LH 사장, 주택 공급 지연과 부채 증가 지적 속 집값 급락 가능성 경고

가격 전망과 확대되는 공급 격차

한국의 주요 공공주택 개발기관이 2026년 10월 12일 국회에서 난감한 질문을 받았다. 연간 목표 5만1,783가구 가운데 착공 단계에 들어간 것으로 보고된 주택이 왜 1만3,293가구에 그쳤는지 설명해야 했다. 같은 날 사장은 주택담보대출 규제를 강화해야 한다고 촉구하고 집값이 급락할 가능성을 전망했다.

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 국회 국토교통위원회에서 자신의 전망을 옹호했다. 논란 당시 인용된 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 87주 연속 상승했다. 이에 집을 마련하려는 사람들은 집값을 감당하지 못하게 될까 우려하고 있다.

이 사장은 공급 확대와 높은 금리가 이러한 상승 압력을 되돌릴 수 있다고 주장했다. 또 LH의 공급 효과를 가구들이 체감하기 시작하는 시점은 2028년이라고 말했다. 이는 오늘날 구매자들에게 전한 안심의 메시지와 실제로 입주할 수 있는 주택이 공급되는 시점 사이에 차이가 있음을 보여준다.

청문회에서는 집값 전망뿐 아니라 건설 지연, 착공 실적의 의미, 조직 개편, 부채 증가, 9조 원으로 추산되는 산업단지 개발 사업도 도마 위에 올랐다. 여당인 더불어민주당과 야당인 국민의힘 의원들이 모두 질의했다.

여러 수치는 단일 공급 총량이 아니라 서로 다른 사업을 가리킨다. 5만1,783가구 목표는 건설형 공공주택에 관한 것이다. 이 사장은 이와 별도로 수도권 8만6,000가구를 포함해 전국에서 9만6,000가구를 착공하겠다는 계획을 제시했다. 정부의 주택 공급 목표인 11만5,000가구도 거론됐다. 청문회에서는 이러한 광범위한 총량 간의 관계가 충분히 설명되지 않았다.

주택담보대출에 관한 이 사장의 발언

논란은 9월 30일 경기도 용인 첨단시스템반도체 국가산업단지 부지에서 열린 브리핑에서 시작됐다. 이 사장은 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도인 6억 원을 추가로 낮추는 방안을 논의할 필요가 있다고 말했다.

그는 생애 최초 주택 구매자가 주택 가격의 최대 70%까지 대출받도록 허용하는 것이 경쟁적인 매수를 부추기는지에 대해서도 의문을 제기했다. 이 비율은 담보인정비율(LTV)이다. 주택 가격 대비 대출 비율을 뜻하지만, 별도의 금액 한도가 있으면 구매자가 받을 수 있는 대출액은 여전히 제한될 수 있다.

거론된 대출 한도는 규제지역 기준으로 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원이었다. 이 사장의 발언은 논의 제안이었으며 새로운 대출 규제의 발표는 아니었다.

국정감사에서 이 사장은 개인적인 견해는 유지한다면서도 LH의 소관을 벗어난 금융 규제를 언급한 데 대해 사과했다. 그는 자신의 입장이 정부 정책과 다르다고 분명히 밝혔다.

주택담보대출 규제를 정하는 기관이 아니라 공공주택을 건설하고 관리하는 LH의 사장인 이 씨는 다음과 같이 입장을 구분했다.

정부의 정책 기조가 아니라 제 개인적인 견해입니다.

의원들, 기다리라는 조언에 반박

국민의힘 김은혜 의원은 대출 접근성이 낮아지면 청년과 신혼부부가 어떻게 집을 마련할 수 있느냐고 이 사장에게 따져 물었다. 같은 당 엄태영 의원은 일반 가구가 현금으로 주택을 살 수 있겠느냐고 반문하며, 공급 지연을 대출 규제의 근거로 삼아서는 안 된다고 경고했다.

더불어민주당 정일영 의원은 수요 억제가 LH 사장의 역할이 아니라고 말했다. 같은 당 복기왕 의원은 이 사장이 과거 대통령비서실 국토교통비서관을 지냈지만 지금은 LH를 이끌고 있다고 지적했다. 따라서 그의 발언이 정책 결정으로 오해될 수 있다는 것이다.

이 사장은 집값 하락을 예상하기 때문에 그런 조언을 했다고 설명했다. 그는 고금리를 원인으로 꼽으며, 2021년 정점을 찍은 뒤 가격이 하락한 상황이 다시 나타날 수 있다고 말했다.

구매자들이 서두르지 않아도 되는 이유를 설명하며 이 사장은 위원회에서 다음과 같이 말했다.

시장이 안정되면 지금 당장 집을 사지 않아도 손해를 보는 것은 아닙니다.

이러한 안심의 메시지는 확정된 결과가 아니라 전망에 근거한다. 이 사장은 집값 하락 시점이나 규모를 수치로 제시하지 않았다. 가격이 언제 반전할지는 모르지만, 하락 전환은 시간문제라고 본다고 말했다. 집값을 잡지 못하면 사임하겠느냐는 질문에는 그러겠다고 답했다.

남은 착공 목표 달성할 수 있나

국민의힘 정희용 의원은 LH가 10월 2일까지 착공한 주택이 1만3,293가구로, 연간 목표 5만1,783가구의 25.7%라고 밝혔다. 연말까지 목표를 채우려면 3만8,490가구를 더 착공해야 한다. 이는 현재까지 집계된 물량의 약 세 배다.

이 사장은 목표를 달성할 수 있다고 주장했다. 많은 사업이 조달청의 시공사 선정 단계에 있어 선정이 끝나면 착공할 수 있다고 말했다. 민간 파트너가 참여하는 사업도 대부분 우선협상대상자를 선정해 11월이나 12월에 상당한 물량의 착공이 가능하다고 설명했다.

이 설명과 의원들의 우려 사이에는 현실적인 차이가 있다. 계약 체결에 가까워진 사업은 연간 실적 전망에 반영될 수 있지만, 반드시 실제 공사 현장이 가동되고 있다는 뜻은 아니다.

이 사장은 연말에 착공이 집중되는 것이 문제라고 인정하고, 국회와 논의하는 방안 등을 포함해 착공 시기를 고르게 분산하는 방법을 검토하겠다고 밝혔다.

매입임대 사업도 별도로 일정이 늦어지고 있었다. 더불어민주당 김남근 의원은 8월까지의 실적이 연간 목표 1만8,000가구의 13%에 불과하다고 말했다. 그는 LH가 2030년까지 공공주택 119만 가구 목표의 상당 부분을 담당해야 한다며, 연말에 실적이 개선되더라도 공급 부진은 우려할 사안이라고 경고했다.

승인과 입주자 모집도 이미 지연

적체 문제는 올해 목표에만 국한되지 않는다. 정 의원은 8월 기준 전국에서 사업계획 승인을 받았지만 착공하지 않은 주택이 20만9,270가구라고 밝혔다. 이 가운데 2만3,802가구는 2022년 이전에 승인돼 적체 물량의 약 11.4%를 차지했다.

승인은 행정 절차상의 단계일 뿐, 주택이 완공됐다는 뜻은 아니다. 입주 전까지 시공사 선정과 부지 공사, 건설이 이어져야 한다. 따라서 승인 물량이 많다고 해서 주택이 곧바로 공급되는 것은 아니다.

정 의원은 수도권 공공주택 99개 블록 가운데 70곳, 약 70.7%에서 본청약이 지연됐다고도 말했다. 평균 지연 기간은 12.8개월이었다.

이러한 지연은 사전청약 때 발표된 일정을 믿었던 가구에 영향을 미친다. 이 사장은 LH가 민원 해결에 늘 적극적으로 나서지는 못했다고 인정하며, 직원들에게 민원을 더 신속히 처리하라고 지시했다고 밝혔다. 2022년과 2023년에 승인된 지연 사업도 만회하겠다고 약속했다.

착공은 무엇을 의미하나

국민의힘 김정재 의원은 실제 공사를 시작하기 전이라도 착공 신고 서류가 접수되면 사업을 착공으로 집계하는 LH의 관행에 이의를 제기했다. 그는 LH가 실적을 부풀리고 있다고 비판하고, 별도로 사용하는 '실제 착공'이라는 용어의 의미도 물었다.

이 사장은 해당 집계 방식이 오래전부터 이어져 왔다며 의혹을 부인했다. 다만 용어가 혼란을 일으킨 점은 인정하고 바꾸겠다고 약속했다. 독자들이 유념해야 할 실질적인 차이는 행정상 착공과 인력이 실제로 공사에 들어가는 일이 반드시 같지는 않다는 점이다.

수도권 신축 매입임대 주택의 수치는 이 문제를 보여준다. 9월 말까지 착공 실적은 목표 4만85가구 가운데 1만1,277가구로, 28.1%였다. 이 수치는 별도 사업에 관한 것이므로 중복 여부를 확인하지 않고 건설형 공공주택 수치인 1만3,293가구에 더해서는 안 된다.

LH는 해당 사업에서 4분기에 약 2만9,000가구를 착공하고, 이 가운데 약 2만1,000가구, 약 72%는 착공 절차를 앞당기는 방식으로 추진할 계획이었다. 이 절차에서는 착공 신고 후에 공사비 검증과 매입 약정 변경을 진행할 수 있다.

의원들은 착공 확인서를 발급받은 시점과 실제 공사를 시작하는 시점 사이에 최대 6개월의 차이가 날 수 있다고 경고했다. 따라서 12월 말까지 서류상 목표를 달성하더라도 현장에서 그만큼 공사가 진행됐다는 뜻은 아닐 수 있다.

부채 전망은 다르지만 방향은 같다

공공기관 경영정보 공개시스템 알리오(ALIO)에 따르면 LH의 전년도 말 부채는 173조6,567억 원, 부채비율은 230.79%였다. 이는 부채가 자본의 약 2.31배라는 뜻이다. 이 수치만으로 기관이 채무를 상환할 수 없다고 단정할 수는 없다.

국민의힘 유상범 의원은 올해 부채가 약 197조 원이며 2030년에는 372조 원에 이를 것으로 전망된다고 밝혔다. 같은 당 신성범 의원은 2030년 전망치로 373조 원을 제시했다. 두 수치는 1조 원 차이가 나지만, 차이에 대한 설명은 없었다.

유 의원의 수치를 기준으로 하면 부채는 175조 원, 약 88.8% 증가할 전망이다. 유 의원은 이자보상배율이 마이너스인 상황에서 LH가 임대주택 94만 가구를 어떻게 공급할 수 있느냐고도 물었다. 이자보상배율은 수익과 이자 비용을 비교하는 지표로, 마이너스라면 산정에 쓰인 수익이 이자 비용을 감당하지 못한다는 뜻이다. LH를 '좀비기업'이라고 표현한 것은 정치적 평가이지, 공식적인 지급불능 판정은 아니다.

이 사장은 3기 신도시 보상비, 건설 물량 집중, 거의 50% 오른 건축비를 재정 압박의 원인으로 꼽았다. 부채가 LH의 비용 회수 속도보다 더 빠르게 증가하고 있다며 LH와 국토교통부가 예산 지원을 요청하고 있다고 밝혔다.

조직 개편, 인력, 임대료가 공급을 복잡하게 한다

의원들은 LH 일부 조직을 분리하고 공공택지를 직접 개발하는 방향으로 바꾸면 주택 공급 역량이 약화되는 것 아니냐고 물었다. 유 의원은 택지 매각 수익으로 임대주택 손실을 메워 온 구조가 흔들릴 수 있다고 경고했다.

더불어민주당 강득구 의원은 분리된 자산회사가 임대주택 손실과 부채를 떠안을 위험을 제기했다. 국민의힘 정동만 의원도 인력 부족과 노조의 총파업 예고를 언급했다. 이 사장은 제안된 분리 방안에 대한 LH의 입장을 마련하고 필요한 조직과 인력을 검토하고 있다고 말했다.

더불어민주당 염태영 의원은 업무량이 늘어난 만큼 대규모 채용이 필요하다고 촉구했다. 이 사장은 사업 물량과 업무 종류가 모두 늘었다는 데 동의하고, 정부 부처와 채용 및 직원 보수에 관해 논의하고 있다고 밝혔다.

국토교통부 주택토지실장 김영국은 2024년 이후 정원이 약 400명 늘었고 직원들을 핵심 사업에 재배치했다고 말했다. 그러면서도 추가 인력이 필요하다고 인정하고 정규직과 임시직의 추가 채용을 논의하겠다고 밝혔다.

김 실장은 재정당국과 임대주택 지원 단가 인상도 협의 중이라고 말했다. 이 사장은 앞으로 늘어나는 임대주택의 상당수가 시세에 가까운 임대료를 받게 돼 LH 재정에 도움이 될 것이라고 주장했다. 이 답변은 재정 회수 문제를 다루지만, 소득이 제한된 가구가 해당 주택을 감당할 수 있을지는 밝히지 않았다.

속도감 있는 산업단지 사업에 불거진 비용 논란

LH의 주택 공급 지연은 옛 광주 군 공항 부지에 추진되는 호남 반도체 국가산업단지의 사업 속도와 대조를 이뤘다. 국민의힘 강대식 의원은 이 사업이 다른 국가산업단지보다 빠르게 진행된 이유를 따져 물었다.

해당 부지는 7월 29일 후보지로 선정됐고, 다음 날 LH에 참여 요청이 전달됐다. 8월 3일에는 설계 용역이 발주됐다. 설계 용역 업체 선정 기간은 통상 107일에서 58일로 단축됐다.

국토교통부가 LH에 참여를 요청한 국가산업단지 30곳 가운데 10곳은 여전히 개발 여건을 검토 중이었다. 2023년 후보지로 지정돼 설계 용역 단계에 들어간 6개 사업 중 용인 반도체 국가산업단지를 제외한 모든 사업은 참여 요청부터 용역 발주까지 1년 넘게 걸렸다.

강 의원실은 총사업비를 약 9조 원으로 추산했다. 옛 공항 부지 매입에 5조 원, 개발에 4조 원이 든다는 계산이다. 약 250만 평 부지의 70%를 매각한다고 가정하면 평당 추정 원가는 514만 원이다. 1평은 약 3.3㎡다.

이 추정치는 광주 첨단3지구의 2024년 산업용지 가격인 평당 241만 원의 약 2.1배이며, 2020년 빛그린 국가산업단지 가격인 평당 77만 원의 6.7배다. 다만 이 비교 대상은 서로 다른 지역과 매각 연도의 부지로, 동일한 조건의 토지는 아니다.

산업단지 개발 비용은 누가 부담하나

강 의원실은 계획된 산업용지 157만5,000평을 평당 400만 원에 매각할 경우, 추정 단위 개발 원가를 기준으로 단순 계산한 차액이 약 1조7,955억 원에 이를 것으로 추산했다. 평당 300만 원에 매각하면 차액은 약 3조3,705억 원으로 늘어난다. 이는 시나리오별 계산이며 확정된 사업 손실은 아니다.

강 의원실은 개발 전 약 4조 원으로 평가한 부지에 매입비 5조 원이 추산된 점도 문제 삼았다. 군 공항 이전 사업은 옛 부지를 넘겨받는 대가로 대체 공항을 건설해 국가에 기부하는 방식이다. 따라서 매입 및 개발 비용의 배분 방식은 산업용지 가격과 공공 재정 모두에 영향을 미칠 수 있다.

LH는 반도체 경쟁력 강화를 위해 병행 가능한 절차를 동시에 진행하며 산업단지 조성을 앞당기겠다고 밝혔다. 국토교통부는 입지와 산업 전략, 기업 수요를 고려해 후보지를 선정했다고 설명했다. 최종 산업용지 매각 가격이나 확정된 재원 조달 방안은 제시되지 않았다.

이 사장의 주택 공급 계획에도 병행 절차가 포함돼 있다. LH는 서리풀과 태릉에서 인허가, 보상, 철거, 부지 정비를 동시에 진행해 착공을 1년 이상 앞당길 계획이다. 2027년부터는 노후 임대주택 재건축과 유휴 부지 활용을 통해 도심 사업을 확대할 방침이다.

주택 품질, 개인 재산, 다음 일정

주택 품질도 우려를 샀다. 더불어민주당 문종복 의원은 뉴홈 희망타운에서 수천 건의 보수 요청이 접수됐다며 시공사 제재를 따져 물었다. 이 사장은 하자 및 품질 관리를 강화하겠다고 약속했다. 모경종 의원은 공사비 연동형 매입 약정과 관련한 소송 및 채권 회수 대책을 요구했고, 이 사장은 대응 방안을 검토 중이라고 답했다.

이 사장은 임대주택의 면적을 넓히고 지하철역 인근 공급을 늘리며, 임대주택과 분양주택에 비슷한 마감재와 설계를 적용하겠다고도 약속했다. 이러한 계획은 이미 완료된 개선으로 간주하기보다 기존 사업에서 제기된 민원과 함께 평가해야 한다.

이 사장 본인의 부동산을 둘러싼 질문도 주택담보대출 논란에 부담을 더했다. 그는 도곡동 아파트를 6월 초 매도했고 세종시 아파트 매매 계약은 5월에 체결했다고 밝혔다. 세종시 아파트는 세입자 계약이 끝나지 않아 소유권 이전이 10월 말로 예정돼 있다고 LH는 설명했다.

이 사장은 세종시 아파트를 대출 없이 약 8억 원에 매입했으며 14억 원을 조금 넘는 가격에 팔기로 했다고 말했다. 김미애 의원은 대출 한도가 6억 원인 상황에서 15억 원짜리 주택을 사려면 현금 9억 원이 필요한 구매자들의 처지와 대비된다고 지적했다.

이 사장이 추가 공급을 가구들이 체감하기 시작할 시점으로 2028년을 제시한 가운데, 당장의 주요 일정은 연말에 집중돼 있다.

• 2026년 10월 말: 세종시 아파트 소유권 이전 예정.
• 2026년 11~12월: LH의 연간 목표 달성을 뒷받침할 것이라고 이 사장이 밝힌 착공 물량 집중 시기.
• 2026년 말: 행정상 신고와 실제 공사를 구분해 연간 착공 실적 평가.
• 2027년부터: 도심 착공 확대 계획.
• 2028년: 가구들이 공급 증가를 체감하기 시작할 것이라는 이 사장의 전망 시점.
• 2030년: 공공주택 목표와 급격한 부채 증가 전망의 기준 연도.

핵심 내용

• 이 사장은 대출 한도 강화가 정부 정책이 아닌 개인 견해라고 밝히고, LH 소관 밖의 발언을 한 데 대해 사과했다.
• 건설형 공공주택의 착공 실적은 10월 2일 기준 연간 목표의 25.7%였다.
• 이 사장은 11~12월에 상당한 착공 물량이 나올 것으로 전망했지만, 착공 신고가 실제 공사보다 앞설 수 있다.
• 의원들은 2030년 부채 전망치로 372조 원과 373조 원을 제시했다.
• LH는 조직 개편, 주택 품질, 산업단지 개발 비용에 대한 질의에 직면한 가운데 추가 재원과 인력을 요청하고 있다.
• 예상 집값 하락의 시점이나 규모는 제시되지 않았다. 이 사장은 가구들이 추가 공급을 체감할 시점으로 2028년을 꼽았다.