새 허가 규정 시행 후 서울 외국인 주택 매입 51% 급감

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최종 업데이트: February 13, 2026 • 22:27 UTC

시장 충격: 정책 시행 후 외국인 거래 급감

2월 12일 발표된 정부 종합 자료에 따르면, 엄격한 새 부동산 규제가 시행된 뒤 초기 몇 달 동안 서울의 외국인 주택 매입이 절반 넘게 급감했다. 국무조정실은 서울 정부청사에서 김용수 국무2차장이 주재한 제7차 부동산 불법행위 대응 협의회에서 이 같은 급감세를 발표했다. 회의에는 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 고위 관계자들이 참석해 최근 시장 안정화 조치의 효과를 평가하고 향후 단속 전략을 조율했다. 협의회에서 검토한 부처 상세 자료에 따르면, 수도권 전역의 외국인 주택 거래는 2024년 9~12월 1,481건으로 급감했다. 전년 같은 4개월 동안 기록한 2,279건과 비교해 35% 줄었다.

시장 충격: 정책 시행 후 외국인 거래 급감
거래허가구역 요건 살펴보기
거래 감소 지역의 집중 현상
국적별·가격대별 양상에서 드러난 투자 동기
기관 간 단속 및 이행 점검
광범위한 세제 정책 및 시장 안정화와의 연계
핵심 내용

조사 대상 지역 가운데 서울의 감소 폭이 가장 컸다. 외국인 매입 거래는 전년 동기 496건에서 243건으로 51% 감소했다. 외국인 부동산 매입을 종합적으로 집계하기 시작한 이래 수도에서 기록된 가장 가파른 감소세다. 인접 지역에서도 상당한 둔화가 나타났지만 감소 폭은 다소 작았다. 경기도의 외국인 매입은 30%, 인천은 33% 줄었다. 이 같은 급감은 정부가 2024년 8월 26일 서울 전역과 수도권 주요 지역을 외국인 대상 부동산 거래허가구역으로 지정한 데 따른 것이다. 이 조치에 따라 외국인은 주거용 부동산을 매입하기 전에 정부의 사전 허가를 받아야 한다. 당국은 이 절차가 투기성 수요를 걸러내는 상당한 행정 장벽으로 작용한다고 보고 있다. 지정은 2026년 8월 25일까지 1년간 유지되며, 최근 한국 역사에서 외국인의 부동산 소유를 겨냥한 가장 강력한 규제 중 하나로 꼽힌다. 당국은 특히 외국 자본이 이미 과열된 시장의 주택 가격을 끌어올린다는 지속적인 여론 비판에 대한 직접 대응으로 이 정책을 내세웠다. 국제 투자자들이 선호하는 지역이 주요 대상이다.

거래허가구역 요건 살펴보기

토지거래허가구역 제도는 지정 지역에서 주거용 부동산을 매입하려는 외국인에게 여러 단계의 승인 절차를 부과해 기존 국제 거래 방식을 근본적으로 바꿨다. 2024년 8월 26일 시행된 규정에 따라 외국인은 서울과 주변 투기 우려 지역에서 아파트, 빌라 등 주거용 부동산 계약을 체결하기 전에 관할 당국의 공식 허가를 받아야 한다. 사전 허가 요건은 매입 절차를 복잡하게 하고 시점에 불확실성을 더해 충동적인 투자 결정을 억제한다. 최초 허가 요건 외에도 매입자는 2년간 실제 거주해야 한다. 부동산을 비워둔 투자 자산이나 임대용·계절용 숙소로 보유하는 대신, 주된 거주지로 삼아야 한다는 뜻이다. 당국은 이 요건이 지역사회의 안정에 기여하지 않은 채 선호 지역의 가격 형성을 왜곡해 온 것으로 보는 투기성 수요를 겨냥한다고 밝혔다.

엄격한 거주 요건을 충족하지 못한 매입자에게는 준수를 유도하거나 매각을 강제하기 위한 행정 제재가 단계적으로 부과된다. 국토교통부는 지방자치단체와 함께 2025년 1월부터 집중적인 이행 점검에 들어갔다. 공과금 기록 확인, 출입국 데이터 대조, 실제 주소 확인 등을 통해 외국인 소유자가 매입한 주택에 실제로 거주하는지 체계적으로 살피고 있다. 위반 사실이 확인된 부동산 소유자에게는 우선 거주 의무를 즉시 이행하라는 공식 행정명령이 내려진다. 계속 불이행하면 투자 이익을 상쇄하도록 산정한 상당한 이행강제금이 부과되며, 당국은 최종적으로 최초 매입허가를 취소해 강제 처분을 유도할 권한도 보유한다. 이 같은 단속 방식은 외국인 소유 현황만 파악하고 지속적인 행동 조건이나 거주 의무는 부과하지 않았던 기존 등록 제도에서 크게 달라진 것이다.

거래 감소 지역의 집중 현상

거래 급감은 모든 지역에서 고르게 나타난 것이 아니라, 과거 외국인 투자 자금이 가장 많이 유입된 서울의 부유한 동네에 집중됐다. 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정됐던 강남·서초·송파·용산 등 4개 구에서는 외국인 매입이 총 65% 급감했다. 규제 조치가 투기가 가장 활발했던 고가 시장에 불균형적으로 큰 영향을 미치고 있음을 보여준다. 서울 25개 자치구 가운데 서초구의 감소 폭이 가장 컸다. 비교 대상 4개월 동안 외국인 거래가 92건에서 11건으로 무려 88% 줄었다. 외국인 매입이 사실상 사라진 것은 이 고급 주거 지역의 과거 수요가 규제 부담에 매우 민감했고, 주거 목적보다는 포트폴리오 다변화에 따른 것이었을 가능성을 시사한다. 오랫동안 한국 고급 부동산의 중심지로 여겨진 강남 3구는 국내 최고급 주거 시장과 우수한 교육 인프라에 투자하려는 해외 자본을 상당 규모 유치해 왔다.

서울 외 지역에서는 기존 외국인 매입 비중과 지역 경제 여건에 따라 규제 영향이 크게 달랐다. 수도를 둘러싼 경기도에서는 부천의 거래가 208건에서 102건으로 51% 감소해 도내에서 가장 큰 폭으로 줄었다. 서울과 교통이 편리한 중견 도시인 부천에 외국인 투자자가 상당수 있었음을 보여준다. 인천 서구에서는 거래가 50건에서 27건으로 46% 감소했으며, 항구도시 인천의 다른 구에서는 감소 폭이 더 완만했다. 지역별 차이는 외국인 매입자가 서울의 전통적인 고급 주거 지역에만 집중된 것이 아니라 수도권의 위성도시에도 상당수 진출했음을 보여준다. 이들은 비교적 낮은 가격대의 주택을 매입하면서 수도권 일자리 중심지와 인천국제공항 등 국제 교통망과의 접근성을 유지할 수 있었다.

국적별·가격대별 양상에서 드러난 투자 동기

상세 거래 자료는 외국인 매입자의 국적별로 뚜렷한 행동 양상이 있음을 보여준다. 이를 통해 다양한 국제 투자자 집단의 투자 전략과 자금 출처, 주거 수요를 파악할 수 있다. 한국 부동산 시장에서 거래량 기준 최대 외국인 매입자 집단인 중국인의 수도권 거래는 조사 기간에 1,554건에서 1,053건으로 32% 감소했다. 미국인의 거래는 377건에서 208건으로 45%나 줄었다. 미국인 매입자가 새 규제의 영향을 가장 많이 받은 고가 시장에 더 집중돼 있었거나, 지리적 거리나 생활 여건 때문에 엄격한 거주 확인 요건을 충족하는 데 더 큰 어려움을 겪었을 가능성을 시사한다. 감소율의 차이는 두 최대 외국인 매입자 집단의 포트폴리오 구성과 투자 기간이 서로 다름을 보여준다. 미국인은 고급 자산에 더 집중된 반면, 중국인은 중간 가격대 시장에서 상대적으로 큰 비중을 유지한 것으로 보인다.

가격대별 분석은 새 규제가 고급 주택 시장의 투기를 특히 억제한 반면, 비교적 저렴한 주택 매입은 더 큰 회복력을 보이며 실제 주거 수요를 반영할 가능성이 높다는 해석을 뒷받침한다. 12억 원 미만 주택 거래는 33% 감소했다. 상당한 감소지만 정상적인 시장 변동과 맞물리는 비교적 완만한 하락세다. 반면 12억 원 초과 고가 주택 거래는 53% 급감해 상당한 자본 투입이 필요한 고급 자산을 중심으로 거래가 뚜렷하게 위축됐음을 보여준다. 미국인 매입자는 중국인보다 고급 주택을 선호하는 경향이 두드러졌다. 미국인 매입 주택의 48%는 가격이 6억 원을 넘었지만, 중국인은 10%에 그쳤다. 고가 시장에 집중된 비중이 큰 만큼 미국인의 거래량은 전체 시장 평균보다 더 가파르게 감소했다. 김이탁 국토교통부 1차관은 협의회에서 이 같은 추세에 대해 다음과 같이 말했다.

외국인 주택 거래 감소는 시장 과열을 부추기던 수요가 줄고 있다는 신호입니다. 실거주 의무 이행 여부를 철저히 점검하고, 실수요자 중심의 부동산 시장 질서를 확립하겠습니다.

기관 간 단속 및 이행 점검

정부는 새 규정의 엄격한 준수를 보장하고 대체 거래 방식이나 페이퍼컴퍼니를 통한 우회를 막기 위해 여러 규제 기관이 참여하는 종합 점검 체계를 마련했다. 1월 시작된 실거주 의무 점검은 지방자치단체, 출입국 당국, 공공요금 공급업체의 자료를 정교하게 대조해 단순한 부동산 등록이나 우편물 수령 주소가 아닌 실제 거주 여부를 확인한다. 당국은 소유권 등록만으로는 더 이상 법적 요건을 충족할 수 없다고 강조한다. 매입자는 전력 사용 기록, 거주지 주소가 기재된 등록증, 지방세 신고 내역, 주민센터 확인 등 서류를 통해 지속적으로 실제 거주했음을 입증해야 한다. 위반이 확인되면 행정 경고에서 상당한 금전 제재, 최종 허가 취소까지 단계적으로 조치한다. 이는 현지에 거주하지 않으면서 시세 차익만을 노리는 순수 금융 자산으로 주택을 보유하려는 시도를 강력히 억제하기 위한 것이다.

실거주 점검과 별도로 금융위원회와 금융감독원은 부동산 경매에 유입되는 사업자 대출 자금을 집중적으로 살피기 시작했다. 이 자금은 주택 매입에 적용되는 일반적인 주택담보대출 제한과 계약금 요건을 우회하는 데 이용되기도 한다. 당국은 지역별·업종별 경락잔금대출을 체계적으로 점검하고 있으며, 위험도가 높은 범주에서 자금 집중 현상이 나타나거나 특정 지역에서 이례적인 경매 급증이 확인되면 현장 점검을 강화할 방침이다. 특히 사업자가 상업적 용도로 쓸 것처럼 사업자금을 대출받은 뒤 이를 경매 주택 매입에 돌려 외국인 매입허가 요건을 사실상 우회하는 사례를 단속 대상으로 삼는다. 다각적인 감독 체계는 법인 금융을 이용한 경매 매입으로 일반적인 매입 방식을 대체하지 못하도록 하고, 대체 거래 구조나 명의대여를 통해 거래허가구역 규제를 쉽게 피해 가지 못하게 하는 데 목적이 있다.

광범위한 세제 정책 및 시장 안정화와의 연계

외국인 매입허가 제도는 국내 세제의 주요 전환기에 시장 변동성이 커지는 것을 막고 주택 시장을 안정시키기 위한 정부의 광범위한 정책 가운데 하나다. 2월 12일 협의회에서는 국내 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치의 종료도 논의됐다. 이 정책 변화로 여러 채의 주택을 보유한 한국인 투자자의 매도가 늘어날 것으로 예상된다. 당국은 규제 변화에 앞서 양도소득세를 줄이려고 거래가격을 고의로 낮춰 신고하는 다운계약, 적절한 세금 평가 없이 실제 소유자를 숨기거나 가족에게 부동산을 넘기기 위해 활용되는 비정상적인 증여와 명의신탁 등 불법행위가 늘어날 가능성을 예측하고 있다.

국세청과 경찰청은 기관 간 정보 공유와 공조 단속을 강화해 이러한 행위를 조사한다. 당국은 허가 요건으로 외국인 투기성 수요를 제한하는 동시에 국내 세금 회피 행위에 대한 감독도 강화해 양도소득세 유예 종료라는 민감한 전환기에 시장 조작을 방지하고자 한다. 이 같은 종합 규제 접근은 외국인 투자 자금과 국내 세제가 동일한 가격 형성 메커니즘 안에서 상호작용한다는 인식이 커지고 있음을 보여준다. 시장 안정성을 유지하고 주택이 특정 출처의 투기 자본에 좌우되지 않고 실거주자에게 돌아가도록 하려면 정부의 조율된 대응이 필요하다는 것이다.