일본, 2027년까지 외국인 부동산 소유 추적할 국가 데이터베이스 구축 계획

일본이 지금 국가 데이터베이스를 구축하는 이유

일본은 부동산 매수자의 국적을 기록하고 외국인의 토지·건물 소유 현황을 더 정확히 파악할 국가 시스템을 준비하고 있다. 계획의 핵심은 디지털 부동산 기본대장과 연계된 새 데이터베이스다. 이를 통해 당국은 부동산 소유자가 누구인지, 일부 경우에는 법인 매수자를 최종적으로 지배하는 주체가 누구인지 확인할 수 있게 된다. 다카이치 사나에 총리는 11월 4일 각료들에게 외국인의 토지 취득 현황을 파악하고 가능한 규제를 검토하라고 지시한 뒤, 투명성과 위험 관리를 주요 의제로 내세웠다. 정부는 내각관방, 법무성, 디지털청 등 관계 기관 간 조율을 거쳐 이르면 2027회계연도부터 시스템을 가동한다는 목표다.

당국은 이번 추진 배경에 두 가지 우려가 있다고 설명한다. 첫째, 특히 대도시에서 일본 부동산으로 유입되는 해외 자금이 늘면서 주거비 부담에 대한 불안이 커졌다. 둘째, 방위 시설 인근 토지, 국경과 가까운 외딴 섬, 수원지 주변 지역의 매입이 안보 우려를 불러일으켰다. 많은 거래에서 국적을 기록하지 않기 때문에 외국인 매입의 실제 규모와 양상을 파악하기 어렵다. 해외 자금을 활용하는 일본 법인을 통해 이뤄지는 매입도 있어 실태 파악이 더 복잡하다.

이 데이터베이스는 이민, 체류 관리, 토지 이용을 아우르는 폭넓은 정책 검토의 일부다. 전문가 패널은 11월 말 소집돼 제도 변경을 검토하고 있으며, 2026년 1월까지 기본방침을 마련하는 작업을 진행 중이다. 당국은 이 등록 시스템을 현황을 명확히 파악하기 위한 수단으로 설명한다. 시스템 자체가 새로운 규제를 도입하는 것은 아니다. 위험이나 왜곡이 특히 두드러지는 분야에서 신고 의무부터 잠재적인 세제 변경까지, 적정한 대응책을 설계하는 데 필요한 사실 기반을 마련하게 된다.

새 시스템에 기록될 내용

핵심은 현재 국적 정보를 수집하지 않는 부동산 유형의 매수자 국적을 등록하는 시스템이다. 정부는 디지털청의 부동산 기본대장을 활용해 여러 관할 구역과 토지 유형에 걸친 기록을 연결할 계획이다. 적용 범위는 넓으며 도시의 아파트를 훨씬 넘어선다.

• 아파트 각 호실, 단독주택 및 기타 부동산
• 산림 및 농지
• 국토이용계획법 적용 대상인 대규모 토지 거래
• 2022년 안보 관련 토지 이용법에 따라 지정된 방위 관련 시설 인근 및 국경 도서의 중요 토지

산림이나 대규모·민감 토지의 거래와 관련해 당국은 법인 매수자에게 주요 주주와 임원의 국적을 신고하도록 하는 방안을 검토하고 있다. 해외 자금이 일본 법인을 통해 유입될 때 매입의 성격을 파악하는 것이 목적이다. 정책 당국은 비거주자의 자본 거래를 규율하는 외환 및 외국무역법에 따른 거래 신고 범위를 확대하는 방안도 검토 중이다.

현재 일본의 부동산 등기 제도

도키(Toki)로 불리는 일본의 부동산 등기 제도는 법무국이 관리하는 부동산 등기부에 토지와 건물 정보, 법적 소유자를 기록한다. 각 자산의 표제부에는 소재지와 속성이 기재되고, 권리부에는 소유자, 주소, 등기 날짜와 원인, 저당권 등 기타 권리가 기록된다. 누구나 수수료를 내고 등기부 등본을 발급받을 수 있다. 등기부는 안전한 거래와 신뢰할 수 있는 소유권 확인의 핵심이다.

이처럼 견고한 법적 체계에도 불구하고 아파트나 다른 여러 자산의 등기 기록에는 일반적으로 국적 정보가 포함되지 않는다. 농지에는 국적 신고 의무가 있지만 대부분의 도시 주거용 부동산에는 적용되지 않는다. 상속 부동산의 소유권 정보가 최신 상태가 아닐 수도 있다. 일본은 2024년 4월 상속에 따른 소유권 변경 등기를 의무화해 이 문제를 개선하기 시작했다. 이런 규정은 정확성을 높이지만 국적 정보의 공백까지 해소하지는 못한다.

한편 비거주자가 특정 목적의 부동산을 취득하는 경우 해당 거래는 외환 및 외국무역법상 자본 거래에 해당할 수 있다. 이 경우 매수자는 예외를 제외하고 정해진 기간 안에 일본은행을 통해 당국에 신고해야 한다. 그러나 이러한 신고는 등기 시점에 매수자의 국적을 통합 기록하는 것과는 다르다. 제안된 데이터베이스는 전국적으로 국적을, 정해진 경우에는 법인을 통한 실질적 지배 관계를 훨씬 쉽게 확인할 수 있도록 하는 데 목적이 있다.

누가 매입하고 있으며, 수요가 가장 강한 곳은 어디인가

엔화 약세, 세계적으로 매우 낮은 금리, 팬데믹 이후 여행 수요 회복으로 일본 부동산의 매력이 커졌다. 해외 투자자들은 도시의 사무실과 호텔, 고급 아파트에 관심을 보여 왔다. 국내 매수자도 활발하고, 개발업체들은 고급 프로젝트를 선보였다. 도쿄 도심 아파트 가격은 2024년 신기록을 세웠으며, 핵심 23구의 신축 아파트 평균 가격은 1억1천만 엔을 넘어섰다. 건설비 상승과 공급 부족도 이런 추세를 부추겼다.

외국인 매입에 관한 구체적인 통계는 드물다. 도쿄의 신축 아파트 거래를 대상으로 한 정부 조사에서는 2025년 상반기 매수자의 3%가 해외 주소지를 둔 것으로 나타났다. 이 수치는 해외에 거주하는 매수자를 포착할 뿐, 일본에 거주하는 외국인은 포함하지 않으며 다양한 법인 구조를 통한 매입도 상당수 제외한다. 민간 부문 조사와 개별 프로젝트의 판매 사례를 보면 비중은 큰 폭으로 달라진다. 일부 구의 고급 건물에서는 해외 거주 매수자 비율이 평균을 훨씬 웃돈다는 보고가 나온 반면, 교외와 지방의 많은 사업장에서는 외국인 관심이 훨씬 낮다. 등기 시점의 국적 정보가 없으면 일본이 이러한 양상을 구분하는 데 한계가 있다.

이런 상황이 정책의 초점을 설명해 준다. 도시 부동산 시장의 과열로 현지 가구의 주거비 부담에 대한 우려가 커졌다. 동시에 일본 농촌의 상당 지역은 인구 감소와 아키야(akiya)로 불리는 빈집 증가에 어려움을 겪고 있다. 정책 당국은 수요가 집중된 도시 하위 시장의 특정 위험에 대응하면서도 자금과 개보수가 필요한 지역의 투자를 위축시키지 않을 도구를 조정하려 하고 있다.

국가 안보와 전략적 토지 우려

일본은 자위대 시설 주변과 국경 인근 외딴 섬의 토지를 감시하기 위해 2022년 안보 관련 토지 이용법을 전면 시행했다. 이 법에 따라 당국은 해당 지역의 토지와 건물이 어떻게 이용되는지 검토하고 안보 기능을 저해할 수 있는 행위에 제재를 가할 수 있다. 외국인의 부동산 매입을 금지하는 법은 아니다. 대신 감독과 신고에 초점을 둔다. 새 데이터베이스는 매입 시점에 소유자의 국적을 명확히 파악하게 해 이런 접근을 보완할 수 있다.

수원지 주변의 매입도 공론의 중심에 놓였다. 일부 지역사회는 토지 소유 관계가 불투명할 경우 지하수를 규제 없이 취수하거나 수출할 수 있다고 우려한다. 기록이 더 명확해지면 도도부현과 각 부처가 매수자를 평가하고 이용 현황을 감시하며 관련 규정을 집행하는 데 도움이 된다. 당국은 지역과 자산 유형에 따라 달라지는 다양한 위험을 관리하는 최선의 방법은 전면 금지가 아니라 투명성이라고 주장한다.

무역 관련 의무도 중요하다. 일본은 국제 무역 규정상 비차별 원칙을 따른다. 그렇다고 국가 안보나 공공질서를 위한 선별적 조치까지 배제되는 것은 아니지만, 외국인 매수자를 전면 금지하는 조치는 정당화하기 어렵다. 정책 당국은 새로운 조치가 전면 금지보다는 신고 의무와 조건, 과세를 중심으로 이뤄질 가능성이 크며, 가장 민감한 지역은 안보 관련 법률로 다룰 것이라고 시사했다.

앞으로 바뀔 수 있는 규정

각 부처는 외국인 매수자나 비거주 투자자의 더 많은 부동산 거래에 신고 의무를 적용하도록 외환 및 외국무역법상 신고 요건을 확대하는 방안을 검토하고 있다. 산림이나 대규모·전략적 중요 토지를 매입하는 법인에 주요 주주와 고위 임원의 국적을 신고하도록 하는 방안도 논의되고 있다. 이를 통해 법적 매수자가 국내 법인이더라도 지배권이나 자금이 일본 밖에서 유입되는 거래를 당국이 파악하는 데 도움이 될 수 있다.

일본이 세율을 다르게 정할 수 있을까?

당국은 지정된 시장이나 자산 유형에서 일본인과 비일본인 소유자에게 다른 세율을 적용하는 재정 정책 수단을 논의해 왔다. 과열된 도시 일부 지역의 비거주 소유자에게 취득세나 보유세를 더 부과하는 방안, 지정 구역 내 매입 조건, 투기성 매입을 억제하기 위한 공실 부담금 등이 아이디어로 거론된다. 아직 결정된 사항은 없다. 이런 조치는 정상적인 투자와 전반적인 주택 공급에 의도치 않은 영향을 주지 않도록 신중하게 조정해야 한다.

일본은 다른 국가들이 외국인의 부동산 매입을 어떻게 규제하는지도 살펴보고 있다. 세계 각국 정부는 다양한 방식을 활용해 왔다. 일부 국가는 대도시에서 외국인 매수자에게 추가 인지세를 부과한다. 비거주자의 매입을 건별로 심사하는 곳도 있다. 특정 매수자 유형에 한시적 금지 조치를 도입하거나, 되팔기와 빈집을 억제하기 위해 공실세를 부과한 국가도 있다. 캐나다, 독일, 한국, 대만 등을 포함한 해외 사례에 대한 내각의 검토는 국내 제도 개선안에 참고가 될 전망이다.

이와 함께 정부는 2026년 1월까지 외국인 체류 및 이민 관련 조치의 규제 방향을 기본방침으로 정리할 계획이다. 새 등록 시스템을 2027회계연도부터 가동하려면 이 일정에 따라 약 1년간 법률 초안 작성과 시스템 작업을 진행할 수 있다. 출범 전에 여러 부처가 절차를 손보고 데이터베이스를 연계해야 한다.

국가 데이터베이스는 실제로 어떻게 작동할까

디지털청은 여러 부처가 기반으로 활용할 수 있는 부동산 기본대장을 구축하고 있다. 새 시스템은 법무국 등기부의 부동산 식별 정보를 매수자의 국적 등 추가 항목과 연결한다. 정해진 경우에는 법인 매수자의 주요 주주와 임원 국적도 포함된다. 표준화된 데이터를 활용하면 당국은 특정 구나 시설 주변의 소유 집중 위험을 살펴보고 시간이 흐르면서 더 명확한 전국 단위 현황을 구축할 수 있다.

데이터 설계가 성패를 좌우한다. 국적 항목을 유용하게 활용하려면 입력 형식을 통일하고, 법인 매수자의 신고 내용은 여러 단계의 소유 구조를 거쳐 지배 주체를 확인할 수 있을 만큼 구체적이어야 한다. 세금 기록 및 투자 신고와 연계하면 집행에 필요한 맥락을 더할 수 있다. 당국은 누구에게 어떤 정보를 공개할지도 결정해야 한다. 공개 접근은 시장 투명성을 높이지만 국적이나 개인정보를 공개할 경우 사생활 침해 우려가 생긴다. 많은 국가가 이익 간 균형을 맞추는 데 어려움을 겪고 있다. 국제 평가에 따르면 부동산 소유 정보는 여러 곳에 분산돼 있고 실소유자를 파악하기 어려운 경우가 많다. 일본의 이번 사업은 처음부터 명확한 기준을 세울 기회가 될 수 있다.

자금세탁 방지도 또 다른 관점이다. 전 세계적으로 부동산은 불법 자금을 이동시키고 숨기는 데 이용돼 왔다. 중개인과 변호사, 개발업체에 명확한 고객 확인 의무가 부과되고 당국이 소유자의 국적과 법인 지배 관계를 신속하게 확인할 수 있다면 의심스러운 거래를 더 쉽게 찾아낼 수 있다. 기계가 판독할 수 있는 등록 시스템과 표준 서식, 신뢰할 수 있는 식별 정보가 이런 확인 절차를 뒷받침할 수 있다. 정부는 정당한 거래를 지연시키지 않으면서 감독을 강화하는 시스템을 원한다고 밝혔다. 따라서 법 조문만큼 업무 절차 설계도 중요하다.

매수자와 시장에 미치는 영향

대부분의 매수자는 잔금 및 등기 절차에서 간단한 추가 절차를 밟게 된다. 사법서사에게 등기 업무를 맡기는 매수자는 기존 신분·주소 증빙과 함께 국적 정보를 제출하게 된다. 법인 매수자는 특정 토지 유형의 거래에서 주요 주주와 임원의 국적을 기재한 서류를 추가로 내야 할 수 있다. 행정 비용은 거래 금액에 비하면 크지 않겠지만 당국이 얻는 정보는 크게 늘어날 수 있다.

은행과 개발업체, 중개업체에는 규정이 명확해지면 불확실성이 줄어들 수 있다. 대출 기관은 등록 시스템의 데이터 항목에 맞춰 준법 확인 절차를 설계할 수 있다. 신규 사업을 분양하는 개발업체는 막판에 예상치 못한 문제가 생기지 않도록 심사와 정보 공개 방침을 마련할 수 있다. 자금세탁 방지 확인이 강화되면 신뢰할 수 있는 매수자는 모호한 절차보다 투명한 절차에서 거래를 더 빠르게 진행할 수 있는 경우가 많다.

시장에 미치는 영향은 지역에 따라 다를 전망이다. 정보 공개가 확대되면 가격이 높은 일부 지역에서 단기 투기성 매입을 억제할 수 있다. 인구 감소 지역을 비롯한 국토 대부분에서는 거래에 미치는 영향이 크지 않을 가능성이 높다. 일본 부동산을 소유해도 비자나 영주 자격이 주어지지는 않는다. 외국인 매수자는 연간 고정자산세 등 일본인 소유자와 같은 세금을 고려해야 하며, 비거주자는 신고를 처리할 일본 내 세무 대리인이 필요하다. 외환 및 외국무역법 적용 대상인 비거주자의 부동산 매입에는 이미 신고 의무가 적용되고 있으며, 앞으로 그 범위가 확대될 가능성이 크다.

일정과 다음 단계

세 가지 날짜가 이번 작업의 윤곽을 보여준다. 첫째, 당국은 현 회계연도 말까지 해외의 외국인 부동산 규정에 관한 조사 결과를 정리하는 것을 목표로 한다. 둘째, 내각은 2026년 1월까지 외국인 체류 및 이민 관련 조치의 기본방침을 마련 중이며, 여기에는 부동산 관련 체계가 담길 전망이다. 셋째, 입법 작업과 시스템 준비가 완료되면 이르면 2027회계연도부터 데이터베이스와 국적 정보 항목을 시행할 수 있다. 2028회계연도 도입을 계획 중인 전자 여행 허가제를 비롯한 관련 디지털 사업은 국경·비자·부동산 거래 전반에서 데이터 연계를 강화하려는 전반적인 흐름을 보여준다.

정치 상황이 추진 속도를 좌우할 전망이다. 정부는 투자를 유지하고 성장을 뒷받침하면서 국민의 불안을 해소하겠다고 밝혔다. 일부에서는 새 규정이 잘못 설계되면 외국인 혐오를 부추기거나 해외 자금에 의존하는 업종에 부담을 줄 수 있다고 경고한다. 반면 정보 격차가 컸던 시장에서 명확한 등록 시스템과 선별적 정책 수단을 도입할 때가 됐다는 주장도 나온다. 데이터베이스가 마련되면 정책 당국은 일화가 아니라 실제 양상을 토대로 논의할 수 있다. 국가 안보와 주거비 부담에 모두 영향을 미치는 정책을 바꾸려면 이런 기반이 필수적이다.

핵심 내용

• 일본은 부동산 매수자의 국적을 기록하고 토지와 건물 전반의 외국인 소유 현황을 파악할 국가 데이터베이스를 구축할 계획이다
• 디지털 부동산 기본대장을 활용하는 이 시스템은 법률·기술 작업을 거쳐 이르면 2027회계연도부터 가동될 수 있다
• 아파트, 산림, 농지, 대규모 토지 거래, 방위 시설과 국경 도서 인근 토지가 적용 대상에 포함된다
• 특정 부동산의 법인 매수자는 주요 주주와 임원의 국적을 신고해야 할 수 있다
• 당국은 외환 및 외국무역법에 따른 거래 신고 확대를 검토하고 있다
• 정부 조사에서 2025년 상반기 도쿄 신축 아파트 매수자의 3%가 해외 주소지를 둔 것으로 나타났다
• 주요 우려는 민감 지역의 토지 매입과 도심 핵심 지역의 급격한 가격 상승이다
• 등록 시스템은 차등 과세나 매입 조건 등 선별적 정책 수단을 가능하게 할 수 있으며, 구체적인 내용은 2026년 1월까지 마련될 예정이다
• 일본은 국내 제도 개편을 위해 다른 국가의 외국인 매수자 규정을 검토하고 있다
• 이번 사업은 투명성을 높이고 자금세탁 방지 확인을 지원하며 정당한 투자를 막지 않으면서 정책 수립에 필요한 정보를 제공하는 것을 목표로 한다