방글라데시 국가특별경제구역은 왜 여전히 대부분 비어 있나

대규모 산업 계획, 가동 중인 공장은 단 16곳

방글라데시 국가특별경제구역은 계획 면적 3만3,804.76에이커 가운데 5,500에이커만 개발됐다. 직접 고용 인원은 2026년까지 목표치인 23만8,000명에 크게 못 미치는 약 8,000명이다. 방글라데시 경제구역청(BEZA)이 2026년 9월 8일 기준으로 집계한 수치에 따르면, 134개 필지가 배정됐지만 상업 생산에 들어간 기업은 16곳, 건설 중인 기업은 15곳이다.

치타공과 페니의 해안 지역에 걸쳐 조성되는 이 사업은 방글라데시 최대 산업 허브를 목표로 했다. 사업이 시작된 지 10년이 지난 지금 투자자들이 꼽는 과제는 더 기본적이다. 공사를 시작할 수 있는 상태의 토지, 안정적인 물과 에너지 공급, 노동자들이 안전하게 거주할 공간을 확보하는 일이다.

새로운 투자 약정은 이런 상황이 달라질 수 있을지를 가늠할 시험대다. 2026년 10월 5일 란콘 루브리컨츠는 개발된 토지 6.5에이커에 대한 임대 계약을 체결하고, 1,965만 달러 규모의 윤활유 혼합 공장과 250명 이상의 고용을 약속했다. 계약에는 토지 인도와 건설, 생산 일정이 명시돼 있다. 배정된 땅을 실제 가동 공장으로 전환하는 일이 경제구역의 핵심 과제였기 때문에 이 이정표는 중요하다.

개발 격차의 규모는 신중하게 해석해야 한다. BEZA의 NSEZ 마스터플랜은 주거, 물류, 녹지, 공공서비스를 포함해 부지를 12개 구역으로 나눈다. 전체 부지를 공장으로 채우려는 계획은 아니었다. 그렇더라도 개발 면적은 마스터플랜 전체의 약 16.3%에 그치며, 투자자들은 산업용으로 지정된 구역에서도 필수 서비스가 아직 완비되지 않았다고 말한다.

목표 수치가 모두 같은 상황을 가리키지는 않는다

9월 기준 수치에 따르면 국내 투자는 1만2,815크로르 타카, 외국인 직접투자는 1억4,700만 달러다. 1크로르는 1,000만이므로 국내 투자 총액은 1,281억5,000만 타카다. 환율과 회계 기준이 같다는 전제 없이는 두 금액을 달러 기준 총액으로 합산할 수 없다. 따라서 이 수치만으로 2026년 투자 목표인 55억 달러 가운데 정확히 얼마를 달성했는지 알 수 없다.

고용 수치는 보다 직접적으로 비교할 수 있다. 직접 일자리 약 8,000개는 2026년 목표인 23만8,000개의 약 3.4%다. 앞서 이해관계자들은 10년 말까지 투자가 190억 달러를 넘을 수 있다고 전망했지만, 이는 기대치이지 이미 투자된 금액이 아니다.

수출 목표는 자료마다 다르다. BEZA 마스터플랜은 수출 목표를 150억 달러로 제시하지만, 사업 초기 계획을 다룬 보도에는 2030년까지 400억 달러라는 목표가 나온다. 현재까지 보고된 수출액은 4,720만 달러다. 상당한 격차가 있음을 보여주는 수치지만, 각 수출 목표와 실적이 연간 기준인지 누적 기준인지 보도에서 명확히 설명하지 않는다.

공장 수치도 서로 맞지 않는다. 2026년 4월 부두 건설 계획을 다룬 보도는 BEZA를 인용해 최소 20개 산업체가 생산 중이고 최소 30개가 건설 중이라고 전했다. 반면 9월 수치에는 상업 생산 중인 기업 16곳과 건설 중인 기업 15곳이 나온다. 집계 범위가 경제구역의 서로 다른 구역인지, 기준이 다른지 설명이 없어 공장 폐쇄의 증거로 단정할 수 없다.

토지 배정이 실제 사용 가능한 필지보다 앞서 있다

의류산업 단지는 계약과 실제 가동 부지 사이의 간극을 보여준다. BEZA 마스터플랜에 따르면 방글라데시 의류제조·수출업자협회(BGMEA)에 약 500에이커가 배정됐고, 단지 개발을 맡을 시공사도 선정됐다. 계획에는 20억 달러 투자와 일자리 50만 개가 제시돼 있다. 이는 계획된 성과이지 현재 달성된 결과가 아니다.

해당 토지 일부는 아직 경계가 측량되지 않았거나 공식 인도되지 않았다. 라키불 알람 초두리 전 BGMEA 부회장은 투자자들이 토지 대금을 내고 요건을 갖췄지만 사업을 진행하지 못하고 있다고 말한다. 그의 설명에 따르면 기업인들이 착공을 검토하려면 필지 인도와 도로, 전력 공급이 선결돼야 한다.

다른 토지 배정도 각기 다른 단계에 있다. 그린 팩토리 허브 계획을 다룬 보도는 BEZA가 약 1만7,500에이커를 확보했다고 전했다. 바슈다라 그룹은 공장 3곳의 완공을 앞두고 있고, PHP 그룹은 부지를 넘겨받았으며, BSRM은 매립을 시작한 것으로 보도됐다. 부지 확보와 개발, 생산은 각각 별개의 이정표이며 서로 같은 의미로 볼 수 없다.

토지 배정 면적 자체도 자료마다 다르다. BEZA 마스터플랜은 방글라데시 수출가공구역청(BEPZA)에 1,150에이커를 배정한 것으로 기재했지만, 다른 보도에는 1,138에이커로 나온다. 당국은 개발에 착수하지 않은 SBG 경제구역 컨소시엄의 500에이커 임대 계약을 취소했고, 900에이커 규모로 제안된 인도 경제구역은 진척이 멈춰 있다. 이 사례들은 배정 면적만으로 산업 발전을 평가하기 어려운 이유를 보여준다.

물과 에너지가 여전히 가동을 제약한다

이미 투자한 공장에는 생산을 지속할 수 있는 여건을 마련하는 일이 과제다. 모던 신텍스는 약 1,700크로르 타카를 투자했다. 사팔 바루아 수석 총괄매니저는 그 정도 규모의 사업을 수익성 있게 운영하려면 전기와 물, 가스가 끊김 없이 공급돼야 한다고 말한다. 또 공장들이 여전히 지하수에 크게 의존하고 있다고 밝혔다.

BEZA에 따르면 계획된 양수장 38곳 가운데 15곳이 가동 중으로, 전체 계획의 약 39%다. 정수장은 건설 중이며 1단계는 2027년 3월 완공을 목표로 한다. 1단계에서는 하루 5,000만 리터를 공급할 계획이고, 2단계에서 5,000만 리터를 추가할 예정이다. 2단계의 완공 시점은 제시되지 않았다.

전력 수치는 상당한 설비가 갖춰졌음을 보여주지만, 공급 안정성 문제까지 해소됐다는 뜻은 아니다. BEZA는 경제구역 전체의 변압기 용량이 2,280MVA라고 밝혔다. 농촌전력화청 서비스 구역의 계약 전력은 약 230MW이며, 최대 수요는 약 60MW다.

MVA는 전기 설비 용량을, MW는 유효전력을 측정하는 단위다. 추가 기술 정보 없이는 두 수치를 직접 비교할 수 없다. 계약 전력 역시 모든 공장에 전력이 끊김 없이 공급된다는 점을 입증하지 않는다. 투자자들이 문제로 꼽는 것은 변압기 설치 여부만이 아니라 공장에 안정적으로 전력을 공급하는 일이다.

카르나풀리 가스배급회사는 공급량이 하루 약 400만 입방피트인 공급소 3곳을 설치했다. 마스터플랜은 향후 산업 고객에게 하루 2억 입방피트를 공급하기 위한 계획을 담고 있다. 현재 보고된 공급량은 계획 공급량의 50분의 1이지만, 오늘날 충족되지 않은 수요를 측정한 수치는 아니다. 공장이 늘어나면 가스망과 국가 공급량 모두 이를 뒷받침해야 한다.

주거와 안전은 인력 채용에도 영향을 준다

해안 입지는 상업적 이점의 일부지만, 일상적인 운영에는 어려움을 더한다. 투자자들은 공장들이 간선도로에서 20~25km 떨어져 있다고 말한다. 약 400크로르 타카를 투자한 SQ 일렉트리컬스는 인력 채용에 어려움을 겪고 있다.

인사부 관계자인 에산울 카비르 니자미는 밤이 되면 지역이 한적하고 어두워져 노동자들이 불편함과 안전 우려를 느낀다고 말한다. 이는 보안 문제인 동시에 채용 문제다. 공장이 운영되려면 노동자들이 안전하게 출퇴근할 수 있어야 한다.

서브존 18에서는 노동자용 저렴한 주택이 건설 중이다. 치타공 상공회의소 회장 아미룰 하크는 인근에 적절한 숙소와 사회 기반 시설이 여전히 부족하다고 말한다. 경제구역이 투자를 유치하려면 안정적인 가스와 전기, 물 공급과 함께 주거시설도 조성돼야 한다고 강조했다.

마스터플랜은 주거 및 지원 시설에 4,606.57에이커, 복합 및 주거 개발에 1,778.59에이커를 배정했다. 이는 노동자 숙소와 도시 서비스가 공장 입주 뒤에 갑자기 생긴 수요가 아니라 애초 계획에 포함된 요소였음을 보여준다.

지원 시설 건물 몇 곳은 완공이 임박했지만 아직 공사가 끝나지 않았다. BEZA에 따르면 기술개발센터와 보육센터의 공정률은 87%, 환경실험실은 94%, 비상대응센터는 72%다. 공정률만으로 이 시설들이 언제 인력을 갖추고 운영을 시작할지는 알 수 없다.

인베스트 방글라데시 회장 아식 초두리는 1~2개월 안에 치안이 개선될 것으로 기대한다며 디지털 감시 체계를 계획 중이라고 밝혔다. 보도에는 이 기간을 계산할 기준일이 제시되지 않았다. 병원 건설은 진척이 거의 없으며, 당국은 기존 건물을 의료시설로 바꾸는 방안을 검토하고 있다.

온라인 포털로도 기관별 승인 절차는 사라지지 않았다

투자자들은 환경 승인과 소방 안전 승인, 영업허가 등 각종 인허가를 받기 위해 여러 정부 기관을 찾아야 한다고 말한다. 니자미는 BEZA의 온라인 포털이 있음에도 승인 서비스를 더 쉽고 효율적으로 개선해야 한다고 주장한다.

BEZA는 원스톱 서비스 포털을 통해 62개 서비스를 온라인으로 제공한다고 밝혔다. 국세청의 국가 단일창구와의 연계는 거의 완료됐지만, 환경부 시스템과의 연계는 아직 진행 중이다. 단일창구는 기업이 여러 기관에 같은 절차를 반복하지 않고 한 곳에서 정보를 제출하도록 하는 것을 목표로 한다.

서비스를 온라인으로 제공하는 것과 조율된 절차를 통해 승인을 완료하는 것은 다르다. 포털 서비스 수만으로 투자자들이 더 이상 각 기관에 별도로 연락하거나 서류를 제출할 필요가 없다고 볼 수는 없다.

기관 구조도 바뀌었다. 보도에 따르면 인베스트 방글라데시는 2026년 8월 23일 인베스트 방글라데시법에 따라 운영을 시작했으며, BEZA와 방글라데시 투자개발청, 민관협력청을 통합했다. 이 통합으로 투자 관련 업무가 한 기관에 모였지만, 포털 연계가 아직 끝나지 않은 점은 다른 규제기관과의 조율이 별도의 과제로 남아 있음을 보여준다.

마스터 개발업체가 더 폭넓은 책임을 맡는 방안

BEZA는 민관협력 방식으로 국제 마스터 개발업체에 500에이커를 배정해 그린 팩토리 허브를 조성하는 방안을 제안했다. 개별 필지를 단순 임대하는 대신 개발업체가 토지 개발과 시설, 유틸리티, 투자자 대상 필지 배정을 맡게 된다.

NSEZ 개발사업 책임자인 압둘라 알 마흐무드 파루크는 접근 방식의 변화를 다음과 같이 설명했다.

소규모 필지를 배정하는 단계는 넘어섰습니다. 이제는 완전한 인프라를 갖춘 더 큰 구역을 개발하는 데 주력하고 있습니다.

정부 소유 인프라투자촉진회사는 국제 입찰에 앞서 타당성 조사를 실시할 예정이었다. 사업자 선정과 토지 배정에는 약 2년이 걸릴 것으로 예상됐다. 파루크는 약 1,500에이커를 2년 안에 산업용으로 쓸 수 있게 되기를 바란다고도 밝혔지만, 보도에는 확정된 달력상 기한이 제시되지 않았다.

이 제안은 반복되는 약점을 해결하려는 시도다. 토지를 받은 투자자가 실제로 이용하는 데 필요한 서비스를 여러 기관이 제공할 때까지 기다려야 할 수 있기 때문이다. 마스터 개발업체는 완성된 산업 부지를 마련하는 데 더 폭넓은 책임을 맡게 된다. 다만 아직은 제안 단계이며, 실제 공급에 앞서 타당성 조사와 입찰, 사업자 선정 절차가 진행돼야 한다.

부두 계획으로 해안 입지를 장점으로 바꾸려 한다

마스터플랜은 샌드위프 해협을 따라 25km의 해안선이 있으며, 치타공항과 샤 아마나트 국제공항에서 약 70km 떨어져 있다고 설명한다. 항만·물류 구역 1,802.29에이커와 계획된 10km 진입도로도 포함돼 있다. 이는 계획된 인프라이지 모든 연결 시설이 준비됐다는 증거는 아니다.

BEZA와 방글라데시 내륙수운청(BIWTA)의 부두 건설 협약은 2026년 4월 9일 체결될 예정이었다. BEZA 집행위원인 은퇴 육군 소장 모함마드 나즈룰 이슬람은 BEZA가 부지를 제공하고 BIWTA가 미르사라이 서쪽 해안 인근에 부두를 건설·운영할 것이라고 밝혔다.

누룬나하르 초두리 해운부 장관은 부지가 선정됐고 입찰 절차가 진행 중이라고 말했다. 부두는 소형 선박을 통한 화물 운송을 지원하게 된다. 초기 계획에는 부두 3곳이 포함돼 있다. BIWTA가 1곳을 운영하고 민간 투자를 통해 2곳을 건설하며, 컨테이너 터미널과 철도·도로·해상 운송망도 함께 조성할 예정이다.

이런 연결망은 공장에 더 다양한 운송 수단을 제공할 수 있지만, 보도에는 개항일이 확정돼 있지 않다. 서명 예정일을 협약 체결이나 공사 완료의 증거로 봐서는 안 된다.

란콘 임대 계약에는 이행 기한이 명시됐다

란콘 루브리컨츠의 10월 계약은 더 큰 사업 계획 가운데 구체적인 투자 약속을 제시한다. 회사는 수입 원자재를 들여와 현지에서 윤활유를 혼합해 국내 시장에 공급하며, 연간 생산능력은 2,500만 리터로 계획하고 있다. 이 회사는 20년 넘게 셸 윤활유를 판매해 왔으며 최근에는 모툴 제품 판매도 시작했다.

알아민 탈루크다르 프로젝트 조정·관리자는 공장에 실험실을 갖추고, 기유를 도로와 선박에서 연결되는 파이프라인을 통해 공급받을 계획이라고 말했다. 따라서 사업 초기부터 안정적인 운송과 유틸리티 연결이 중요하다.

갱신 가능한 임대 계약 기간은 토지 인도일부터 50년이다. 토지는 계약 체결 후 90일 안에 인도될 예정이다. 더 상세한 보도에 따르면 토지를 넘겨받은 뒤 120일 안에 공사를 시작하고, 인도 후 36개월 안에 생산을 시작해야 한다. 다른 보도에는 건설 기간이 나와 있지만 기산 시점은 이만큼 명확하게 설명되지 않았다.

인베스트 방글라데시는 유틸리티 연결과 발표된 관세, 부가가치세, 세금 혜택의 적용을 지원할 예정이다. 란콘은 인허가를 받고 환경·노동·안전 요건을 충족해야 하며, 경제구역의 공용 시스템과 연결되는 폐기물 및 하수 처리 시설을 설치해야 한다. 계약에는 이행 점검과 위반 사항을 시정할 기간, 2001년 중재법에 따른 중재 절차가 포함됐다.

10월 보도에서 투자개발 담당 위원으로 소개된 나히안 라흐만 로치는 기관 통합 이후 인베스트 방글라데시가 체결한 첫 토지 임대 계약이라고 설명했다. 1,965만 달러는 예정된 투자액이지 공장이 이미 완공됐다는 뜻은 아니다. 약속된 일자리 역시 9월 고용 총계에 더해서는 안 된다.

다음 이정표는 재정 목표보다 실질적이어야 한다

이제 사업에는 서로 다른 일정이 동시에 진행되고 있다. 날짜가 제시된 주요 진척 상황과 기한은 다음과 같다.

• 2026년 4월 9일: BEZA와 BIWTA의 부두 건설 협약 체결 예정일.
• 2026년 8월 23일: 기관 통합 후 인베스트 방글라데시가 운영을 시작한 것으로 보도됨.
• 2026년 9월 8일: 운영 현황 집계에 생산 기업 16곳, 직접 고용 약 8,000명 기록.
• 2026년 10월 5일: 란콘이 토지 임대 계약을 체결했으며 90일 안에 인도 예정.
• 2027년 3월: 정수장 1단계 완공 예정.
• 란콘 토지 인도 후: 120일 안에 착공, 36개월 안에 생산 시작 예정.

장기 목표는 훨씬 크다. BEZA 마스터플랜은 15년 안에 일자리 150만 개를 창출하는 방안을 제시하며, 전 NSEZ 컨설턴트 압둘 카데르 칸은 경제구역의 설비가 완비되면 직접 일자리가 최대 140만 개에 이를 수 있다고 추산한다. 어느 수치도 이미 확보된 일자리의 전망치는 아니다.

칸은 내부 도로와 물 공급망, 가스관, 전력망을 조율해 개발해야 한다고 촉구한다. 초두리는 방글라데시의 에너지 부족이 국가적 문제여서 한 경제구역만 개선한다고 해결할 수 없다는 점을 추가적인 제약으로 지적한다.

따라서 앞으로 진척을 보여줄 근거는 물리적이고 운영상의 변화다. 필지 인도, 물 공급, 안정적인 에너지 연결, 노동자 주택 입주, 인허가 완료가 여기에 포함된다. 방글라데시와 중국 산업 그룹들의 대규모 토지 보유를 비롯해 이 경제구역에는 여전히 주요 기업들의 투자 약속이 남아 있다. 이러한 관심이 실제 생산으로 이어지려면 투자 약속에 필요한 서비스를 제공해야 한다.

핵심 요점

• 2026년 9월 기준 상업 생산 기업은 16곳, 건설 중인 기업은 15곳이며 직접 고용은 약 8,000명이다.
• 개발된 토지는 5,500에이커로, 마스터플랜 면적의 약 16.3%에 그친다.
• 공장 수와 수출 목표는 자료마다 다르며 집계 범위가 명확히 설명되지 않았다.
• 토지 인도와 유틸리티 공급의 안정성, 주거, 안전, 기관별 인허가가 계속 진척을 제약한다.
• 정수장 1단계는 2027년 3월까지 완공 예정이며 하루 5,000만 리터를 공급할 계획이다.
• 그린 팩토리 허브와 부두 3곳은 아직 개발 계획이며 완공된 시설이 아니다.
• 란콘은 1,965만 달러 규모 공장 투자와 함께 토지 인도, 건설, 생산 기한을 약속했다.