에버그란데의 몰락: 중국 부동산 호황의 상징적 종말
월요일, 한때 중국 최대이자 가장 야심 찬 부동산 개발업체였던 중국헝다그룹의 주식이 홍콩 증권거래소에서 상장폐지된다. 이는 전성기에 기업가치가 500억 달러를 넘으며 중국의 비약적인 경제 성장을 상징했던 기업의 파란만장한 역사에 극적이고도 마지막 장을 더하는 일이다. 이제 에버그란데의 붕괴는 경고의 사례가 됐다. 중국 부동산 시장의 기반을 흔들고 세계 경제에도 파장을 일으키고 있다.
목차
에버그란데의 극적인 몰락은 기업 경영 실패와 과도한 부채만의 이야기가 아니다. 중국 경제 모델의 취약성, 통제되지 않은 투기의 위험, 그리고 고속 성장에서 더 지속 가능한 미래로 전환하는 국가가 직면한 과제를 들여다볼 수 있는 창이다.
에버그란데는 어떻게 거대해졌으며, 동시에 취약해졌나?
1996년 허난성 농촌 출신의 전직 철강 노동자 쉬자인이 설립한 에버그란데는 중국의 도시화와 주택 사유화 흐름을 타고 성장했다. 사업 모델은 단순하지만 공격적이었다. 대규모로 돈을 빌려 토지를 매입하고, 아파트가 완공되기 전에 선분양한 뒤, 그 대금으로 대출금을 갚고 신규 사업에 투자했다. 집값이 치솟으면서 이 방식은 2017년까지 쉬자인을 아시아 최고 부자로 만들었고, 에버그란데는 중국 전역에 이름을 알렸다.
2010년대 후반 에버그란데는 280여 개 도시에서 1,300개가 넘는 사업을 진행했다. 전기차, 의료, 관광 분야로 사업을 다각화했고, 중국에서 가장 성공한 축구팀인 광저우 FC도 보유했다. 그러나 수면 아래에서 회사는 3,000억 달러가 넘는 부채를 안은 채 위험할 정도로 과도한 차입에 의존하고 있었다. 이는 에버그란데를 세계에서 부채가 가장 많은 부동산 개발업체로 만들었다.
에버그란데의 급속한 확장은 손쉬운 신용 조달과 투기성 부동산 시장에 힘입었다. 주택은 실제 거주가 아니라 가격 상승을 기대한 투자 목적으로 매입되는 경우가 많았다. 회사는 직원들에게 자사 자산관리 상품을 사도록 권유하고 복잡한 금융상품으로 실제 부채를 감추는 등 위험한 관행도 이어갔다. 2016년에는 일부 직원에게 급여의 절반까지 이 상품에 쓰도록 요구한 것으로 알려졌다. 회사의 수익성이 실제보다 좋아 보이도록 부풀리는 효과를 냈다.
전환점: 베이징의 부채 단속
2020년 중국 당국은 부동산 부문의 급증하는 부채에 우려를 표하며 개발업체의 차입 규모를 엄격히 제한하는 ‘3대 레드라인’ 정책을 도입했다. 지속적인 차환에 의존하던 에버그란데에 이는 치명타였다. 회사는 부동산을 대폭 할인해 판매하고 현금을 마련하기 시작했지만 역부족이었다. 2021년 말 에버그란데는 일부 해외 채무를 상환하지 못했고 주가는 99% 넘게 하락했다.
법적 분쟁이 이어진 끝에 2024년 1월 홍콩 법원은 에버그란데에 청산 명령을 내렸다. 회사 창업자 쉬자인은 에버그란데가 매출을 780억 달러 부풀린 사실이 드러난 뒤 650만 달러의 벌금을 부과받고 중국 자본시장 진입을 평생 금지당했다. 청산인들은 채권자들을 위해 회수 가능한 자산을 찾고 있지만, 에버그란데 자산 대부분이 홍콩 관할권 밖인 중국 본토에 있어 해외 투자자들이 돌려받을 수 있는 금액은 많지 않을 것으로 보인다.
에버그란데의 붕괴가 중국과 세계에 중요한 이유
에버그란데의 파산은 고립된 사건이 아니다. 수십 년간 중국 경제 성장의 핵심 동력이었던 부동산 부문의 더 광범위한 위기를 가장 뚜렷하게 보여주는 징후다. 부동산과 관련 산업은 중국 국내총생산(GDP)의 거의 30%를 차지하며, 지방정부는 오랫동안 개발업체에 토지를 매각해 주요 재원을 마련해 왔다.
붕괴는 연쇄 효과를 일으켰다. 컨트리가든과 차이나사우스시티홀딩스 등 다른 주요 개발업체들도 자체적인 부채 위기에 직면했다. 예를 들어 컨트리가든은 3,000개가 넘는 사업과 2,000억 달러의 부채를 안고 있어, 그 위기가 규모 면에서 에버그란데를 넘어설 수도 있다. 부동산 부문의 어려움은 대규모 해고와 임금 삭감, 미완공 주택 사업으로 이어져 수백만 명의 중국 주택 구매자를 불확실한 상황에 놓이게 했다.
중국 가계와 경제에 미치는 영향
일반 중국 가정에 부동산 위기는 매우 직접적인 문제다. 중국 가계 자산의 거의 4분의 3이 부동산에 묶여 있다. 여러 도시에서 집값이 최소 30% 하락하면서 가계 저축이 줄었고, 소비와 투자 의향도 약해졌다. 이는 중국의 팬데믹 이후 경기 회복을 짓누르는 주요 요인 가운데 하나인 소비 부진에 일조했다.
한편 지방정부는 토지 매각 수입 감소에 대응하느라 지출을 줄이거나 부채를 더 늘려야 하는 상황이다. 부동산 침체는 관련 공급업체와 건설사, 금융기관에도 타격을 주며 더 광범위한 금융 안정성에 대한 우려를 키우고 있다.
세계적 파장: ‘리먼 사태’가 재현될까?
일부 분석가들은 에버그란데의 붕괴를 세계 금융위기를 촉발한 2008년 리먼브러더스 파산에 비유했다. 그러나 대다수 전문가는 세계적 전염 위험은 제한적이라고 본다. 중국 금융 시스템은 복잡한 파생상품에 대한 노출이 적고, 정부가 은행과 자본 흐름을 엄격히 통제하고 있다. 그럼에도 위기는 중국에 대한 투자자 신뢰를 흔들어 외국인 직접투자 감소로 이어졌고, 중국의 장기 성장 전망에 의문을 제기하게 했다.
국제적으로 중국 부동산 시장의 둔화는 철광석과 기타 자원의 중국 수요에 크게 의존하는 호주 같은 원자재 수출국에 영향을 줄 수 있다. 중국 경제가 약화하면 세계 성장률이 낮아지고 무역 갈등이 심해질 수도 있다. 특히 중국이 값싼 제품을 시장에 쏟아내며 수출로 위기를 벗어나려 할 경우 그렇다.
베이징은 어떻게 대응하고 있나?
중국 정부는 과도한 부채를 안은 업계에서 위험한 행태를 더 부추길 수 있다는 우려로 지금까지 에버그란데나 다른 주요 개발업체에 직접 구제금융을 제공하지 않았다. 대신 부동산 시장을 안정시키고 전반적인 경제를 뒷받침하기 위한 선별적 조치에 집중해 왔다. 여기에는 다음이 포함된다.
- 주택담보대출 금리 인하 및 주택 구매 제한 완화
- 저렴한 주택 공급과 미완공 사업을 위한 자금 지원
- 재무 건전성이 양호한 개발업체에 은행 대출을 권장
- 전기차와 생활용품 구매 인센티브를 통한 소비 진작
이러한 노력에도 중국의 경제성장률은 약 5%로 둔화했다. 세계 기준으로는 여전히 견조하지만, 과거 두 자릿수 성장률에는 크게 못 미친다. 시진핑 국가주석이 중국을 새로운 발전 시대로 이끌려는 가운데, 정부의 우선순위는 부동산에서 재생에너지, 전기차, 로봇공학 등 첨단 산업으로 옮겨가고 있다.
앞으로의 과제: 부동산 시장은 회복할 수 있을까?
대다수 분석가는 중국의 부동산 위기가 아직 끝나지 않았다는 데 동의한다. 골드만삭스는 6월 주택 가격이 적어도 2027년까지 계속 하락할 수 있다고 경고했으며, 전문가들은 수요가 공급을 따라잡기까지 2년은 더 걸릴 것으로 추정한다. 정부가 부실 개발업체 구제를 꺼리고 있어 더 많은 기업이 무너질 가능성이 크며, 회복이 시작되더라도 더디고 고르지 않을 전망이다.
한편 에버그란데의 장기 청산 절차는 복잡하고 논란이 클 것으로 예상된다. 자산의 90% 이상이 중국 본토에 있는 만큼 해외 채권자들이 투자금을 회수하기는 쉽지 않다. 이미 중국에서 사업을 하는 데 따르는 위험을 경계하고 있는 국제 투자자들은 청산 결과를 면밀히 지켜볼 것이다.
에버그란데가 남긴 유산: 중국과 세계가 얻을 교훈
에버그란데의 흥망은 중국 경제 모델의 강점과 약점을 고스란히 보여준다. 회사의 성공은 급속한 도시화와 손쉬운 신용 조달, 투기성 투자에 기반했다. 이런 요소는 수십 년간 성장을 이끌었지만 위험한 불균형도 초래했다. 에버그란데의 붕괴는 부채에 의존한 확장의 한계와 더 지속 가능하고 투명한 사업 관행의 필요성을 드러냈다.
중국에 이번 위기는 경종이다. 정부는 사회 불안을 막아야 할 필요성, 특히 미완공 아파트 대금을 낸 주택 구매자들의 불만을 잠재워야 할 필요성과 도덕적 해이를 피하고 과도한 위험 감수를 억제해야 한다는 과제 사이에서 균형을 찾아야 한다. 첨단 산업과 내수 소비 중심으로의 전환이 진행 중이지만, 그 과정은 험난하고 불확실성이 클 것이다.
요약
- 한때 중국 최대 부동산 개발업체였던 에버그란데는 3,000억 달러의 부채를 감당하지 못하고 무너진 뒤 홍콩 증권거래소에서 상장폐지된다.
- 회사의 몰락은 중국 부동산 부문의 광범위한 위기를 촉발해 해고와 미완공 사업, 집값 하락으로 이어졌다.
- 자산의 상당 부분을 부동산에 둔 일반 중국 가정은 저축이 줄어들면서 소비 지출과 경제성장이 위축됐다.
- 중국 정부는 직접 구제를 피하고 시장 안정과 경제 지원을 위한 선별적 조치에 집중해 왔다.
- 세계적 위기 확산 위험은 제한적이지만, 이번 위기는 투자자 신뢰를 흔들었으며 원자재 수출국과 세계 성장에 영향을 줄 수 있다.
- 정부가 첨단 산업과 더 지속 가능한 성장에 초점을 맞추는 가운데 중국 부동산 시장은 앞으로도 수년간 침체할 것으로 예상된다.
- 에버그란데의 붕괴는 중국은 물론 세계 각국에 과도한 부채와 투기의 위험을 경고하는 사례다.
