양도소득세 최고 75% 전망에 부동산 매각 서두르는 한국 연예인들

세금 폭탄에 고급 부동산 처분 나선 한국 스타들

징벌적 과세 체계로 수익의 최대 4분의 3을 세금으로 낼 수 있게 되자, 한국 연예계의 거물들이 국내 최고급 부동산 시장에서 서둘러 자산을 처분하고 있다. 양도소득세 완화 유예 기간이 5월 초 만료될 예정인 가운데, 걸스데이 멤버 이혜리와 배우 하정우·김태희를 비롯한 유명 인사들이 서울의 인기 지역에 있는 수백억 원대 부동산을 매물로 내놨다. 매각 대상에는 한남더힐 고급 아파트와 강남의 주요 상권에 있는 상업용 건물, 트렌디한 연남동의 상가 등이 포함되며, 총액은 수천억 원에 이른다.

매각을 서두르는 이유는 부동산 과세 체계가 복잡하게 개편되면서 일부 부동산 소유자의 실효 양도세율이 75%까지 오를 수 있기 때문이다. 보유 기간과 부동산 유형에 따라 세율이 6~45%인 현행 체계에서 크게 달라지는 것이다. 새로 부과되는 중과세는 투기과열지구에서 법인을 통해 다주택을 보유한 경우를 대상으로 하며, 서울의 강남·송파·용산구 상당 지역이 이에 해당한다. 한류의 세계적 확산기에 막대한 부동산 포트폴리오를 쌓은 연예인들에게는 지금 파는 것과 다음 달 파는 것의 차이가 추가 세금 수억 원으로 이어질 수 있다.

부동산은 오랫동안 한국 연예인들이 선호하는 투자 수단이었다. 드라마와 영화, K팝 수출로 벌어들이는 수입이 지난 10년간 크게 늘었기 때문이다. 블랙핑크와 BTS 멤버, 인기 배우들이 명품 패션 하우스와 글로벌 브랜드의 광고 모델로 높은 출연료를 받으면서, 유명인들은 재산을 실물 자산, 특히 부동산 가격이 물가와 전통적인 투자 수익률을 꾸준히 웃돌아 온 강남에 투자해 왔다. 이번 세제 개편은 이러한 자산 보존 전략을 흔들며, 일부는 여러 채의 건물과 수천억 원대 자산으로 이뤄진 포트폴리오를 급히 재검토해야 하는 상황에 놓였다.

5월 9일 시한을 둘러싼 셈법

급매가 이어지는 배경을 이해하려면 5월 9일부터 시행될 세금 중과를 살펴볼 필요가 있다. 현재 한국은 부동산 거래에 6~45%의 양도소득세를 부과하며, 세율은 매도자의 소득 구간과 해당 부동산이 1세대 1주택에 해당하는지에 따라 달라진다. 그러나 곧 시행될 개편안은 법인이나 다주택자가 보유한 투자용 부동산에 별도의 중과세를 더한다.

5월 9일부터 서울과 인접한 경기도 내 지정 투기과열지구에서 주택 2채를 보유한 사람에게는 기본 세율에 20%포인트가 추가된다. 3채 이상 보유자는 30%포인트의 중과세를 적용받는다. 최고 기본 세율 45%에 지방소득세 약 4.5%까지 더하면, 가장 비싼 지역에서 이뤄지는 고액 거래의 총세 부담은 이론상 75%에 이를 수 있다.

이 정책은 과열된 부동산 시장을 진정시키고 투기성 투자를 억제하려 했던 문재인 전 대통령 재임 시기에 도입됐다. 후임자인 윤석열 전 대통령은 처음에는 강화된 조치의 시행을 미뤄 연예인과 고액 자산가들이 보유 자산을 재편할 수 있도록 한시적인 유예 기간을 마련했다. 유예가 끝나면 문재인 정부 시절 정책이 본격적으로 적용된다.

유명인들의 급매: 누가 무엇을 파나

매각 경쟁으로 서울에서 가장 비싼 동네에 고급 부동산 매물이 쏟아지고 있다. 배우이자 전 걸스데이 멤버인 이혜리(32)는 강남구의 상업용 건물을 145억 원(약 980만 달러)에 매물로 내놨다. 해당 건물은 지하 2층, 지상 6층 규모로 연면적은 684.4㎡다. 이혜리는 2022년 8월 ‘엠포’라는 가족 법인을 통해 부지를 매입한 뒤 기존 건물을 철거하고 현재 건물을 지었다. 취득세와 공사비 등을 포함한 총투자액은 약 107억 원으로 추산된다. 새 세금이 시행되기 전에 호가대로 매각하면 세금 부과 전 약 40억 원의 차익을 거둘 수 있다.

배우 김태희(46)는 이미 전략적으로 여러 건물을 매각했다. 2024년 11월 서울 용산구 한남더힐의 고급 아파트 한 채를 127억7,000만 원에 팔았다. 2018년 8월 42억3,000만 원에 매입한 곳이다. 7년간 양도차익은 약 84억 원에 이른다. 또 지난 3월 강남역 인근 5층 상가를 203억 원에 매각한 것으로 알려졌다. 2014년 6월 132억 원에 매입한 건물로, 차익은 71억 원이다. 김태희는 남편 비와 함께 2020년 기준 서울 부동산과 미국 캘리포니아주 어바인의 자택 등을 포함해 총 814억 원 상당의 부동산을 보유한 것으로 전해졌다.

배우 하정우(48)도 매각 행렬에 합류해 서울 종로구와 송파구에 있는 건물 2채를 판 것으로 알려졌다. 2018년 7월 73억 원에 매입한 서울 서부 지역의 상업용 건물을 지난 3월 119억 원에 매각해 약 46억 원의 차익을 올렸다. 이 건물에는 스타벅스가 주요 임차인으로 입점해 있었다. 이는 임대 수익과 자산 가치 상승을 함께 기대하는 연예인 투자자들 사이에서 상업용 부동산이 인기를 끌어온 사례다.

다른 매각 사례로는 배우 조정석(46)이 있다. 그는 아내인 가수 거미와 함께 설립한 법인을 통해 2024년 8월 강남구 건물을 110억 원에 팔았으며, 양도차익은 70억 원으로 알려졌다. 전직 모델 변정민(50)은 2024년 6월 용산구의 소형 건물을 매각해 약 23억 원의 차익을 거뒀다. 그룹 씨스타 출신 가수 소유는 지난 4월 연남동 건물을 매각했다. 2016년 15억 원에 매입한 건물로, 매각가는 매입가의 거의 두 배에 달했다. 배우 한효주도 2017년 55억 원에 사들인 서울 도심의 부동산을 지난해 11월 80억 원에 매각했다.

법인 소유 구조와 당국의 조사

이번 거래 상당수는 가족 법인이나 별도로 설립한 사업체가 부동산을 보유한 형태다. 세금 효율성을 추구하는 고액 자산가들이 흔히 사용하는 방식이다. 한국 세법상 설립된 지 5년이 넘은 법인은 취득세율이 4.6%로, 신설 법인이나 개인 매수자에게 적용되는 9.4%보다 낮다. 법인 소유는 보유 기간 중 과세소득을 줄일 수 있는 감가상각 방식과 비용 공제에서도 차이가 있다.

하지만 이런 구조는 국세청의 감시를 강화하는 계기가 됐다. K팝 그룹 2PM 멤버이자 드라마 ‘킹더랜드’ 등에 출연한 이준호는 2024년 9월 서울지방국세청으로부터 강남 신사동의 4층 상업용 건물과 관련해 강도 높은 세무조사를 받았다. 가족 회사인 제이프컴퍼니를 통해 175억 원에 매입한 거래가 법인 구조를 통한 탈세 의혹을 불러일으켰다. 소속사 JYP엔터테인먼트는 추가로 부과된 세금이 있었다면 전액 납부했으며, 고의적 탈세가 아니라 과세 당국과 대리인 간 해석 차이에서 비롯된 것이라고 밝혔다. 이 사례는 연예인 부동산 투자자들이 직면한 위험을 보여준다.

정부가 세금 인상과 함께 대출 규제를 강화하면서 부동산 투자에 법인을 활용하는 방식은 특히 논란이 되고 있다. 문재인 정부는 토지와 상가, 오피스텔 등 비주거용 부동산에도 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV) 규제를 확대 적용했다. 현재 지역 금융기관 대출의 LTV는 70%지만, 7월부터 강남·송파·용산의 인기 지역에 있는 비주거용 건물 대출 한도는 40%로 낮아져 투자자가 대출로 매입 자금을 조달하기가 한층 어려워진다.

업계 전문가들은 세금 인상과 대출 규제가 맞물리면 고급 부동산 시장이 불안정해질 수 있다고 경고한다. 민간 부동산 연구기관 SG랩의 조현택 연구원은 대출 규제 변화에 대해 다음과 같이 분석했다.

LTV 규제로 대출 접근이 제한되면서 개인 투자자들은 투자에 더 큰 어려움을 겪을 것입니다. 인기 지역의 임대인들이 7월 전에 부동산을 처분하려 나서면서 가격 변동성이 커질 것으로 예상됩니다.

연예계 밖으로 번지는 시장 파장

연예인들의 수백만 달러대 거래가 주목받고 있지만, 이번 세제 개편은 서울 고급 부동산 시장을 이례적으로 높은 수준까지 끌어올린 더 넓은 범위의 고액 투자자에게도 영향을 미친다. 강남 같은 지역에서는 아파트 한 채가 흔히 300만~700만 달러에 거래되는데, 이는 한국의 평균 임금 수준과 큰 차이가 난다. 연예인들의 매각 움직임은 기관과 개인 투자자들이 고급 부동산의 세후 수익률을 재평가하면서 더 큰 가격 변동성이 나타날 수 있음을 시사한다.

강화된 과세와 대출 기준 강화가 맞물리면서 한국의 부동산 투자 방식은 크게 달라질 전망이다. 수년간 부동산은 국내 엘리트층의 주요 자산 증식 수단이었다. 유행을 선도하는 지역의 상업용 건물은 임대 수익과 상당한 자산 가치 상승을 함께 제공했다. 새 제도는 투기성 부동산 보유보다 생산적인 경제 활동으로 투자를 유도하는 것을 목표로 한다. 다만 비판론자들은 투자자들이 대체 자산이나 해외 시장으로 옮겨갈 뿐일 수 있다고 지적한다.

업계 분석가들은 매각 시점이 공황 매도라기보다는 치밀한 재무 계획을 반영한다고 본다. 5월 9일 전에 자산을 처분하는 매도자는 현행 세율을 확정하고, 매수자는 앞으로의 세금 부담을 충분히 알고 자산을 사들인다. 이에 따라 거래량이 일시적으로 급증한 뒤 다주택자의 보유 비용이 크게 오르면서 시장이 위축될 수 있다.

핵심 내용

• 한국 부동산 양도소득세가 5월 9일부터 크게 인상되며, 투기과열지구에서 여러 채를 보유한 법인의 경우 세율이 최고 75%에 이를 수 있다.
• 이혜리, 김태희, 하정우, 조정석, 소유 등이 세금 인상 시한에 앞서 강남·용산·종로구의 고급 부동산을 매물로 내놓거나 매각했다.
• 지정 지역에서 주택 2채 보유자에게는 20%포인트, 3채 이상 보유자에게는 30%포인트의 중과세가 기본 세율 6~45%에 추가된다.
• 고급 지역 비주거용 부동산의 LTV 비율은 7월부터 70%에서 40%로 낮아져 투자 대출 여력이 더 줄어든다.
• 세금 강화 조치는 문재인 정부에서 도입됐으며, 윤석열 정부가 한시적으로 시행을 미룬 뒤 이번에 본격 시행된다.
• 법인 소유 구조에 대한 당국의 감시가 강화되는 가운데, 국세청은 이준호가 가족 회사를 통해 175억 원에 건물을 매입한 거래 등을 조사했다.