WTO 약속에 정책 선택지 좁아진 가운데 도쿄 콘도 가격 사상 최고

도쿄 콘도 가격 상승의 원인과 대응책이 제한적인 이유

도쿄 신축 콘도 시장이 올해 또다시 최고치를 경신하며 현지 가계의 부담을 키우고 정책 당국을 시험대에 올렸다. 부동산경제연구소에 따르면 4월부터 9월까지 도쿄 수도권 신축 콘도의 평균 가격은 9,489만 엔에 달했다. 전년 동기 대비 19.3% 오른 수치다. 공급 부족, 강한 투자 수요, 엔화 약세가 맞물린 결과다. 엔화 약세로 외화를 보유한 매수자에게 일본 부동산이 더 저렴해 보이는 효과도 있다. 외국인 매수자의 역할을 둘러싼 논쟁이 거세졌지만, 정부의 예비 조사 결과에 따르면 거래에서 외국인 매수자가 차지하는 비중은 크지 않은 것으로 보인다.

당국은 새 규제를 검토하기에 앞서 시장 상황을 파악하는 데 나섰다. 다카이치 사나에 총리는 국토교통성에 외국인이 매수한 콘도 수를 파악하고 결과를 신속히 발표하라고 지시했다. 국토교통성(MLIT)은 봄부터 부동산 등기 자료를 분석해 매수자의 국적과 거주지를 추적하고 있다. 초기 조사 결과 외국인 비중은 제한적인 것으로 나타났지만, 공급이 부족한 시장에서는 적은 비중의 매수도 가격에 영향을 줄 수 있다.

외국인 매수를 제한하거나 금지하자는 주장에는 구조적인 걸림돌이 있다. 일본은 1990년대 세계무역기구(WTO)에 가입하면서 부동산에 대한 국적 기반 규제를 어렵게 만드는 내국민 대우 등 핵심 원칙을 수용했다. 이러한 약속을 바꾸려면 시간이 걸리고 교역 상대국의 반발을 부를 수 있다. 정부가 활용할 수 있는 손쉬운 정책 수단이 많지 않은 가운데, 눈에 띄는 첫 대응은 민간 부문에서 나왔다. 주요 개발업체들은 가격 급등을 부추길 수 있는 단기 전매를 억제하기 위해 계약 조건을 강화했다.

그 결과 수요가 공급을 계속 앞지르는 시장에서 정부와 업계 모두 법적 경계를 지키면서 사회적 긴장을 키우지 않을 수 있는 대책을 찾고 있다.

공급과 엔화가 수요를 좌우하며 가격 사상 최고치

도쿄 콘도 시장의 상승세는 수요만큼이나 공급 부족에 의해 움직이고 있다. 지난 10년 동안 신규 공급은 급감했다. 개발업체들은 2014년 수도권 전역에서 약 4만5,000가구를 공급했지만, 2024년에는 그 수가 약 2만3,000가구로 줄었다. 재개발 지연, 건설비와 토지 비용 상승, 건설업계의 제한된 시공 역량이 모두 공급을 억제했다. 매물로 나오는 주택이 줄면 각 분양 물량에 더 많은 매수자가 몰리고 가격은 계속 오른다.

환율도 상승 압력을 더했다. 최근 몇 년간 엔화 가치가 하락하면서 달러나 유로 등 강세 통화를 보유한 매수자가 체감하는 가격은 낮아졌다. 달러로 자금을 조달하는 매수자의 경우 환율이 10% 움직이면 현지 가격 상승분의 상당 부분을 상쇄할 수 있다. 이러한 차익 기회와 함께 도쿄는 변동성이 큰 세계 경제 속에서 안전한 시장이라는 인식으로 투자자들의 관심을 끌고 있다. 투자자들은 안정적인 정치 상황, 발달한 주택담보대출 시장, 도심 지역의 탄탄한 임대 수요에 주목한다.

일본 내 저금리 대출도 영향을 미쳤다. 일본의 주택담보대출 금리는 국제 기준으로 여전히 낮다. 중앙은행의 정책 기조가 점진적으로 바뀌고 있지만, 고정금리 대출은 여전히 많은 가계가 감당할 수 있는 수준이다. 낮은 금융 비용은 매입 가격 상승을 뒷받침한다. 특히 용도지역 규제, 토지 확보 여건, 건설 일정에 따라 공급 가구 수가 제한될 때 그 효과가 크다. 저금리와 환율 효과, 공급 부족이 맞물리면서 올해 발표된 평균 가격이 사상 최고치를 기록할 여건이 마련됐다.

외국인 매수자가 주된 원인인가

외국인 소유에 관심이 쏠리는 이유는 눈에 띄는 현상인 데다, 환율 격차를 보면 해외 수요와 가격 상승을 연결하기 쉽기 때문이다. 그러나 현재 이용 가능한 자료는 더 복합적인 양상을 보여준다. 발표가 예정된 국토교통성의 등기 자료 분석에 따르면 외국인 매수 비중은 대중의 논의에서 흔히 가정하는 것보다 낮은 것으로 나타났다. 최근 조사에서는 도쿄의 신규 부동산 매수자 가운데 해외 주소를 둔 비중이 약 3%였다. 외국 국적자라도 일본에서 거주하고 일하는 사람이 있으므로 국적 전체를 보여주는 수치는 아니지만, 해외 자본이 시장을 지배하는 상황과는 거리가 있음을 시사한다.

외국인 비중이 낮더라도 공급이 부족한 상황에서는 가격 형성에 영향을 줄 수 있다. 특히 신규 역세권이나 워터프런트 재개발 지역처럼 인기가 높은 동네에서 그렇다. 대형 프로젝트의 주택에는 실수요자와 투자자가 함께 몰릴 수 있다. 일부 매수자는 준공 전에 계약을 되팔아 차익을 얻는데, 이런 거래는 다음 분양 물량의 호가를 끌어올릴 수 있다. 개발업체들이 국적에 관계없이 모든 매수자에게 적용되는 전매 방지 조항을 계약서에 넣기 시작한 이유다.

정부 당국자들은 외국인 혐오를 부추기지 않으면서 대중의 우려에 대응하는 데 신중을 기하고 있다. 우선 외국인 매수의 실제 규모를 파악하고, 더 명확한 등기 정보를 포함해 신원 확인과 신고 관련 규정을 강화하는 데 주력해 왔다. 주거용으로 판매된 주택이 불법 단기 관광 숙박 시설로 전용되지 않도록 주택 및 숙박 관련 규정의 집행을 강화하려는 움직임도 있다.

요컨대 해외 수요는 여러 요인 중 하나다. 주된 요인은 기본적인 경제 여건이다. 10년간 줄어든 공급과 꾸준한 도시 수요가 맞물리고, 저렴한 금융 비용과 엔화 약세가 도쿄의 글로벌 투자 매력을 키웠다.

WTO 규정이 국적 기반 규제를 제약하는 이유

국적에 따른 차별을 억제하는 무역 약속으로 일본의 정책 재량은 좁아져 있다. 우루과이라운드를 통해 구축된 다자간 무역 체제는 WTO를 출범시키고 최혜국 대우와 내국민 대우 같은 원칙을 포함했다. 이러한 원칙에 따라 관련 약속이 적용되는 분야에서는 회원국이 외국인을 자국민보다 불리하게 대우해서는 안 된다. 일본은 1995년 WTO 체제에 들어서면서 부동산 거래에 개방적인 접근을 택해 해외 투자를 유도하고 부동산 매수에 국적 기반 제한을 두지 않았다.

이러한 입장을 바꾸는 것은 이론상 가능하지만 실제로는 어렵다. 약속을 바꾸려면 대개 교역 상대국과 협의해야 하며, 상호 압박을 초래할 수 있다. 일본에 투자하는 자국민을 둔 국가들은 반대하거나 보상을 요구할 수 있다. 미국과 호주를 포함한 일부 국가는 토지 취득에서 외국인과 내국인을 다르게 대우할 여지를 제도에 남겨뒀다. 일본은 그런 제한을 두지 않았기 때문에 정책 방향을 바꾸려면 더 높은 문턱을 넘어야 한다.

안보와 관련해서는 예외가 있다. 일본은 2021년 자위대 기지와 원자력 시설 등 핵심 시설 주변 토지의 이용을 정부가 심사하고 규제할 수 있도록 하는 법률을 통과시켰다. 이 제도는 토지 이용이 국가 안보 우려를 일으킬 경우 감시하고 개입할 수 있도록 하는 데 초점을 둔다. 외국인의 전국적인 부동산 매수를 금지하는 것은 아니며, 민간 주택 시장에서 나타나는 가격 변동에도 대응하지 않는다.

이런 제약 안에서 가장 현실적인 선택지는 모든 매수자와 매도자에게 적용되는 중립적인 조치다. 단기 투기를 억제하거나 빈집 보유 비용을 높이는 정책은 특정 국적을 겨냥하지 않으며 무역 규정을 준수하도록 설계할 수 있다. 다만 이런 조치는 국내 투자자와 가계에도 영향을 미치므로 정치적 마찰이 생길 수 있다.

개발업체들, 전매 억제에 나서

정부의 선택지가 제한된 가운데 민간 기업들이 먼저 움직였다. 대형 개발업체들은 프로젝트 전반의 가격 상승을 부추길 수 있는 단기 전매를 차단하기 위해 분양 계약을 강화했다. 한 업체는 도쿄의 대형 워터프런트 개발 사업에서 매수자에게 입주 전 주택을 되팔 경우 계약금을 몰수하고 계약을 해지한다고 통보했다. 다른 업체는 도쿄 내 여러 프로젝트에 5년간 전매 금지 기간을 도입하고, 위반 시 부동산 가격의 20%에 해당하는 위약금을 부과하기로 했다. 이러한 조치는 국적이나 거주지와 관계없이 모든 매수자에게 적용된다.

이런 조항은 특정 유형의 매수자가 아니라 특정 행위를 겨냥한다. 준공 전 계약을 양도해 큰 폭의 웃돈을 붙이는 거래는 새로운 ‘비교 기준’ 가격을 형성해 후속 매수자에게 제시되는 가격에 영향을 줄 수 있다. 전매 유인을 줄이면 더 많은 주택이 실수요자에게 돌아가고 개발 사업 내 가격을 안정시키는 데 도움이 된다. 이런 조항이 널리 도입되면 도심 지역의 인기 분양 사업에서 사실상의 표준이 될 수 있다.

개발업체들은 실제 입주할 가능성이 높은 가구를 우선할 수 있는 분양 수단도 활용한다. 추첨제, 실거주 확인서, 동일인 명의의 복수 매수 제한, 자금 조달에 대한 엄격한 확인은 주택을 투자 목적으로 여러 채 매입하기 어렵게 만든다. 과제는 국적을 차별하지 않으면서 공정한 매수 기회와 실사를 균형 있게 유지하고, 동시에 건설 자금을 마련하는 데 필요한 사전 분양도 안정적으로 확보하는 것이다.

국적을 겨냥하지 않고 활용할 수 있는 대책

정책 논의는 누가 매수하는지에서 시장이 어떻게 작동하는지로 옮겨가고 있다. 출신 국가와 무관하게 적용되는 여러 대책을 통해 가격 상승 압력을 낮추거나 최소한 현지 주민의 공정한 기회를 개선할 수 있다.

• 단기 전매에 일률적으로 세금을 부과한다. 매입 후 짧은 기간 안에 실현한 차익에 더 높은 세금을 부과하면 전매의 매력이 낮아진다. 일본은 이미 개인의 단기 보유 자산에 더 높은 세율을 적용하고 있지만, 당국은 입주 전 계약 양도까지 규정을 확대하거나 고율 과세 기간을 늘릴 수 있다. 다만 불가피한 사정으로 주택을 매도해야 하는 경우까지 불이익을 주지 않도록 세심하게 설계해야 한다.

• 빈집 보유 비용을 높인다. 소유자의 국적과 관계없이 비거주 주택에 공실세를 부과하면 임대나 매도를 유도할 수 있다. 세계 여러 도시가 빈집을 다시 시장에 내놓도록 유도하기 위해 이런 세금을 활용한다. 리모델링 중이거나 정당한 어려움이 확인되는 경우 면제하면 정책의 공정성을 유지할 수 있다.

• 공급을 확대한다. 가격 압박을 완화하는 가장 확실한 방법은 더 많이 짓는 것이다. 활용도가 낮은 사무실 공간의 주거 전환 승인 절차를 앞당기고, 대중교통이 잘 갖춰진 지역에서 용적률을 소폭 높이며, 고밀도 개발을 뒷받침하는 기반 시설을 확충하면 장기적으로 공급을 늘릴 수 있다. 맞춤형 보조금은 고급 타워뿐 아니라 중간 가격대 주택의 공급을 촉진할 수 있다.

• 가격을 부추기지 않으면서 생애 첫 주택 구매자를 지원한다. 소득 기준을 충족하는 가구에 계약금 지원, 취득 비용 인하, 주택담보대출 보증을 제공하면 현지 주민의 경쟁력을 높일 수 있다. 다만 공급이 고정된 상태에서 폭넓은 대출 지원을 하면 가격이 오를 위험이 있다.

• 투명성을 높인다. 거래 종결 시 매수자의 국적이나 거주 상태를 표준화된 방식으로 집계해 익명으로 공개하면 외국인 매수자의 역할에 대한 논란을 가라앉힐 수 있다. 실소유자 확인 규정을 강화하면 부동산 거래에서 불투명한 법인이나 수단을 이용하는 행위도 제한할 수 있다.

• 주택 용도 규정을 집행한다. 주거용 주택이 불법 단기 숙박에 이용되지 않도록 하면 이웃을 보호하고 주민을 위한 주택 공급을 지킬 수 있다.

다른 나라의 대응과 일본에 주는 시사점

여러 시장이 외국인 매수자를 겨냥한 대책을 시험해 왔지만, 각국의 선택은 고유한 법 체계와 무역 약속을 반영한다. 캐나다는 2023년부터 외국인의 주택 매수를 한시적으로 금지했고 이후 조치를 연장했다. 싱가포르는 비거주자에게 시민권자나 영주권자보다 훨씬 높은 추가 매수 인지세를 부과한다. 호주는 외국인의 매수를 대부분 신축 주택으로 유도하고 기존 주택의 불법 취득을 막기 위해 엄격한 집행을 시행한다. 뉴질랜드는 특정 조약에 따른 예외를 두고 2018년 비거주자의 기존 주택 매수를 제한했다.

이런 사례는 다양한 정책 수단을 보여주는 동시에 일본의 제약이 무엇인지도 드러낸다. 각국의 무역 약속과 국내법은 서로 다르다. 일본은 WTO 체제에 들어설 때 부동산 거래에서 내국인을 특별 대우할 여지를 남겨두지 않았고, 투자 유치를 위해 시장 개방을 유지해 왔다. 국적 기반 규제로 급선회하는 일은 복잡하고 논란을 부를 수 있다. 정책 당국은 모든 매수자에게 적용되는 중립적 조치로 유인을 바꾸고, 현재의 고물가를 뒷받침하는 공급 병목을 해소하는 데 주력할 가능성이 크다.

당국자와 경제학자들의 견해

각료들은 사실관계를 파악하고 법적 한계 안에서 정책을 추진해야 한다고 강조했다. 국토교통상은 사회적 결속을 뒷받침하면서 콘도 거래 관련 문제에 대응하기 위해 다른 부처와 협력하겠다고 밝혔다. 국토교통성의 등기 자료 분석은 이러한 노력의 핵심이며, 외국인 비중이 실제로 얼마나 되는지 명확히 할 것으로 기대된다. 조사에 참여한 한 관계자는 외국인 비중이 대중의 논의에서 언급되는 것보다 낮아 보인다고 말했다.

경제학자들은 단 하나의 원인이나 대상을 탓하는 데 신중해야 한다고 지적한다. 다이이치생명경제연구소의 다나카 오사무 수석 이코노미스트는 좁은 범위가 아니라 폭넓은 관점에서 접근해야 한다고 말했다.

외국인이 취득한 부동산의 비중이 작더라도 가격을 끌어올리는 영향을 미칠 수 있습니다. 원인이 하나가 아니므로 종합적인 접근이 필요합니다.

이러한 견해는 현재의 대응 전략과 맞닿아 있다. 가격을 부풀리는 행위를 억제하고, 자료를 개선하며, 기존 규정을 집행하고, 공급 확대를 추진하는 것이다. 어느 조치도 평균 가격을 하루아침에 떨어뜨리지는 못한다. 그러나 상승 압력을 일부 완화하고 도쿄에서 생활하고 일하는 가구가 의존하는 지역에서 주택을 매입할 가능성을 높일 수 있다.

매수자와 시장에 미치는 영향

실거주를 원하는 매수자에게 새로운 일상은 더 적은 주택을 두고 경쟁이 심해지고 분양 계약이 더 엄격해지는 것이다. 매수자는 강화된 자격 확인과 입주 전 계약 양도를 제한하는 조항에 대비해야 한다. 투자자에게 단기 차익 전략은 개발업체가 제재를 강화하고 단기 보유에 세금을 부과하는 방안이 힘을 얻으면서 더 위험해지고 있다. 매도자와 개발업체에게 매수자층은 여전히 두텁지만, 가격 결정력에는 대중과 규제 당국의 감시가 더욱 강하게 따르고 있다.

다음으로 주목할 일정은 국토교통성의 등기 자료 조사 발표다. 이것만으로 주택 가격 부담 문제가 해결되지는 않겠지만, 사실을 토대로 논의하는 데 도움이 될 것이다. 더 큰 과제는 일자리와 학생들을 계속 끌어들이는 도시에서 지속 가능한 주택 공급을 다시 구축하는 것이다. 무역 규정의 범위 안에서도 일본은 투기 행위를 억제하고 기존 주택을 더 효율적으로 활용하며 공급을 늘릴 수 있다. 이러한 조치를 함께 추진하는 것이 더 건전한 시장으로 가는 가장 분명한 길이다.

핵심 내용

• 도쿄 신축 콘도 평균 가격은 4월부터 9월까지 9,489만 엔으로, 전년 대비 19.3% 올랐다.
• 신규 공급은 2014년 약 4만5,000가구에서 2024년 약 2만3,000가구로 줄어 시장의 공급 부족이 심해졌다.
• 국토교통성은 외국인의 매수를 파악하기 위해 등기 자료를 조사하고 있으며, 초기 조사 결과 외국인 비중은 크지 않은 것으로 나타났다.
• 일본의 WTO 체제상 약속은 부동산 매수에 국적 기반 제한을 두기 어렵게 한다.
• 개발업체들은 입주 전 전매 시 계약금을 몰수하거나 5년간 전매를 금지하고 위반 시 큰 위약금을 부과하는 조항을 도입하고 있다.
• 단기 전매 세금 인상, 공실세, 규정 집행 강화, 공급 확대 등 출신 국가와 무관한 정책이 가장 실현 가능성이 높다.
• 다른 국가들은 외국인 매수 규정과 세금을 도입했지만, 일본의 무역 약속과 법적 선택은 유사한 접근을 제약한다.
• 다음 주요 일정은 국토교통성의 등기 자료 조사 발표다. 이를 통해 국적이 아닌 매수 행태와 공급에 초점을 둔 정책을 마련할 수 있다.