말레이시아, 주택사업 1,726건 정상화…개발가치 1,581억6,000만 링깃, 2030년 목표 구체화

정상화 노력으로 주택 약 20만 가구 공급 기반 마련

말레이시아가 2026년 8월 기준 문제를 겪던 민간 주택사업 1,726건을 재개하거나 해결해 주택 199,643가구, 총 개발가치 1,581억6,000만 링깃(RM)을 기록했다고 응아 코르 밍 주택·지방정부 장관이 하원에서 밝혔다. 이 가운데 가장 큰 비중인 1,542개 사업, 163,621가구는 완공돼 준공·적합 인증서(CCC)를 받았다.

이 수치는 상당한 진전을 보여주지만, 정상화 프로그램에 포함된 모든 주택이 완공됐다는 뜻은 아니다. 또 다른 147개 사업은 정상적인 공사 진행 단계로 돌아왔고, 방치됐던 37개 사업은 물리적 완공이나 주택 구매자에게 혜택을 주는 다른 해결책을 통해 정상화됐다.

쿠알라룸푸르에서는 여전히 문제가 이어지고 있다. 2026년 8월 31일 기준 수도에는 방치된 민간 주택사업 7건과 부실 사업으로 분류된 12건이 남아 있었으며, 후자에는 주택 구매자 6,102명이 관련돼 있다. 일부 사업은 완공을 앞두고 있지만, 다른 사업은 아직 계획 단계에 있거나 법적 절차로 발목이 잡혀 있다.

응아 장관은 전국 단위 수치를 발표하면서 2030년까지 부실·방치 주택사업을 없애겠다는 목표도 제시했다. 그는 사업 모니터링 강화, 개발 계좌 감사, 사업성이 없는 사업의 진행을 막기 위한 매입 방식 제안 등을 정상화 작업과 연계했다.

정상화 수치에 실제로 포함된 내용

주택부의 정상화 실적에는 서로 다른 세 가지 결과가 합산돼 있다. 사업이 완공됐는지, 다시 진행 중인지, 아니면 다른 방식으로 해결됐는지 확인하려는 구매자에게는 이 범주를 구분하는 것이 중요하다.

• 부실 사업 147건은 정상적인 진행 단계로 복귀했다. 주택 29,900가구가 포함됐으며 총 개발가치는 409억2,000만 링깃이다.
• 부실 사업 1,542건은 완공돼 준공·적합 인증서를 받았다. 주택 163,621가구가 포함됐으며 가치는 1,157억4,000만 링깃이다.
• 방치 사업 37건은 재개되거나 해결됐다. 주택 6,122가구가 포함됐으며 총 개발가치는 15억400만 링깃이다.

세 범주를 합하면 발표된 사업 1,726건과 주택 199,643가구가 된다. 개발가치 합계는 1,581억6,400만 링깃으로, 반올림한 주요 발표 수치 1,581억6,000만 링깃과 일치한다. 일부 자료에서는 방치 사업의 개발가치를 15억 링깃으로 반올림해 표기한다.

총 개발가치(GDV)는 사업의 가치를 가리키며, 정부가 사업을 구제하는 데 지출한 금액을 뜻하지 않는다. 따라서 1,581억6,000만 링깃을 공공 지출 총액이나 구매자에게 지급된 보상액, 회수된 현금으로 해석해서는 안 된다.

주택부는 공사 완공만을 정상화로 보지 않고 더 넓은 의미로 사용한다. 정상 진행 단계로 돌아온 사업도 완공까지 이어져야 하며, 방치된 사업은 기존 주택을 모두 공급하는 대신 구매자에게 혜택을 주는 방식으로 해결될 수도 있다.

전체 실적의 대부분은 완공 사업

완공 인증서를 받은 사업 1,542건은 정상화 실적에 포함된 전체 사업의 약 89.3%를 차지한다. 이들 사업의 주택 163,621가구는 집계된 전체 주택 수의 약 82%에 해당한다. 이는 주요 발표 수치 가운데 실제 공사 완료를 가장 분명하게 보여주는 근거다.

통상 CCC로 줄여 부르는 준공·적합 인증서는 건물이 관련 요건에 따라 완공됐음을 증명한다. 사업이 정상 진행 단계로 돌아온 것보다 구체적인 이정표지만, 이번 발표만으로는 모든 구매자가 언제 주택을 인도받았는지 알 수 없다.

정상 진행 단계로 복귀한 사업의 주택 29,900가구는 전체의 약 15%다. 재개되거나 해결된 방치 사업의 주택 6,122가구는 약 3.1%를 차지한다. 이 수치를 보면 주택 199,643가구가 모두 새로 완공됐다고 표현할 경우 실적을 과장하게 된다.

세부 내역을 보면 기록된 정상화 실적의 대부분은 이미 방치 사업으로 분류된 사업이 아니라 부실 사업에 해당한다. 부실 사업 두 범주를 합하면 1,689건이다. 방치 사업 범주에 속한 사업은 37건뿐이다.

7월 발표와 비교한 최신 실적

2026년 7월 30일 발표에서는 부실·방치 주택사업 1,647건이 정상화됐으며 총 개발가치가 1,500억 링깃을 넘는다고 밝혔다. 다른 자료는 같은 실적의 가치를 1,530억 링깃으로 제시하면서 해당 사업을 방치 사업으로 설명했다.

7월 수치와 비교하면 8월 실적은 사업 79건, 약 4.8% 늘었다. 별도로 발표된 1,530억 링깃과 1,581억6,000만 링깃을 비교하면 가치는 51억6,000만 링깃 증가했다. 다만 7월 자료마다 수치의 정밀도가 달라 가치 비교는 근사치다.

집계 기간에 대한 설명도 서로 다르다. 7월 30일 자료는 정상화 실적이 2022년부터의 기간을 아우른다고 했지만, 8월 자료는 2023년에 출범한 태스크포스와 실적을 연계했다. 발표된 수치만으로는 같은 시작 시점과 분류 기준이 일관되게 사용됐는지 확인할 수 없다.

따라서 이번 증가는 8월에 완료된 사업 수를 검증한 결과라기보다 발표된 실적 간 비교로 봐야 한다. 7월 자료의 구매자 약 20만 명이라는 수치도 최신 집계인 주택 199,643가구와 직접 비교할 수 없다.

쿠알라룸푸르에 여전히 해결되지 않은 사업 남아

8월 31일 기준 쿠알라룸푸르의 방치된 민간 주택사업 7건 가운데 5건은 정상화 계획을 수립 중이었고, 1건은 정상화가 진행 중이었으며, 1건은 정체 상태로 분류됐다. 수도의 별도 부실 사업 목록에 오른 12건에는 구매자 6,102명이 관련돼 있었다.

계획 수립 단계와 실제 정상화 진행 단계는 구분해야 한다. 계획 단계의 사업이 공사를 재개한 것은 아닐 수 있다. 주택부는 관련 당사자와의 협의, 정상화 합의서 마련, 공사를 재개할 수 있는 방안 검토가 진행 중이라고 설명했다.

쿠차이 이스트는 2027년 1분기 CCC를 받을 것으로 예상됐다. 반면 디센토(D'Cento)는 법적 절차로 인해 여전히 사업이 중단돼 있다. 이 사례들은 해결되지 않은 모든 사업에 일률적인 완공 시한을 제시하지 않은 이유를 보여준다.

또 다른 사업인 레지던시 라만 세가르 히자우와 빌라 세타라 해피 가든은 의회 보고가 있기 전 달에 CCC를 받았다. 레지던시 헥타르 곰박의 정상화 공사는 92.67% 완료된 것으로 보고됐다. 이 비율은 상당한 진전을 나타내지만, 준공 인증서나 확정된 입주일을 의미하지는 않는다.

쿠알라룸푸르 관련 수치는 부킷 빈탕 지역구 의원인 퐁 쿠이 룬의 보충 질의에 대한 답변에서 논의됐다. 완공 일정은 사업 진행 상황과 법적 제약을 포함해 각 사업에 영향을 미치는 문제가 해결되는지에 달려 있다.

태스크포스와 정상화 실적의 한계

부실·방치 민간 주택사업 태스크포스(TFST)는 2023년에 설립됐다. 주택부는 개발업체 및 관련 기관과 함께 정상화 작업을 조율하는 역할을 맡고 있다고 설명했다.

응아 장관은 방치 사업을 물리적으로 완공하거나 주택 구매자에게 혜택을 주는 다른 해결책으로 처리할 수 있다고 말했다. 그러나 발표에는 대안적 해결책의 세부 내역이 없어, 다른 방식이 아닌 실제 주택을 받은 구매자가 몇 명인지 알 수 없다.

장관은 추가 조치가 주택부의 관할권 안에서 이뤄져야 하며 법적 절차와 법원 결정의 적용을 받아야 한다고도 밝혔다. 공사 문제가 미해결 법적 절차와 분리될 수 없는 디센토 같은 사업에서는 이러한 조건이 중요하다.

응아 장관은 10월 14일 하원 질의응답에서 주택·지방정부 담당 장관으로서 주택부의 지속적인 책임을 설명했다.

부실·방치 주택사업을 가볍게 여길 수 없으며, 주택부의 관할권에 따라 필요한 조치가 취해지도록 이러한 상황을 계속 점검할 것입니다,

정상화 수치는 달성된 결과를 기록하지만, 현재 부실 또는 방치 상태인 사업의 전국 총수는 제시하지 않는다. 남아 있는 사업 규모가 공개되지 않아 전체 문제 가운데 어느 정도가 해결됐는지 이번 발표만으로는 확인할 수 없다.

예방 대책은 모니터링과 계좌 감사

주택부의 예방 조치에는 사업 진행 상황을 모니터링하는 주택 통합관리시스템(HIMS)과 테두(Teduh) 시스템이 포함된다. 이와 함께 주택개발 계좌에 대한 정기 감사도 시행된다.

개발 계좌 감사는 사업 자금에 대한 감독과 관련이 있고, 공사 모니터링은 작업이 진행되고 있는지를 살핀다. 주택부는 구제 조치가 필요한 상황에 이르기 전에 문제를 발견하고 감독을 강화하기 위한 수단으로 두 가지를 제시했다.

응아 장관은 중앙 데이터뱅크 역할을 할 빅데이터 분석 시스템 구축을 위해 2027년도 예산에서 재원을 확보했다고도 밝혔다. 발표 내용은 시스템 구축을 위한 재원 확보이지, 이미 성과를 내고 있는 데이터베이스를 뜻하지 않는다.

다른 개혁 조치로는 전자 매매계약서(e-SPA)가 있다. 응아 장관은 별도 발표에서 구매자가 뉴욕에 있으면서 클란탄주 소재 부동산 매매계약서에 서명할 수 있게 하는 것이 실용적 목적이라고 설명했다.

이 조치들은 주택 거래의 서로 다른 단계, 즉 사업 정보 접근, 정식 매매계약, 개발 자금 점검을 다룬다. 각 시스템이 얼마나 널리 사용되는지, 새로 문제가 된 사업을 몇 건이나 예방했는지를 보여주는 측정 결과는 발표되지 않았다.

사업성이 없어지기 전 출구 마련 제안

제안된 부동산 개발법안은 일몰 조항이 포함된 매입 선택권 제도를 도입할 예정이다. 응아 장관이 설명한 방안에 따르면 개발업체와 구매자는 정식 매매계약서에 서명하기 전에 계약을 철회할 기회를 갖게 된다.

일몰 조항은 합의에 기한이나 제한된 적용 기간을 두는 조항이다. 이 제안에 따르면 정해진 기간 내 사업성이 없다고 판단한 개발업체는 계약에서 철회하고 구매자의 계약금을 은행 이자와 함께 전액 돌려줄 수 있다. 구매자도 일정 비용을 부담하면 해당 기간에 철회할 수 있다.

개발업체가 철회할 경우 구매자를 보호하는 방안을 설명하며 응아 장관은 다음과 같이 말했다.

개발업체가 사업이 실패할 것 같거나 분양이 부진하다고 판단하면 철회할 권리가 있으며, 구매자의 계약금은 은행 이자와 함께 100% 반환됩니다,

장관은 분양 부진과 대규모 사업을 무리하게 추진해야 하는 압박을 사업 지연이나 방치의 주요 원인으로 꼽았다. 이 제안은 구매자가 정식 매매계약을 체결한 뒤 사업이 실패하도록 두는 대신, 사업성이 없는 경우 더 일찍 철회할 수 있도록 하는 데 목적이 있다.

의회 자료마다 예정된 개혁 방안의 명칭은 다르게 사용됐다. 한 자료는 매입 선택권 및 건축 명령(Option to Purchase and Order to Build)이라고 부르고, 다른 자료들은 매입 선택권 및 건축 선택권 제도라고 설명했다. 이 명칭들이 정확히 같은 제도를 가리키는지, 최종 법률 문안과 적용 비용, 철회 가능 기간이 어떻게 되는지는 공개되지 않았다.

2030년 목표를 향한 주요 일정

정부는 방치 주택사업을 2030년까지 없애겠다는 목표를 국가주택정책 2026~2035에 포함했다. 응아 장관은 의회에서 목표를 더 폭넓게 설명하며 부실·방치 사업을 모두 없애겠다고 밝혔다.

발표된 주요 일정은 다음과 같다.

• 2023년: 부실·방치 민간 주택사업 태스크포스 설립.
• 2026년 7월 30일: 정상화 사업 1,647건 발표.
• 2026년 8월: 주택 199,643가구와 관련된 전국 정상화 실적 1,726건 기록.
• 2026년 8월 31일: 쿠알라룸푸르에서 방치 사업 7건, 부실 사업 12건 확인.
• 10월 14일: 응아 장관이 하원 질의응답에서 정상화 실적과 추가 개혁 방안 논의.
• 2027년 1분기: 쿠차이 이스트의 CCC 취득 예상.
• 2030년: 부실·방치 주택사업 근절 목표.

의회 발표에서는 매입 개혁안을 다음 달에 공개할 예정이라고 밝혔다. 별도 발표에서는 일몰 조항 제도를 연말 전에 도입한다고 설명했다. 어느 발표도 제안된 법안이 이미 통과됐다는 뜻은 아니다.

앞으로 주목할 사안은 개혁안의 최종 조건, 계획 중인 데이터 시스템의 구축, 해결되지 않은 사업의 완공 이정표다. 8월 실적은 상당한 정상화 활동을 보여주지만, 전국의 미해결 사업 수가 공개되지 않아 말레이시아가 2030년 목표에 얼마나 가까워졌는지 평가하기는 어렵다.

핵심 내용

• 말레이시아는 2026년 8월 기준 주택 199,643가구와 관련된 민간 주택사업 1,726건을 재개하거나 해결했다고 밝혔다.
• 총 개발가치는 1,581억6,000만 링깃으로, 정부의 사업 구제 지출을 뜻하지 않는다.
• CCC를 받은 완공 사업은 1,542건, 주택 163,621가구다.
• 또 다른 147건은 정상 진행 단계로 돌아왔고, 방치 사업 37건은 정상화되거나 해결됐다.
• 8월 31일 기준 쿠알라룸푸르에는 방치 사업 7건과 구매자 6,102명이 관련된 부실 사업 12건이 남아 있었다.
• 쿠차이 이스트는 2027년 1분기 CCC 취득이 예상됐고, 디센토는 법적 절차로 인해 사업이 중단돼 있었다.
• 예정된 개혁에는 일몰 조항을 둔 매입 선택권과 새로운 데이터 분석 시스템이 포함된다.
• 정부는 2030년까지 부실·방치 주택사업을 없애는 것을 목표로 하고 있다.