재정·산호초 우려 커지는 가운데 몰디브, 고급 섬 거주 프로그램에 승부수

누누 환초에 들어서는 7억9천만 달러 규모 신도시

몰디브가 프로젝트 아일라(Project Ayla)를 통해 부유한 외국인들이 자국에 거주할 수 있는 새로운 길을 마련하고 있다. 인공섬과 고급 주택, 투자 이민 프로그램을 결합한 이 사업의 가치는 7억9천만 달러가 넘는다. 모하메드 무이주 대통령은 2026년 1월 29일 수도 말레에서 북쪽으로 약 188㎞ 떨어진 누누 환초에서 착공식을 주재했다. 신도시는 2028년 말께 일부 운영을 시작할 전망이다.

이 사업은 데케난파루와 디구파루 석호, 쿠라마두 섬을 하나의 특별경제구역으로 묶는다. 특별경제구역은 정부가 투자를 유치하기 위해 차별화된 사업 규정과 세제 혜택을 제공하는 곳이다. 이곳에서 외국인은 99년 임대권을 매입해 부동산을 장기간 이용할 수 있다. 헌법상 외국인의 토지 소유는 계속 금지된다.

정부의 착공 발표는 크리스털 홀딩스(Crystal Holdings Pvt Ltd)와 블루록 그룹(BluRock Group)을 주요 투자자 겸 개발사로 지목했다. 이 사업은 1,200개 이상의 일자리와 의료·직업교육·현대식 농업을 약속하며, 에너지 수요의 60% 이상을 재생에너지로 충당할 계획이다.

사업 진행은 거주 프로그램의 관련 규정보다 빠르다. 몰디브 펄 레지던스(Maldives Pearl Residence) 프로그램 설계를 맡은 파트너사 헨리앤파트너스(Henley & Partners)는 현재 출시 시기를 2026년 하반기로 안내하고 있다. 투자 기준액은 공개되지 않았으며, 비판론자들은 신청자 심사 강화와 소유권 기록의 투명성 제고, 주변 산호초 피해에 대한 해명을 요구하고 있다.

아일라 사업에는 국가가 내려야 할 여러 선택이 담겨 있다. 공공부채를 늘리지 않고 자금을 유치하는 방법, 희소한 토지에 대한 외국인 거주자의 권한을 어느 정도로 허용할지, 그리고 애초에 관광객을 몰디브로 끌어들이는 해양환경을 보호하는 방법이 그것이다.

리조트 계획에서 거주 공간으로

디구파루 석호와 데케난파루는 2022년 말 스위스 투자자에게 임대됐다. 당시에는 매립한 섬 11곳에 리조트를 조성하는 계획이었다. 이후 이 사업은 단순히 방문하는 사람이 아니라 실제 거주할 사람들을 위한 신도시 개발로 바뀌었다. 초기 구상에는 인공섬과 소도서 25곳, 고급 주택 70여 채가 담겼다. 최근 ‘더 로럴(The Laurel)’이라는 이름으로 진행되는 홍보에서는 섬 13곳에 부동산 96채를 조성한다고 소개한다.

석호의 면적은 약 745헥타르이며, 매립 면적은 152헥타르로 전체의 약 5분의 1에 해당한다. 공사에는 해저에서 준설한 모래 600만㎥ 이상이 쓰인다. 이처럼 많은 양의 자재를 옮기면 개발에 이용할 수 있는 토지는 물론 주변 수중 서식지도 달라진다.

정부의 투자 협약 발표에 따르면 2025년 12월 9일 특별경제구역 허가가 발급됐고, 이어 12월 31일 크리스털 홀딩스와 협약이 체결됐다. 정부 측에서는 모하메드 사이드 경제개발·무역부 장관이, 회사 측에서는 페타르 크르스티치 프로젝트 아일라 최고경영자가 서명했다. 이 협약은 사업 시행을 위한 계약상 틀을 마련했다.

경제개발·무역부의 12월 협약 발표문은 이를 실제 사업 시행에 앞선 최종 공식 단계로 설명한다. 두 발표 모두 아일라 사업을 경제 다변화와 장기 개발을 위한 정부 프로그램인 무이주 대통령의 ‘비전 2040’과 연계하고 있다.

주요 일정을 보면 건설 사업과 거주 프로그램이 나란히 어떻게 진척됐는지 알 수 있다.

• 2022년 말: 초기 리조트 계획을 위해 석호와 섬을 임대했다.
• 2025년 7월: 정부가 싱가포르에서 헨리앤파트너스와 펄 레지던스 파트너십 협약을 체결했다.
• 2025년 12월 9일: 아일라 사업이 특별경제구역 허가를 받았다.
• 2025년 12월 31일: 정부와 크리스털 홀딩스가 투자 협약을 체결했다.
• 2026년 1월 29일: 무이주 대통령이 착공식을 주재했다.
• 2026년 하반기: 헨리앤파트너스가 안내하는 펄 레지던스 출시 예정 시기다.
• 2028년 말: 아일라 사업이 일부 운영을 시작할 것으로 예상된다.

투자자는 무엇을 얻게 되나?

펄 레지던스는 자격을 갖춘 투자자에게 몰디브 거주권을 부여할 예정이다. 헨리앤파트너스의 프로그램 안내 페이지는 이를 몰디브 최초의 투자 이민 프로그램으로 소개하고, 출시 시기를 2026년 하반기로 제시한다. 사이드 장관은 앞서 2025년 11월 3~4일 런던에서 열린 회의에서 2026년 4월 출시를 발표한 바 있다.

최소 투자액과 적격 투자 유형, 거주권 기간, 갱신 방식 및 관련 조건은 아직 마련 중이다. 신청자가 무엇을 매입해야 하는지, 체류 권리가 얼마나 지속되는지, 승인 후 어떤 의무가 이어지는지를 결정하는 만큼 세부 내용이 중요하다.

외국인은 적어도 2010년부터 리조트 빌라의 임차권을 매입할 수 있었다. 이 방식에서 매입자는 계속 방문객 신분이며, 임대 기간은 리조트의 임대 기간을 넘길 수 없다. 소유자가 자리를 비우면 리조트 운영사가 빌라를 관리한다. 아일라의 주거 모델은 주택과 장기 거주 경로를 결합해 몰디브와의 관계를 다르게 설정하게 된다.

저서 『황금 여권: 백만장자를 위한 글로벌 이동성』의 저자 크리스틴 수락은 거주권이 시민권과 다른 권리를 부여하는 이유를 설명했다.

비자는 취소될 수 있고, 가족에게 승계되지 않으며, 허용되는 선택의 폭도 더 좁습니다.

따라서 부동산 임대권과 국내 거주 허가는 별개의 제도다. 임대권은 주택의 이용을 규율하고, 출입국 규정은 거주자의 체류 가능 여부를 정한다. 매입자는 두 제도 모두에 대해 명확한 조건을 확인해야 한다.

정부가 부유한 거주자를 유치하려는 이유

몰디브는 심각한 공공차입 압박을 받고 있다. 국제통화기금(IMF)은 국내총생산(GDP) 대비 총부채 비율이 약 130%에 이를 것으로 전망했다. GDP는 한 경제가 1년 동안 생산한 재화와 서비스의 가치를 뜻한다. 이 비율에 따르면 공공부채는 연간 경제 생산액 100달러당 약 130달러에 해당한다.

사이드 장관은 펄 레지던스가 직간접적으로 10억 달러 이상의 자금 유입을 가져올 수 있다는 추산을 인용했다. 경제개발·무역부는 이 수치가 예비 모델링에 따른 것이며, 자금 유입 기간은 특정하지 않았다고 밝혔다. 직접 유입에는 자격을 갖춘 투자가 포함될 수 있고, 간접 유입은 거주자의 소비와 이들을 대상으로 한 사업에서 발생할 수 있다.

아일라 사업의 투자 가치, 거주 프로그램을 통한 자금 유입, 정부 수입은 서로 다른 개념이다. 건설 자본은 개발 비용을 충당하고, 세금과 수수료는 공공재정에 보탬이 된다. 지역 노동자와 공급업체에 돌아가는 소비도 별도의 혜택이며, 그 규모는 고용·조달 방식과 특별경제구역의 조건에 따라 달라진다.

정부는 현지 고용과 기술 개발에 중점을 두고 1,200개 이상의 일자리를 약속했다. 최초 허가 조건에 따라 크리스털 홀딩스는 180일 이내에 타당성·인프라·엔지니어링·환경 연구를 제출하고, 부동산·의료·재생에너지·직원 복지 분야의 사업 제안도 함께 내야 했다.

인근 섬 포드후 주민들은 실질적인 혜택이 돌아올지 지켜보고 있다. 이웃 섬에서 게스트하우스를 운영하는 압둘라 압바스는 주민들이 개발 사업에 관해 들은 이야기를 전했다.

세계에서 가장 부유한 사람들 가운데 일부가 이곳에 투자하고 있다고 들었습니다.

세계은행 추산에 따르면 몰디브에서는 소득 상위 20%가 국민소득의 38.5%를 차지하는 반면 하위 20%의 몫은 8.9%다. 상위 계층의 비중이 하위 계층의 4배를 넘는다. 현지 고용과 직업훈련 기회, 사업 기회가 새 투자의 혜택을 누가 얻을지 좌우할 것이다.

자금과 부동산은 누가 통제하나?

크리스털 홀딩스가 특별경제구역 허가를 보유하고 있으며, 두바이에 기반을 둔 블루록 그룹도 주요 개발사다. 이들 기업의 실제 투자자와 지분 파트너, 최종 실소유자는 공개되지 않았다. 두 회사 모두 소유 구조에 대한 논평 요청에 응하지 않았다.

실소유자는 서류상 다른 회사가 소유자로 기재돼 있더라도 자산이나 회사를 궁극적으로 소유하거나 통제하는 사람을 뜻한다. 몰디브 회사법은 주식·의결권·배당권의 25% 이상을 보유한 사람을 실소유자로 규정한다. 누구나 검색할 수 있는 공개 등록부는 없다.

특별경제구역법 79조는 해당 구역과 관련된 사안에서 구역 관련 법 체계가 다른 15개 법률보다 우선하도록 규정한다. 이 체계에 따라 양도소득세와 수입관세 등을 면제하거나 세율을 낮출 수 있으며, 역외 은행이 신탁 서비스를 제공할 수 있다. 신탁은 누군가가 수익자를 위해 자산을 보유하고 관리하는 제도다.

역외 은행 관련 규정은 법원 명령이나 소유자의 동의가 없는 한 고객과 은행 자체의 실소유자 정보를 공개하지 못하도록 한다. 몰디브의 전 정보위원인 아흐메드 아히드 라시드는 구역 내 실소유권 및 토지 소유권을 누구나 검색할 수 있는 등록부를 마련해야 한다고 촉구했다.

이런 정보가 공개돼서는 안 된다는 원칙적인 이유는 없습니다. 우리 국민은 누가 자국에서 부동산을 매입하는지 알 권리가 있습니다.

공개 등록부가 있으면 시민들은 회사명과 그 배후 인물을 연결해 확인할 수 있다. 규제 당국은 정확한 소유권 기록을 통해 투자금의 출처를 추적하고 신청자와 기업, 공직자 사이의 연관성을 파악할 수 있다.

신청자는 어떻게 심사하나?

아시아·태평양 자금세탁방지기구(APG)는 몰디브의 신탁 관련 규정이 불명확하다고 우려를 제기했다. 또 정부의 위험 평가에서 부동산이 자금세탁, 즉 범죄 수익을 합법적인 돈처럼 보이게 하는 행위에 매우 취약한 분야로 지목됐다고 밝혔다.

투자 이민 프로그램은 합법적인 자금을 유치할 수 있지만, 자산을 숨기거나 법 집행을 피하거나 불법 수익을 옮기려는 신청자를 끌어들일 수도 있다. 국제자금세탁방지기구(FATF)는 이런 위험을 경고해 왔다. 기구 사무국 대변인은 안전장치가 결과에 미치는 영향을 설명했다.

궁극적으로 균형은 프로그램의 설계와 감독, 그리고 해당 관할권의 더 폭넓은 법률·규제·제도적 틀이 얼마나 튼튼한지에 달려 있습니다.

경제개발·무역부는 펄 레지던스가 국제 기준에 따른 심사와 재정·평판 평가, 국가 안보 및 규제 기관의 확인 절차를 거칠 것이라고 밝혔다. 헨리앤파트너스도 독립적인 신원조사 보고서를 포함하는 유사한 절차를 안내하고 있다. 정부는 아일라 사업에도 자금세탁 및 테러자금 조달 방지 요건을 포함한 관련 법률이 적용된다고 밝혔다.

전 경제장관이자 야당 정치인인 파야즈 이스마일은 우려를 직접적으로 밝혔다.

제가 걱정하는 것은 안전장치가 마련돼 있느냐는 점입니다.

야당 의원 아흐메드 샴히드는 7월 의회 결의안을 제출해 펄 레지던스를 즉각 중단하고 관련 협약을 공개하라고 요구했으나, 결의안은 8월 부결됐다. 그는 또 부유한 거주자 및 역외 은행과 관련한 금융 활동을 감독할 국가의 역량이 제한적이라고 경고했다.

국제투명성기구 몰디브 지부의 거버넌스 담당자인 아자 모하메드는 2014년과 2015년 관광 개발사에 섬을 부당하게 임대해 발생한 부패 스캔들을 거론했다. 고위 정치인들이 수천만 달러의 수익을 챙겼다. 그는 유사한 비리를 막으려면 소유권 투명성, 조달 및 승인 절차에 대한 독립적 감독, 국경을 넘어 불법 자금을 추적·동결·회수할 수 있는 집행 역량이 필요하다고 말했다.

헨리앤파트너스의 역할과 공개되지 않은 계약 내용

헨리앤파트너스는 펄 레지던스를 정부에 제안했고, 정부는 이를 민간 부문이 발의한 제안으로 공식화했다. 경제개발·무역부는 공개 시 제3자의 사업상 이익에 피해를 줄 수 있는 상업적 기밀 정보라는 정보공개법상 예외를 근거로 파트너십 협약 공개를 거부했다.

헨리앤파트너스는 신청 처리와 행정 업무, 심사 권고안 마련을 맡게 된다고 밝혔다. 신청 승인 여부는 몰디브 정부가 결정한다. 회사는 프로그램 설계·홍보·운영을 위해 공공자금에서 수수료나 보수를 받지 않을 것이라고 밝혔다. 다만 신청 지원 비용은 고객에게 별도로 청구할 수 있다.

경제개발·무역부는 신청 수수료로 프로그램 사무국 운영비를 충당할 수 있으며, 여기에는 시행과 관리를 담당하는 서비스 제공업체에 지급하는 비용도 포함될 수 있다고 밝혔다. 이 방식에서는 누가 신청을 처리하고, 수수료를 누가 받으며, 최종 결정을 누가 내리는지에 대한 명확한 감독이 특히 중요하다.

유럽의회는 민간 기업이 투자 이민 제도를 두고 정부에 자문하면서 동시에 신청서 준비도 맡을 경우 이해충돌이 발생할 수 있다고 경고했다. 헨리앤파트너스는 세인트키츠네비스에서 저명한 정치인과 범죄 혐의자 또는 도주자가 연루된 신청 업무를 포함해 다른 관할권에서 수행한 업무와 관련해 조사와 비판을 받아 왔다. 회사는 과거의 의혹을 부인하며 실사를 중시한다고 밝혔다.

헨리앤파트너스의 크리스티안 케일린 회장은 2025년 12월 많은 이스라엘인이 몰디브에 주택을 매입하기를 바란다고 말했다. 몰디브는 2025년 4월부터 이스라엘 여권 소지자의 입국을 금지해, 이러한 홍보 목표와 입국 규정 사이에 현실적인 충돌이 생겼다.

산호초 모니터링 결과

아일라 사업의 환경 우려는 이미 수치로 확인되고 있다. 2024년 7월부터 9월까지 진행된 모니터링에서 퇴적물 측정값의 74%가 일일 한도인 ㎠당 15㎎을 초과했다. 2025년 10월까지 산호초 상태는 계속 나쁨에서 보통 수준에 머물렀다.

퇴적물은 준설과 건설 과정에서 물속에 휘저어지는 입자들이다. 입자가 가라앉으면 산호와 다른 해양 생물을 덮을 수 있다. 물이 탁해지면 수면 아래 생물에 도달하는 빛도 줄어든다. 사업 구역에는 보호종인 앵무고기와 너스상어의 서식지가 있다.

환경단체 세이브 몰디브(Save Maldives)의 환경운동가 후마이다 압둘 가푸르는 매립이 모래를 퍼낸 해저뿐 아니라 주변에도 영향을 미친다고 설명했다.

해류와 물의 흐름, 수문 환경도 바뀝니다. 퇴적물도 발생하는데, 이는 치명적인 결과를 낳습니다.

무이주 대통령은 정부가 필수 매립 공사의 영향을 최소화하고 산호 산란과 이식 등 환경 프로그램을 통해 개발과 환경의 균형을 맞추려 한다고 밝혔다. 대통령실이 제작한 팟캐스트에서 그는 이 같은 입장을 설명했다.

환경과 조화를 이루는 개발을 추진하고자 합니다. 우리는 국가의 미래를 만들어가고 있으며, 그 과정에서 환경을 보호하고 다른 나라에 모범이 되고자 합니다.

아일라의 재생에너지 목표는 완공된 신도시의 운영 방식을 다룬다. 퇴적물 통제와 산호초 모니터링은 건설 과정의 영향을 다룬다. 정부가 이 사업을 지속가능한 신도시라고 규정한 점을 평가할 때는 두 가지 모두 중요하다.

토지 이용 방식의 더 큰 변화

몰디브에는 섬이 약 1,200개 있으며, 이 가운데 약 80%는 해발 1m 미만이다. 인구 50만 명이 조금 넘는 몰디브에서 인구의 거의 절반이 면적 약 2㎢인 말레에 거주한다. 매립은 과밀 문제에 대응하는 동시에 관광 및 주거 투자를 확대하는 수단으로 자리 잡았다.

수도 인근의 훨씬 대규모 인공섬 개발 사업인 라스말레(Rasmalé)는 이런 변화의 규모를 보여준다. 정부는 외국인 거주자 3만5,000명을 유치하는 목표를 세웠고, 아부다비의 이글힐스(Eagle Hills)는 매립지의 거의 절반에 부동산 8,800채를 조성할 계획이다. 매각이나 상속 뒤 임대 기간이 다시 시작되는 방식의 제안 임대 계약을 두고 외국인이 실질적으로 어느 정도 통제권을 얻을 수 있을지 논쟁이 이어지고 있다.

압둘라 무탈리브 인프라부 장관은 라스말레 부동산 매입이 영주권이나 시민권으로 이어지지는 않을 것이라고 밝혔다. 다만 매입자는 2015년에 도입된 기업 거주 비자를 신청할 수 있다. 따라서 라스말레와 펄 레지던스에는 서로 다른 이민 관련 제도가 적용된다.

거버넌스 전문가 살마 피크리는 수십 년에 이르는 임대 계약이 독점적 점유권과 양도권, 상속권, 광범위한 경제적 통제권을 부여할 수 있다고 경고했다. 아일라 사업이 앞으로 마주할 구체적인 시험대는 펄 레지던스 규정 공개, 2026년 하반기로 예정된 프로그램 출시, 지역사회 혜택 실현, 2028년 말 일부 운영 목표의 진척이다.

핵심 요점

• 프로젝트 아일라는 누누 환초에서 추진하는 7억9천만 달러 이상의 개발 사업으로, 2028년 말 일부 운영을 시작할 전망이다.
• 펄 레지던스는 앞서 발표된 4월보다 늦은 2026년 하반기 출시 예정이다.
• 최소 투자 요건과 최종 거주 조건은 아직 공개되지 않았다.
• 정부는 1,200개 이상의 일자리와 신도시 에너지 수요의 60%를 넘는 재생에너지 공급을 약속했다.
• 비판론자들은 공개 소유권 등록부와 강화된 금융 감독, 프로그램 협약 공개를 요구하고 있다.
• 2024년 7~9월 퇴적물 측정값의 74%가 일일 한도를 초과한 것으로 나타났다.
• 정부는 신청자 심사와 불법 금융 방지를 위한 기존 법률이 적용될 것이라고 밝혔다.