홍콩 정부, 북부 기술 허브에 막대한 투자…개발업체들은 주저

기술 혁신에 승부수 던진 홍콩, 개발업체들은 주저

홍콩 정부가 북부 접경 지역을 기술 중심지로 탈바꿈시키기 위해 전례 없는 재정 투입에 나섰지만, 부동산 개발업체들은 열의보다 신중한 태도를 보이고 있다. 당국은 지난 2월 북부도시권 사업을 지원하기 위해 홍콩의 통화 방어기금에서 1,500억 홍콩달러(약 190억 달러)를 인출하겠다고 발표했다. 개발 사업에 이 같은 기금을 투입하는 것은 40여 년 만에 처음이다. 홍콩 역사상 최대 규모의 인프라 투자 가운데 하나지만, 부동산 업계 경영진은 공급 과잉 위험과 불확실한 수익성에 대해 비공개적으로 우려를 나타내고 있다.

2021년 주택난 해소 방안으로 처음 공개된 북부도시권 구상은 훨씬 더 야심 찬 사업으로 발전했다. 홍콩 전체 면적의 거의 3분의 1에 해당하는 약 300㎢에 걸쳐 조성되는 이 사업은 남부에 금융 중심지를 유지하면서 북부에서는 혁신을 통해 성장을 이끄는 이중 중심 도시를 만드는 것을 목표로 한다. 중국의 기존 기술 중심지인 선전과 맞닿은 이 개발 구역에는 첨단 연구소부터 제약 스타트업까지 들어설 예정이며, 정부 전망에 따르면 최종적으로 주민 250만 명을 수용하고 일자리 65만 개를 창출하게 된다.

정부가 재정 투입 의지를 내보였지만 민간 부문 협력사들의 반응은 미온적이다. 주요 개발업체들은 공개 비판을 삼가고 있지만, 유수 기업의 경영진은 사업 규모와 낯선 개발 방식에 대해 사석에서 불만을 토로하고 있다. 이들이 주저하는 것은 홍콩의 전통적인 부동산 개발 방식과 중국 본토에서 도입하는 산업단지 전략 사이에 근본적인 차이가 있기 때문이다. 환경단체들은 지역 야생동물에 대한 위협을 경고했고, 라디오 청취자들은 이번 투자가 홍콩 주민보다 선전에 주로 이익을 주는 것 아니냐고 의문을 제기했다.

일부 경제학자들이 홍콩의 최장기 경기 침체로 묘사하는 상황이 이어지는 가운데, 소매판매와 부동산 가치가 여전히 2018년 정점에 미치지 못해 부담이 크다.

개발 철학의 충돌

긴장의 핵심에는 홍콩의 기존 부동산 개발업체들을 주변으로 밀어낼 수 있는 패러다임 전환이 자리 잡고 있다. 북부도시권은 분야별 기업들이 정부의 강력한 계획과 관리 아래 특정 산업 거점에 모이는 산업단지 모델로 개발되고 있다. 이 방식은 국경 너머 선전과 중국의 다른 도시에서 성과를 거뒀지만, 개발업체가 기획부터 완공까지 사무용 빌딩과 쇼핑몰, 주거단지를 직접 통제하는 홍콩의 최소 정부 개입 전통과는 크게 다르다.

새 모델에서는 부동산 기업들이 정부 계획자들보다 뒷자리로 밀려난다. 대규모 개발을 주도하기보다 핵심 부지 인근에 고층 주거건물을 짓거나 당국이 선정한 대형 산업 입주업체를 위한 공장과 사무실을 건설하는 역할에 그칠 수 있다. 이는 정부 개입이 제한적이었던 식민지 시대부터 홍콩 개발업체들이 누려 온 자율성에서 크게 벗어나는 변화다. 당시 부동산 대기업들은 막대한 부와 영향력을 축적할 수 있었다.

낯선 운영 구조 탓에 기업들은 잠재 수익을 가늠하기 어렵다. 주요 개발업체 경영진들은 구체적인 계획 문서가 부족하고, 특정 구역에서 공급 과잉이 발생할 가능성이 있으며, 정부가 너무 많은 지역을 동시에 개발하려 한다는 점을 우려한다. 홍콩의 현재 경제난은 불확실성을 키우고 있다. 소매판매는 2018년 4,852억 홍콩달러로 정점을 찍은 뒤 2024년 3,768억 홍콩달러로 줄었고, 주거용 부동산 가격도 2018년 고점에서 크게 하락했다.

자본과 정치적 기대의 만남

개발업체들이 받는 경제적 압박은 시장의 불확실성을 넘어 정치적 기대에까지 이른다. 영국식 자본주의 체제 아래 부를 일군 홍콩 재계는 이제 당국이 말하는 ‘조국과 홍콩을 사랑하는 마음’을 구체적인 투자 행동으로 보여 달라는 압박을 받고 있다. 2024년 11월, 홍콩 사무를 담당하는 중국 당국의 최고위 인사인 샤바오룽은 선전에서 심포지엄을 열고 기업 지도자 29명에게 북부도시권 투자 계획을 발표하도록 했다.

샤바오룽은 “홍콩 경제 발전의 주역은 홍콩 재계”라며 경영진들에게 “구체적인 행동으로 조국과 홍콩을 사랑하는 마음을 보여 달라”고 촉구했다.

메시지는 분명했다. 북부도시권 투자는 애국심의 표현이라는 것이다. 그러나 기업들의 반응은 신중했다. 전 정무사장인 동시에 대기업 가문 출신인 헨리 탕잉옌은 사업은 수익성을 유지해야 한다고 말해 경영진 다수의 회의적인 시각을 대변했다. 존 리 행정장관은 이에 맞서 “시진핑 주석의 회신 서한에 담긴 정신”을 이해해야 한다고 강조하며, 상업적 결정에도 홍콩에 대한 정서적 유대가 반영돼야 한다는 뜻을 내비쳤다.

이런 긴장은 근본적인 과제를 드러낸다. 중국 정부는 국가보안법 등으로 정치적 통제를 가할 수 있지만, 경제 개발에는 민간 부문의 자발적인 참여가 필요하다. 정부 기업이 중앙의 지침을 따르는 중국 본토의 국가 주도 사업과 달리, 홍콩 개발업체들은 주주와 채권자에게 책임을 져야 하는 자본주의 체제에서 사업을 운영한다.

국경 너머와의 통합

북부도시권은 단순한 도시 확장을 넘어, 1997년 반환 이후 홍콩과 중국 본토를 가로막아 온 경계가 물리적으로 허물어지고 있음을 보여준다. 개발 구역은 한때 영국령 홍콩과 공산주의 중국을 뚜렷이 가르던 선전강을 따라 자리 잡고 있다. 1960년대에는 기근과 박해를 피해 수백만 명이 이 강을 헤엄쳐 건넜다. 오늘날에도 강은 흐르지만, 개념상의 경계는 희미해지고 있다.

이번 사업은 중국 시진핑 국가주석이 구상한 광둥·홍콩·마카오 대만구 계획과 맞닿아 있다. 대만구는 해안 도시 9곳과 홍콩, 마카오를 연결해 실리콘밸리에 맞서는 경제권을 조성하려는 구상이다. 신규 철도 노선 5개가 북부도시권과 선전을 연결해 기술 분야 노동자들의 국경 간 통근을 돕게 된다. 일부 분석가들은 중국 본토 경찰이 홍콩 땅에서 활동하는 서구룡역의 공동 관할권 제도가 새 기술 거점으로 확대될 가능성을 제기한다.

그러나 통합이 진전되면서 홍콩의 고유한 정체성에 대한 의문도 커지고 있다. 런던대 SOAS 중국연구소 소장인 스티브 창은 이 계획이 홍콩의 패러다임 변화를 보여준다고 지적한다. 홍콩 개발국은 이 사업으로 지역의 빠른 경제 발전을 활용할 수 있다고 밝혔지만, 비판론자들은 선전이 이미 우위를 점한 첨단 제조업을 위해 금융·무역·물류 분야에서 홍콩이 쌓아 온 전통적 강점을 뒷전으로 미루고 있다고 지적한다.

2017년까지 재무사장을 지낸 존 창춘와는 홍콩의 상업적 강점을 포기하는 것이 경제적으로 타당한지 의문을 제기했다. 선전이 기술력에서 이미 홍콩을 앞서고 토지와 노동 비용도 더 낮은 상황에서, 일부에서는 뒤처진 분야에서 홍콩이 효과적으로 경쟁할 수 있을지 의구심을 나타낸다.

변화에 직면한 지역사회

북부도시권은 기업 이사회와 정부 청사 너머에서 수백 년 이어져 온 삶의 방식을 뒤흔들 수 있다. 신계의 해안 마을 라우파우샨에서는 주민들이 200년 넘게 굴을 말려 왔다. 이 바다에서 40년간 일해 온 72세 양식업자 찬토응안은 정부가 이 지역을 주거·상업지구로 바꾸려 하면서 불확실한 미래를 맞게 됐다.

찬은 “앞으로 어떻게 바뀔지 정말 모르겠다”며 “우리 양식장과 바다 풍경을 사진으로 남겨두기 시작해야 할지도 모르겠다”고 말했다.

기술단지가 들어설 록마차우 인근 하완 마을에서도 69세 곽치와이가 아버지가 심은 나무들을 돌보고 있다. 토지를 소유하지 않은 주민이 대부분인 마을 가정들은 자신들의 앞날에 대한 구체적인 설명도 없이 이르면 내년부터 이주를 요구받을 수 있다. 이들 지역사회는 홍콩이 금융 중심지로 성장하는 동안 개발을 피해 온 습지와 양어장 풍경을 간직한, 산업화 이전 홍콩의 마지막 흔적이다.

환경단체들은 개발이 생태계에 미칠 영향에 경종을 울렸다. 이 사업은 중국흰돌고래를 비롯한 희귀종의 서식지를 위협한다. 그린피스 홍콩의 선임 캠페이너 찬홀시온은 매립은 되돌릴 수 없으며 야생동물의 서식처인 생태계에 영구적인 피해를 준다고 경고했다.

정부는 개발 예정지가 생태적으로 덜 민감한 지역이라고 강조하지만, 환경영향평가는 계속 진행 중이다. 이 딜레마는 중국 본토와의 경제적 통합이 지역 보전보다 우선시되는 더 큰 흐름을 보여준다.

세계의 선례와 교훈

홍콩 당국은 대규모 도시 개발 사업들을 살펴봤지만, 참고할 만한 사례들은 엇갈린 교훈을 준다. 시진핑 주석이 직접 주도한 베이징 확장 사업인 슝안신구는 막대한 국가 투자에도 주민과 기업 유치에 어려움을 겪어 ‘유령도시’라는 별칭을 얻었다. 베이징은 이제 빈 공간을 채우기 위해 국유 기업들을 이 지역으로 옮기고 있다.

다른 나라의 초대형 사업들도 비슷한 어려움에 부딪혔다. 사우디아라비아의 네옴과 인도네시아의 누산타라 사업은 지연과 비용 초과, 토지권 분쟁을 겪었다. 리버 리서치 커뮤니티의 연구원 브라이언 웡은 이 정도 규모의 도시 개발은 대체로 야심 찬 계획으로 시작해 사업 축소, 부채 문제 또는 장기화로 이어지고, 그 과정에서 추가적인 문제가 생기는 예측 가능한 양상을 보인다고 지적한다.

홍콩 정부가 북부도시권 계획의 일부를 중국의 ‘스마트시티’ 모델에 명시적으로 맞췄다는 점에서 슝안과의 비교는 특히 의미가 있다. 그러나 근본적인 차이는 여전하다. 슝안은 국유 기업과 중앙정부의 지시에 의존하지만, 홍콩은 시장경제에서 민간 개발업체들의 자발적 참여를 설득해야 한다.

여론조사 결과를 보면 시민들의 회의론은 개발업체들의 주저와 맞닿아 있다. 그린피스와 홍콩여론연구소가 실시한 조사에서 북부도시권과 별도의 커이차우 인공섬 사업을 동시에 건설하는 데 찬성한 주민은 6%에 그쳤다. 그럼에도 당국은 이 사업이 불가피하다고 계속 주장하고 있다. 폴 찬 재무사장은 국경 간 통합보다 홍콩 주민에게 자원이 돌아가야 한다고 불만을 제기하는 라디오 청취자들을 상대로 투자를 옹호했다.

주요 내용

• 홍콩 정부는 북부도시권 개발을 위해 통화 방어기금에서 1,500억 홍콩달러를 투입하기로 했으며, 이는 40여 년 만에 처음이다
• 부동산 개발업체들은 계획과 개발에서 전통적으로 누려 온 자율성을 줄이는 산업단지 모델에 대해 비공개적으로 회의적인 반응을 보이고 있다
• 이 사업은 20년에 걸쳐 홍콩 북부 300㎢를 선전과 연계된 기술 중심지로 탈바꿈시키는 것을 목표로 한다
• 베이징 당국자들은 애국심을 보여주는 차원에서 기업 지도자들에게 투자를 압박하고 있지만, 경영진들은 수익성이 보장돼야 한다고 강조한다
• 200년 역사의 굴 양식 마을을 비롯한 지역사회는 명확한 이주 계획도 없이 터전을 잃을 위기에 놓였다
• 환경단체들은 중국흰돌고래를 포함한 습지와 야생동물 서식지에 돌이킬 수 없는 피해가 발생할 수 있다고 경고한다
• 이번 개발은 중국 본토와의 물리적 통합을 뜻하며, 본토 당국자들이 홍콩 땅에서 활동하는 공동 관할권 제도가 확대될 가능성도 있다
• 중국 슝안신구 등 과거 사례는 국가 주도 기술도시가 인구 유지와 기업 유치에 어려움을 겪을 수 있음을 보여준다