불가능한 아파트
2013년 중국 북서부 산시성에 사는 선 씨는 저렴한 가격으로 부동산 시장에 발을 들일 기회를 잡았다고 생각했다. 그는 성도 시안 인근에 새로 지은 주거단지 34층의 전용면적 90㎡짜리 아파트를 매입했다. 가격은 ㎡당 2,646위안으로, 당시 약 400달러였다. 해당 지역 평균 주택 가격의 3분의 1가량에 불과해 놓치기 어려운 기회처럼 보였다. 그러나 4년 뒤 선 씨는 참담한 사실을 알게 됐다. 그가 매입한 건물은 32층까지만 지어졌고, 돈을 내고 산 34층은 존재하지 않았다.
유령 아파트라는 이 기이한 사건은 평범한 중국 주택 구매자들이 직면한 극심한 위험을 보여주며 전국적인 관심을 끌었다. 선 씨가 아파트를 살 수 있었던 것은 비공식적으로 ‘제한적 재산권’ 주택이라 불리는 유형 덕분이었다. 이런 주택은 공식적인 국가 토지 제도 밖에 있는 농촌 집체 소유 토지에 지어진다. 정부의 공식 인정을 받지 못해 큰 폭의 할인가에 거래되지만, 일반 상업용 주택에 보장되는 법적 보호도 받지 못한다. 선 씨의 사례에서는 이런 법적 공백을 틈타 개발업체가 실제로 짓지도 않은 층을 팔았다.
제한적 재산권이란?
존재하지 않는 층의 아파트를 어떻게 살 수 있었는지 이해하려면 먼저 중국의 이원적 토지 제도를 알아야 한다. 도시 토지는 국가 소유로, 등기권리증과 주택담보대출 자격 등을 포함한 공식 절차를 거쳐 개발업체나 주택 소유자에게 임대된다. 반면 농촌 토지는 마을 공동체가 집체로 소유한다. 중국 법률상 농촌 집체는 상업용 주택 개발을 위해 토지를 임대하거나 매각할 수 없다. 그러나 실제로는 마을위원회와 개발업체가 이익을 얻기 위해 농촌 토지에 주택을 짓는 일이 빈번하다.
이런 사업으로 지어진 주택을 현지에서는 ‘제한적 재산권 주택’이라고 부른다. 정부 토지 관리기관에 등기할 수 없는 주택을 뜻한다. 구매자는 공식 등기권리증을 받지 못하고, 은행도 대체로 이를 담보로 대출해주지 않는다. 중국 전역에 이런 주택이 수천만 채에 이르는 것으로 추산되며, 치솟는 도시 주택 가격의 저렴한 대안으로 거래된다. 선 씨는 해당 주택을 시세의 약 3분의 1에 샀다. 이는 상당한 법적·재정적 위험을 반영한 가격이었다. 구매자들은 이런 거래가 통상적인 방식이 아니라는 점을 알고도 시장에 뛰어드는 경우가 많다. 하지만 선 씨가 입은 손실의 규모는 통상적인 규제 사각지대를 훨씬 넘어서는 심각한 사기였음을 보여준다.
할인에는 주택 소유자라면 기대하는 거의 모든 보호를 포기해야 한다는 대가가 따른다. 공식 등기가 없으면 지방 당국이 별다른 예고 없이 건물을 철거할 수 있다. 개발업체는 감독 없이 설계를 변경할 수 있다. 이런 주택의 구매자는 보상 절차에서 은행과 국가기관 뒤로 밀려난다. 선 씨가 진실을 알게 된 뒤, 개발업체가 설계도를 위조했거나 애초 공사 계획에 없던 공간을 팔아 돈을 챙긴 사실이 드러났다.
전국적으로 반복되는 기만
선 씨의 경험은 예외적인 비극이 아니다. 기업 사기와 규제 실패가 만연한 중국 부동산 시장의 문제를 보여주는 사례다. 가장 두드러진 사례는 한때 중국 건설 붐의 상징이었던 부동산 대기업 헝다그룹이다. 중국 증권감독관리위원회는 헝다와 창업자 쉬자인이 회사의 채무불이행 전 2년 동안 매출을 약 780억 달러 부풀렸다고 비난했다. 감독 당국은 헝다의 중국 본토 사업체인 헝다부동산에 약 5억8,400만 달러의 벌금을 부과했다. 쉬자인에게는 개인적으로 650만 달러의 벌금이 부과됐으며, 금융시장에 평생 진입할 수 없게 될 처지다.
지난 1월 홍콩 법원은 헝다그룹에 청산 명령을 내렸다. 선임된 청산인들은 채권자에게 상환할 자산을 찾고 있다. 지난해 9월에는 불법 범죄 혐의 수사와 관련해 경찰이 쉬자인을 감시 대상에 올렸다. 이런 조치는 부동산 업계의 기만 행위가 마을위원회에서 상장 대기업의 이사회까지 이어진다는 점을 보여준다. 사기 규모를 보면 개발업체가 돈을 계속 끌어들이기 위해 매출을 부풀리고 서류를 위조하는 일이 상시적인 수단이 된 것으로 보인다. 그 여파는 경제 전반에 미친다. 부동산과 관련 산업은 중국 경제 생산의 약 3분의 1을 차지한다. 개발업체가 매출을 속이거나 완공할 의도가 없는 아파트를 팔면 철강 공장, 시멘트 업체, 가구 공급업체, 지방 은행까지 피해를 입는다. 주택 구매자는 이 망가진 사업모델의 피해자인 동시에 의도치 않은 자금 제공자이기도 하다. 완공되지 않을 수도 있는 아파트에 대금을 미리 지불하기 때문이다.
규제받지 않는 개발이 통제 불능으로 치닫는 과정
많은 이들이 묻는 질문은 간단하다. 32층 건물의 34층을 개발업체가 어떻게 아무런 제지도 받지 않고 팔 수 있었을까? 그 답은 규제 사각지대 사업에 실질적인 감독이 없다는 데 있다. 국가 소유 토지에 짓는 정식 개발 사업은 여러 정부 부처가 계획을 검토하고 허가를 내주며 공사 진행 상황을 점검한다. 구매자는 공개된 서류를 통해 층수와 세대 번호를 확인할 수 있다. 제한적 재산권 주택 사업은 이런 확인 절차를 대부분 건너뛴다.
지방 관료들은 수수료 수입을 얻고 마을 경제를 활성화할 수 있다는 이유로 이런 건설을 묵인하거나 장려하기도 한다. 개발업체가 당국에 한 가지 설계도를 제출하면서 구매자에게는 더 야심 찬 계획을 홍보하는 경우도 있다. 농촌 토지 거래를 통합 관리하는 등기부가 없어 광고 내용을 실제 현장과 대조할 방법이 없다. 선 씨 같은 구매자는 견본주택과 평면도를 보지만, 그 자료가 시공업체가 실제로 콘크리트를 타설하는 내용과 전혀 다를 수 있다.
공사 지연은 문제를 더욱 악화시킨다. 선 씨는 2013년에 아파트를 샀고 4년 뒤 사기를 알게 됐다. 긴 시간 동안 개발업체가 공사를 늦추거나 사실상 진행하지 않으면서도 주택을 계속 팔았을 가능성을 시사한다. 공사 기간이 길어지면 구매자는 진행 상황을 확인할 수단이 거의 없다. 현장에서 멀리 살거나 승인된 설계도와 실제로 올라가는 철골 구조물의 차이를 알아볼 기술적 지식이 없을 수도 있다. 진실이 드러날 때쯤이면 개발업체는 이미 자금을 다른 곳으로 빼돌렸거나 현지 운영 법인을 해산했을 수 있다.
부동산 위기의 인적 비용
실패하거나 사기를 저지른 사업 뒤에는 평생 모은 돈이 사라지는 모습을 지켜보는 가족들이 있다. 올해 초 공개된 공식 자료에 따르면 중국의 부동산 투자는 전년 동기 대비 1~2월에 9% 감소했다. 신규 착공은 30% 줄어 1년여 만에 가장 큰 폭으로 감소했다. 이 수치는 일자리 상실, 공급업체 대금 미지급, 주거지가 들어서야 할 자리에 방치된 콘크리트 골조로 이어진다.
헝다그룹의 붕괴만으로도 이미 대금을 모두 치른 뒤 아파트를 기다리는 구매자가 수십만 명에 달했다. 이들 중 일부는 전 재산에 친척에게 빌린 돈까지 보탰다. 정서적 피해는 파탄 난 결혼 생활과 미뤄진 은퇴, 정신건강 위기로 이어진다. 선 씨의 사례는 이런 고통에 비현실적인 요소까지 더했다. 그는 단순히 입주 지연을 겪은 것이 아니었다. 물리학과 건축학의 법칙상 존재할 수 없는 층의 부동산을 소유하는 수학적 불가능성에 직면했다.
이 위기는 제도에 대한 대중의 신뢰도 무너뜨린다. 마을 단위 개발업체부터 헝다그룹 같은 대형 기업까지 사기에 연루되면 시민들은 시장과 규제 당국, 법원에 대한 신뢰를 잃는다. 신뢰를 회복하려면 보도자료로 벌금을 발표하는 것만으로는 부족하다. 피해자에게 눈에 보이는 정의를 실현하고, 개발업체가 주택 구매자를 거대한 고위험 신용 거래의 무담보 대출자처럼 취급하지 못하게 하는 구조적 변화가 필요하다.
규제 단속과 지속적인 개혁
중국 당국은 부동산 사기를 방치할 경우 사회 안정과 경제 성장이 위협받는다는 점을 인식하고 있다. 중국 증권감독관리위원회는 이른바 “이빨과 뿔”을 갖추고 증권 사기를 엄단하며 소액 투자자를 보호하겠다고 공개적으로 약속했다. 헝다그룹과 쉬자인에게 부과된 역대 최대 규모의 벌금은 가장 큰 기업도 기만 행위에 책임을 져야 한다는 신호를 보내려는 조치다. 쉬자인에 대한 경찰의 감시 역시 최고위층의 개인적 책임을 강조하는 강한 메시지다.
그러나 법 집행은 여전히 고르지 않다. 재무 공시가 공개돼 있고 주주들이 해명을 요구하기 때문에 국가 규제 당국은 상장 기업을 비교적 쉽게 겨냥할 수 있다. 집체 소유 토지에서 운영되는 마을 단위 사업은 단속하기가 훨씬 어렵다. 농촌 거버넌스와 도시 계획, 민사 계약법이 교차하는 영역에 있기 때문이다. 지방정부는 이런 사업이 이주민에게 주택을 제공하고 공식적인 세금 징수망 밖에서 수익을 창출한다는 이유로 엄격한 단속에 저항하기도 한다.
지방 관료들은 종종 상충하는 유인에 직면한다. 특히 이미 유료 거주자가 입주한 사업의 경우 토지 이용 규정을 집행하는 것보다 경제 성장을 촉진하는 일이 우선시될 수 있다. 선 씨 같은 피해자에게 법적 구제 절차는 답답하기 일쑤다. 기초 계약이 토지 이용 규정을 위반한다는 이유로 법원이 제한적 재산권 분쟁을 심리하지 않는 경우도 있다. 구매자가 판결에서 이겨도 개발업체가 이미 자산을 이전했거나 파산을 선언했을 수 있다. 실질적인 보호를 위해서는 농촌 토지 기록을 국가 데이터베이스에 통합하고, 선분양 전에 독립적인 점검을 의무화하며, 특정 공사 단계가 확인될 때까지 개발업체가 자금을 인출하지 못하도록 에스크로 계좌를 도입해야 한다. 이런 구조적 변화가 없다면 유령 층은 중국 부동산 시장을 계속 괴롭힐 것이다.
핵심 내용
- 산시성의 한 주택 구매자는 34층 아파트를 샀지만, 해당 건물은 나중에 32층까지만 있는 것으로 드러났다.
- 해당 주택은 집체 소유 농촌 토지에 지어진 제한적 재산권 주택으로, 시세의 약 3분의 1에 판매됐다.
- ‘소규모 재산권’이라고도 불리는 제한적 재산권 주택은 정부의 공식 인정이나 등기권리증 없이 법적 사각지대에서 거래된다.
- 이 사건은 780억 달러 규모의 매출 부풀리기 의혹을 포함한 헝다그룹 사기 사건 등 부동산 업계 전반의 위기를 반영한다.
- 부동산 투자와 신규 착공이 급감하면서 국가 경제 활동의 약 3분의 1을 차지하는 산업의 안정성에 대한 우려가 커지고 있다.
- 규제 당국은 역대 최대 규모의 벌금을 부과하고 단속 강화를 약속했지만, 규제 사각지대의 사업은 여전히 구매자를 심각한 재정 위험에 노출하고 있다.
