저평가 매력에 글로벌 투자자 몰리는 도쿄 부동산

글로벌 투자자들이 도쿄 부동산의 가치를 높게 보는 이유

안정적인 수익과 성장 가능성을 찾아 나선 투자자들이 도쿄 부동산에 자금을 쏟아붓고 있다. 도쿄 부동산 시장은 다른 세계 주요 도시와 비교해 여전히 저평가돼 있다는 시각이 많다. 2025년 상반기 일본 주요 도시의 기준지가가 상승했으며, 사상 최대 규모의 외국인 매수가 상승을 이끌었다. 도쿄 사무실 임대료는 세계적으로 비교하면 여전히 낮고, 엔화는 달러 대비 약세이며, 차입 비용도 국제 기준으로 매우 낮은 수준이다. 이 같은 조합에 힘입어 오피스, 공동주택, 물류단지, 호텔, 고급 콘도미니엄으로 국경을 넘는 자금이 대거 유입됐다.

거래 규모는 눈에 띄게 크다. 2025년 상반기 외국인 투자자들은 일본 부동산에 약 1조1,400억 엔을 투자했고, 같은 기간 도쿄의 거래액은 약 132억 달러에 달했다. 여러 지표로 볼 때 도쿄와 뉴욕 또는 런던 간 수익률 격차는 이제 일본 수도에 유리하게 작용한다. 임대 수요가 팬데믹 이후 회복되면서 시장이 긴축됐고, 미국과 유럽 일부 지역의 상업용 부동산이 차환 압박에 시달리는 가운데서도 도쿄의 자산 가치는 견조하게 유지되고 있다.

일본 시장의 전반적인 여건도 동시에 개선됐다. 전국 지가는 2025년 1월 기준 2.7% 상승해 4년 연속 올랐으며, 1990년대 초 이후 가장 큰 폭의 상승을 기록했다. 도쿄 수도권의 주택가격지수는 1월에 전년 동기 대비 10.7% 올랐다. 임대 시장의 입주율은 주요 지역 전반에서 90%대 중반에서 후반을 기록하고 있으며, 도시로의 인구 유입과 글로벌 기업의 활발한 채용이 이를 뒷받침한다. 투자자들은 유동성이 풍부하고 임차인이 안정적이며, 따라잡기식 성장 여지가 있는 시장으로 보고 있다.

매수 열풍을 이끄는 요인은 무엇인가?

도쿄 매수 열풍의 배경에는 세 가지 축이 있다. 첫째, 수익률 스프레드가 매력적이다. 양질의 자산에 적용되는 자본환원율은 국내 조달 비용을 충분히 웃돌고, 일본은행은 단기 금리를 여전히 매우 낮은 수준으로 유지하고 있다. 둘째, 환율 여건이 달러 및 유로화 기반 투자자에게 유리하다. 엔화 약세는 실질 매입 가격을 낮추고, 임대료는 엔화로 받되 외화 기준으로 수익을 보고할 때 수익률을 뒷받침한다. 셋째, 일본의 법률 및 규제 환경은 예측 가능하며, 외국인 매수자는 특별한 제한 없이 토지와 건물을 소유할 수 있다. 이는 아시아에서 흔치 않은 특징이다.

모건스탠리 부동산 투자 부문에서 일본 부동산을 이끄는 유 가와마타는 거시경제 관점에서 투자 기회를 설명했다.

일본은 인플레이션과 임금 상승, 기업의 효율성 제고를 유도하는 규제 변화, 유리한 금융 조건과 매력적인 수익률 스프레드에 힘입어 긍정적인 거시경제 전망을 보이고 있습니다.

수요는 탄탄한 펀더멘털과 맞물리고 있다. 도쿄 23개 구의 주거용 임대료는 2024년 말 전년 동기 대비 약 6% 상승했고, 많은 도심 지역의 입주율은 약 97%에 달한다. 전국 임대 수익률은 2025년 초 평균 약 4.2%였으며, 도쿄 주요 자산은 공실률이 매우 낮은 가운데 통상 3~4%의 수익률을 제공한다. 일본 부동산 거래에서 외국 자본이 차지하는 비중은 5년 전 약 21%에서 약 27%로 상승했다. 전자상거래와 연계된 물류 시설은 안정적인 임대차 계약과 확장 수요를 반영해 외국인 자금 유입에서 큰 비중을 차지한다.

오피스 시장 회복과 기업 자산 매각

도쿄 최상급 오피스 시장은 회복세를 보이고 있다. 도쿄 중심 5개 구의 A급 오피스 공실률은 2024년 말 약 3.4%를 기록했으며, 도쿄역과 시나가와역 등 주요 교통 거점 주변에서는 수요가 신규 공급을 앞질렀다. 주요 업무 공간의 평균 임대료는 월평방미터당 약 3만2,400엔으로, 전년보다 거의 5% 올랐다. 임차인들은 친환경 인증과 스마트 시스템을 갖춘 신축 건물에 집중하고 있으며, 외곽 지역의 노후 건물은 리모델링, 임대료 인하 또는 유연한 사용을 위한 층 재구성을 요구받고 있다.

하이브리드 근무는 수요를 없애기보다 그 형태를 바꿨다. 일부 기업은 본사 면적을 줄이고 위성 사무실과 디지털 회의 공간에 투자했지만, 많은 기업은 직원의 사무실 복귀를 유도하고 고객 대면 조직의 거점을 마련하기 위해 입지가 좋은 층을 여전히 장기 임차하고 있다. 이에 따라 프리미엄급 건물은 수혜를 입고, 2급 건물과의 격차는 벌어지고 있다.

또 다른 촉매는 꾸준히 이어지는 기업 자산 매각이다. 대기업들이 비핵심 자산을 정리하면서 글로벌 펀드가 매입을 원하는 고가 부동산이 시장에 나오고 있다. 자동차 제조업체와 맥주 회사 등 잘 알려진 기업들의 매각으로 수요가 높은 오피스 및 복합 용도 자산이 시장에 추가됐다. 그 결과 서구 시장의 거래가 잠잠한 시기에 기관투자자급 자산 거래가 한층 풍부해졌다.

자금이 향하는 곳

공동주택이 시장의 중심에 있다. 일본 주거용 자산에 대한 외국인 투자는 2024년 약 18% 증가해 약 7,400억 엔을 기록했다. 도쿄 중심부의 임대용 건물은 대체로 90%대 중반의 입주율을 유지하고 있으며, 인기 있는 25~40제곱미터 규모의 원룸형 주택은 호가 기준 월평균 임대료가 약 15만 엔이다. 이 부문에서 사업을 확장하려는 신규 운용사들도 자금을 조달하고 있다. 한 펀드는 최근 도쿄 중심 구에 약 700가구 규모의 아파트 5채를 매입했으며, 글로벌 파트너들의 도움을 받아 추가 매입을 추진하고 있다.

산업용 및 물류 부동산도 투자자를 끌어들이고 있다. 일부 집계에 따르면 최근 몇 년간 외국인 자금 유입의 약 40%가 창고와 관련 시설로 향했다. 이는 일본의 높은 전자상거래 보급률과 대도시 인근의 현대적인 물류 거점 수요를 반영한다. 블랙스톤, GIC, ESR 등의 투자자들이 이들 자산에 대규모 자금을 투입했다. 인바운드 관광이 회복되면서 호텔도 다시 인기를 얻고 있으며, 특히 도쿄와 오사카, 휴양지가 주목받고 있다.

기관투자자의 관심도 쌓이고 있다. 모건스탠리 부동산 투자는 일본 전용 펀드를 약 1,310억 엔 규모로 조성해 최초 목표를 웃돌았으며, 이미 주거용 건물에 자금을 집행하고 있다. 외국인 매수자가 도쿄 가든 테라스 기오이초를 약 26억 달러에 매입하기로 합의한 거래는 사상 최대 규모로 기록됐다. 또 다른 글로벌 기업은 지역 운영사와 손잡고 일본 전역에 임대주택 3,000가구 이상을 개발하고 있다. 50억 달러 이상을 조달한 펀드를 포함한 주요 아시아 투자 전략도 일본을 핵심 투자처로 삼고 있다. 일부 운용사는 기업 지배구조 개혁으로 장기적으로 최대 3조 달러 규모의 비핵심 자산 매각이 촉발돼 투자 기회가 확대될 것으로 본다.

고급 주택과 도심 구의 열기

가장 가파른 상승세는 도쿄 중심부에 집중됐다. 23개 구의 콘도 가격은 2021년 이후 약 64% 뛰어 수도권 전체 상승률을 크게 앞질렀다. 2024년 도쿄 중심 구 신축 콘도 평균 가격은 약 1억1,200만 엔을 넘어섰다. 2025년 3월에는 도쿄 광역권 평균 가격이 일시적으로 약 1억490만 엔까지 올랐다가, 다음 달에는 거래된 주택 구성의 변화로 하락했다. 중고 아파트 가격도 상승해 2025년 4월 평균 약 4,450만 엔을 기록했으며, 전년보다 28% 이상 올랐다.

재개발 지역이 상승세를 이끌고 있다. 지가 조사에 따르면 나카노와 스기나미 같은 지역의 지가가 두 자릿수 상승률을 기록했고, 시부야의 사쿠라 스테이지 지구는 약 33% 올랐다. 다국적 기업 임원과 세컨드홈을 찾는 부유층이 도시로 돌아오면서 고급 주택 수요가 급증했다. 다이칸야마 같은 지역에서는 200제곱미터가 넘는 고층 대형 아파트가 드물고, 100만 달러대 가격도 더 이상 흔치 않은 일이 아니다.

임대료도 매매 호황을 반영한다. 지난해 말 23개 구의 중간 가격대 주택 호가 임대료는 약 6% 올랐고, 입지가 좋은 건물의 입주율은 약 97%에 이른다. 2024년 도쿄 중심부의 신축 콘도 공급은 이례적으로 적었다. 개발업체들이 더 많은 사업을 시장에 내놓을 계획이지만, 공급 예정 물량은 여전히 수요에 못 미친다. 민간 매수자 다수는 미나토, 지요다, 주오로 이뤄진 골든 트라이앵글을 넘어 고토, 스미다, 나카노, 메구로의 신흥 인기 지역을 살피고 있다.

외국인 매수자에게 열린 일본의 법적 환경

일본의 부동산 규정은 비거주자에게도 간단명료하다. 외국인은 시민권이나 비자, 특별 허가 없이 주택과 토지, 상업용 건물을 매입할 수 있다. 절차는 내국인 매수자가 밟는 과정과 비슷하다. 부동산을 둘러보고 매수 제안을 한 뒤 계약을 체결하고 계약금을 내며, 대출 절차와 등기가 마무리되면 잔금을 치른다. 서류 작업은 공인 중개사와 사법서사가 대부분 처리한다. 거래는 대체로 60~90일 안에 완료된다.

초기 비용은 중개 수수료, 등기 비용, 세금, 보험료를 포함해 매입 가격의 5~6%에 이르는 경우가 많다. 대부분의 세금은 정부가 산정한 평가액을 기준으로 부과되며, 이 금액은 시장 가격보다 낮을 수 있다. 대출 심사에서 은행들은 외국인 차입자의 담보와 거주 자격만 보는 대신 소득과 채무 상환 능력을 점점 더 중시하고 있다. 일본의 대출 금리는 세계 기준으로 여전히 매우 낮으며, 이는 거주자와 해외 투자자 모두에게 투자 수익 계산의 핵심 요소다.

주거비 부담 우려와 정책 논의

집값 상승으로 주요 구의 부동산 가치와 지역 주민 소득 간 격차가 커졌다. 2021년 이후 급등세로 외국인 매수자의 역할을 둘러싼 정치적 논쟁도 불거졌다. 일부 야당은 투기성 매입을 겨냥한 공실세나 과열 지역의 매입을 겨냥한 제한 조치 등을 제안했다. 일본은 현재 외국인의 주거용 부동산 소유에 사실상 제한을 두지 않고 있다. 매입 승인을 요구하거나 해외 매수자에게 추가 세금을 부과하는 시장과는 다르다.

외국인 매수 규모를 정확히 보여주는 자료는 제한적이지만, 조사 결과 도심 일부 구에서는 신축 콘도의 20~40%가 비거주자 소유주에게 팔리는 것으로 나타났다. 국내 투자자도 활발히 움직이고 있으며, 풍부한 국내 유동성 역시 도시 부동산으로 유입되고 있다. 일본 전체 인구는 감소하고 있지만 도쿄 인구는 계속 늘어나 수요가 수도에 집중되고 있다. 정책 당국은 투자 매력을 유지하면서 주민의 주거비 부담 문제를 해결해야 하는 과제를 안고 있다.

한편 일본에는 아키야라고 불리는 빈집이 약 900만 채 있으며, 상당수는 일자리와 편의시설에서 멀리 떨어진 농촌이나 교외 지역에 있다. 중앙정부와 지방자치단체는 이들 주택을 다시 활용하려는 사업을 추진하고 있지만, 노후 주택은 상당한 리모델링 비용이 들 수 있어 경제성이 문제가 되는 경우가 많다. 도쿄 같은 도시 시장은 많은 지방 도시와는 별개의 흐름으로 움직인다.

관광과 단기 임대가 촉발한 지역 갈등

관광은 일부 지역의 열기를 더하고 있다. 아사쿠사의 가미나리몬 일대 지가는 올해 약 29% 올라 팬데믹 이전의 거의 두 배에 달했다. 분석가들은 단기 관광객을 겨냥한 임대 숙소의 급증과 해외 자본 유입이 상승을 이끌었다고 본다. 일부 매수자는 현재의 소득 배수보다 높은 입주율을 기대하며 관광객에게 다시 임대할 수 있는 소형 건물과 아파트를 공격적인 가격에 매입했다.

단기 임대는 2018년부터 합법화됐으며, 2025년 5월 기준 전국에 약 3만2,000채가 등록돼 있고 그중 3분의 1 이상이 도쿄 23개 구에 있다. 아사쿠사를 포함하는 다이토구의 등록 숙소는 2019년 5월보다 약 80% 늘었다. 올해 2월과 3월 일본 전역의 단기 임대 숙소에는 약 46만5,000명이 머물러 전년보다 거의 절반 증가했으며, 외국인이 투숙객의 절반 이상을 차지했다. 국적별로는 중국인 여행객 비중이 가장 컸다.

호황으로 관광객이 몰리는 지역의 임대료가 오르고, 소음과 쓰레기 처리 문제를 둘러싼 주민 민원이 잇따랐다. 지방정부는 성수기 수요에 대응하도록 허용하면서도 야간 정숙 시간을 지키게 하는 표적 단속과 규정을 검토하고 있다. 단기 임대 수익에 의존하는 투자자들은 지방자치단체 규정의 변화를 주시해야 한다.

기술이 여는 도쿄 부동산 투자 경로

디지털 금융이 일본 부동산에 접근하는 방식을 바꾸고 있다. 도쿄에 본사를 둔 한 기업은 오아시스 블록체인에서 도심 부동산 약 7,500만 달러어치를 토큰화하고, 건물에 대한 경제적 권리를 나타내는 디지털 토큰을 발행할 계획이다. 이 회사는 규제 준수 기준을 충족하기 위해 인가받은 사업자와 해외 특수목적법인과 협력해, 장기적으로 일본 부동산 시장의 약 1%에 해당하는 2,000억 달러 이상의 자산을 토큰화하는 것을 목표로 한다.

토큰화 사업을 이끄는 세키노 유시 최고경영자는 소유권을 디지털화하고 수수료와 서류 절차를 간소화해 비거주자의 실질적인 매입 장벽을 낮추는 것이 목표라고 밝혔다.

일본 부동산을 전 세계 투자자가 쉽게 이용할 수 있도록 차세대 투자 인프라를 구축하고 있습니다.

부동산 토큰화는 전 세계적으로 확산되고 있으며, 정교하고 규정에 기반한 일본 시장은 더 널리 도입될 가능성이 있는 곳으로 꼽힌다. 소액 투자자는 지분 분할형 모델을 통해 주택 한 채를 통째로 매입하지 않고도 도쿄 임대 부동산에 투자할 수 있다. 대형 기관은 토큰 기반 거래망을 활용해 결제를 앞당기고 유통 범위를 넓힐 수 있다. 이런 모델이 얼마나 빠르게 성장할지는 실행의 완성도와 투자자 보호에 달려 있다.

2025년 전망: 성장세 이어지지만 선별 투자 강화

가격 상승세는 한층 완만한 속도로 이어질 전망이다. 여러 민간 전망은 지난해 8% 오른 뒤 2025년 도쿄 부동산 가격이 5~6% 상승할 것으로 내다본다. 개발업체들은 콘도 분양 물량을 늘릴 계획이지만, 도심 구의 공급이 수요를 따라잡기는 여전히 어려울 것으로 보인다. 도시 인구 유입이 이어지고 국제 기업의 채용이 고급 주택 시장을 뒷받침하면서 주거용 부동산의 높은 입주율도 지속될 전망이다. 오피스 시장에서는 대중교통 인근의 고품질 고층 건물이 임대 수요를 이어갈 것으로 보이는 반면, 노후 건물은 경쟁력을 갖추기 위해 시설 개선이나 용도 재조정이 필요할 수 있다.

건설 동향은 향후 공급 부족 가능성을 시사한다. 2024년 주택 착공 허가 건수는 약 1% 감소했고, 2025년 1월에는 4.6% 줄었다. 이는 공급 예정 물량이 늘어나는 수요를 충분히 충족하지 못할 수 있음을 보여준다. 특히 도심에서는 가격과 임대료 상승 압력이 커질 수 있다. 한편 물류 개발업체들은 전자상거래 성장에 대응하기 위해 도쿄와 요코하마 주변 주요 물류 회랑의 시설을 계속 확충하고 있다.

위험 요인도 남아 있다. 국내 금리가 더 빠르게 오르면 세계 기준으로는 여전히 낮은 수준에 머물더라도 외국인 투자자들이 선호하는 수익률 스프레드가 좁아질 수 있다. 엔화 강세는 환율에서 얻는 이점을 줄일 수 있다. 단기 임대 규제가 강화되면 일부 자산의 현금 흐름이 달라질 수 있다. 정책 당국이 특정 지역의 외국인 소유에 영향을 미치는 조치를 다시 검토할 가능성도 있다. 현재로서는 유동성과 안정성, 임대료 상승이 도쿄 부동산에 대한 투자 수요를 뒷받침하고 있다.

핵심 요점

• 외국인 투자 확대와 낮은 금리, 엔화 약세에 힘입어 2025년 상반기 일본 주요 도시의 지가가 상승했다.
• 외국인 투자자들은 상반기 약 1조1,400억 엔을 투자했으며, 도쿄의 거래액은 약 132억 달러를 기록했다.
• 수익률 스프레드, 외국인의 토지·건물 소유를 허용하는 개방적인 법률 환경, 안정적인 임대 수요가 도쿄로 자금을 끌어들이고 있다.
• A급 오피스 공실률은 약 3.4%이며, 주요 오피스 임대료는 상승하는 반면 노후 건물은 리모델링 압박을 받고 있다.
• 공동주택과 물류 부동산이 자금 유입을 주도하는 가운데 대형 펀드가 일본 전용 펀드를 새로 조성하고 사상 최대 규모의 거래를 성사시켰다.
• 도심 구의 상승폭이 가장 컸으며, 도쿄 중심부 신축 콘도의 2024년 평균 가격은 약 1억1,200만 엔으로 계속 상승하는 추세다.
• 주요 지역의 주거비 부담이 커지고 관광지의 단기 임대가 지역 갈등을 부추기면서 정책 논쟁이 거세지고 있다.
• 해외 투자자의 접근성을 높이기 위해 규제에 부합하는 디지털 구조를 활용한 토큰화 사업이 등장하고 있다.
• 2025년 부동산 가격은 5~6% 상승할 것으로 전망되며, 높은 입주율과 제한적인 신규 공급이 시장을 뒷받침할 것으로 보인다.
• 주요 위험 요인으로는 금리 상승, 환율 변동, 단기 임대나 특정 매수 집단에 영향을 미치는 규정 변경 가능성이 꼽힌다.