상하이 선두로 중고주택 시장 전반에 회복세
침체에 빠졌던 중국 부동산 시장이 올봄 예상 밖의 활기를 보이고 있다. 주요 대도시에서 중고주택 거래가 급증하면서 장기화된 하락세가 바닥에 가까워졌다는 기대가 커지고 있다. 중국 금융 중심지이자 경제 규모가 가장 큰 도시인 상하이에서는 3월 1일부터 23일까지 중고주택 약 2만2,000채가 거래됐다. 현지 경제매체 차이롄에 따르면 이는 2월 같은 기간보다 무려 170% 증가한 수치다. 이 추세라면 이달 전체 거래량은 3만 건을 넘어 3년 만에 최고치를 기록할 전망이다. 분석가들은 이 수준이 계절적 변동이 아니라 시장이 실질적으로 활기를 되찾았음을 보여주는 심리적 기준선이라고 본다.
목차
회복세는 중국에서 가장 국제적인 도시인 상하이를 넘어 확산되고 있다. 장쑤성의 성도이자 주요 지역 경제 중심지인 난징에서는 3월 첫 3주 동안 중고주택 5,789채가 거래됐다. 전년 동기 대비 54% 늘어난 수치다. 화타이증권의 조사에 따르면 전국 26개 도시의 중고주택 거래량은 2월 중순 춘제 연휴 이후 전년 동기보다 22% 증가했다. 이처럼 폭넓은 증가세는 회복이 한 도시에 국한되지 않고, 집값 하락과 건설사 채무불이행, 경제 불확실성을 우려해 3년간 관망해 온 중국 주택 구매자들의 심리가 근본적으로 바뀌고 있음을 시사한다.
1선 도시에서 동시다발적인 회복세
중국 부동산 시장의 흐름을 주도하고 경제 전반의 가늠자 역할을 하는 4대 1선 도시에서도 회복세가 동시에 나타나고 있다. 수도 베이징에서는 3월 상반기 온라인 중고주택 거래가 5,700건을 넘어섰다. 중국 남부의 상업 중심지 광저우에서는 주말 하루 동안 중고주택 거래가 500건을 넘어서며 한 달 만에 최고치를 기록했다. 홍콩과 인접한 기술·제조업 중심지 선전의 회복세는 특히 두드러졌다. 리유자 부동산 중개업체의 중고주택 거래량은 3월 첫째 주 전주보다 132% 급증해 지난해 3월 말 이후 최고 수준을 기록했다.
부동산 중개업자들은 거래량뿐 아니라 구매자 행동에도 근본적인 변화가 나타나고 있다고 전했다. 선전 중위안부동산 서커우 북부 지점장 예웨이는 고객들의 태도 변화를 이렇게 설명했다.
집을 보러 가도록 예약해 달라는 고객이 많아졌고, 중개인들도 모두 매물을 보여주러 나가 있습니다. 예전에는 집을 보고도 서두르지 않고 매입 제안을 하지 않는 구매자가 많았지만, 최근에는 구매 심리가 눈에 띄게 강해지면서 며칠 안에 계약이 성사되고 있습니다.
매물 확인에서 최종 구매까지 걸리는 시간이 짧아진 것은 집값 하락과 건설사 지급불능에 대한 우려로 수년간 주저했던 구매자들의 신뢰가 회복되고 있음을 보여준다. 선전의 매물 확인 건수도 2024년 10월 중순 이후 최고치를 기록해, 구매 관심이 단순한 호기심을 넘어 실제 시장 참여로 이어지고 있음을 시사한다.
정책 기조 변화, 정부의 의지 보여줘
거래 지표의 배경에는 당국의 시각이 크게 바뀌고 있다. 변화는 공산당의 권위 있는 이론지로 최고 지도부의 정책 방향을 주로 싣는 《추스》가 이례적으로 새해 첫날 발표한 논평에서 시작됐다. 논평은 부동산 시장 기대를 안정시키기 위해 더욱 강력하고 정밀한 조치를 취해야 한다고 촉구했다. 노무라증권의 중국 담당 수석 이코노미스트 팅루는 이를 2021년 중반 부동산 부문 붕괴가 시작된 이후 《추스》에 실린 중국 부동산 시장에 대한 가장 포괄적인 평가라고 설명했다.
루는 보고서에서 “2021년 중반 부동산 부문 붕괴 이후 《추스》에 실린 중국 부동산 시장에 대한 가장 포괄적인 평가”라고 밝혔다. 또 이 같은 학술지의 공개 논평이 공식 결정 발표에 앞서 내부 정책 논의를 드러내는 경우가 많다며 “그 중요성을 간과해서는 안 된다”고 덧붙였다.
이 논평은 중국 최고 지도부가 정책 목표를 설정하고 5개년 발전 계획을 발표하는 3월 연례 양회에 앞서 전략적으로 공개됐다. 이전 당국의 표현이 경기 하강을 단순한 조정기로 규정한 것과 달리, 《추스》 기고문은 조정 기간을 가능한 한 단축하라고 명시적으로 촉구했다. 부동산이 더는 경제적으로 중요하지 않다는 주장도 반박하며, 부동산 부문이 여전히 경제 전반에 중요하다고 강조했다. 아울러 높은 부채에 허덕이는 건설사들의 파산 가능성에 당국이 대비해야 한다고 경고했다. 이러한 기조 변화는 수출 주도 성장에 무역 긴장이 커지고 정부가 소비 주도 성장으로의 전환을 꾀하는 가운데, 베이징이 부동산 부문의 침체를 무기한 방치할 수 없다고 판단하고 있음을 시사한다.
2선 도시, 창의적 지역 정책으로 성장 견인
언론의 주목은 1선 도시에 쏠려 있지만, 2선 도시들도 수요를 끌어내고 수년간 시장을 짓눌러 온 재고 과잉 문제를 해결하기 위해 창의적인 정책을 시행하고 있다. 인구 800만 명이 넘는 저장성의 주요 항구도시 닝보에서는 3월 26일 기준 중고주택 거래량이 5,400건을 넘어섰다. 3월 중순 이후 평일 거래량은 꾸준히 300건을 웃돌았다. 2월 전체 거래량보다 132% 늘어난 수치로, 이달 거래량은 6,000건을 넘어설 전망이다. 이는 현지 중개업자들이 시장 건전성과 유동성에 중요하다고 보는 5,000건을 크게 웃돈다.
거래 증가의 촉매는 닝보시의 혁신적인 ‘구주택 교환’ 프로그램이다. 지난해 하반기 두 차례 시행된 데 이어 2월 말 3단계 사업이 시작됐다. 이 사업에 따라 시 정부는 2010년 이전에 지어진 중고주택을 매입한다. 매입 가격은 독립적인 제3자 기관 3곳이 산정한 감정가의 평균으로 정해진다. 이에 따라 주택 소유자는 개별 구매자를 기다리지 않고 바로 현금을 확보해 주거 여건을 더 빠르게 개선할 수 있다. 참여자는 감정가의 5%에 해당하는 교환권을 받아 새 주택 구매에 사용할 수 있어 사실상 주택 업그레이드 보조금 역할을 한다. 3월 23일 기준 프로그램 웹사이트 방문자는 17만 명을 넘었고, 구주택 교환 신청은 7,801건 접수돼 더 나은 주택 1,687채의 구매로 이어졌다. 정부는 매입 주택을 개조해 공공 임대주택이나 거주지를 잃은 주민과 청년 전문직 종사자를 위한 임시 주거시설로 활용할 계획이다. 재고 과잉과 저렴한 주택 수요를 동시에 해결하고 주택 교체 과정에 유동성을 공급하려는 취지다.
시장 양극화: 고급 주택은 호황, 서민형 주택은 부진
부동산 시장의 모든 부문이 같은 속도로 회복되는 것은 아니다. 부유층에 유리한 양극화가 나타나는 반면, 생애 최초 주택 구매자와 저가 주택 부문은 어려움을 겪고 있다. 분석가들은 이번 반등이 구조적으로 진행되고 있으며, 고급 주택 사업이 예산에 민감한 구매자를 겨냥한 사업보다 훨씬 좋은 성과를 내고 있다고 평가한다. 상하이 푸둥신구에서는 바오리발전지주그룹의 엑스포 톈웨 프로젝트가 3월 첫째 주 2억9,000만 위안(미화 4,000만 달러)이 넘는 매출을 올렸다. 영업 직원들은 상당한 자산을 보유한 구매자들이 매일 약 5,000만 위안(미화 690만 달러)짜리 대형 아파트를 한 채씩 사실상 매입하고 있다고 전했다.
반면 실수요자와 생애 최초 구매자를 겨냥한 사업은 수요 부진으로 계속 고전하고 있다. 선전 바오안구의 쥔웨밍두 프로젝트는 2월 말에도 구매자를 끌어들이기 위해 89㎡ 아파트 가격을 80만~110만 위안(미화 11만~15만 달러) 인하하는 공격적인 판촉을 이어갔다. 춘제 전 선전 교외의 신규 서민형 주택 공급 과잉에 더해, 가격을 더 유연하게 낮출 수 있는 중고주택 시장과의 경쟁이 치열해지면서 이런 사업을 추진하는 건설사들은 판매를 늘리기 위해 가격을 인하할 수밖에 없었다.
58안주커연구원의 장보 원장은 “도시별 거래 자료를 보면 핵심 도시의 주거 업그레이드형 주택이 부동산 시장 회복을 이끌고 있다”고 설명했다. 이어 “이처럼 구조화된 반등은 신규 공급과 실수요가 더 잘 맞아떨어지고 있음을 보여준다”며 “재정이 안정적이고 기존 부동산 자산을 보유한 부유층 구매자들은 시장에 돌아오고 있지만, 가격에 민감한 생애 최초 구매자들은 고용 안정성과 미래 소득 전망을 우려해 여전히 신중하다”고 말했다.
건설사 부채 위기, 낙관론에 그림자 드리워
중고주택 거래 지표가 고무적이지만, 건설사 부문의 상당한 위험은 초기 회복세를 꺾고 현재의 증가세가 지속되는 데 제약이 될 수 있다. 업계 전반에 재정적 압박이 여전하다. 지난해 3분기 중국 부동산 개발업체의 미상환 대출 잔액은 10여 년 만에 처음으로 감소했다. 은행들이 부동산 부문에 대한 익스포저를 줄이고 있음을 보여준다. 한때 중국 최대이자 가장 신뢰받는 건설사 중 하나로, 재무 건전성의 모범으로 여겨졌던 완커는 최근 몇 주 동안 20억 위안(미화 2억8,300만 달러) 규모의 역내 채권에 대한 채무불이행을 가까스로 피했다. 신용시장이 얼어붙은 가운데 채무를 이행하는 데 어려움을 겪고 있다는 점이 장기간의 협상 과정에서 드러났으며, 완커는 협상 끝에 겨우 상환 기한 연장에 성공했다.
미완공 주택 재고도 신뢰 회복을 위해 정책적으로 해결해야 할 또 다른 걸림돌이다. 중국 건설사들은 오랫동안 선분양 방식으로 완공 전에 아파트를 판매해 왔고, 그 결과 구매자들은 공사가 끝나지 않은 주택에 대한 대출을 갚아야 하는 상황에 놓였다. 신규 분양대금이나 신규 대출을 확보하지 못한 건설사들은 공사를 마무리하는 데 어려움을 겪었다. 이 때문에 구매자들은 새 주택을 샀다가 끝내 인도받지 못할 수 있다는 우려를 품게 됐다. HSBC의 아시아 부동산·홍콩 주식 리서치 책임자인 미셸 궉은 《추스》 기고문을 바탕으로 정부가 더 혁신적이고 정밀한 대책을 시행할 것으로 예상된다고 밝혔다. 가장 효과가 큰 정책은 주택 구매자의 재정 부담을 실질적으로 덜어주는 방안일 가능성이 크다. 우리의 견해로는 과잉 재고 매입에 더 집중하는 것이 병목 현상을 해소하는 핵심 단계가 될 것이다. 맥쿼리의 중국 담당 수석 이코노미스트 래리 후는 주택 완공 물량이 지난해 17% 감소한 데 이어 올해도 12% 줄어들 것으로 전망했다. 수요가 안정화 조짐을 보이는 가운데 공급 측면은 여전히 취약하다는 뜻이다.
핵심 내용
- 상하이의 중고주택 거래량은 3월 첫 23일 동안 약 2만2,000건으로 2월보다 170% 증가했다. 이달 전체 거래량은 3년 만에 처음으로 3만 건을 넘을 전망이다.
- 화타이증권이 추적하는 주요 도시 26곳에서 춘제 연휴 이후 중고주택 거래량이 전년 동기 대비 22% 늘었고, 1선 도시 전체로는 20% 증가했다.
- 공산당 기관지 《추스》는 시장 안정을 위해 더욱 강력하고 정밀한 조치를 촉구하는 이례적인 1월 기고문을 실었다. 부동산이 더는 경제적으로 중요하지 않다는 견해를 반박하고 조정 기간을 단축하라고 지도부에 촉구했다.
- 2010년 이전 주택을 매입해 주민의 주택 업그레이드를 돕는 닝보의 혁신적인 ‘구주택 교환’ 프로그램은 3월 중고주택 거래 5,400건 이상을 이끌었고, 주택 교환 신청도 약 8,000건 접수했다.
- 고급 주택은 빠르게 팔리는 반면, 저가 신규 주택은 구매자를 유치하기 위해 큰 폭의 할인을 해야 하는 등 회복세가 양극화됐다. 이는 소득 계층별로 재정 상황에 대한 신뢰가 다르다는 점을 보여준다.
- 건설사 부채는 여전히 핵심 취약점이다. 완커 같은 대형 업체가 채무 이행에 어려움을 겪고 있고, 업계 미상환 대출 잔액은 10여 년 만에 처음 감소했으며, 전국적으로 미완공 주택 수백만 채가 남아 있다.
