서울 주택 청약자들, 표준형 아파트 부담 커지자 소형으로 눈 돌려

서울 청약 신청의 약 80% 차지한 소형 아파트

2026년 1~9월 서울에서 전용면적 60㎡ 이하 아파트에 접수된 청약 신청은 11만6,305건으로, 전체 14만5,736건의 79.8%를 차지했다. 한국의 ‘국민 평형’으로 불리는 전용 84㎡ 아파트가 속한 면적대의 비중은 11.5%까지 떨어졌다.

서울·경기·인천의 평균 아파트 분양가는 2025년 같은 기간 3.3㎡당 2,171만원에서 2,654만원으로 22.2% 상승했다. 서울에서는 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트 분양가가 23.9% 올랐지만, 소형 아파트 가격은 거의 변동이 없었다.

그러나 소형 아파트 비중이 크게 늘었다고 해서 청약 신청 건수 자체가 증가한 것은 아니다. 서울 소형 아파트 청약 신청은 16만7,686건에서 11만6,305건으로 줄었다. 중형 면적대 신청 건수가 9만8,088건에서 1만6,799건으로 훨씬 가파르게 감소하면서 소형의 비중이 커졌다.

반면 전용 85㎡ 초과 아파트는 3.3㎡당 평균 분양가가 74.2% 올랐는데도 청약 신청이 늘었다. 주택 구입 총액을 감당할 수 있는 수준으로 낮추려는 가구와 공간·입지·희소성에 비용을 지불하려는 구매자 사이에서 시장이 갈라지는 모습이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 한국부동산원의 주택 청약 데이터를 바탕으로 2025년과 2026년 첫 9개월을 비교해 10월 14일 분석 결과를 발표했다. 이 수치는 신규 분양 아파트에 대한 청약 신청을 나타내며, 실제 분양 계약이나 구매를 마친 가구 수를 뜻하지는 않는다.

청약 수치가 나타내는 것

주택 청약은 신규 분양 아파트의 물량을 배정받기 위해 예비 구매자가 신청하는 절차다. 청약 신청은 특정 주택 공급에 대한 관심을 기록한 것이며, 신청자가 당첨되거나 계약을 체결하거나 구매를 완료했다는 뜻은 아니다.

한국부동산원의 청약 데이터 서비스는 청약홈 플랫폼의 신청 건수, 경쟁률, 특별공급 신청 정보를 제공한다. 일반 아파트 외에도 민간 사전청약, 뉴:홈, 오피스텔, 도시형생활주택, 민간임대주택 등이 포함된다. 함 랩장의 분석은 아파트 시장을 대상으로 한다.

공식 서비스는 은행의 전산 처리로 청약 신청 건수가 바뀔 수 있으며 청약홈에 표시되는 최종 수치와 다를 수 있다고 안내한다. 따라서 이 수치는 신청 추이를 살펴보는 데 유용하지만, 잠정 집계를 최종 배정 결과와 혼동해서는 안 된다.

비교 대상 기간과 날짜는 다음과 같다.

• 2025년 1~9월: 분양가와 청약 신청을 비교하기 위한 기준 기간.
• 2026년 1~9월: 서울과 경기에서 소형 아파트로 이동한 흐름을 보여주는 비교 기간.
• 2026년 10월 14일: 함 랩장이 두 기간을 분석한 결과를 발표한 날.

면적당 가격보다 중요한 총구입비

서울 소형 아파트는 면적당 가격이 더 저렴하지 않았다. 2026년 평균 분양가는 3.3㎡당 5,818만원으로, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트의 5,761만원보다 높았다. 소형 면적대의 3.3㎡당 가격이 약 1% 비싼 셈이다.

차이는 구매해야 하는 주택 면적에서 나온다. 면적당 가격이 더 높더라도 소형 아파트는 총자금 부담이 적을 수 있다. 저축액이나 대출 한도에 제약이 있는 가구에는 3.3㎡당 가격보다 전체 계약금액과 입주 전까지 마련해야 할 자금이 더 중요할 수 있다.

두 면적대 간 분양가 차이도 크게 좁혀졌다. 2025년 서울 소형 아파트는 3.3㎡당 평균 5,839만원으로, 중형 면적대의 4,648만원보다 높았다. 2026년에는 중형 면적대 가격이 5,761만원으로 오른 반면 소형 아파트 평균 가격은 0.4% 하락해 5,818만원을 기록했다.

리얼하우스의 별도 분석에 따르면 서울 아파트 전용 84㎡의 평균 분양가는 해당 보고서가 나오기 전 달 기준 약 20억원이었다. 이는 함 랩장의 면적당 평균 가격과 다른 지표이므로 그의 수치를 직접 환산한 것으로 봐서는 안 된다.

한국어 가격 수치는 일부 보도에서 금액이 10분의 1로 잘못 표기된 불일치도 바로잡는다. 예컨대 1만원 단위의 2,654는 265만4,000원이 아니라 2,654만원이다. 여기서는 한국어 자료의 금액과 이에 부합하는 영문 보도를 기준으로 가격을 표기했다.

표준형 아파트 청약이 가장 가파르게 감소

서울에서는 익숙한 전용 84㎡ 아파트가 포함된 면적대의 청약 신청이 가장 크게 줄었다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택 신청은 두 비교 기간 사이 8만1,289건, 약 82.9% 감소했다.

소형 아파트 신청은 약 30.6% 감소했다. 적지 않은 감소폭이지만 중형 면적대의 감소세보다는 훨씬 완만했다. 이에 따라 소형의 비중은 60.6%에서 79.8%로 19.2%포인트 상승했다.

중형 면적대의 비중은 35.5%에서 11.5%로 하락했다. 보도에 따라 감소폭은 23.9%포인트 또는 24.0%포인트로 제시되는데, 반올림된 비중을 단순 계산하면 24.0%포인트다. 일부 보도는 이 면적대의 분양가 상승률도 24.0%로 반올림했지만, 대부분은 23.9%로 집계했다.

서울 전체 청약 신청은 27만6,559건에서 14만5,736건으로 약 47.3% 감소했다. 수도권 전체로는 39만4,242건에서 23만4,371건으로 약 40.6% 줄었다. 이 수치는 비중 상승과 신청 건수 증가를 구분하는 것이 중요함을 보여준다. 청약 시장이 위축되는 가운데 소형 아파트의 존재감이 커진 것이다.

이 수치만으로는 면적대별 공급 물량을 알 수 없다. 공급 총량이 없으면 청약 비중만으로 구매자가 소형 주택을 더 선호하게 됐는지, 건설사가 공급 주택 구성을 바꿨는지, 또는 두 현상이 모두 나타났는지 판단할 수 없다.

경기에서도 나타난 예산 부담

경기도에서도 소형 아파트로 이동하는 흐름이 나타났지만 평균 분양가는 서울보다 훨씬 낮았다. 경기도의 면적대별 평균 분양가는 3.3㎡당 2,014만원에서 2,298만원으로 14.1% 상승했다.

전용 60㎡ 이하 주택의 분양가는 3.3㎡당 2,121만원에서 2,559만원으로 20.6% 올랐다. 그럼에도 해당 면적대의 청약 비중은 21.0%에서 33.6%로 12.6%포인트 상승했다.

여기서도 비중 상승은 신청 건수 감소를 가렸다. 소형 아파트 청약 신청은 2만1,206건에서 1만5,883건으로 약 25.1% 감소했다. 중형 면적대 신청은 7만5,032건에서 2만6,780건으로 약 64.3% 줄었고, 비중은 74.3%에서 56.6%로 하락했다.

보도에서는 중형 면적대 비중이 17.6%포인트 하락했다고 제시하지만, 반올림된 수치의 양 끝값으로 계산하면 17.7%포인트다. 이 면적대의 평균 분양가는 3.3㎡당 1,984만원에서 2,205만원으로 11.1% 올랐다.

경기도 전체 청약 신청은 10만1,037건에서 4만7,283건으로 줄었다. 소형 아파트 가격도 올랐는데 청약 비중이 커진 점은 구매자들이 가격 상승률이 가장 낮은 면적대를 고르기보다 전체 자금 부담을 고려했다는 해석을 뒷받침한다.

정반대 흐름 보인 서울 대형 아파트

서울 전용 85㎡ 초과 아파트는 소형·중형 면적대보다 훨씬 큰 폭으로 가격이 상승했다. 평균 분양가는 3.3㎡당 3,987만원에서 6,946만원으로 74.2% 올랐다.

그런데도 청약 신청은 1만785건에서 1만2,632건으로 약 17.1% 증가했다. 서울 전체 신청에서 차지하는 비중은 3.9%에서 8.7%로 두 배 이상 커졌다. 소형 면적대와 달리 이 면적대는 신청 건수와 시장 비중이 모두 늘었다.

함 랩장은 대형 아파트의 인기를 수요가 몰리는 서울 입지의 희소성과 연결했다. 특히 재건축·재개발 물량이 공급의 큰 비중을 차지하는 지역에서는 향후 가격 상승 기대와 입지 희소성이 높은 진입 가격에도 경쟁을 이어가게 할 수 있다고 설명했다.

우리은행 부동산리서치랩장인 함 랩장은 대형 아파트 청약이 이어진 이유를 다음과 같이 설명했다.

분양가가 높아도 시세 상승 기대감이 크거나 희소성이 두드러지는 핵심 입지의 대형 주택은 가격 저항을 이겨내고 높은 경쟁률을 유지해 왔습니다.

이는 서로 다른 재정 여건을 보여준다. 정해진 예산 안에서 집을 구하려는 가구는 청약 면적을 줄일 수 있고, 자산이 더 많은 구매자는 선호 지역의 희소한 아파트를 우선할 수 있다. 청약 데이터만으로는 향후 가격 상승 기대가 실제로 실현될지 알 수 없다.

모든 면적대에서 신청 늘어난 인천

인천은 전체 청약 신청이 1만6,646건에서 4만1,352건으로 약 148.4% 늘어 서울·경기와 다른 흐름을 보였다. 평균 아파트 분양가는 3.3㎡당 1,914만원에서 2,350만원으로 22.8% 상승했다.

청약 신청이 가장 많이 늘어난 면적대는 전용 85㎡ 초과 주택이었다. 신청 건수는 2,422건에서 1만1,810건으로 이전 수치의 약 4.9배가 됐고, 비중은 14.6%에서 28.6%로 높아졌다. 이 면적대의 분양가는 3.3㎡당 1,774만원에서 3,340만원으로 88.3% 올랐다.

소형 아파트 신청도 3,448건에서 7,039건으로 늘었지만 비중은 20.7%에서 17.0%로 낮아졌다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택 신청은 1만776건에서 2만2,503건으로 증가했지만 비중은 64.7%에서 54.4%로 하락했다.

함 랩장은 인천 대형 아파트에 대한 관심을 랜드마크 단지의 프리미엄과 추첨제 물량 확대에 따른 대기 수요 유입으로 설명했다. 추첨제는 다른 청약 순위 기준에만 의존하지 않고 추첨을 통해 주택을 배정받는 방식이다.

경기도 대형 아파트 면적대는 또 다른 양상을 보였다. 신청 건수는 4,799건에서 4,620건으로 줄었지만, 경기도 전체 시장이 위축되면서 비중은 4.7%에서 9.8%로 상승했다. 따라서 세 지역에서 비슷한 비중 변화가 나타나더라도 실제 신청 건수 변화는 서로 다를 수 있다.

자금 조달과 가구 규모가 선택에 영향

함 랩장은 공사비와 건자재 가격 상승, 기준금리 인상, 대출 규제를 아파트 청약 수요자의 부담 요인으로 꼽았다. 총주택 가격 상승과 자금 조달 여건 악화로 가구들이 표준형 아파트에서 멀어지고 있다는 설명이다.

그는 소유권 이전을 조건으로 한 전세자금대출 제한도 언급했다. 전세는 일반적인 월세와 달리 목돈을 보증금으로 맡기는 한국의 임대차 방식이다. 이 방식의 자금 조달이 제한되면 주택 구매에 필요한 자금 마련에도 영향을 줄 수 있지만, 이번 분석은 면적 선택 변화에서 그 영향이 어느 정도였는지 수치로 제시하지 않았다.

함 랩장이 지목한 요인은 가격만이 아니다. 발코니 확장 등을 포함한 평면 설계와 공간 활용 개선으로 소형 아파트의 실용성이 높아질 수 있다. 1~2인 가구 증가도 작은 집의 매력을 높일 수 있다.

이러한 설명은 분양가와 청약 신청 수치를 연결해 주지만, 원인을 각각 측정한 것은 아니다. 이번 분석은 대출 규제, 가구 구성, 평면 설계, 공급 주택 구성 가운데 각각이 변화에 얼마나 영향을 미쳤는지 계산하지 않았다.

기존 소형 아파트 가격도 상승세

KB부동산의 별도 통계에 따르면 신규 분양가가 안정적이어도 전체 매매 시장에서는 소형 아파트 가격이 오를 수 있다. 이 매매가격 평균은 함 랩장의 청약 분석에 포함된 신규 분양 아파트와는 다른 시장을 측정한다.

KB부동산의 1~9월 비교에서 서울 전용 60㎡ 이하 아파트 가격은 평균 9억5,613만원에서 10억7,942만원으로 12.9% 상승했다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 14억7,650만원에서 15억8,455만원으로 7.3% 올랐다.

더 넓은 면적대의 상승률은 낮았다. 전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하는 3.1%, 102㎡ 초과~135㎡ 이하는 4.6%, 135㎡ 초과는 1.3% 상승했다. 이 통계에 대한 보도는 기준 연도를 명시적으로 밝히지 않아 함 랩장의 2026년 분석과 정확히 같은 기간이라고 단정해서는 안 된다.

주택산업연구원 김덕례 주택산업연구실장은 대출·세금 규제와 임대차 시장 불안정이 소형 주택 가격을 압박한다고 분석했다. 그는 임대차 시장과의 연관성을 다음과 같이 설명했다.

특히 임대차 시장의 불안정이 작고 저렴한 아파트의 가격을 끌어올리고 있습니다.

두 지표를 함께 보면 주거비 부담을 둘러싼 어려운 선택이 드러난다. 소형 아파트는 초기 구입 비용이 낮을 수 있지만 반드시 저렴한 것은 아니며, 전체 매매 시장에서는 대형 주택보다 가격이 더 빠르게 오를 수도 있다.

함 랩장은 예산을 고려해 소형 주택을 찾는 청약자와 희소한 대형 아파트를 찾는 자산가 사이의 양극화가 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 추가 발표나 통계 수정 일정은 제시되지 않았으며, 공식 데이터 안내에 따르면 청약 신청 건수는 달라질 수 있다. 청약 흐름이 실제 주택 보유로 이어지는 정도를 평가하려면 면적대별 공급 물량, 최종 계약, 실제 구매 완료 자료가 필요하다.

핵심 내용

• 2026년 1~9월 서울 소형 아파트는 청약 신청의 79.8%를 차지해 1년 전 60.6%보다 비중이 높아졌다.
• 서울 중형 면적대 청약 신청은 9만8,088건에서 1만6,799건으로 줄었고, 비중은 35.5%에서 11.5%로 하락했다.
• 서울과 경기에서는 소형 아파트 청약 신청 건수가 줄었는데도 비중은 높아졌다.
• 수도권 아파트 분양가는 3.3㎡당 2,654만원으로 22.2% 상승했다.
• 서울과 인천에서는 분양가가 각각 74.2%, 88.3% 오른 가운데 대형 아파트 청약 신청이 늘었다.
• 청약 수치는 주택 공급에 대한 관심을 나타내며 실제 구매 완료를 뜻하지 않고, 수정될 수 있다.