고령화 속 빈집 활성화 위해 일본, 보조금 사업 시작

일본이 곧 빈집이 될 주택의 개보수를 지원하는 이유

일본은 대도시와 그 주변 지역에서 주택이 빈 채로 방치되는 것을 막기 위해 다음 회계연도에 새 시범사업을 시작한다. 국토교통성은 고령 주민이 떠날 것으로 예상되는 주택을 가족용 주택으로 되살리거나 보육시설 등 지역사회 시설로 전환할 수 있도록 개보수 비용을 지원할 계획이다. 이주하거나 노인 돌봄 시설에 들어갈 예정인 주택 소유자에게는 집을 방치하는 대신 개보수하도록 유도한다. 빈집을 매입해 개보수하기로 약속한 구매자도 지원 대상이 될 수 있다. 사업의 목표는 두 가지다. 도시 지역의 빈집 증가세를 늦추고, 건축비가 높은 상황에서 직장인들이 주택을 구하기 쉽게 하는 것이다.

문제의 규모는 크다. 일본의 빈집은 2023년 약 900만 채로 전체 주택의 약 14%에 달했다. 이 가운데 일부는 매물로 나왔거나 간헐적으로 사용되고 있어 모두가 방치된 주택은 아니다. 그러나 장기간 방치된 주택은 늘고 있다. 정부 자료에 따르면 2023년 기준 수년간 사람이 살지 않았고 임대나 매매 매물로도 나오지 않은 주택은 역대 최대인 385만 채였다. 비어 있고 노후화된 주택은 안전을 위협하고 지역의 매력을 떨어뜨릴 수 있다. 특히 주민 고령화가 빠르게 진행되는 지역에서 그렇다.

인구 전망에 따르면 앞으로 변화는 더욱 가팔라질 것으로 보인다. 국토교통성 조사에서는 85세 이상 주민만 거주하는 주택이 향후 10년간 빠르게 늘어날 것으로 예상된다. 도쿄권(도쿄와 주변 3개 현)의 경우 이런 주택이 2023년 약 34만 채에서 2033년 약 94만 채로 증가할 전망이다. 오사카와 교토를 중심으로 한 간사이 지역에서도 비슷한 유형의 주택이 약 21만 채에서 약 58만 채로 늘어날 것으로 예상된다. 주민이 친척과 함께 살거나 돌봄 시설에 들어가면서 이들 주택 가운데 상당수가 매물로 나오거나 빈집이 될 가능성이 크다. 새 보조금은 이 과정에서 주택이 방치되는 대신 개보수되도록 유도하는 데 목적이 있다.

시범사업 지원 내용과 신청 대상

사업은 1950년대부터 1970년대 고도성장기에 조성된 대도시와 그 주변의 주거지역에서 시행된다. 국토교통성은 참여 지방자치단체와 협력해 이미 빈집이 많거나 앞으로 늘어날 것으로 예상되는 대상 지역을 선정한다. 일자리와 학교, 대중교통 접근성은 여전히 좋지만 고령자만 사는 가구가 증가하는 지역에 초점을 맞춘다.

빈집 소유자와 친척 집이나 돌봄 시설로 이주한 뒤 집이 비게 될 가능성이 큰 고령 주택 소유자가 신청할 수 있다. 지정 지역의 빈집을 매입해 개보수하는 사람도 대상이 된다. 보조금은 실내외 개보수와 배관 수리 등 주택을 안전하고 사용할 수 있는 상태로 되돌리는 데 필요한 공사에 쓰일 수 있다. 정부는 이들 주택 상당수가 가족용 주택으로 다시 시장에 나오기를 기대한다. 그 밖의 주택은 보육시설, 커뮤니티홀, 양육 지원 시설, 소규모 업무공간 등으로 활용될 수 있다.

사업은 시범사업으로 수년에 걸쳐 진행되며, 비슷한 여건에 놓인 다른 지역으로 확대하는 것이 목표다. 국토교통성은 사업 착수를 위해 다음 회계연도 예산으로 수억 엔을 요청했다. 지방자치단체는 신청자가 점검과 허가, 시공업체 선정 절차를 진행할 수 있도록 지원 체계를 마련할 것으로 예상된다.

사업 대상 지역과 해당 지역이 중요한 이유

대상 지역 가운데 상당수는 일본의 급속한 성장기에 통근자를 위해 조성된 신도시와 대규모 주택단지에서 출발했다. 수십 년이 지나면서 처음 집을 산 주민들은 나이가 들었다. 자녀들은 다른 곳으로 떠나는 경우가 많았고, 학교는 통폐합됐으며, 동네 가게들은 문을 닫았다. 교통과 도로 접근성은 여전히 좋지만 주민 구성이 고령화됐고, 많은 주택이 소규모화된 현대의 가구에 비해 지나치게 크다. 한 블록이 비기 시작하면 쇠퇴가 스스로 악순환을 일으킬 수 있다.

빈집은 악순환을 촉발할 수 있다. 불이 꺼진 주택은 구매자를 망설이게 하고 이웃의 일상적인 투자를 위축시킨다. 방치된 건물은 쓰레기 투기를 유발하고 해충의 서식지가 되거나 화재 위험을 키울 수 있다. 지진과 강력한 폭풍이 잦은 일본에서는 관리되지 않은 건물이 주변 주민에게 안전 위협이 될 수도 있다. 빈집을 다시 주택이나 유용한 시설로 활용하면 거리를 안정시키고 일상생활을 이어가는 데 도움이 된다.

빈집이 급증하는 이유

도시권에서 고령자만 사는 가구가 빠르게 늘고 있다. 주택 소유자가 장기 요양 시설로 옮기거나 사망하면 남겨진 집이 방치될 수 있다. 보험료와 관리비 납부가 중단되고, 공과금이 끊기면서 노후화가 빨라진다. 도쿄와 간사이에 대한 국토교통성 전망은 2033년까지 이런 주택이 급증할 것으로 내다본다. 주택을 개보수하고 매각하는 조기 대응은 주택이 낡도록 방치했다가 나중에 폐쇄하거나 철거하는 것보다 비용이 적게 든다.

아키야란 무엇이며 일본은 빈집을 어떻게 집계하나

일본에서는 빈집을 흔히 아키야라고 부른다. 전국 주택조사는 매매 주택, 임차인을 찾는 임대 주택, 별장, 기타 사유로 비어 있는 주택 등 모든 빈집을 집계한다. 이 광범위한 집계 가운데 상당수는 장기간 비어 있고 시장에서도 거래되지 않는다. 이런 방치 주택은 여러 지방 조례의 대상이 돼 왔으며, 이제는 도시 지역의 새 보조금 사업이 겨냥하는 대상이기도 하다.

이 현상에는 몇 가지 구조적 요인이 작용한다. 일본은 인구가 감소하고 고령화하고 있다. 상속인 다수가 다른 곳에 살며 유지비가 많이 드는 오래된 주택을 물려받으려 하지 않는다. 철거에는 비용이 많이 들고, 세제 규정 때문에 사람이 살지 않는 건물도 철거하지 않고 남겨두는 편이 더 저렴한 경우가 있다. 오래된 주택 시장은 규모가 작다. 구매자가 신축을 선호하는 경향이 있는데, 이는 지진 안전에 대한 우려와 새 건물을 오래된 건물보다 중시해 온 수십 년간의 건축 관행에서 비롯됐다.

이 문제에 대응하기 위한 정책도 바뀌고 있다. 빈집대책특별조치법에 따라 지방자치단체는 위험하거나 심하게 방치된 주택을 확인해 수리 또는 철거를 명령할 수 있다. 주택이 지정되면 지방 당국은 철거를 억제하는 요인으로 작용하던 재산세 혜택을 없앨 수도 있다. 2024년 시행된 개정안은 부동산 상속등기를 의무화해 소유자가 불분명해 주인이 사라지는 주택을 줄이고 책임자를 더 쉽게 찾을 수 있도록 제도를 강화했다.

비용 상승으로 신축보다 개보수의 매력 커져

건축비가 오르면서 도시 지역에서 일반적인 양육 가구가 신축 주택을 구하기가 어려워졌다. 자재 가격 상승과 노동력 부족, 공급망 지연이 모두 신축 주택 가격을 끌어올렸다. 정부는 개보수에 자금을 투입해 가족이 감당할 수 있는 가격대의 입주 가능한 주택 공급을 늘리기를 기대한다.

기존 건물을 개보수하면 비용 절감 외에도 이점이 있다. 철거 후 재건축보다 주택을 더 빨리 다시 사용할 수 있고, 지역의 특성을 보존하며, 건설 폐기물도 줄인다. 에너지 성능 개선과 단열 보강, 현대식 설비 설치를 통해 오래된 주택도 처음부터 다시 짓지 않고 효율과 쾌적성을 높일 수 있다.

시범사업은 지역 수요에 맞는 용도 전환도 지원한다. 한 가족이 살기에는 더 이상 적합하지 않은 주택을 소규모 보육 공간이나 방과 후 활동 공간, 양육 지원 사무실, 원격근무자를 위한 조용한 업무공간으로 활용할 수 있다. 이런 방식의 재활용은 거리에 유동 인구를 유지하고 일상적인 서비스를 도보권으로 다시 가져온다.

재활용으로 고령화 지역에 서비스를 되살릴 수 있을까

일본은 주민 가까이에서 의료·사회·생활 서비스를 연계하는 지역 지원 체계를 시범 운영해 왔다. 도쿄 교외의 한 사례인 이른바 나가야마형 지역포괄돌봄 모델은 지방정부와 비영리단체, 기업이 협력해 고령 주민을 지원하고 지역사회를 유지하는 방법을 보여준다. 적절한 장소에 마련된 소규모 시설이 지역사회의 중심축이 될 수 있다는 점이 이 사례의 교훈이다.

새 보조금은 빈집이 늘어나는 도시 지역에서 이런 구상을 실현하는 데 도움이 될 수 있다. 빈집 일부를 보육시설과 주민 모임 공간, 양육 지원 공간으로 바꾸면 가족의 이동 시간을 줄이고 고령 이웃의 사회 참여를 유지할 수 있다. 다양한 연령대의 주민이 같은 거리와 시설을 이용하면 사회적 유대가 강화되고 거리도 더 안전하게 느껴진다.

도쿄권 위성도시를 대상으로 한 도시 연구는 접근성과 편의성이 빈집 발생과 어떻게 연관되는지 보여준다. 도로에 접한 정도가 더 좋은 지역일수록 빈집이 적은 경향을 보였으며, 주거지역과 특정 유형의 소매업 공간 사이의 불균형은 빈집 증가와 관련이 있었다. 안전한 거리와 가까운 공원, 생활 서비스 등 일상을 편리하게 하는 투자는 개보수 지원의 효과를 키울 수 있다.

구매자와 소유자가 알아야 할 실질적인 장단점

상태가 좋지 않은 주택을 포기할 생각이었던 소유자는 보조금으로 필수 수리를 한 뒤 매각하거나 임대할 수 있다. 구매자는 일자리와 학교에 더 가까운 가족용 주택을 신축 주택보다 저렴한 가격에 구할 수 있다. 한 거리에 있는 여러 주택이 개보수되면 신뢰가 커지고 민간 투자도 뒤따라 쇠퇴의 악순환을 끊는 데 도움이 될 수 있다.

걸림돌도 있다. 오래된 주택은 내진 보강과 지붕 교체, 배관 및 전기 공사, 단열 개선이 필요한 경우가 많다. 일부 주택은 상속 관계가 복잡하고 여러 상속인으로 인해 소유권이 불분명하다. 허가와 점검에는 시간이 걸리며, 시설 용도로 전환하려면 건축 및 소방 규정을 엄격히 준수해야 한다. 서비스를 제공할 계획인 구매자는 사업 활동에 관한 지역 규정도 확인해야 한다.

신청자가 취할 수 있는 실질적인 조치는 다음과 같다.

• 상속 주택이라면 특히 소유권과 등기 상태를 일찍 확인한다.
• 구조물과 수도, 가스, 전기 설비를 점검하는 전문 검사를 의뢰한다.
• 면허를 보유한 시공업체에 서면 견적을 받고, 공사 범위가 예정 용도의 법규 기준을 충족하는지 확인한다.
• 보육이나 지역 활동에 활용할 계획이라면 시설 용도와 운영 시간에 관한 지역 제한을 확인한다.
• 개보수 후 지속적으로 발생하는 유지관리비와 보험료, 재산세를 위해 자금을 따로 마련한다.

사업 목표에 대한 정부 관계자의 설명

국토교통성의 한 고위 관계자는 시범사업의 취지를 분명하게 설명했다.

건축비가 급등해 일반적인 양육 가구가 신축 주택을 구입하기 어려워졌습니다. 이번 지역 활성화 사업을 통해 빈집 증가를 억제하고 자녀가 있는 가족에게 쾌적한 주거 환경을 제공하고자 합니다.

분석가들은 일본 내수 시장이 오랫동안 개보수 주택보다 신축 주택을 중시해 왔다고 지적한다. 이런 선호는 재해 위험과 기존 건물을 교체하는 데 중점을 둔 과거의 건축 관행에서 비롯됐다. 불확실성을 줄이고 품질을 인증하며 재활용에 대한 공공 지원을 분명히 하는 정책은 잘 개보수된 기존 주택으로 수요를 전환하는 데 도움이 될 수 있다.

이런 흐름이 관광과 소기업에 미치는 영향

일본 곳곳에서 일부 빈집은 게스트하우스와 소규모 여관, 공유 업무공간, 지역 거점으로 탈바꿈했다. 고미가로 불리는 전통 목조주택은 진정성 있는 동네와 전원 풍경을 찾는 방문객의 관심을 끈다. 도시 지역에서는 단기 임대가 엄격히 규제되는 경우가 많아 가장 일반적인 재활용 방식은 주거 또는 지역 서비스 용도가 될 전망이다. 그렇더라도 소규모 업무공간과 아동 지원 공간, 다목적홀은 일상적인 활동과 지역 소비를 창출할 수 있다.

많은 지방자치단체가 구매자와 판매자를 연결하기 위해 아키야 뱅크로 알려진 온라인 매물 목록을 운영하며, 일부는 소액 보조금이나 세제 혜택을 제공한다. 대도시권을 위한 새 보조금은 이런 제도를 대체하지 않는다. 가족용 주택 수요가 있고 주택 일부를 지역사회 용도로 전환하면 일하는 부모를 지원할 수 있는 도시 지역에서 개보수를 활성화하는 것이 목표다.

앞으로 주목할 점

시범사업은 일본에서 4월 1일 시작되는 다음 회계연도에 착수할 예정이다. 국토교통성은 사업 개시를 위해 수억 엔의 예산을 요청했다. 참여 지방자치단체는 시범 지역을 선정하고 지원 자격 기준을 공개한 뒤 개보수에 나설 준비가 된 소유자와 구매자의 신청을 받을 예정이다.

첫해 성과가 중요하다. 유용한 지표로는 개보수 후 입주한 주택 수와 시범 지역의 장기 방치 주택 감소 정도, 새로 마련된 보육시설 수용 인원과 지역 공간 수, 사업 완료까지 걸리는 시간 등이 있다. 초기 대상 지역의 성과는 비슷한 빈집 증가에 직면한 다른 지역으로 사업을 확대하는 방식에 참고가 될 것이다.

핵심 내용

• 일본은 다음 회계연도부터 도시 지역 빈집을 줄이고 가족용 주택을 지원하기 위해 개보수 비용을 보조한다.
• 사업은 고령자만 사는 가구가 늘고 있는 대도시 주변의 1950~1970년대 조성 주거지역을 대상으로 한다.
• 주택 소유자와 집이 비게 될 고령자, 주택을 매입해 개보수하는 구매자가 지원받을 수 있다.
• 보조금은 실내외 공사와 배관 수리를 지원하며, 주택이나 보육시설·커뮤니티홀 같은 시설로 재활용할 수 있다.
• 일본의 빈집은 2023년 약 900만 채로 전체 주택의 약 14%였으며, 이 가운데 385만 채는 장기간 방치된 주택이었다.
• 도쿄와 간사이 지역에서 85세 이상 주민만 거주하는 주택은 2033년까지 급증할 것으로 예상된다.
• 건축비가 높은 상황에서 개보수는 일자리와 학교 가까이에 주택을 구하려는 양육 가구에 현실적인 대안이다.
• 위험한 빈집에 대한 규제 강화와 상속등기 의무화는 방치를 줄이고 재활용을 앞당기는 것을 목표로 한다.