카라치의 도시 과밀화: 규제되지 않은 주택 고밀화가 도시를 어떻게 바꾸고 있나

변화하는 카라치의 동네들

파키스탄 최대 도시이자 경제 중심지인 카라치가 근본적인 변화를 겪고 있다. 한때 활기차고 끈끈한 공동체와 아이들이 자유롭게 뛰놀던 탁 트인 거리로 특징지어졌던 이 도시의 많은 동네가 이제는 규제되지 않은 주택 고밀화의 거센 압력에 숨이 막히는 듯하다. 인구가 급증하고 저렴한 주택이 갈수록 부족해지면서 가족들은 도시의 모습을 바꾸는 방식으로 적응할 수밖에 없게 됐다. 그 결과 안전과 기반시설, 삶의 질에 우려스러운 문제가 생기는 경우가 많다.

파포시 나가르, 델리 콜로니, 리아리, 펀자브 콜로니 같은 지역에서는 이런 변화의 흔적을 어디서나 볼 수 있다. 한때 활기가 넘치던 거리는 이제 편하게 걷기에도 비좁다. 집 수도꼭지에는 물이 거의 나오지 않고, 이 동네들을 규정하던 공동체 의식도 희미해지고 있다. 카라치의 도시 과밀화는 단순히 건물과 기반시설에 관한 이야기가 아니다. 존엄과 안전, 내 집이라 부를 곳을 찾아 나선 수백만 주민의 일상적인 고충에 관한 이야기다.

고밀화는 왜 일어나는가?

카라치 주택난의 뿌리에는 급속한 도시화와 인구 증가, 경제적 어려움, 취약한 도시계획이 복잡하게 얽혀 있다. 최신 인구조사에 따르면 도시 인구는 매년 거의 3%씩 증가하고 있으며, 주민의 압도적인 68%가 저소득층에 속하고 22%는 중간소득층이다. 저렴한 주택 수요가 공급을 크게 웃돌면서 부동산 가격은 대부분의 가정이 감당하기 어려운 수준으로 치솟고 있다.

그 결과 한때 핵가족 형태의 독립 생활을 꿈꾸던 가족들이 다시 대가족으로 합쳐지고 있다. 2019년 유엔 보고서에 따르면 파키스탄의 평균 가구원 수는 6.4명이며, 가구의 55%가 여러 세대가 함께 사는 형태다. 많은 가정이 치솟는 비용과 줄어드는 공간에 대처할 유일한 방법은 기존 주택에 층을 더하거나, 대지를 분할하거나, 규제 당국의 감독이나 안전 기준을 고려하지 않은 채 건물을 비공식적으로 증축하는 것이다.

경제적 압박과 비공식적 해결책

낮은 가계 소득과 높은 건축비, 정식 신용대출을 이용하기 어려운 상황 때문에 가족들은 임기응변에 의존하고 있다. 많은 이들이 주택 확장 비용을 마련하기 위해 개인 저축이나 비공식 대출을 이용한다. 상속 분쟁을 해결하기 위해 대지를 건축업자에게 팔기도 한다. 건축업자들은 그곳에 다층 건물을 지은 뒤 각 층을 핵가족에 분양한다. 예컨대 델리 콜로니에서는 원래 120제곱야드였던 대지가 40제곱야드씩 나뉘었고, 이후 좁은 계단과 비좁은 욕실을 갖춘 다층 주택으로 개발됐다.

이런 대응은 단기적으로 숨통을 틔워줄 수 있지만, 과밀화와 자원 부족, 생활 여건의 지속적인 악화도 초래한다. 저렴한 주택을 찾는 과정에는 치솟는 부동산 가격과 줄어드는 생활 공간, 부실한 건축 품질, 기반시설을 이용하거나 무단 증축을 하기 위해 당국에 광범위한 뇌물을 주는 관행이 도사리고 있다.

기반시설과 서비스에 미치는 영향

같은 대지에 더 많은 가족이 들어서면서 이미 취약한 카라치의 기반시설에 가해지는 부담이 커지고 있다. 전기와 가스, 수도 연결은 주택 수가 배로 늘어도 별다른 제재 없이 확장되는 경우가 많다. 당국은 일반적으로 해당 부지에 사는 가족 수가 아니라 건축 면적을 기준으로 허가를 내줘 건축업자들이 별다른 심사 없이 층을 더 올릴 수 있게 한다.

이런 규제의 공백은 심각한 결과를 낳는다. 주민 수가 네 배 이상으로 늘어도 수도관과 하수관의 처리 용량은 그대로인 경우가 많다. 안전한 식수에 대한 접근이 가장 시급한 문제로 떠오른 가운데, 많은 가구가 공동 우물이나 오염된 수원에 의존하고 있다. 배수 시설이 열악해 침수와 수인성 질병이 자주 발생하고, 과부하와 잦은 순환 단전으로 전기와 가스 공급도 불안정한 경우가 많다.

과밀화와 삶의 질 저하

원래 여섯 식구 한 가족을 위해 마련된 대지에는 이제 수직으로 증축된 건물에 네 가족 이상이 사는 경우가 흔하다. 거주 인구가 이처럼 급격히 늘면서 필수 서비스에 막대한 부담이 가해지고 주민들의 일상적인 고충도 커지고 있다. 거리는 좁아지고 열린 공간은 사라졌으며, 가족들이 비좁고 고립된 주거 공간으로 물러나면서 공동체 의식도 약해졌다.

세계 여러 도시에서는 한 부동산에 거주하는 가족 수를 기준으로 재산세와 기반시설 부담금을 산정한다. 그러나 카라치의 인구 밀집 주거 지역에는 이런 규제가 없어 기본 서비스를 안정적으로 제공하는 데 심각한 어려움이 생기고 있다.

안전 위험과 건축 품질

규제되지 않은 고밀화가 초래하는 결과 가운데 가장 우려스러운 것은 건축 품질 저하와 구조물 붕괴 위험의 증가다. 도시 곳곳의 정착지에서는 벽과 지붕, 건물 전체가 무너지는 사고가 잇따라 보고됐다. 2024년 9월에는 파포시 나가르에서 인접 건물의 벽이 옆 부지의 임시 지붕 위로 무너져 한 명이 사망했다. 2024년 8월에는 리아리의 60제곱야드 부지에 있는 건물 지붕이 폭우 뒤 무너져 두 명이 숨지고 다섯 명이 다쳤다.

이런 비극은 고립된 사례가 아니다. 지역 주민들과의 포커스 그룹 면담에 따르면 많은 부동산 소유주가 구조 안전에 대한 인식이 부족하다. “서 있기만 하면 괜찮다”거나 “...적어도 우리에게는 지붕이 있다”는 식의 생각이 대표적이다. 저소득층 가정에서는 당장의 주거 필요성이 장기적인 안전과 구조적 건전성에 대한 우려보다 앞서는 경우가 많다.

착취와 허술한 규제

시공업자와 미장공은 집주인의 제한된 지식과 빠듯한 예산을 이용해 이윤을 남기려 자재나 공정을 생략하는 경우가 많다. 규제 당국은 대개 건물이 눈에 띄게 과도하게 커진 뒤에야 개입한다. 그때는 이미 서둘러 지었거나 양생을 제대로 거치지 않은 공사로 안전성이 훼손된 경우가 많다. 전 나지마바드 건축·개발업자협회 회장인 아리프 파텔은 문제를 인정하며 다음과 같이 말했다.

SCBA의 승인을 받은 3층 이상 건물은 정기 점검을 받고 모든 안전 규정을 준수해야 한다. 서류상으로는 그 책임이 명시돼 있다. 그러나 실제로는 점검이 부실하게 이뤄지는 경우가 많고, 건축 품질도 요구 기준에 미치지 못하는 일이 잦다.

부실하게 지어진 건물에서는 구조 불안정이 주요 우려 사항이다. 관찰자들은 건물이 위아래로 흔들리는 모습을 자주 목격하는데, 이는 정렬 불량이나 구조물 기울어짐을 나타낸다. 자세히 살펴보면 결함은 더욱 우려스럽다. 철근 보강이 최소한에 그치고, 저급 철근을 사용하며, 수평 연결재가 부족하고, 인증된 기준보다 모래 비율이 높은 콘크리트를 쓰는 식이다. 많은 구조물이 저층 건물로 시작하지만 기초를 보강하지 않은 채 층을 더 올려 장기적인 안정성을 위협한다.

더 큰 맥락: 도시계획과 정책의 실패

카라치의 주택난은 개인의 선택이나 경제적 어려움만으로 생긴 문제가 아니다. 도시계획과 거버넌스, 정책의 더 깊은 실패가 드러난 결과다. 카라치를 비롯한 파키스탄의 많은 도시에는 종합적인 기본계획이 없어 난개발과 기반시설 부족으로 이어지고 있다. 토지 분쟁과 불분명한 재산권, 부패도 제대로 된 주택 개발을 가로막는다.

파키스탄에는 건축법이 있지만 집행이 취약하며, 비공식 정착지와 도시 주변 지역에서 특히 그렇다. 규정 미준수는 구조적으로 안전하지 않은 건물로 이어진다. 2005년 카슈미르 지진과 2022년 홍수로 인한 참사가 이를 잘 보여준다. 나야 파키스탄 주택 프로그램 같은 정부 사업은 양질의 주택 공급을 목표로 하지만, 시행 과정의 어려움이 계속되고 많은 사업이 최빈층을 대상으로 삼지 못하고 있다.

사회문화적·경제적 요인

카라치의 주택 품질은 가계 소득과 신용대출 접근성, 사회문화적 규범과 밀접하게 관련돼 있다. 대가족이 함께 살면 공간이 부족해져 과밀화로 이어진다. 문화적 규범에 따라 개인의 사생활보다 대가족 공동 주거지를 우선시하는 경우도 있어 주택 설계와 편의성에 영향을 미친다. 여성 가장 가구는 제한된 재산권과 경제적 자립으로 인해 주택을 마련하는 데 더 큰 어려움을 겪는다.

기후변화는 위험을 한층 더 키운다. 카라치는 지진과 홍수, 폭염에 취약하며, 이런 재해는 부실하게 지어진 주택을 손상할 수 있다. 비용 장벽과 인식 부족으로 기후 회복력 있는 주택은 여전히 드물지만, 압축 흙벽돌과 대나무 주택, 태양광 주택 같은 혁신적인 대안은 지속 가능한 선택지를 제시한다.

가능한 해결책과 앞으로의 과제

카라치의 주택난을 해결하려면 단기 처방을 넘어 다각적인 접근이 필요하다. 도시계획 전문가인 아리프 하산 등은 종합적인 도시계획과 기반시설 투자, 주택에 대한 공평한 접근을 촉진하는 정책의 필요성을 강조한다. 지속 가능한 해결책은 주민들의 사회경제적 다양성을 고려하고 지역사회의 참여를 보장해 장기적인 성공과 회복력을 확보해야 한다.

• 경제적 지원: 저렴한 주택 금융을 확대하고 저소득층에 건축 자재를 보조하며 소액금융 사업을 지원한다.
• 정책 개혁: 건축법을 강화하고 토지 소유권 관련 절차를 간소화하며 난개발을 막도록 도시계획을 개선한다.
• 기반시설 개발: 특히 비공식 정착지의 상수도와 위생, 에너지 접근성 개선에 투자한다.
• 기후변화 적응: 재해에 강한 건축 기법과 기후 회복력 있는 주택을 장려한다.
• 지역사회 참여: 슬럼 개선 사업에 주민을 참여시키고 해결책이 지역의 필요에 맞도록 한다.

오랑이 파일럿 프로젝트에서 확인된 것처럼 기존 정착지를 그대로 두고 개선하는 방식은 가능성을 보였지만, 사업을 확대해야 한다. 대중교통망을 개선하면 저소득층 노동자들이 주거비가 낮은 외곽의 미개발 지역에 더 쉽게 거주할 수 있어 도시 주택시장에 가해지는 압박도 일부 완화할 수 있다.

요약

• 카라치의 급격한 인구 증가와 저렴한 주택 부족으로 특히 저소득·중간소득 지역에서 규제되지 않은 고밀화가 진행됐다.
• 가족들은 층을 더 올리고 대지를 분할하며 주택을 비공식적으로 증축해 대응하고 있으며, 이 과정에서 안전과 삶의 질이 훼손되는 경우가 많다.
• 과밀화와 부실한 건축 품질, 허술한 규제 감독으로 건물 붕괴가 잦아지고 기반시설에 가해지는 부담도 커졌다.
• 이 위기는 경제적 어려움과 취약한 도시계획, 정책 실패에서 비롯됐으며, 정부 사업도 최빈층 주민의 수요를 충족하는 데 어려움을 겪고 있다.
• 종합적인 해결책에는 경제적 지원과 정책 개혁, 기반시설 투자, 기후변화 적응, 지역사회 참여가 필요하다.
• 의도적인 개혁과 포용적 계획이 없다면 소외된 카라치 공동체는 오랫동안 자신들의 필요를 외면해 온 체제의 대가를 계속 치르게 될 것이다.