카자흐스탄, 주택 구매자와 건설업계 부담 속 주택담보대출 계약금 인하 검토

주택 비용 부담이 이어지는 가운데 계약금 인하 검토

카자흐스탄 정부가 2026년 말까지 주택 2,040만 제곱미터를 완공한다는 목표를 추진하는 가운데, 주택 프로그램에 필요한 초기 납입금을 낮추는 방안을 검토하고 있다. 올자스 벡테노프 총리는 금융시장 규제·개발청과 산업건설부에 관련 제안 마련을 지시했으며, 이 지시는 10월 13일과 14일 공개됐다.

2026년 10월 13일 오후 5시 57분에 게재된 보도에 따르면, 벡테노프 총리는 금융시장 규제·개발청과 산업부에 “계약금 규모를 낮추는 메커니즘 도입을 위한 추가 제안을 마련하라”고 지시했다. 이는 해당 보도의 문구를 옮긴 것이다. 제공된 자료에는 공식 지시문이나 제안 제출 기한이 포함돼 있지 않다.

잠재적인 제도 변경은 구체적인 걸림돌을 겨냥한다. 보조금이 적용되는 주택담보대출이라도 구매자가 열쇠를 받기 전에 수백만 텡게를 마련해야 할 수 있다. 2,000만 텡게짜리 아파트라면 계약금 10%는 200만 텡게를 마련해야 한다는 뜻이다. 20%를 요구하면 그 금액은 400만 텡게로 늘어난다.

개발업자이자 건설·리모델링 전문가인 딜야라 세이트누로바는 주택 수요가 사라진 것이 아니라 자금 조달의 어려움으로 위축됐다고 주장한다. 그는 계약금 인하를 지지하면서도, 구매자에게는 감당할 수 있는 대출이 필요하고 개발업자에게는 사업을 마무리할 충분한 자금이 필요하다고 경고했다.

그의 진단에는 세 가지 압박 요인이 담겨 있다. 부가가치세율 인상, 건설 중 주택 구매자로부터 걷는 자금을 규율하는 강화된 규정, 연금 저축 이용 제한이다. 각각은 아파트 가격부터 가계가 주택 구입에 쓸 수 있는 자금까지 같은 거래의 서로 다른 부분에 영향을 미친다.

정부는 제안 마련을 요청했을 뿐, 새로운 계약금 요건을 발표하지는 않았다. 대체 비율이나 시행일, 제안 제출 기한도 발표되지 않았다. 주택 구매 예정자에게 당장 적용되는 기준은 기존 프로그램 요건이며, 이에 따라 필요한 저축액이 결정된다.

현재 구매자가 내야 하는 금액

오트바시은행의 공식 나우리즈 프로그램 규정은 대출액의 최소 20%를 계약금으로 요구한다. 마감 공사가 완료된 신축 주택을 구입하는 경우에는 대출액의 10%가 최소 계약금이다. 5-10-20 프로그램의 최소 계약금도 10%다.

계약금은 주택 구매 가격 중 구매자가 먼저 내는 금액이다. 주택담보대출은 나머지 자금 조달분을 충당하며, 차입자는 이를 이자와 함께 일정 기간에 걸쳐 갚는다. 주택 가격과 다른 대출 조건이 같다면 계약금 인하는 처음에 필요한 저축액을 줄이는 대신 대출액을 늘린다.

주택 가격이 2,000만 텡게일 때 계약금이 20%에서 10%로 낮아지면 초기 납입액은 400만 텡게에서 200만 텡게로 줄어든다. 대출로 충당하는 금액은 1,600만 텡게에서 1,800만 텡게로 늘어난다. 이는 기존 비율을 적용한 예시이며, 정부가 발표한 제안은 아니다.

이 주택 가격 예시는 나우리즈 프로그램의 계약금 요건을 계산한 것이 아니다. 해당 프로그램의 공식 규정은 최소 계약금을 대출액의 비율로 제시한다.

이런 변화가 도움이 될지는 여전히 가계 소득에 달려 있다. 가족이 더 적은 계약금을 마련하더라도 매달 대출금을 갚는 데 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 계약금 인하와 감당 가능한 상환액은 주택 구입의 서로 다른 부분을 해결한다. 전자는 가계가 프로그램을 이용할 수 있도록 돕고, 후자는 대출을 계속 갚을 수 있는지를 좌우한다.

정부 목표는 건물 완공을 넘어 주택 인도까지

벡테노프 총리는 계획된 주택 2,040만 제곱미터 공급을 건설 우선 과제로 삼았다. 그의 지시에는 주택을 주민에게 어떤 상태로 인도할지에 관한 내용도 담겼다.

올자스 벡테노프 총리는 주택에 기반시설과 편의시설을 갖춰 입주 가능한 상태로 완공해야 한다고 말했다.

“동시에 주택은 필요한 기반시설과 편의시설을 갖춘 완공 상태여야 한다”고 벡테노프 총리는 말했다.

지역 아키마트(지방 행정부)는 부지를 미리 마련하고 기반시설 공사를 앞당기라는 지시를 받았다. 요건에는 상수도, 난방, 전기, 도로 접근성, 조경이 포함된다. 이런 서비스가 갖춰져야 가족이 완공된 건물에 실제로 입주할 수 있다.

주택담보대출 정책과의 연관성은 현실적이다. 구매자에게는 감당할 수 있는 구매 조건과 실제로 거주할 수 있는 주택이 모두 필요하다. 개발업자 역시 사업을 공급하려면 적시에 공공서비스를 연결하고 부지를 마련해야 한다. 정부 지시는 자금 조달과 건설 준비를 같은 의제로 다룬다.

건설 성장과 주택 수요 부진이 공존하는 이유

정부 회의 관련 보도에 따르면 카자흐스탄 경제는 해당 9개월 동안 4.2% 성장했고, 건설업은 11.5% 확대됐다. 이 두 수치를 기준으로 보면 건설업 성장률은 경제성장률의 약 2.7배다.

세이트누로바는 대규모 정부 기반시설 사업이 건설 활동을 뒷받침하는 한편, 민간 주택 개발업자와 가계는 자금 조달 문제에 직면해 있다고 말한다. 그는 주택 완공 목표와 더불어 2029년까지 900억 달러 규모의 기반시설 계획을 언급했다.

건설 통계는 주택 구매보다 더 광범위한 공사를 포함한다. 기반시설 지출은 건설업계에 일감을 제공할 수 있지만, 가정은 계약금을 마련하거나 주택담보대출 자격을 얻지 못할 수 있다. 민간 주택 시장은 가계의 구매력과 건설업체가 이용할 수 있는 자금에 더 직접적으로 좌우된다.

세이트누로바가 제시한 업계 추산은 민간 시장의 상황이 훨씬 빠듯하다는 점을 보여준다. 그는 합법적인 주택 공급이 거의 절반으로 줄었고, 1분기에 업체 약 12%가 영업을 재개했으며, 시장 거래의 최대 70%가 현금으로 이뤄진다고 말했다. 그는 이 수치들이 공식 통계가 아닌 업계 추산이라고 밝혔다.

그의 해석에 따르면 주택담보대출 이용이 제한되면서 구매가 위축되고 주택 공급도 줄고 있다. 현금 거래 추산치는 제안된 정책과 특히 관련이 있다. 계약금 인하는 전액을 현금으로 낼 수 있는 구매자보다 주택 구입을 마무리하기 위해 대출이 필요한 구매자를 겨냥하기 때문이다.

세금 인상으로 계약금 마련이 더 어려워질 수 있어

세이트누로바는 주택 매매가 이전에는 면세였다는 점을 짚으며, 2026년 부가가치세율이 16%로 인상되는 것도 부담 요인이라고 말했다. 부가가치세(VAT)는 과세 대상 판매에 부과되는 세금이다.

그는 세금 부담이 커져 개발업자들이 가격이 14~20% 오를 것으로 예상하며, 주요 영향은 2027년과 2028년에 나타날 가능성이 높다고 말했다. 이 비율은 세이트누로바가 전한 전망이지, 아파트 가격 인상이 발표된 것은 아니다.

계약금 규모는 필요한 비율과 주택 가격 모두에 따라 달라진다. 2,000만 텡게 예시에 그가 예상한 가격 인상률을 적용하면 주택 가격은 2,280만~2,400만 텡게가 된다. 계약금이 10%라면 구매자는 가격 인상 전 200만 텡게 대신 228만~240만 텡게를 마련해야 한다.

20% 요건에서는 같은 예시의 계약금이 400만 텡게에서 456만~480만 텡게로 늘어난다. 요구 비율 인하는 부담을 덜어줄 수 있지만, 가격 상승은 반대 방향으로 작용한다. 구매자가 실제로 얻는 혜택은 두 요인 모두에 달려 있다.

건설업체 보호 장치와 건설 자금 이용

세이트누로바는 새 건설법과 지분 공유 계약을 통해 시민에게서 모은 자금의 처리 방식도 지적했다. 이 계약은 주택이 건설되는 동안 구매자가 비용을 낼 수 있도록 하므로, 공사 진행과 완공 여부가 구매자에게 특히 중요하다.

그는 이 법에 따라 개발업자가 국가 보증을 확보한 경우에만 이런 계약을 통해 시민의 자금을 조달할 수 있다고 설명했다. 그의 평가에 따르면 필요한 보증을 확보하는 과정은 중소기업에 어려움을 초래하며, 저렴한 주택 공급을 줄일 수 있다.

보증은 완공 전에 돈을 내는 구매자를 보호하기 위한 것이다. 세이트누로바가 우려하는 점은 강화된 요건이 건설업체의 자금 조달 여건과 맞물리는 방식이다. 업체가 구매자의 자금을 이용하지 못하고 다른 건설 자금도 확보하지 못하면 사업이 중단될 수 있다고 그는 경고했다.

그는 규제와 주택 구매를 지원하는 조치가 조율돼야 한다고 주장한다. 그의 경고는 주택 거래의 양쪽을 모두 겨냥한다. 가계에는 실행 가능한 주택 구매 경로가 필요하고, 개발업자에게는 판매한 주택을 완공할 자금이 필요하다. 그는 사업이 중단되면 구매 대금을 낸 더 많은 사람이 주택을 받지 못할 수 있다고 말했다.

연금 저축도 계약금 마련에 영향을 미쳐

세이트누로바에 따르면 카자흐스탄 통합연금기금의 연금 저축 인출은 주택 계약금 마련의 주요 수단이었다. 그는 2025년 인출 규모가 83% 증가했다며, 주택 구매에서 이 저축에 대한 이용이 얼마나 중요해졌는지 보여준다고 말했다.

연금 인출 규정에는 최저 충분성 기준이 적용된다. 이 기준은 연금 계좌에 반드시 남겨둬야 할 저축액을 정한다. 기준이 높아지면 계좌 잔액이 그대로여도 주택 구입에 쓸 수 있는 인출액은 줄어들 수 있다.

세이트누로바는 기준 상향 이후인 6월 5일부터 10일까지 기금이 처리한 주택 개선 신청이 52건이었다고 밝혔다. 그는 이를 연금 저축 이용이 제한됐다는 징후로 제시했다. 이 사례는 해당 짧은 기간에 처리된 신청 건수를 나타내며, 앞서 언급한 인출 규모는 1년 동안의 변화를 측정한 것이다.

계약금에 연금 자금을 사용할 계획인 가계는 인출 규정이 강화되면 부족분을 다른 곳에서 더 많이 마련해야 할 수 있다. 주택담보대출 계약금 인하는 이 문제를 일부 완화할 수 있지만, 차입자는 여전히 프로그램의 자격 요건과 상환 요건을 충족해야 한다.

가계 소액대출 잔액도 1조4,000억 텡게에 달한 것으로 보도됐다. 소액대출은 일반적으로 주택담보대출보다 규모가 작으며, 이 수치는 주택 관련 지시와 함께 논의된 가계 차입 현황을 보여준다. 정부의 과제는 가족의 상환 능력을 고려하면서 주택 금융 이용을 개선하는 것이다.

주요 도시를 넘어서는 주택 품질 기준 제안

막수트 나시불로프 의원은 쿠룰타이 본회의에서 통일된 최소 주택 품질 기준을 마련하자고 촉구했다. 그의 제안은 국가 재정으로 건설한 주택과 다른 자금으로 건설한 주택 모두를 대상으로 하며, 논의를 구매 비용에서 주민이 누릴 주변 환경으로 확장한다.

나시불로프 의원은 주택 설계에 조명, 보행로, 조경, 놀이터, 운동 공간, 휴식 공간을 포함하자고 제안했다. 또 노인과 장애인에게 적합한 공간을 강조하며, 특히 지역 중심지와 마을에서 이런 필요가 간과되고 있다고 말했다.

의원은 기존 공공주택의 설계·공사비 문서에 명시된 요건과 실제 완공된 공사를 비교해 점검하자고 제안했다. 이는 건물이 인도됐는지만 보는 것이 아니라 약속된 시설이 실제로 갖춰졌는지를 살피자는 취지다.

나시불로프 의원은 아스타나와 지역 수도를 넘어 각 정착지의 필요를 고려해 기준을 적용해야 한다고 말했다. 그의 제안은 새 주택에 기반시설과 편의시설을 갖추라는 벡테노프 총리의 지시와 맥을 같이한다. 주택담보대출 이용은 일상생활에 적합한 집을 마련하는 여러 요소 중 하나일 뿐이다.

주택 논쟁에 영향을 미치는 일정

계약금 인하 제안은 여러 해에 걸친 제도 변화와 목표를 배경으로 나왔다. 시간 순서를 보면 세이트누로바가 구매자 금융과 건설 자금을 함께 고려하라고 촉구하는 이유를 알 수 있다.

• 2025년: 세이트누로바에 따르면 연금 인출 규모가 83% 증가했으며, 연금 저축은 주택 계약금 마련의 주요 수단으로 쓰였다.
• 2026년: 부가가치세율이 16%로 인상된다. 세이트누로바는 이를 향후 가격 상승 압력의 요인으로 꼽았다.
• 2026년 10월 13일과 14일: 주택 계약금 인하 방안을 마련하라는 벡테노프 총리의 지시가 공개됐다.
• 2026년 말: 정부는 공공서비스와 편의시설을 갖춘 주택 2,040만 제곱미터 완공을 목표로 한다.
• 2027년과 2028년: 세이트누로바는 세금 부담 증가에 따른 주택 가격 영향이 주로 이 시기에 나타날 것으로 예상한다.
• 2029년까지: 세이트누로바가 언급한 900억 달러 규모의 기반시설 계획이 이어진다.

구매자에게 가장 시급한 문제는 제안된 계약금 변경이 초기 납입 부담을 감당할 수 있는 수준으로 낮출지 여부다. 건설업체는 자금 조달과 기반시설 준비가 시장에 공급할 수 있는 주택 규모를 좌우한다. 세이트누로바의 핵심 주장은 수요 지원과 건설 지속을 위한 조치를 병행해야 한다는 것이다.

핵심 내용

• 벡테노프 총리는 주택 프로그램 계약금을 낮추는 방안 마련을 요청했지만, 새 비율과 시행일은 발표되지 않았다.
• 나우리즈의 공식 최소 계약금은 대출액의 20%이며, 마감 공사가 완료된 신축 주택은 10%다.
• 정부는 기반시설과 편의시설을 갖춘 주택 2,040만 제곱미터를 2026년 말까지 완공하는 것을 목표로 한다.
• 세이트누로바는 세금 비용, 개발업자 자금 조달 제한, 연금 저축 이용 감소가 가격과 공급에 부담을 줄 수 있다고 경고한다.
• 합법적인 주택 공급 감소와 현금 거래 확산에 관한 그의 추산은 공식 통계가 아닌 업계 평가다.
• 나시불로프 의원은 도시와 지역 중심지, 마을에 적용할 최소 주택 품질 요건을 제안했다.