신축 방콕 콘도 가격이 2015년 수준인 이유
방콕에서 신규 콘도 분양가가 2015년을 연상시키는 수준으로 시장에 나오고 있다. 취약한 경제 상황에서 개발업체들이 수익성보다 판매량을 우선시하고 있음을 보여주는 뚜렷한 신호다. 한때 약 30%의 이익률을 기록하던 사업주들은 분양을 늘리기 위해 이익률을 대폭 낮추고 있다. 태국콘도미니엄협회에 따르면 상반기 분양을 중단했던 일부 개발업체는 3분기에 공격적인 가격을 내세워 구매력이 제한된 수요층의 구매를 유도하고 있다.
목차
구체적인 사례가 이를 잘 보여준다. 라마 4세 도로 일대에 새로 분양된 한 단지의 가격은 ㎡당 약 12만 바트로, 앞서 분양한 인근 건물의 15만 바트 이상과 비교된다. 강 건너 타 프라에서는 신축 물량이 ㎡당 6만~7만 바트에 나와 있으며, 10만 바트를 웃도는 일반적인 시장 평균보다 훨씬 낮다. 이 가격대는 준공까지 기다릴 수 있는 투자자와 감당 가능한 납입금을 원하는 실수요자 모두를 끌어들이기 위한 것이다. 개발업체들은 그 대가로 더 낮은 이익을 받아들이고 있다.
선도 컨설팅 업체의 가격 자료는 개발업체들이 가성비를 앞세우는 이유를 보여준다. 중심업무지구(CBD)의 평균 호가인 ㎡당 23만9,475바트는 2분기에 전 분기와 비슷한 수준을 유지했지만 전년보다는 낮았다. 도심 외곽의 호가는 ㎡당 약 12만6,897바트로 하락했고, 교외 평균은 ㎡당 7만2,193바트로 낮아졌다. 치열한 경쟁과 쌓여 있는 미분양 재고 탓에 호가가 오르지 못하고 있으며, 여러 지역에서는 판촉 행사가 실질 가격을 더 낮추고 있다.
비용 부담은 여전하다. 대중교통 노선 인근의 땅값은 높은 수준이고 건설비 지수는 전년 대비 약 4% 올랐다. 타일부터 위생 설비까지 자재 가격이 상승했고 인건비도 높아졌다. 통상 이런 투입 비용 상승은 신규 주택 가격을 끌어올리기 마련이다. 하지만 개발업체들은 분양 정체를 피하기 위해 할인과 사은품을 내걸고 이익률을 낮춰 구매자가 감당할 수 있는 월 납입금에 맞추고 있다.
나이트 프랭크 태국의 프랭크 칸 주거 부문 전무이사 겸 부문장은 많은 가구가 구매를 미루게 하는 신뢰의 공백을 설명했다.
전 세계 곳곳에서 전쟁이 벌어지고 부정적인 소식이 이어지면서 사람들이 결정을 내리기를 꺼립니다. 더 나은 경제 여건과 정치적 안정을 기다리고 있는데, 이는 매우 중요한 요소입니다.
이러한 신중한 태도는 가계부채가 여전히 높은 가운데 주택담보대출 심사를 강화한 은행권에도 나타난다. 그 결과 개발업체들은 디자인과 입지, 편의시설뿐 아니라 가격과 계약 조건에서도 경쟁해야 하는 시장이 됐다.
할인 폭이 가장 큰 곳은 어디인가
공급이 풍부하거나 구매자가 비슷한 대안을 많이 찾을 수 있는 지역에서 할인이 가장 두드러진다. 2분기 신규 분양 단지의 평균 분양가가 ㎡당 약 8만9,500바트로 최근 하락한 것은 도심 외곽의 저가 재고로 무게중심이 이동하고 있음을 보여준다. 이는 전 분기 ㎡당 14만4,000바트 이상에서 크게 낮아진 것으로, 개발업체들이 상대적으로 부담이 적은 가격대의 상품으로 분양 방향을 바꾸고 있다는 신호다.
CBD와 도심 외곽·교외 비교
중심업무지구는 외곽 지역보다 비교적 견조하지만, 핵심 입지도 수요 둔화의 영향을 피하지 못하고 있다. CBD 평균 호가는 전 분기와 비슷했지만 1년 전보다는 낮았다. 도심 외곽과 교외 시장에서는 구매력 약화와 재고 소진 필요성에 대응해 개발업체들이 가격을 조정하면서 호가가 소폭 하락했다. 이들 지역의 구매자는 가격에 훨씬 민감해 소형 주택이나 파격적인 판촉을 내세운 단지가 더 잘 팔리고 있다.
신규 분양과 준공 완료 물량
신규 단지의 선분양 물량, 특히 공사 기간이 긴 단지는 입주 가능한 기존 물량보다 낮은 진입 가격을 제시할 수 있다. 인도가 될 때까지 기다릴 수 있는 투자자는 시장 사이클이 안정될 경우의 자본이득을 기대하며 이런 분양 물량을 노릴 수 있다. 실수요자들은 ㎡당 가격이 더 높더라도 공사 위험을 피하고 즉시 입주할 수 있어 준공 완료 물량을 선호하는 경우가 많다. 어느 경우든 호가와 판촉을 반영한 실질 가격의 차이가 클 수 있으므로 건물별로 꼼꼼히 비교해야 한다.
공급 과잉과 신규 분양 둔화
방콕은 2025년을 대규모 미분양 콘도 재고를 안은 채 맞았다. 개발업체들은 공급 계획을 늦추고 기존 재고를 더 낮은 가격에 다시 내놓으면서 전형적인 매수자 시장이 형성됐다. 조사 기관마다 추정치는 다르지만, 여러 시장 추적 자료에 따르면 올해 신규 분양은 2024년보다 크게 줄었다. 일부 자료는 2분기 분양 물량이 2009년 이후 가장 낮은 수준이었다고 보고했다. 분양이 이뤄진 경우에도 부담 가능한 가격대를 맞추기 위해 상당수가 도심 핵심부 밖에 집중됐다.
불균형은 판매율에서도 드러난다. 2024년 말 수천 가구가 신규 시장에 나왔지만 판매율은 30%대 중반에 머물러 건전한 수준에 못 미쳤다. 이러한 흐름은 2025년에도 이어져 대형 개발업체들은 신규 공급을 줄이고 재고 소진과 현금 확보에 주력했다. 다른 업체들은 저층 주택이나 외국인 수요가 더 강한 푸껫 같은 시장으로 사업을 다각화했다.
칸 씨는 올해 내내 많은 재고가 가격과 판촉 전략에 영향을 줄 것으로 내다봤다.
미분양 재고가 시장에 쏟아져 들어올 것입니다. 개발업체들은 가격을 낮추고 판촉을 늘릴 것입니다. 지난해와 마찬가지로 매수자 시장이 이어질 것입니다.
일부 업체는 선택적 분양 전략을 채택해 단지 일부만 시장에 내놓고 수요를 시험하며 가격을 조정하고 있다. 분양 속도가 더딘 상황에서 이 방식은 위험을 줄여주며, 필요하면 소형 또는 저렴한 평면으로 주택 구성을 조정할 여지도 제공한다.
구매자와 은행이 신중한 이유
가계 재정은 빠듯하다. 2024년 내내 주택담보대출 거절률이 상승했고, 업계 추산에 따르면 신청 건 중 거절되는 비중이 높은 수준에 이르렀다. 부실채권이 늘었고 은행들은 원리금 상환 비율과 담보인정비율 기준을 보수적으로 적용하고 있다. 중가 주택을 찾는 구매자 다수는 더 오래 저축하거나, 더 작은 집을 사거나, 임대를 택해야 하는 상황이다.
거래 자료에서도 시장의 부진한 분위기가 확인된다. 상반기 주거용 부동산 거래 건수는 전년 대비 감소했고, 중앙은행의 금리 인하와 한시적 경기부양책에도 주택담보대출 증가세는 미약했다. 생애 최초 주택 구매자의 부담을 덜기 위해 소유권 이전과 대출 수수료를 낮추고 담보인정비율 규제를 완화했지만, 신용 심사 기준은 여전히 엄격하다. 따라서 정책 효과는 시장을 크게 바꾸기보다는 점진적인 개선에 그치고 있다.
개발업체도 자금 조달 압박을 받고 있다. 회사채 만기가 돌아오면서 차환 위험이 커졌고, 상장 개발업체들은 상당한 장기 부채를 안고 있다고 보고했다. 이러한 압박은 재고를 현금으로 바꿔야 할 필요성을 키운다. 대출 승인율이 낮은 상황에서도 분양을 이어가기 위해 큰 폭의 할인과 가구 무상 제공, 유연한 납부 계획이 널리 활용되는 이유이기도 하다.
침체에도 버티는 시장 부문
시장 전체가 약한 것은 아니다. 고급 및 초고급 콘도는 여전히 높은 판매 실적을 보이며, 많은 단지의 분양률이 80%를 웃돈다. ㎡당 약 32만~50만 바트에 이르는 주택과 유명 호텔 브랜드가 참여한 브랜드 레지던스는 고액 자산가의 관심을 끌고 있다. 넓은 침실 2~3개 구조처럼 희소한 특징을 갖춘 도심 상품은 공급이 부족하고, 도심의 준공 완료 물량은 판매가 호조를 보였다.
임차인도 수요를 뒷받침하고 있다. 방콕의 외국인 거주자는 2024년 증가했고 관광업 회복으로 주요 지역의 임대 시장도 활기를 유지하고 있다. 여러 시장 부문에서 총임대수익률 약 6%를 기대할 수 있어, 자산 가치가 안정되기를 기다리는 동안 임대 수익을 원하는 투자자에게 매력적이다. 고급 시장에서는 외국인과 기업 임차인이 도시로 돌아오면서 몇 분기 연속 임대료가 올랐다.
외국인 구매자와 외국인 주도 임대 수요
외국인 구매자는 방콕 콘도 거래에서 거래 건수와 금액 모두 의미 있는 비중을 차지한다. 중국, 미얀마, 러시아, 유럽 출신 구매자들이 시장에 참여하고 있지만, 거래 규모는 투자 심리와 거시경제 여건에 따라 오르내린다. 대중교통 거점 인근이나 강변, 수쿰윗 일대의 생활 편의성이 높은 지역에서는 외국인과 내국인 수요가 겹치는 경우가 많아 순수 교외 단지보다 가격이 견조하다. 이 수요층을 겨냥한 개발업체들은 품질과 넓은 평면, 서비스, 브랜드를 강조해 왔다.
안전 우려와 시장 심리
올해 초 역내에서 발생한 지진으로 고층 주거에 대한 신뢰가 한층 더 주목받았다. 태국의 건축법과 공학 기준은 방콕의 지반 조건에서 지진 위험을 관리하도록 설계됐지만, 소셜미디어 논의와 소비자 설문에서는 구조 설계와 인증, 유지관리 기록을 더 중요하게 보는 구매자가 일부 확인됐다. 개발업체들은 건물 안전에 관한 상세한 정보를 제공하고 현장에서 공학 시스템을 시연하는 방식으로 대응했다. 가격에 대한 확신이 이미 부족한 시장에서 시공 품질에 관한 명확한 정보는 분양을 뒷받침할 또 하나의 요소가 됐다.
매수자 시장에서 집을 고르는 방법
개발업체들이 가격을 낮추면서 구매자에게는 이례적으로 협상력이 생겼다. 진짜 매물과 겉보기만 저렴한 매물을 구분하는 것이 관건이다. 다음과 같은 실용적인 방법이 도움이 될 수 있다.
- 은행의 사전 대출 승인을 일찍 받아두세요. 대출 한도를 파악하면 시간을 아낄 수 있고 분양팀과 협상할 때도 유리합니다.
- 입지의 질을 우선 살펴보세요. 대중교통 접근성, 잘 갖춰진 편의시설, 탄탄한 주변 임대 시장은 ㎡당 가격만큼 중요합니다.
- 판촉을 반영한 실질 가격을 비교하세요. 현금 할인, 소유권 이전 수수료 지원, 가구 제공, 납부 계획을 따져 실질 가격으로 환산한 뒤 단지별로 비교하세요.
- 일정의 세부 조건을 꼼꼼히 확인하세요. 공정 단계와 에스크로 보호 조치, 지연 시 환불 정책을 확인해야 합니다.
- 개발업체의 재무·사업 역량을 살펴보세요. 사업 수행 위험을 가늠할 수 있도록 실적과 준공 이력, 예정된 회사채 만기를 확인하세요.
- 건물 안전과 사양을 확인하세요. 구조 인증서와 자재 목록, 보증서를 요청하세요. 가능하다면 같은 시공사가 지은 준공 단지도 방문해 보세요.
- 투자자라면 임대 수익 가능성을 검증하세요. 인근 유사 주택의 실제 임대료를 확인하고 관리비를 뺀 순수익률을 추산하세요.
추세를 바꿀 수 있는 요인
몇 가지 요인이 시장 심리를 점진적으로 개선할 수 있다. 금리가 낮아지면 월 납입금이 줄어 대출 승인율이 소폭 높아질 수 있다. 수수료 인하가 이어지고 생애 최초 주택 구매자를 위한 지원이 확대되면 구매를 망설이던 수요가 돌아올 수 있다. 외국인 거주자 증가와 안정적인 관광업은 임대 수요를 뒷받침하고, 이는 투자자의 주택 구매를 유도할 수 있다. 공급 관리도 중요하다. 분양 물량이 줄고 선택적 공급이 늘면 재고 소진이 따라잡을 수 있고, 미분양 물량도 줄어들 수 있다.
거시경제 여건이 시장 흐름을 좌우할 것이다. 태국 경제는 올해 물가 상승이 억제된 가운데 저성장 흐름을 보이고 있다. 고령화와 높은 가계부채 같은 구조적 문제는 여전히 제약 요인이다. 이런 여건에도 개발업체들은 준비된 사업과 마케팅 예산을 갖고 있어 금리가 내려가거나 정책 인센티브가 연장될 때마다 일시적인 거래 증가가 나타날 가능성이 있다. 충분히 조사한 구매자라면 할인이 가장 큰 시기를 활용할 수 있다.
핵심 요점
- 개발업체들이 수요를 끌어올리기 위해 낮은 이익률을 감수하면서 방콕의 신규 콘도 분양가가 2015년 수준에 가까워지고 있다.
- 라마 4세 도로 일대는 ㎡당 12만 바트, 타 프라는 6만~7만 바트 사례가 나와 최근 주변 지역의 고점보다 크게 낮다.
- 여러 지역에서 호가는 보합 내지 소폭 하락했으며, 도심 외곽과 교외 시장에서 가성비 경쟁이 가장 치열하다.
- 공급 과잉과 주택담보대출 심사 강화가 판매를 억누르면서 2025년에도 큰 폭의 할인과 판촉이 이어지는 매수자 시장이 형성됐다.
- 일부 조사에서는 개발업체들이 공급 계획을 늦추고 기존 재고를 다시 내놓으면서 2분기 분양 물량이 2009년 이후 최저 수준을 기록했다고 보고했다.
- 수수료 인하와 담보인정비율 규제 완화 같은 정책 지원은 제한적인 도움이 되지만, 은행의 대출 심사는 여전히 보수적이다.
- 고급 및 초고급 시장과 희소한 대형 도심 주택은 자산가 구매자와 브랜드 경쟁력을 바탕으로 꾸준히 팔리고 있다.
- 외국인 거주자 증가에 힘입어 임대 수요가 강해지고 있으며, 여러 지역에서 총수익률이 6%에 가까운 수준이다.
- 신규 단지의 평균 분양가 하락에서도 드러나듯 개발업체들은 선택적 분양과 가격 부담이 적은 도심 외곽 공급으로 무게를 옮기고 있다.
- 시장 신뢰 회복과 금리 하락, 공급 관리가 이뤄지면 향후 몇 분기 동안 재고 소진이 안정될 수 있다.
