지금 이 계획이 중요한 이유
일본은 고령 주민들이 친척과 함께 살거나 요양시설에 들어가는 사례가 늘어나는 가운데, 주택이 빈집으로 방치되는 것을 막기 위한 새로운 모델 사업을 준비하고 있다. 국토교통성은 지방자치단체와 협력해 빈집이거나 빈집이 될 가능성이 있는 주택을 가족용 주거공간과 보육시설, 공유 업무공간 등 지역사회 용도로 전환하는 시범사업을 다음 회계연도에 시작할 계획이다. 이 계획은 신축 주택의 건축비 부담이 큰 맞벌이·양육 가구의 부담을 덜어주는 동시에 방치 주택이 늘어나는 문제에도 대응하는 것을 목표로 한다.
목차
문제는 시급해지고 있다. 정부 통계에 따르면 2023년 방치된 빈집은 사상 최대인 385만 채에 달했다. 이는 전국의 훨씬 많은 빈집 가운데 일부에 해당한다. 더 넓은 기준으로 집계하면 전체 빈집은 약 900만 채로, 전체 주택의 약 14%를 차지한다. 인구 감소와 고령화가 진행되면서 그 비율은 꾸준히 높아졌다. 빈집은 농촌만의 문제가 아니다. 대도시에서도 점점 눈에 띄고 있으며, 방치될 경우 지역의 활력을 떨어뜨리고 재난 대응을 어렵게 하며 안전 위험을 초래할 수 있다.
인구 통계는 앞으로 문제가 더 심각해질 것으로 전망한다. 국토교통성 조사에 따르면 도쿄도와 인근 3개 현에서 85세 이상 고령자만 거주하는 주택은 2023년 약 34만 채에서 2033년 약 94만 채로 늘어날 전망이다. 오사카와 교토 및 인접 현을 아우르는 간사이 지역에서는 같은 기간 약 21만 채에서 약 58만 채로 급증할 것으로 예상된다. 이들 주택 중 상당수는 거주자가 이사하거나 사망하면서 곧 빈집이 될 수 있다.
기존 주택을 개보수하면 신축보다 더 빠르고 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다. 최근 몇 년간 자재비와 인건비가 올랐고, 일반적인 양육 가구가 신축 주택을 마련하기 위한 자금을 조달하기도 어려워졌다. 정부는 비교적 적은 예산을 개보수에 투입해 도시의 주거환경 악화를 막는 동시에 가족 친화적인 주택 공급을 늘릴 수 있다고 보고 있다.
새 보조금은 어떻게 운영되나
시범사업은 1950년대부터 1970년대까지 고도성장기에 개발된 대도시 안팎의 주거지역을 대상으로 한다. 고령 주민들이 주택 규모를 줄이거나 요양시설로 옮기면서 이들 지역의 빈집이 늘어날 것으로 예상된다. 국토교통성은 참여 지방자치단체와 협력해 보조금 효과가 가장 클 것으로 보이는 구역을 선정할 예정이다.
공공 자금은 신축이 아닌 개보수에 지원된다. 중앙정부는 방치된 주택을 다시 사용하기 위해 필요한 실내외 개선, 배관 수리 및 관련 공사에 보조금을 지급할 계획이다. 이 사업은 집을 비우려는 기존 소유주와 대상 지역의 빈집을 매입하는 구매자 모두를 지원하도록 설계됐다.
주요 자격 요건 및 활용 방안
- 신청 대상: 빈집 소유주와 친척 집에 들어가거나 요양시설로 옮긴 뒤 주택이 빈집이 될 가능성이 큰 고령 주민. 지정 구역에서 빈집을 매입해 개보수하는 사람도 신청할 수 있다.
- 보조금 지원 항목: 실내외 개보수, 배관 수리와 주택을 안전하고 살기 좋은 상태로 되돌리는 데 필요한 기타 공사.
- 적용 지역: 주로 1950~1970년대 고도성장기에 조성된 대도시 안팎의 지정 주거지역.
- 주요 활용처: 맞벌이·양육 가구를 위한 주택, 보육시설, 지역 회관, 양육 지원 시설, 업무공간.
- 사업 설계: 여러 해에 걸친 시범사업으로, 성과가 좋으면 비슷한 문제를 겪는 다른 지역으로 확대하는 것이 목표다.
당국은 사업을 통해 개보수된 주택 상당수가 공개 시장에서 매매되거나 가족용 주택으로 임대될 것으로 보고 있다. 수요가 있는 곳에서는 일부 주택을 지역사회 시설로 전환해 보육시설부터 주민 모임 공간까지 변화하는 지역의 필요에 맞는 사회 기반 시설을 갖추도록 할 예정이다.
일본에 빈집이 많은 이유
일본에서 흔히 ‘아키야’라고 부르는 빈집은 인구와 주거 선호도가 장기간에 걸쳐 변화한 결과다. 수십 년 동안 젊은 세대는 일자리를 찾아 중소도시와 농촌을 떠나 대도시로 향했다. 출생률은 떨어지고 인구는 고령화했으며, 상속받은 주택에 살 계획이 없는 사람도 많아졌다. 이런 주택은 수년간 빈집으로 남을 수 있다.
세금 정책도 영향을 미쳤다. 주택을 철거하고 토지만 비워두면 매년 세금 부담이 커지는 경우가 많아, 수리할 수 없을 정도로 낡은 건물도 철거하지 않게 될 수 있다. 일부 지역의 부실한 등기 기록과 복잡한 상속 절차로 소유권이 불분명해지기도 한다. 전국에 흩어진 상속인들에게 재산이 분할되면 수리나 매각에 필요한 동의를 얻는 데 수년이 걸릴 수 있다.
시장 상황도 문제를 더 복잡하게 한다. 일본의 주택 구매자들은 신축 주택을 선호하는 경향이 있고, 기존 주택은 건물보다 토지 가치에 따라 평가되는 경우가 많다. 고도성장기에 지어진 주택 상당수는 에너지 효율과 내진 성능에 대한 현대적 기준에 맞지 않는 자재와 설계를 사용했다. 교통, 학교, 의료시설에서 멀리 떨어진 농촌의 아키야는 가격이 낮아도 팔기 어렵다. 빈집은 재난 대비에도 지장을 준다. 지진이나 홍수 위험 지역에서 방치된 건물은 대피 경로를 막거나 복구 작업 중 위험을 초래할 수 있다.
안전과 재난 대응에 미치는 아키야의 영향
재난이 잦은 나라에서 방치된 건물은 위험을 키운다. 잡초가 무성한 부지에는 무너진 지붕이나 불안정한 벽이 가려져 있을 수 있다. 빈집이 접근로를 막거나 소유권이 불분명해 당국이 신속히 조치하지 못하면 소방관과 긴급 구조대의 대응이 늦어질 수 있다. 방치 주택을 줄이면 안전을 높이고 도시가 대피 계획과 기반 시설 유지관리를 더 확실하게 세울 수 있다.
이번 계획의 차별점
새 시범사업은 사전 예방과 입지에 초점을 둔다. 가족 수요가 더 강하고 지역 서비스도 유지할 수 있는 대도시권에서 빈집이 될 예정인 주택을 대상으로 한다. 이는 이미 빈집이 된 주택을 임차인과 연결하는 데 의존했던 이전 사업과 다르다. 기존 사업은 수요가 제한적인 지역을 대상으로 하는 경우가 많았다.
2017년 시작된 개정 주택안전망제도는 빈집을 저소득층과 혼자 사는 고령자를 위한 저렴한 임대주택으로 등록하는 것을 목표로 했다. 그러나 성과는 목표에 미치지 못했다. 2020년까지 등록 건수는 당국의 기대에 크게 못 미쳤고, 많은 임대인은 임대료 체납이나 주택 내 임차인의 임종 상황을 처리하는 문제를 우려했다. 이후 당국은 등록 절차를 간소화하고 수수료를 낮췄으며 보증인 요건을 완화했다. 또 임차인을 살피는 사회복지단체와 부동산 소유주를 연결했다. 이런 조치가 도움이 되기는 했지만, 더 많은 빈집을 활용하는 데까지 이르지는 못했다.
이전 정책에서 얻은 교훈
두 가지 교훈이 두드러진다. 첫째, 재정적·실무적 부담이 가볍지 않으면 인센티브만으로 소유주의 결정을 바꾸기 어려울 수 있다. 둘째, 수요가 더 강한 지역에 집중하면 개보수 주택이 빠르게 입주되고 잘 관리될 가능성이 커진다. 새 시범사업은 지정된 도시 구역의 개보수 비용을 지원하고, 일부 주택을 수요가 분명한 보육 및 지역사회 용도로 활용해 두 가지 문제를 모두 해결하고자 한다.
가족과 지역사회에 기대되는 효과
맞벌이 가구는 이번 시범사업을 통해 신축 주택의 높은 가격 부담 없이 내 집을 마련하거나 더 넓은 공간으로 옮길 기회를 얻을 수 있다. 개보수는 단계적으로 진행할 수 있어 구매자는 우선 주방과 욕실, 단열을 개선한 뒤 예산에 맞춰 실내를 손볼 수 있다. 방치 주택을 쾌적한 집으로 되살리면 거리의 가치가 회복되고 지역이 살아 있으며 잘 관리되고 있다는 신호도 줄 수 있다.
당국은 서비스 공백도 메우기를 기대하고 있다. 일부 주택을 보육시설과 양육 지원 거점, 소규모 지역 회관으로 전환하면 대기자 명단에 대한 부담을 덜고 부모의 통근 거리도 줄일 수 있다. 공유 업무공간은 원격 및 하이브리드 근무자의 이동 시간을 줄이고 지역 내 소비를 늘릴 수 있다.
국토교통성 관계자는 가족 지원과 주택 구입 부담 문제를 강조했다. 이 관계자는 건축비 상승으로 일반적인 양육 가구가 신축 주택을 마련하기가 더 어려워졌다고 말했다. 이어 다음과 같이 덧붙였다.
이번 주택 재생 사업을 통해 빈집 증가를 억제하고 자녀를 키우는 가정이 쾌적하게 생활할 수 있는 환경을 조성하고자 합니다.
환경 측면의 이점도 있다. 기존 건물을 재사용하면 철거 폐기물을 줄이고 기초와 골조에 내재된 탄소를 보존할 수 있다. 오래된 주택에 단열재와 고효율 창문, 최신 냉난방 설비를 설치하면 에너지 비용을 줄이고 무더운 여름과 추운 겨울에 더 쾌적하게 지낼 수 있다.
시범사업 시작 시기와 지역
모델 사업은 대도시 안팎의 일부 지역에서 시작되며, 초기에는 1950~1970년대에 조성된 교외와 뉴타운에 초점을 맞춘다. 전후 고도성장을 이끈 세대가 주택을 사고 가정을 꾸린 뒤 이제는 그곳에서 고령기를 보내고 있는 지역이다. 국토교통성은 지방자치단체와 협력해 여러 주택을 다시 생산적으로 활용할 수 있는 대상 지역을 찾을 예정이다.
시범사업은 일본에서 4월에 시작하는 다음 회계연도에 착수할 예정이다. 참여 정도와 성과를 살피기 위해 몇 년간 진행되며, 인구 및 주택 문제를 비슷하게 겪는 다른 지역으로 확대하는 것이 목표다. 국토교통성은 첫 보조금 지원을 위해 다가오는 예산안에 수억 엔을 요청했다. 이는 본격적인 확대에 앞서 효과적인 방안을 시험하기 위한 실질적인 규모의 시범사업임을 보여준다.
실제 주택 한 채의 사업 일정은 수년이 아니라 수개월에 걸칠 수 있다. 지정 구역의 소유주나 구매자가 자격 요건을 충족하고 공사 범위를 정한 뒤 시공업체를 확보하면 많은 개선 공사를 빠르게 마칠 수 있다. 특히 육아와 일을 병행하는 가족에게는 이런 속도가 중요하다.
과제와 위험 요인
오래된 주택 중 상당수는 외관을 손보는 것만으로는 부족하다. 고도성장기에 지어진 일부 주택은 현대의 안전 기준을 충족하려면 구조 보강과 지붕 교체, 배선 공사가 필요할 수 있다. 일부 교외 지역의 좁은 도로와 언덕에 자리한 부지는 공사 장비와 인력의 접근을 어렵게 한다. 많은 경우 내진 성능 개선이 필수적이어서 비용이 늘고 숙련 인력이 필요하다.
비용 부담은 현실적인 문제다. 건설업체는 자재비와 인건비 상승에 직면해 있다. 일본은 건설, 운송, 돌봄 분야의 인력난도 심각하다. 노무라종합연구소의 스즈키 도모야 연구원은 광범위한 노동력 문제와 인재를 개방적으로 받아들일 필요성을 지적했다. 스즈키 연구원은 다음과 같이 말했다.
주로 운송과 요양·돌봄 분야에서 심각한 인력 부족이 발생하고 있습니다. 일본 사회와 경제를 유지하려면 일본인 노동자와 외국인 노동자가 어떻게 조화롭게 공존할 수 있을지에 대한 관점이 필요합니다.
인력 확보는 중요하다. 개보수 주택만으로는 문제의 일부만 해결할 수 있기 때문이다. 보육시설과 노인 돌봄 시설에는 숙련된 인력이 필요하다. 이러한 서비스의 수용 능력을 확대하려면 지역 내 채용이 필요하며, 경우에 따라서는 더 폭넓은 인재 모집도 필요하다.
소유주의 참여도 제약 요인이다. 일부 가족은 더 이상 살지 않더라도 추억이 담긴 집을 처분하기를 꺼린다. 복잡한 상속 분쟁이나 불분명한 등기 정보 때문에 개보수가 지연되거나 중단되는 경우도 있다. 세금 정책은 노후 건물을 철거하기보다 계속 보유하도록 유도할 수 있어, 건물을 수리할 수 없을 때 선택지가 줄어든다.
자금 조달도 영향을 미친다. 은행은 오래된 건물보다 토지를 더 높게 평가하는 경우가 많으며, 일부 구매자는 신축 주택 대출보다 개보수 대출을 받기가 어려울 수 있다. 시범사업은 공공 자금으로 격차의 일부를 줄이도록 설계됐지만, 실제로는 지역 시장 가치와 대출기관의 관행에 따라 달라질 수 있다.
용도 전환과 지역의 활력
일본은 빈집을 원하는 사람과 연결하는 방안을 실험해 왔다. 지방자치단체의 아키야 은행은 주택을 등록하고 구매자와 소유주를 연결한다. 일부 마을은 보조금이나 이주 지원금을 제공하고, 정착해 직접 수리와 개선에 참여하는 조건으로 주택을 무료로 내놓기도 했다. 이런 지역 사업을 통해 주택은 카페와 게스트하우스, 예술가 작업실, 가족용 주거공간으로 되살아났다.
건물의 용도 전환에 관한 학술 연구는 몇 가지 경향을 보여준다. 인구 밀도가 높은 도시에서는 수요가 꾸준한 음식점과 숙박업소가 빈집의 새로운 활용처가 되는 경우가 많다. 역사적 건축물이 섞인 지역에서는 보존과 현대적 운영을 결합해 주민과 방문객 모두에게 도움이 될 수 있다. 경관이 뛰어난 농촌 지역에서는 주변 인구가 적더라도 전통 가옥이 현지의 생활을 경험하려는 관광객을 끌어들인다. 모든 지역에서 인구 구성과 교통 접근성, 건물 연령에 맞춘 세심한 계획이 더 나은 성과로 이어지는 경향이 있다.
엔화 약세와 소셜미디어의 주목으로 전통 가옥이 매력적으로 보이면서 외국인의 관심도 커졌다. 하지만 실제로 주택을 매입하려면 인허가와 시공업체 선정 과정을 헤쳐 나가기 위해 인내심과 언어 능력, 현지 지원이 필요한 경우가 많다. 새 시범사업은 주로 도시 지역의 일본 가정과 지역사회 서비스를 대상으로 하지만, 더 폭넓은 재활용 흐름은 시장 전반의 기술과 노하우를 키울 수 있다.
핵심 내용
- 일본은 다음 회계연도부터 지정된 도시 및 교외 지역의 빈집과 빈집이 될 예정인 주택의 개보수 비용을 지원하는 다년간 시범사업을 시작한다.
- 국토교통성은 지방자치단체와 협력해 대상 구역을 지정하고 실내외 개보수와 배관 개선을 지원한다.
- 집이 곧 비게 될 소유주와 대상 지역의 빈집을 매입해 개보수하는 구매자가 신청할 수 있다.
- 주택의 활용처에는 가족용 주택, 보육시설, 지역 회관, 양육 지원 거점, 공유 업무공간이 포함된다.
- 정부 통계에 따르면 2023년 방치된 빈집은 385만 채였다. 전국 빈집은 총 약 900만 채로 전체 주택의 약 14%를 차지한다.
- 전망에 따르면 도쿄와 간사이 지역에서 85세 이상 고령자만 거주하는 주택이 2033년까지 급증해 빈집 증가로 이어질 수 있다.
- 빈집을 저렴한 임대주택으로 등록하는 데 의존한 과거 제도는 소유주의 우려와 일부 지역의 낮은 수요로 목표에 미치지 못했다.
- 이번 시범사업은 사전 예방과 입지, 재활용을 강조한다. 가족의 주택 소유 부담을 덜고 도시 주거환경 악화를 막으며 지역 서비스를 확충하는 동시에, 더 넓은 지역으로 확대할 방안을 시험하는 것이 목표다.
