파타야와 방콕 대도시권의 주택 공급 과잉 위기: 원인과 결과, 회복을 위한 과제

태국의 주택 공급 과잉: 파타야와 방콕 대도시권에 닥친 과제

태국 경제의 한 축으로 여겨져 온 부동산 부문이 중대한 도전에 직면했다. 방콕 대도시권 주요 지역과 인기 해안 도시 파타야에서 주택 공급 과잉이 심화하고 있다. 업계 전문가들은 미분양 주택과 콘도미니엄 물량을 해소하는 데 3~4년, 혹은 그 이상이 걸릴 수 있다며, 개발업체와 투자자, 주택 구매자 모두에게 광범위한 영향을 미칠 수 있다고 경고한다.

문제의 중심에는 방콕 외곽과 파타야 인근 주요 도로축을 따라 형성된 15개 주거 지역이 있다. 이곳에는 수천 채의 주택이 미분양 상태로 남아 있다. 전반적인 경기 역풍과 달라지는 구매자 선호, 변화하는 정부 정책이 상황을 더 악화시키고 있다. 이 기사는 전문가 분석과 시장 자료, 부동산 부문의 최신 동향을 바탕으로 태국 주택 공급 과잉의 원인과 결과, 잠재적 해법을 살펴본다.

공급 과잉이 가장 심각한 곳은 어디인가?

공급 과잉은 방콕 안팎의 특정 지역과 도로축, 파타야 방향으로 이어지는 지역에 집중돼 있다. 태국 부동산연구평가센터(AREA)에 따르면 가장 큰 영향을 받은 지역은 다음과 같다.

• 나와민
• 클롱랑싯
• 람룩카
• 시나카린-텝파락
• 팍남
• 방나-트랏
• 프라차 우팃
• 에까차이-방본
• 마하차이-쎗타낏
• 방부아통
• 랏룸깨오

이들 지역의 미분양 물량은 대부분 가격이 300만 바트(약 8만 달러) 미만인 타운하우스와 콘도미니엄으로, 도심에서 멀리 떨어진 경우가 많다. 이런 주택은 현지 주민의 구매력과 선호에 맞지 않아 판매가 부진하고 매물이 쌓이고 있다.

파타야 집중 조명: 두 시장의 엇갈린 흐름

관광과 해변 생활의 대명사인 파타야의 시장 상황은 복잡하다. 한편으로는 신규 콘도미니엄 분양이 급증해 콜리어스 인터내셔널 태국에 따르면 2024년 상반기에만 약 7,000채가 공급됐다. 이는 3년 만에 가장 많은 물량으로, 시장의 과거 흡수 규모를 크게 웃돈다. 다른 한편으로는 고급 시장, 특히 해변가의 주요 입지에 있는 콘도미니엄이 태국인과 외국인 구매자, 특히 중국과 러시아 구매자들의 꾸준한 수요를 끌어들이고 있다.

콜리어스의 리서치 디렉터 파타라차이 타위웡은 좀티엔과 웡아맛 같은 지역이 여전히 인기를 끌고 있지만, 신규 공급 물량이 지나치게 많아 시장의 공급 과잉이 장기화할 위험이 있다고 지적했다. 그는 “시장은 연간 신규 공급량이 4,000채를 넘지 않아야 하지만, 올해 상반기에만 이미 6,997채가 공급됐다”고 경고했다.

한편 파타야 콘도미니엄의 평균 판매율은 76%이며, 파타야시 일부 지역은 87%까지 이른다. 그러나 신규 분양이 빠르게 늘면서 특히 중가 및 저가 시장에서 수요를 앞지를 우려가 커지고 있다.

공급 과잉을 부추기는 요인은 무엇인가?

파타야와 방콕 대도시권의 공급 과잉 위기는 서로 맞물린 여러 요인에서 비롯됐다.

• 경기 둔화와 높은 가계부채: 태국 경제는 저성장에 직면해 있으며, 가계부채는 국내총생산(GDP)의 90%를 넘어섰다. 1997년 아시아 금융위기 전 60%에서 크게 오른 수준이다. 이처럼 높은 부채 부담은 구매자, 특히 300만 바트 미만 주택을 사려는 이들이 주택담보대출을 받기 어렵게 한다.
• 제한적인 금융 접근성: 은행들은 특히 중·저소득층 구매자를 대상으로 대출 심사 기준을 강화했다. 카오솟 잉글리시에 따르면 일부 지역에서는 저렴한 주택 구매자의 대출 거절률이 50%에 이른다.
• 공급과 수요의 불일치: 개발업체들은 현지 수요나 구매자 선호를 충분히 살피지 않은 채 외곽 지역에서 신규 사업을 계속 추진해 왔다. 새로 공급된 주택 가운데 상당수는 대중교통이나 일자리 중심지에서 멀리 떨어져 있어 잠재적 거주자에게 매력도가 낮다.
• 인구 구성과 선호의 변화: 젊은 구매자와 도시 직장인들은 현대적인 편의시설과 편리한 교통망을 갖춘 콘도미니엄을 점점 더 선호하는 반면, 은퇴자와 외국인 거주자들은 해변가나 리조트형 주택을 찾는다. 미분양 물량 대부분은 이러한 흐름에 부합하지 않는다.
• 관광산업 의존도: 파타야 부동산 시장은 관광산업과 밀접하게 연결돼 있다. 외국인 관광객의 귀환으로 고급 콘도미니엄 수요는 늘었지만, 중가 및 저가 시장은 관광객 유입과 세계 경제 여건의 변동에 여전히 취약하다.

위기를 바라보는 전문가들의 시각

AREA의 회장 소폰 폰촉차이는 신중한 접근이 필요하다고 강조한다.

구매자를 끌어들일 더 나은 설계나 더 높은 가치를 제공하지 않는 한, 개발업체들은 공급이 포화된 지역에서 신규 사업을 피하는 것이 좋다. 판매 부진과 사업 실패 가능성이 위험 요인이기 때문이다.

KKP 리서치와 SCB 경제정보센터 분석가들은 정책 입안자들이 소득을 늘리고 외국인 투자를 유치하는 개혁을 시행하지 않으면 태국이 1990년대 일본과 비슷한 부동산 가치 정체의 “잃어버린 10년”을 겪을 수 있다고 경고한다.

개발업체와 투자자들은 어떻게 대응하고 있나?

공급 과잉 위기로 개발업체들은 전략을 재검토하고 있다. SC 애셋 코퍼레이션처럼 호텔과 산업단지, 해외 아파트 임대 등 부동산 이외의 사업으로 다각화하는 곳도 있다. 다른 업체들은 반복적인 수익을 내는 사업에 집중하고 신규 주거용 부동산 분양을 줄이고 있다.

투자자에게 시장 상황은 엇갈린다. 방콕과 파타야의 주요 입지는 여전히 매력적인 임대수익률과 장기적인 가치 상승 가능성을 제공하지만, 공급 과잉 지역은 상당한 위험을 안고 있다. 특히 중국과 러시아 구매자들이 고급 콘도미니엄 수요를 계속 이끌고 있지만, 중가 및 저가 시장은 공실률 상승과 자본이득 둔화에 직면해 있다.

임대 시장: 한 줄기 희망일까?

매매가 부진한 가운데 방콕의 임대 시장은 회복력을 보였다. 주거용 부동산 임대료는 전년 대비 3% 올랐으며, 대중교통과 상업 중심지 인근에서는 상승 폭이 더 컸다. 임대 매물의 대다수는 콘도미니엄으로, 집주인과 투자자에게 안정적인 수익을 제공한다. 그러나 특히 외곽 지역에서는 임대 시장만으로 전체 공급 과잉 물량을 흡수하기 어려울 것으로 보인다.

정부 정책과 회복의 길

태국 정부는 담보인정비율(LTV) 조정과 소유권 이전 및 주택담보대출 수수료 인하 등 부동산 시장 활성화를 위한 여러 대책을 내놨다. 그러나 이런 정책은 주로 고가 주택 구매자와 투자자에게 혜택을 줬을 뿐, 시장 전반에는 별다른 도움이 되지 못했다.

전문가들은 다음과 같은 더욱 맞춤화된 개입이 필요하다고 제안한다.

• 중산층 구매자의 금융 접근성 확대
• 저렴한 주택에 대한 토지세와 재산세 인하
• 소유권 규제의 단계적 완화를 통해 외국인 투자 유치
• 외곽 지역의 매력을 높일 인프라와 대중교통에 투자

정치적 동향도 영향을 미친다. 친나왓 가문의 재집권으로 인프라 투자가 재개되고 주택 수요를 자극할 포퓰리즘 정책이 나올 것이라는 기대가 커졌다. 그러나 정치적 안정성과 공공부채, 정부 개입의 실효성을 둘러싼 우려도 남아 있다.

시장 세분화: 승자와 패자

공급 과잉 위기가 시장의 모든 부문에 똑같이 나타나는 것은 아니다. 외곽 지역의 저가 및 중가 콘도미니엄은 높은 공실률과 부진한 판매로 어려움을 겪고 있지만, 파타야의 고급 해변가 주택과 방콕 중심부의 주요 입지에 있는 콘도미니엄은 꾸준한 수요를 끌어들이며 높은 가격을 유지하고 있다.

예를 들어, 파타야의 고급 해변가 콘도미니엄인 산시리의 PTY 레지던스 사이 1은 분양을 시작한 지 몇 시간 만에 외국인 구매자 몫을 모두 판매해 18억5,000만 바트의 매출을 올렸다. 이는 시장 전반이 어려운 상황에서도 품질이 높고 입지가 좋은 부동산의 매력이 여전하다는 점을 보여준다.

투자자 조언: 신중하게 접근해야

업계 전문가들은 투자자에게 물량보다 품질과 입지를 중시하라고 조언한다. 교통망이 편리하고 편의시설이 잘 갖춰져 있으며 임대 수요가 탄탄한 기존 주거 지역의 부동산은 공급 과잉 지역보다 좋은 성과를 낼 가능성이 크다. 분양 전 매입이나 중소 개발업체를 통한 구매일수록 철저한 실사가 필수다.

태국 경제에 미치는 광범위한 영향

부동산 부문은 태국 경제의 주요 동력으로, 수백만 개의 일자리를 뒷받침하고 GDP에 크게 기여한다. 장기 침체가 이어지면 건설과 금융, 관련 산업 전반에 파급효과가 미칠 수 있다. 다만 태국 시장은 1997년 아시아 금융위기와 코로나19 팬데믹 같은 위기에서 회복한 전례가 있다.

앞으로 회복의 향방은 시장 주도의 조정과 정부 정책, 전반적인 경제 흐름이 맞물려 결정될 것이다. 변화하는 구매자 선호에 대응하고 품질에 집중하며 공급을 신중하게 관리하는 개발업체가 위기를 가장 잘 헤쳐 나갈 수 있다.

요약

• 태국은 방콕 대도시권과 파타야 주요 지역에서 심각한 주택 공급 과잉에 직면했으며, 미분양 수천 채가 외곽 지역에 집중돼 있다.
• 공급 과잉은 경기 둔화와 높은 가계부채, 제한적인 금융 접근성, 공급과 수요의 불일치로 심화하고 있다.
• 파타야의 고급 콘도미니엄 시장은 탄탄하지만, 중가 및 저가 주택은 장기 공실과 가격 정체 위험에 놓여 있다.
• 개발업체들은 사업을 다각화하고 신규 분양을 줄이고 있으며, 투자자에게는 품질과 입지를 중시하라는 조언이 나온다.
• 지금까지 정부 대책의 효과는 제한적이었다. 수요를 촉진하고 초과 공급을 흡수하려면 더욱 맞춤화된 정책이 필요하다.
• 부동산 부문의 회복은 경제 개혁과 인프라 투자, 변화하는 시장 흐름에 개발업체가 적응할 수 있는지에 달려 있다.