주택시장 과열에 한국, 보유세 인상 검토

세금 논쟁이 다시 불붙은 이유

대출 규제가 강화되고 투기과열지구가 확대됐는데도 서울에서 가격이 오르고 매물이 귀해지면서 투기성 매수 조짐이 다시 나타나고 있다. 이재명 대통령은 6월 지방선거를 앞두고 생산적이지 않은 수요를 억제하기 위해 가용한 모든 수단을 동원하라고 관계자들에게 주문했다. 이는 규제 강화에도 수도권 고가 지역의 수요를 식히지 못한 시기를 지나 주택정책이 한층 강경한 기조로 전환될 수 있음을 시사한다.

정책 당국자들은 이제 문제를 세제의 불균형으로 설명한다. 부동산 보유세는 선진국 기준으로 낮은 반면, 부동산 거래세는 가장 높은 수준에 속한다. 이러한 조합은 집주인들이 매물을 내놓지 않게 하고 시장 거래를 줄이며 선호 지역에 수요를 집중시킨다.

재정 당국자들은 현행 구조가 거래를 얼어붙게 했다고 말한다. 집을 보유하는 데는 비용이 적게 들지만 파는 데는 큰 비용이 드는 시장에서는 공급이 묶이며, 특히 서울의 고급 주거지에서 이런 현상이 두드러진다는 것이다. 중개업자들은 매물 부족, 좌절하는 매수자들, 한정된 매물을 둘러싼 잦은 경쟁 입찰을 전한다. 한국 사회의 익숙한 구조적 배경도 작용한다. 인구 절반이 일자리와 학교, 각종 서비스를 찾아 서울권에 모여 사는 고도 도시화 국가인 데다 주택 공급이 수요를 따라가는 데 어려움을 겪어 왔다.

논쟁이 다시 불거진 시점은 민감하다. 주택담보대출 한도, 금리 인상, 새로운 규제지역 지정은 시장을 진정시키기 위한 조치였다. 그러나 세제가 여전히 집주인에게 보유하며 기다리도록 유도하는 상황에서는 금융·용도지역 규제만으로 수요를 억누르기 어렵다는 점을 최근 거래 반등이 보여준다. 이에 정부는 공급 대책과 거래세 개편 가능성을 함께 검토하면서 부동산 보유세 인상도 다시 저울질하고 있다.

현재 한국의 부동산 과세 방식

한국의 보유세는 두 가지로 구성된다. 지방자치단체에 내는 재산세와 고가 부동산 보유분에 부과되는 전국 단위의 종합부동산세다. 누가 어떤 과세표준에 따라 얼마의 세율을 적용받는지를 결정하기 때문에 세금 구조와 기준은 중요하다.

재산세

재산세는 정부가 평가한 공시가격의 일부를 기준으로 부과된다. 대부분의 경우 과세표준은 시가가 아니라 당국이 정한 공시가격의 60%다. 세율은 누진 방식으로 대략 0.1~0.4%이며, 공시가격이 높은 구간의 주택에는 최고 세율이 적용된다. 과세표준이 공시가격 전체보다 낮고 세율도 높지 않아, 집 한 채를 보유한 가구의 실효 부담은 고가 지역에서도 대체로 낮다.

종합부동산세

종합부동산세는 고가 부동산 보유분에 추가로 부과된다. 공시가격 합산액 중 9억 원까지는 공제되며, 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제된다. 기준을 넘는 금액에는 0.5~5%의 누진세율이 적용되고, 다주택자에게는 더 높은 세율이 적용된다. 공제와 세액공제는 상황에 따라 다르지만, 기본적인 설계는 고가 부동산과 대규모 포트폴리오에 국세 부담을 집중하는 것이다.

구윤철 재정경제부 장관은 한국이 국제적 기준에 가까워지도록 보유세를 강화할 경우를 보여주는 간단한 예를 들었다. 그는 미국 일부 지역에서 흔히 거론되는 부동산 가치의 연 1% 세율을 가정해 한국의 현행 실효 부담과 비교했다. 그런 세율을 적용하면 50억 원짜리 주택에 연간 약 5,000만 원이 부과된다고 설명하면서, 주택담보대출 상환액과 기타 비용에 더해질 경우 많은 가구에 부담이 될 수 있다고 말했다.

낮은 보유세, 높은 거래세

한국의 보유세 부담은 명목세율과 공제 및 일부 과세표준 적용 후 실효세율 모두에서 다른 나라에 비해 낮다. 반면 거래세 부담은 크다. 특히 다주택자나 규제지역 내 주택을 파는 사람에게 양도소득세가 크게 늘어난다. 매도에 큰 세금이 따라붙으면 집주인들은 매물 등록을 미룬다. 시장의 유동성이 떨어지고 매물 부족이 심해지면서 선호 지역의 가격이 오른다.

이런 경직성은 일시적 2주택 상황에 대한 과세에서도 드러난다. 이사하면서 기존 아파트를 임대하는 매수자는 1주택자 과세 혜택을 유지하기 위해 대개 3년 안에 집을 팔려고 한다. 새로 지정된 지역에서 매수자에게 실거주를 요구하고 세입자가 있는 주택의 승계를 제한하면 매도가 더 어려워진다. 다주택자 중과 유예가 내년 5월에 끝나면 기본 양도소득세율에 20%포인트의 가산세율이 붙을 수 있다. 지방세까지 포함하면 조정대상지역 내 일부 매매의 실효세율은 매우 높은 수준에 이를 수 있다. 이 전망에 일부 집주인은 증여를 택하거나 그저 기다리며, 그 결과 거래량은 낮게 유지된다.

한국의 보유세가 실제로 얼마나 낮은지를 두고 분석가들의 의견은 엇갈린다. 한 연구기관은 실효 보유세율이 부동산 가치의 약 0.15%라고 추산하는데, 경제협력개발기구(OECD) 평균은 0.3%에 가깝다. 한 공공재정 연구기관은 국가 세수와 국내총생산에서 차지하는 비중으로 보면 한국의 부동산 세금이 특별히 적다고 보기 어렵다고 지적한다. 두 견해는 서로 다른 기준에 따른 것이다. 하나는 일반적인 집주인이 내는 세 부담을 비교하고, 다른 하나는 제도 전체가 거둬들이는 세수를 살펴본다. 한국은 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 커 전체 세수가 많을 수 있다.

당국자들의 발언

이재명 대통령은 투기성 수요에 대한 강력한 대응을 주문하고 공급 대책과 함께 세제 개편 가능성도 열어뒀다. 구윤철 재정경제부 장관은 낮은 보유세와 높은 양도소득세의 조합이 시장을 얼어붙게 했다는 주장을 앞장서 제기하고 있다.

국제 비교와 한국이 연간 부담을 크게 높일 경우 가계가 겪을 수 있는 압박을 언급하며 재정경제부 장관은 다음과 같이 말했다.

미국처럼 부동산에 1%의 세율을 적용한다면 50억 원짜리 주택 소유자는 매년 약 5,000만 원을 내야 합니다. 연소득의 절반을 세금으로 내야 한다면 그런 집을 계속 보유하기는 지속 가능하지 않습니다.

김용범 대통령실 정책실장은 신뢰할 수 있는 주택정책에는 세제와 공급 개혁이 모두 필요하며, 보유세 재검토를 배제해서는 안 된다고 주장했다.

세제를 손댈 수 없다고 말하는 것은 잘못입니다. 신뢰할 수 있는 주택정책에는 세제와 공급 개혁이 모두 포함돼야 합니다.

당국자들은 예상치 못한 충격을 피하기 위해 모든 개혁안을 면밀히 검토할 것이라고 밝혔다. 재정경제부는 보유세와 거래세의 균형을 다시 맞출지, 변화를 어떻게 단계적으로 시행할지 살펴보는 것을 포함해 제도를 합리화하는 것이 목표라고 설명했다.

지방선거를 앞둔 정치적 부담

정책 추진 시점을 둘러싸고 정치적 부담이 작용한다. 주택담보대출을 이용한 가계가 이미 고금리로 어려움을 겪는 상황에서 집주인에 대한 증세는 민감한 사안이다. 각 정당의 전략가들은 보유세 인상을 눈에 띄게 추진하면 주요 지역의 중산층 집주인들이 등을 돌릴 수 있다고 경고한다. 이런 역풍 우려 때문에 정책 방향이 더 일찍 분명해지더라도 논의는 6월 지방선거 이후까지 이어질 것으로 보는 관측이 많다.

여당인 더불어민주당은 당장의 공급 확대를 강조해 왔다. 당 지도부는 재개발과 재건축을 앞당기고, 공공주택 공급 일정을 확대하며, 인허가 절차를 간소화하는 방안을 제시했다. 당분간 재산세 규정은 개편 대상이 아니라고 밝혀 왔다. 야당인 국민의힘은 민간 부문 참여를 늘려 공급을 확대하고 규제를 완화해야 한다고 오랫동안 주장해 왔다. 지정 지역의 다주택자에게 부과되는 무거운 거래세를 낮추는 방안도 요구하고 있다.

한편 수요 억제를 위해 만들어진 복잡한 규제지역 지정 체계는 여전히 유지되고 있다. 조정대상지역과 토지거래허가구역에는 거주와 거래 조건이 적용돼 매매가 복잡해질 수 있다. 일시적 2주택 상황에 놓인 일부 집주인은 선택지가 좁아진다. 매수자가 해당 주택에 실거주해야 해 집을 쉽게 팔 수 없고, 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 임대차 계약이 연장되면 중과 유예가 끝날 때까지 매도할 기회를 놓칠 수 있다. 유예 종료 시점에는 세금이 급증한다. 이런 사례가 이미 시내 곳곳의 중개업자들에게 보고되고 있다.

세제 개편은 어떤 모습일까

개혁 방안은 크게 두 갈래로 나뉜다. 한쪽은 거래세를 낮추고 보유세를 소폭 인상하자고 제안한다. 그러면 매물이 더 많이 나오고 주택 거래가 활발해질 것이라는 취지다. 다른 쪽은 보유 비용이 너무 빠르게 오르면 임대료 상승으로 이어져 세입자에게 전가될 수 있다고 경고한다. 두 우려 모두 현실적이며, 정책의 결과는 세부 설계에 달려 있다.

균형 잡힌 대책에는 다음과 같은 내용이 포함될 수 있다.

• 고가 부동산의 보유세를 적정 수준으로 인상하는 동시에 은퇴자처럼 현금은 부족하지만 자산은 많은 가구에 세 부담을 완화
• 정상적인 매도를 막는 양도소득세 가산세를 선별적으로 인하. 특히 1주택 가구와 일시적 2주택 사례를 대상으로 함
• 급격한 인상 없이 과세표준이 실제 가치에 맞춰지도록 투명하고 정기적으로 공시가격을 갱신
• 고령자와 장기 거주자의 급매를 줄이기 위한 세액공제나 납부 유예
• 가구와 시장이 적응할 수 있도록 단계적으로 시행

OECD 국가의 경험을 보면 재산세 개혁은 정치적으로 어렵다. 집주인은 매년 내는 세금을 매도 시 한 번 내는 세금보다 더 크게 체감한다. 과세표준 산정 기준이 명확하고 세액을 예측할 수 있으며 세수가 눈에 보이는 지역 서비스에 쓰일 때 개혁이 가장 효과적으로 이뤄지는 경향이 있다. 대중의 지지를 얻으려면 충분한 설명과 단계적 시행이 중요하다.

보유세 인상이 임대료를 올릴까

경제학자들 사이에서는 임대료에 미칠 영향을 두고 의견이 엇갈린다. 공급이 부족한 시장에서 집주인은 시간이 지나면서 비용 일부를 세입자에게 전가하는 경우가 많다. 전세 제도가 널리 쓰이는 서울에서는 위험이 더 크다. 전세는 세입자가 매달 임대료를 내는 대신 주택을 사용하는 대가로 큰 보증금을 맡기는 방식이다. 집주인은 보증금을 운용하며, 일부는 이 자금으로 주택을 추가 매입해 왔다. 보유 비용이 빠르게 오르면 집주인이 수익을 유지하기 위해 보증금을 올리거나 월세로 전환할 수 있다.

몇 가지 제도 설계로 임대료 상승 압력을 제한할 수 있다. 정책 당국은 보유 비용 인상을 단계적으로 시행하고 1주택 임대인을 보호하는 한편, 거래세도 함께 낮춰 더 많은 주택이 시장에 나오도록 할 수 있다. 계약 갱신 때 임대료 인상 제한과 보증금 반환에 관한 명확한 규칙을 포함한 강한 세입자 보호도 중요하다. 한국은 이미 세입자에게 최대 2년의 계약갱신요구권을 부여하고 있으며, 많은 지자체가 갱신 시 임대료 인상 폭을 제한한다. 이런 보호 장치는 도움이 되지만 보유세 개편을 신중히 설계해야 할 필요성을 없애지는 않는다.

한국은행과 시장도 주시

한국은행은 부동산 시장의 반등을 부추기지 않도록 신중한 태도를 보여 왔다. 이창용 한국은행 총재는 주택 문제가 복잡하고 특정 학군과 동네에 집중된 수요는 하나의 정책 수단만으로 해결할 수 없다고 말했다. 가계부채와 주택 문제를 둘러싼 거시건전성 정책에서 중앙은행의 역할을 강화해야 한다고도 밝혔다.

이 총재는 주택 문제를 교육과 수도권 내부의 인구 이동 양상과 연결했다. 인기 지역으로 인구 유입이 계속되면 대규모 건설도 가격을 잡지 못할 수 있다. 이는 공급과 수요 억제, 과세가 함께 작동해야 하며 자산 간 세금 형평성도 검토해야 한다는 정부의 시각과 맞닿아 있다.

금융시장은 최근 부동산 대책에 반응했다. 정책 기대에 민감한 만기 단기 국채의 수익률은 주택시장 냉각이 거품을 부추기지 않고 기준금리를 조정할 여지를 한국은행에 줄 것이라는 전망에 하락했다. 투자자들은 세금과 규제 선택이 성장 전망과 물가에 어떤 영향을 미치는지 주시하고 있다.

집주인과 세입자에게 미치는 영향

당장 주목할 점은 정책 방향이 바뀌고 있지만 구체적인 내용과 시점은 여전히 검토 중이라는 것이다. 집주인과 세입자는 현행 규정을 파악하고 세제 균형을 재조정할 경우 유인이 어떻게 바뀔지 살펴보며 대비할 수 있다. 몇 가지 실질적인 사항은 다음과 같다.

• 종합부동산세 기준선 아래에 있는 1주택 가구는 개편이 우선 고가 자산을 겨냥할 경우 단기적으로 큰 변화를 겪을 가능성이 낮다
• 조정대상지역의 다주택자는 내년 5월 중과가 부활할 예정인 만큼 매도를 미룰수록 선택지가 줄어든다
• 일시적 2주택자는 매도 기회를 놓쳐 유리한 과세 혜택을 잃지 않도록 토지거래허가구역의 임대차 일정과 거주 요건을 확인해야 한다
• 임대인은 연간 보유 비용이 오를 가능성에 대비해 현금흐름을 점검하고, 양도소득세에서 보유세 중심으로 과세가 바뀔 경우 수익률에 미칠 영향을 고려해야 한다
• 세입자는 특히 집주인이 비용 상승에 대응해 보증금을 올리거나 월세로 전환할 수 있는 지역에서 보증금 조건과 계약갱신요구권을 살펴야 한다

핵심 요점

• 서울에서 투기성 거래와 가격 상승, 매물 부족이 다시 나타나면서 정부가 부동산 보유세 인상을 검토하고 있다
• 보유세는 국제 기준으로 낮고 거래세는 높아 매도를 위축시키고 있다
• 재산세는 공시가격의 60%에 0.1~0.4% 세율을 적용하며, 고가 부동산 보유분에는 별도의 국세가 부과된다
• 당국은 세제 합리화를 위한 검토를 예고했으며, 시행 시점은 6월 지방선거의 영향을 받을 가능성이 크다
• 여당은 당분간 공급 대책을 강조하는 반면 대통령실은 세제 개편 가능성을 열어 두고 있다
• 전문가들은 보유세를 소폭 올리고 거래세를 낮추자는 방안과 임대료 전가 우려를 두고 의견이 갈린다
• 한국은행은 과열을 부추기는 정책을 경계하며 교육에 따른 수요 집중 등 더 넓은 요인에도 주목하고 있다
• 다주택자에 대한 높은 양도소득세 가산세가 내년 5월 부활해 매도 결정과 매물 출회에 영향을 미칠 전망이다