CapitaLand가 중국 쇼핑몰을 새롭게 단장하는 이유
싱가포르 기반 부동산 운용사 CapitaLand Investment는 빠르게 변하는 소비자 취향에 맞춰 중국 쇼핑몰을 활기차고 매력적인 공간으로 유지하는 데 힘을 쏟고 있다. 회사는 래플스 시티 상하이와 쑤저우 센터 몰 등 주요 자산에 중국 시장에 새로 진출하는 브랜드를 대거 유치하고 있다. 최근 방문객들은 화장품 브랜드 쥬디돌과 밀크티 체인 아마 핸드메이드 같은 중국 인기 브랜드에 더해, 찰스앤키스와 비청향 등 싱가포르 브랜드도 만날 수 있었다. 현지에서 성공한 브랜드와 역내에서 두각을 나타내는 브랜드를 함께 선보이면 중국 소비자에게는 방문할 새로운 이유가 생기고, 입점 업체에는 세계에서 경쟁이 가장 치열한 소매 시장 중 하나에 진출할 수 있는 체계적인 경로가 마련된다.
목차
CapitaLand Investment China의 푸아 즈 샹 최고경영자는 이 전략을 간명하게 설명했다. 그는 9월 인터뷰에서 그룹의 규모와 관계망을 활용해 각 입지에 맞는 새로운 경험을 선별한다고 말했다. 시장에 새롭게 느껴지는 콘셉트를 꾸준히 들여오고, 트렌드가 바뀌면 매장 형태를 빠르게 교체해 차별화하는 것이 목표라고 설명했다. 이 전략은 지갑에 부담을 주지 않으면서 만족감을 주는 소소한 소비와 경험을 중시하는 중국 소비 흐름과 맞닿아 있다.
동시에 CapitaLand는 리테일 공간을 새롭게 단장할 자금을 마련하는 새 경로도 열고 있다. 회사는 광저우와 창사에 있는 입주율이 높은 쇼핑몰 두 곳을 기초 자산으로 상하이에서 국내 리테일 부동산투자신탁(REIT)인 CapitaLand Commercial REIT를 출범시켰다. 국제 기업이 후원하는 상하이 증시 최초의 리테일 REIT인 이 상품은 현지 자본을 유치해 운영에 재투자하는 것을 목표로 한다. 이 조치는 자산 경량화 모델을 뒷받침해 그룹이 쇼핑몰을 운영하고 개선하는 한편, 재투자에 쓸 자금을 확보하도록 한다.
래플스 시티 등에서 구현되는 ‘시장 최초’ 브랜드
래플스 시티 상하이는 이 전략이 현장에서 어떻게 작동하는지 보여준다. 입점 브랜드는 빠르게 성장하는 중국 브랜드부터 젊은 소비자 사이에서 인지도가 높은 해외 브랜드까지 다양하다. 뷰티, 음료, 간식 매장이 하루 종일 꾸준한 유동 인구를 끌어들이고, 주요 패션·라이프스타일 매장은 주말의 큰 지출을 유도한다. 찰스앤키스와 전통 식품업체 비청향 같은 싱가포르 브랜드는 경쟁이 치열한 상권에서 눈에 띄는 국경 간 색채를 더한다.
출시 거점으로 자리 잡은 래플스 시티 더 번드
도심 건너편의 래플스 시티 더 번드는 규모와 새로움을 앞세워 6층 규모 쇼핑몰을 열었다. 2021년 문을 연 첫날 방문객은 30만 명을 넘었고, 입점 확약률은 약 92%에 달했다. 200개가 넘는 입점 브랜드 가운데 절반 이상은 중국, 화둥, 상하이 또는 CapitaLand 포트폴리오에 처음 들어온 브랜드였다. 이곳에는 리테일 시설과 함께 트윈 Grade A 오피스, 행사장, 실내 스케이트파크와 1990년대 상하이 거리를 재현한 공간 등 엄선된 즐길 거리가 들어섰다. 이 콘셉트는 CapitaLand가 다른 도시에서도 구현하려는 모델을 보여준다. 엔터테인먼트를 중심에 두고 끊임없이 새로워지는 리테일 경험이다.
상하이를 넘어서는 네트워크 효과
브랜드 유치망은 상하이 밖으로도 뻗어 있다. 쑤저우 센터 몰과 광저우의 CapitaMall SKY+ 같은 시설은 소셜 플랫폼에서 화제가 되는 식음료 콘셉트와 수집 문화, 전문 매장을 꾸준히 유치하고 있다. 새 브랜드는 각 시설에 고유한 개성을 더한다. CapitaLand는 이 네트워크를 활용해 한 도시에서 콘셉트를 시험한 뒤, 현지 취향에 맞게 입점 구성을 조정하면서 인기를 얻은 아이디어를 다른 도시로 확장할 수 있다.
감정 소비에 맞춘 리테일 전략
중국 쇼핑몰은 흔히 ‘감정 소비’라고 불리는 소비 형태에 맞춰 변화하고 있다. 특히 젊은 소비자들은 테마 디저트와 밀크티부터 수집용 장난감, 한정판 대중문화 상품까지 부담 없는 작은 사치를 즐기고 있다. 이런 소비 흐름은 빠르게 움직이고, 몰입감 있는 전시를 구성하며, 행사를 자주 여는 쇼핑몰에 유리하다. 식음료와 전문 매장의 비중이 높고, 소셜미디어에서 유행을 타다가 다음 열풍으로 자리를 내줄 수 있는 매장이 많은 구성도 힘을 얻고 있다.
이에 따라 임대 방식도 달라지고 있다. 쇼핑몰 운영사들은 매년 입점 업체의 약 30%가 바뀔 수 있어 3년이면 전체 구성이 새롭게 바뀐다고 말한다. 식음료 매장은 이제 전체의 약 30~40%를 차지한다. 이전의 약 25~30%에서 높아진 수치다. 많은 식당이 단기 임대 계약을 받아들이고 있다. 특히 샤오홍슈 같은 플랫폼에서 입소문을 탄 브랜드의 경우, 포장 판매만 하는 매장은 계약 기간이 1년 6개월에 불과하기도 하다. 매출 연동형 임대료의 비중도 커지는 추세다. 이는 입점 업체가 회전율과 테이블당 착석 횟수를 높이는 한편, 비혼잡 시간대 매출을 끌어올리기 위해 배달 주문도 받도록 유도한다.
수집용 상품과 라이프스타일 브랜드도 이 모델에 잘 들어맞는다. 팝마트와 미니소는 유쾌한 매장 디자인을 바탕으로 부담 없는 가격의 장난감과 생활용품을 판매하며 성장하고 있다. 블라인드 박스 상품은 적은 비용으로 뜻밖의 즐거움을 주기 때문에 고가 소비에 대한 관심이 줄어든 시기에 유용한 유인책이 된다. 쇼핑몰은 팬 커뮤니티도 유치하고 있다. 가수나 배우의 팬들이 굿즈 팝업 매장과 모임을 열어 콘서트나 특별한 날에 많은 방문객을 끌어모은다. 자동차 전시장도 방문객을 끌어들이는 공간으로 자리 잡았다. 국내 선두 업체부터 신생 기업까지 전기차 제조사들은 시승 공간이자 브랜드 전시장 역할을 하는 대규모 매장에 높은 임대료를 내고 입점한다.
푸아 즈 샹은 지속적인 매장 구성이 CapitaLand 전략의 핵심이라고 말한다. 최근 인터뷰에서 그는 목표와 신규 브랜드가 쇼핑몰의 차별화에 기여하는 이유를 설명했다.
시장에 새롭게 진출하는 브랜드를 쇼핑몰에 유치하는 것은 역동적인 리테일 시장에서 차별화하는 한 가지 방법입니다.
쇼핑몰 운영사의 공식은 단순하다. 경험이 새롭고 교류를 이끌어내면 방문객이 늘어난다. 방문객이 모이면 매출 연동 임대료의 비중을 높이고 행사를 효과적으로 기획해, 거시경제 심리가 위축돼도 매출을 끌어올릴 수 있다.
상하이 신규 리테일 REIT가 전략에서 맡는 역할
전략의 나머지 한 축은 재무다. CapitaLand는 중국 쇼핑몰 운영을 직접 맡으면서 국내 자본을 유치하기 위해 상하이에서 리테일 REIT를 출범시켰다. REIT는 임대 수익을 창출하는 부동산을 보유하고, 임대 수입의 대부분을 수익자에게 배분하는 투자 수단이다. 자산 지분을 REIT에 매각한 뒤 운용사 역할을 계속 맡으면, 후원사는 대규모 신규 차입 없이 자본을 회수해 사업을 확장할 수 있다.
신규 REIT인 CapitaLand Commercial REIT는 두 곳의 기초 자산을 바탕으로 상하이증권거래소에서 거래를 시작했다. 광저우의 CapitaMall SKY+와 창사의 CapitaMall Yuhuating은 총 연면적이 168,405제곱미터이며, 입점 확약률은 합산 약 97%다. 출범 당시 두 쇼핑몰의 가치는 약 28억 위안으로 평가됐다. CapitaLand Investment, CapitaLand Development, CapitaLand China Trust가 합쳐서 이 투자기구의 지분을 최소 20% 보유하며, CapitaLand는 쇼핑몰 운영을 계속 맡는다.
이번 상장은 이정표를 세웠다. 국제 기업이 후원하는 리테일 REIT가 상하이 증시에 상장된 것은 처음이다. 중국 내 리테일 자산을 이미 보유한 싱가포르 상장 펀드 CapitaLand China Trust를 보완하는 역할도 한다. 중국 18개 도시에 43개 리테일 시설을 운영하고 있고, 운용 중인 리테일 자산 규모가 약 180억 싱가포르달러에 이르는 CapitaLand는 시장 여건이 맞을 때 두 플랫폼 가운데 한 곳에 향후 자산을 편입할 여지가 있다.
푸아 즈 샹은 중국 내에서 이런 상품에 대한 수요가 탄탄할 것으로 전망한다. 그는 풍부한 현지 유동성과 부동산 투자 비중을 늘리는 보험사를 비롯한 국내 기관투자자의 관심 확대를 근거로 들었다. 최근 설명회에서는 전망을 다음과 같이 밝혔다.
중국 REIT 부문은 풍부한 유동성과 국내 기관투자자의 투자 비중 확대에 힘입어 긍정적인 궤도에 올라 있습니다. 장기적으로 시장을 긍정적으로 보고 있습니다.
그는 상하이 상장을 CapitaLand와 시장 모두의 이정표로 평가했다. 국내 자본을 활용하면 회사는 재무구조를 강화하고, 정책 우선순위에 부합하는 사업에 자금을 재투입할 수 있다. 동시에 펀드 플랫폼에서 안정적인 수수료 수입 기반도 유지할 수 있다.
어려운 시장에서 성장과 신중함의 균형 맞추기
새 브랜드를 유치하고 국내 펀드 투자 수단을 출범시키면서도 CapitaLand는 중국 사업 비중을 신중하게 관리하고 있다. 경영진은 시간이 지나면서 그룹 운용자산에서 중국이 차지하는 비중을 낮추겠다는 방침을 내비쳤다. 이 과정에서 자산 매각과 공정가치 손실이 발생해 단기 영업외이익에 영향을 줄 수 있다. 장기간 이어진 부동산 경기 침체로 중국 자산 매각은 쉽지 않았으며, 최근에는 싱가포르와 다른 시장에서 자본을 회수하는 편이 더 수월했다. 자산 경량화 모델로 전환하고 국내 자본 파트너를 활용하는 것은 회사 대차대조표에만 의존하지 않고 중국 사업을 활발하게 유지하려는 조치다.
신중함과 지속적인 투자를 함께 추구하는 것은 현지 상황을 반영한다. 소매판매는 전년 대비 증가하고 있지만 소비자들은 여전히 고가 상품 구매에 신중하다. 새로운 경험과 커뮤니티 활동을 제공하는 쇼핑몰은 꾸준히 방문객을 끌어들이고 있다. 매출 연동 임대료 비중을 높여 입점 업체와 위험을 분담하는 운영사는 이해관계를 조율할 수 있다. REIT 플랫폼은 또 다른 수단을 제공한다. 국내 투자자는 활발한 쇼핑몰의 지분을 보유할 수 있고, 후원사는 자본을 확보해 시설과 입점 구성을 개선할 수 있다.
소비자·브랜드·투자자에게 의미하는 것
소비자에게는 재미와 선택지가 늘어나는 방향으로 경험이 바뀐다. 메뉴를 줄이고 회전율을 높인 푸드홀, 사진 촬영에 맞춘 카페, 게임·애니메이션·아이돌 문화와 연계한 팝업 매장이 더 많아질 전망이다. 중국 시장에 새로 진출하는 브랜드는 아이디어를 빠르게 시험하고, 익숙한 브랜드는 교류 공간 역할도 하는 플래그십 매장을 구축할 수 있다.
브랜드 입장에서는 CapitaLand 쇼핑몰이 체계적인 진출 경로를 제공한다. 회사는 유동 인구가 많은 구역에 첫 매장을 배치하고, 인근 입점 업체와 공동 캠페인을 진행하며, 매출에 연동된 임대료를 통해 회전율을 높이는 브랜드에 보상할 수 있다. 짧은 임대 계약과 팝업 매장은 신생 기업이 시장을 시험할 수 있게 해준다. 성과를 거둔 브랜드는 같은 네트워크 안에서 인근 도시로 확장할 수 있다.
투자자에게 상하이 상장 REIT는 성숙한 쇼핑몰의 임대 수익에 투자할 수 있는 국내 경로를 연다. REIT는 후원사의 수수료 수입 기반도 넓힌다. 싱가포르 상장 CapitaLand China Trust와 함께 두 플랫폼은 자산 가치와 시장 여건이 맞으면 꾸준히 자산을 재편할 수 있는 기반이 된다.
주시해야 할 과제
거시경제 관련 소식에 따라 소비자 신뢰는 흔들릴 수 있다. 주택이나 주식시장 회복은 소비 심리에 도움이 될 것이다. 성장이 다시 둔화하면 소소한 소비는 버틸 수 있지만, 고가 상품을 취급하는 입점 업체는 개점을 미룰 수 있다. 쇼핑몰은 유연하게 대응하고 행사를 활용해 부진한 시기를 보완해야 한다.
방문객 유치 경쟁은 치열하다. 모든 지역에서 여러 쇼핑몰이 같은 주말 방문객을 두고 경쟁하고 있으며, 전자상거래가 소비 지출에서 차지하는 비중도 계속 커지고 있다. 디자인에 투자하고 유연한 임대 계약을 제공하는 건물주는 경쟁 우위를 지킬 수 있다. 대응을 미루는 곳은 매출 둔화와 공실률 상승을 감수해야 한다.
정책과 자본시장도 변수다. 중국의 REIT 시장은 성장하고 있지만 투자자들은 지배구조, 자산 편입 계획의 명확성, 분배금의 안정성을 주시할 것이다. 금리와 차환 비용은 자산 가치 평가에 영향을 준다. 향후 펀드 플랫폼에 자산을 추가하려면 인수와 자산 개선에 신중하게 접근하는 것이 중요하다.
핵심 내용
- CapitaLand Investment는 입점 구성을 새롭게 유지하고 방문객을 유치하기 위해 중국 쇼핑몰에 신규 브랜드를 도입하고 있다.
- 래플스 시티 상하이에는 쥬디돌과 아마 핸드메이드 등 중국 인기 브랜드와 찰스앤키스, 비청향 등 싱가포르 브랜드가 함께 입점해 있다.
- 래플스 시티 더 번드는 개장 첫날 방문객 30만 명 이상을 기록했으며, 입점 업체의 절반 이상은 중국, 화둥, 상하이 또는 그룹 포트폴리오에 처음 진출한 브랜드였다.
- 중국 쇼핑몰은 감정 소비에 맞춰 매년 입점 업체의 약 30%를 교체하고, 식음료 매장 비중을 30~40%로 높이고 있다.
- 매출 연동 임대료와 단기 임대 계약은 샤오홍슈 같은 플랫폼에서 확산하는 유행에 맞춰 매장 콘셉트를 빠르게 바꾸도록 돕는다.
- CapitaLand는 광저우의 CapitaMall SKY+와 창사의 CapitaMall Yuhuating을 기초 자산으로 상하이 상장 리테일 REIT를 출범시켰으며, 입점 확약률은 약 97%다.
- 이 REIT는 국내 자본을 유치해 자산 경량화 전략을 뒷받침하며, CapitaLand는 중국 18개 도시에 43개 리테일 자산을 운영하고 있다.
- 경영진은 자본 재활용과 파트너십을 활용해 어려운 부동산 시장을 헤쳐 나가면서 성장과 중국 사업 비중에 대한 신중한 접근 사이에서 균형을 맞추려 한다.
