8월에도 새롭게 드러난 시장 불안
중국의 주택시장 침체가 8월에도 이어지면서 가격 하락과 단편적인 정책 지원만으로는 구매자 신뢰를 되살리지 못하고 있음을 보여줬다. 중국부동산정보공사(CRIC)의 잠정 집계에 따르면, 8월 중국 100대 개발업체의 신규 주택 판매액은 2,070억 위안으로 전년 동월보다 17.6% 감소해 6개월 연속 하락했다. 8월 감소세에 앞서 7월에는 판매액이 전년 동월보다 24% 급감했다. 중국 대도시들이 주택 구입 규제를 완화하고 주택담보대출 금리가 낮아졌는데도 부진은 지속됐다.
목차
판매 부진과 함께 가격 하락도 이어졌다. 국가통계국의 7월 자료에 따르면 신규 주택 가격은 전월보다 0.3% 하락해 6월과 같은 월간 하락폭을 기록했으며, 전년 동월 대비 하락세도 장기간 이어졌다. 가격 약세가 지속되고 판매 부진과 가계의 신중한 소비가 겹치면서 디플레이션 위험과 중국의 팬데믹 이후 회복세 지속 가능성에 대한 우려가 다시 커졌다.
베이징과 상하이 당국은 8월 주택 구입 제한을 완화하고 구매 비용을 낮추는 추가 조치를 발표했다. 애널리스트들은 방향성 측면에서 시장에 도움이 되는 조치라고 평가했지만, 정책 지원은 여전히 점진적이라는 것이 대체적인 견해다. 이번 변화는 특히 상위권 도시에서 국지적인 효과를 냈지만, 전국적으로 광범위하고 지속적인 수요 회복을 촉발하지는 못했다.
침체는 얼마나 심각한가?
최근 상황을 과거와 비교하면 부동산 시장 조정의 규모가 뚜렷하게 드러난다. 블룸버그가 집계한 100대 개발업체의 7월 판매액은 2,112억 위안으로, 전년 동월보다 거의 4분의 1 줄었고 6월보다 38% 감소했다. 학계 분석에 따르면 2021년 중반 시장 정점과 비교해 현재 전국 월간 주택 판매량은 절반에도 미치지 못한다. 부동산 개발 규모는 약 3분의 1 줄었고 주택 착공은 대략 3분의 2 감소했다. 이는 최근 수십 년간 국제적으로 나타난 가장 심각한 주택시장 조정에 해당하는 수준이다.
가격 지표도 비슷한 흐름을 보여준다. ING는 전국 최고점과 비교해 신규 주택 가격은 약 10.7%, 기존 주택 가격은 약 18.8% 하락한 것으로 추산한다. 7월에는 추적 대상인 70개 도시 가운데 월간 가격이 오른 곳이 몇 곳에 불과했다. 하락세가 광범위하다는 점은 중요하다. 주택이 가계 자산에서 큰 비중을 차지하는 시장에서는 신뢰할 만한 가격 하한선이 지속적인 판매 회복의 전제 조건인 경우가 많기 때문이다.
최근 몇 년간 판매 기반이 약해진 가운데서도 하락세는 2025년까지 이어졌다. 인구 감소 압박과 공급 과잉이 가장 큰 부담으로 작용하는 하위권 도시에서는 아직 활동 저점이 나타나지 않았다. 한 신용평가사의 분석은 시장이 양극화됐다고 진단한다. 국유 개발업체와 상위권 입지는 비교적 회복력을 보이는 반면, 다수의 민간 개발업체와 중소도시는 자금 조달과 수요 부진에 어려움을 겪고 있다.
할인에도 가격 하락 지속
최근 가격 자료는 월간 하락세가 꾸준히 이어지는 한편, 일부 주요 도시에서는 연간 하락폭이 서서히 줄고 있음을 보여준다. 로이터가 공식 통계를 바탕으로 계산한 결과, 7월에는 70개 도시 중 60곳에서 가격이 전월보다 하락했다. 연간 하락폭은 다소 축소돼 신규 주택 가격은 7월에 전년 동월보다 2.8% 내렸다. 6월의 연간 하락폭은 3.2%였다. 도시 등급별로 상황은 다르다. 1선 도시는 하락 속도가 다소 완만해졌고 상하이는 월간 기준 소폭 상승했지만, 다수의 2·3선 도시에서는 폭넓은 가격 하방 압력이 이어졌다.
기존 주택시장도 압박을 받고 있다. 7월 재판매 가격은 월간 및 연간 기준으로 더 하락했다. 일부 중소도시에서는 하락폭이 줄었지만 상위권 도시 일부에서는 확대됐다. 중고 주택 가격의 지속적인 하락은 향후 가치에 대한 기대를 형성하고 더 나은 주택으로 옮겨가는 수요에 영향을 주기 때문에 중요하다. 가계가 가격이 더 떨어질 것으로 예상하면 구매를 미루는 경우가 많고, 이는 신규 주택 판매와 건설 활동을 위축시킨다.
가격은 이미 전년 동월 대비 기준으로 2년 넘게 하락해 주택을 가치 저장 수단으로 바라보는 가계의 인식도 달라졌다. 많은 구매자가 재무 건전성이 양호하다고 여겨지는 개발업체의 즉시 입주 가능 주택을 우선시한다. 공사 중인 선분양 주택보다 비싸더라도 마찬가지다. 이 같은 변화는 수요를 국유 개발업체와 준공 완료 프로젝트로 이동시켜 업계 내 격차를 키웠다.
구매자들은 왜 망설이나?
가장 큰 제약은 신뢰다. 국제기구와 시장 이코노미스트들은 구매자들이 주저하는 이유로 선분양 모델의 미인도 위험과 추가 가격 하락 우려를 꼽는다. 국제통화기금(IMF)은 개발업체의 자금 조달에 대한 구매자들의 의구심이 판매를 억누를 수 있다고 지적했다. 과거 거래에서 선분양이 큰 비중을 차지했기 때문이다. 최근 몇 년간 유명 개발업체들이 잇따라 채무불이행에 빠지면서 우려가 뿌리내렸다. 이로 인해 일부 선분양 프로젝트가 지연됐고, 가계는 자금을 미리 투입하는 데 신중해졌다.
광범위한 경제 불확실성도 가계 심리에 부담을 줬다. 청년 실업, 일부 업종의 부진한 노동시장, 팬데믹 이후 저축을 다시 늘리려는 움직임으로 많은 가정이 고액 구매를 미루고 있다. 주택은 재산의 상당 부분을 부동산에 보유한 중국 가계에 특히 중요한 자산이다. 주택시장에 대한 신뢰가 약해지면 가계는 전반적으로 지출을 줄이는 경향이 있으며, 이는 성장 둔화로 이어져 신중한 태도를 더욱 강화한다.
인구구조 변화도 구조적인 부담 요인이다. 골드만삭스는 인구 감소와 도시화 둔화를 고려할 때 향후 도시 지역의 신규 주택 수요가 연간 약 2,000만 채로 정점을 찍은 2017년의 4분의 1 수준에 머물 수 있다고 추산한다. 중국 인구는 감소와 고령화가 시작됐고, 출산율은 장려책에도 하락했다. 과거 학교 인근 주택의 가격 프리미엄을 뒷받침했던 학령인구 감소 압박과 연계된 등록 학생 수도 많은 학군에서 줄었다. 경기순환에 따른 신뢰가 회복되더라도 주택시장의 규모는 축소될 수 있다는 점을 시사하는 요인들이다.
정책 조치와 초기 효과
당국은 2023년 말부터 부동산 부문을 안정시키기 위해 여러 조치를 취했다. 주택담보대출 금리와 계약금 요건을 낮추고, 여러 도시에서 주택 구매 제한을 완화했으며, 주택 인도를 보장하기 위해 은행들이 승인된 프로젝트 목록을 지원하도록 독려했다. 지방정부가 공공주택이나 보조금 주택으로 전환하는 방안을 포함해 특수목적채권을 활용해 과잉 재고를 흡수할 수 있도록 했다. 정책 당국은 대체 주택과 주거 환경 개선 수요를 창출할 수 있는 도시 재생 사업의 신속한 추진도 장려했다.
일부 조치는 지역에서 가시적인 효과를 냈다. 업계 여러 지표에 따르면 상하이가 8월 말 규제를 완화한 뒤 다음 주 신규 주택 거래가 35% 넘게 늘었고, 신규 및 기존 주택 문의도 급증했다. 현지 애널리스트들은 이번 조치가 구매 문턱을 낮추고 잠재 구매자의 신용 여건을 개선해, 망설이던 고객들이 더 빠르게 움직이도록 했다고 말했다.
센탈라인 상하이의 애널리스트 루원시는 정책 변화 이후 심리가 개선된 상황을 설명했다. 그는 금융 비용이 낮아지고 규제가 완화되면서 관망하던 잠재 구매자들이 결정을 내리기 시작했다고 말했다. 또 발표 이후 일주일 동안 중고가 주택 부문에서 판매 흐름이 가장 강했고, 이에 따라 평균 가격도 상승했다고 덧붙였다.
보다 포괄적인 전국 단위 대책을 요구하는 목소리는 계속되고 있다. 지역별 조치는 특정 지역의 활동을 끌어올릴 수 있지만, 다수 애널리스트는 가격 하한선이 더 명확해지고 과거 누적된 부채, 선분양 주택 인도, 대규모 미분양 재고를 해결할 수 있는 프로그램이 마련되지 않으면 신뢰가 폭넓게 회복되기 어렵다고 본다.
콘퍼런스보드 중국센터의 수석 이코노미스트 장위한은 재고를 줄이고 정책 집행을 개선하는 조치가 제대로 시행된다면 시장 안정의 기준선을 세울 수 있다고 말했다.
도시 재생 사업과 대규모 공공주택 매입은 정책이 효과적으로 집행된다면 부동산 부문의 안정적인 기반을 마련하는 데 도움이 될 수 있다.
ING 애널리스트들은 소비 심리를 회복하는 데 가격 안정이 핵심이라고 강조한다. 이 회사는 주택 가치가 안정됐다는 인식이 생기기 전까지 많은 가계가 지출을 늘리지 않을 것이라고 지적한다.
가격의 저점을 형성하는 것은 신뢰를 회복하고 지속적인 소비 회복을 이끌어내는 데 가장 중요한 요인 중 하나다.
안정화 조짐은 있는가?
전망은 소폭 개선됐지만 그 흐름은 취약하고 고르지 않다. 피치레이팅스는 최근 2025년 판매 감소 전망을 기존보다 완만한 감소세로 수정했다. 상반기 실적이 예상보다 양호했고 정책 지원이 이어지고 있다는 점을 반영했다. HSBC 애널리스트들은 진전을 가리키는 초기 지표 다섯 가지를 제시했다. 재무 건전성이 양호한 개발업체의 신용 접근성 개선, 업계 통합 가속화, 점진적인 재고 소진, 일부 지역의 토지 경매 결과 개선, 상위권 도시의 시장 중심적 가격 책정이다. 시장 점유율은 계속 국유 개발업체 쪽으로 이동하고 있으며, 많은 투자자는 이를 주택 인도와 시장 안정에 도움이 되는 변화로 본다.
독립 매체들도 안정화 조짐을 포착하고 있다. 이차이글로벌은 공식 자료를 인용해 가계 소득이 늘고 가격이 완화되면서 구매 여력이 개선돼 2024년 초 이후 신규 주택 판매 감소 속도가 크게 둔화했다고 보도했다. 낮아진 주택담보대출 금리와 자격 기준 완화로 구매자층도 넓어졌다. 일부 대도시에서는 기존 주택 거래가 전년 동기보다 늘었으며, 가격 하락에 더 많은 저가 매수자가 움직였다.
그럼에도 역풍은 여전히 강하다. 주택 착공은 과거에 비해 크게 낮은 수준이고, 많은 지역에서 재고가 여전히 많으며, 개발업체들은 계속 빠듯한 현금 흐름에 시달리고 있다. 일부 대도시에서 확인된 개선세는 아직 중소도시로 널리 확산되지 않았다. 시장의 양극화로 인해 전체 지표만으로는 인구 감소와 고용 증가 부진이 가장 큰 타격을 주는 하위권 지역의 심각한 압박이 가려질 수 있다.
개발업체와 부채, 업계 재편
개발업체 구도는 크게 달라졌다. 대형 민간 개발업체 대부분이 채무불이행에 빠지거나 부채 구조조정을 진행 중이며, 구매자들이 더 안전하다고 여기는 국유 계열사로 시장 점유율이 옮겨갔다. 2024년 초 청산 명령을 받은 중국 헝다가 8월 말 홍콩 증권거래소에서 상장 폐지되면서 한때 전국 판매 1위를 차지했던 기업의 종말을 알렸다. 헝다는 정점 당시 3,000억 달러가 넘는 부채를 안고 있었으며, 고성장·고레버리지 모델에 내재한 위험의 상징이 됐다.
여파는 한 기업에 그치지 않는다. 전국의 여러 프로젝트에서 공사가 지연됐으며, 구매자들은 준공된 주택이나 재무 기반이 더 탄탄한 사업자가 맡은 주택을 우선시했다. 당국은 지방정부와 국유기업에 선분양 주택의 인도를 지원하고, 가능할 경우 일부 미분양 재고를 매입하라고 독려했다. 업계 통합은 앞으로도 이어질 가능성이 크며, 국유 계열 개발업체가 프로젝트 완공과 건설 활동 안정화에서 더 큰 역할을 맡을 것으로 예상된다.
지방정부 재정은 또 다른 복잡성을 더한다. 호황기에는 토지 매각과 부동산 관련 세금이 지방 수입의 큰 비중을 차지했다. 개발업체의 재무상태가 악화되면서 토지 경매가 둔화하고 매각 수입이 줄어 예산이 압박받고 공공투자도 위축됐다. 애널리스트들은 중앙정부의 지원 강화나 새로운 수입원이 없다면 많은 지방정부가 대규모 미분양 주택을 매입하거나 광범위한 재개발을 지원하기 어려울 것이라고 지적한다. 이는 재고 흡수 여력을 제한한다.
더 넓은 경제에 중요한 이유
중국 경제에서 주택 부문이 차지하는 비중은 크다. 부동산 활동 자체에 건축 자재, 가전, 가구, 서비스 등과의 간접 연관 효과를 더하면 과거 국내총생산에서 상당한 몫을 차지했다. 주택 판매와 가격이 떨어지면 가계는 지출을 줄이고 기업은 투자를 축소하는 경향이 있다. 최근 침체 국면은 매우 낮은 소비자물가 상승률, 생산자물가 하락, 여러 분기 동안 이어진 GDP 디플레이터 하락과 맞물렸으며, 모두 내수 부진과 일치하는 흐름이다.
신뢰 약화는 주요 파급 경로다. 도시 가계 자산의 상당 부분이 부동산에 묶여 있어 가치가 하락하면 소비자의 안정감이 약해지고 재량 지출이 줄어들 수 있다. 개발업체들이 건설을 줄이고 공급업체들이 과잉 생산 능력에 직면하면서 민간투자도 약해진다. 외국인 직접투자는 둔화했고, 국내 수요에 민감한 중국 투자에 대해 포트폴리오 투자자들도 신중한 태도를 보여왔다.
세계 경제에도 파급 효과가 있다. 건설과 연관된 자재 및 제조품의 공급 과잉이 수출시장으로 번지면 무역 갈등이 심해질 수 있다. 동시에 중국의 원자재 수요 둔화는 국제 가격과 자원 생산국 경제에 영향을 줄 수 있다. 중국 은행들은 규제 당국의 관용 덕분에 지금까지 심각한 자본 손실을 피했지만, 조정 기간이 길어질수록 손실을 인식하고 부실채권을 정리해야 한다는 압박은 커질 수 있다.
신뢰 회복의 조건
국제 사례를 보면 부실자산 정리, 프로젝트 완공 보장, 시장 가격의 보다 자유로운 조정이 주택시장 침체의 전환점을 만드는 경우가 많다. IMF는 지급불능 개발업체의 구조조정을 앞당기고 부실채권 인식을 늦추는 규정을 없애며 주택 구매자 보호를 강화하면 시장이 새로운 균형을 찾는 데 도움이 될 것이라고 밝혔다. 선분양 주택을 완공하는 절차가 명확해지면 구매자들이 시장으로 돌아올 수 있다. 사업성이 있는 개발업체를 선별적으로 지원하면 부실기업의 생존을 장기간 연장하지 않고도 건설 역량을 보전할 수 있다.
IMF 실무진의 보고서는 가계를 보호하면서 조정 기간을 단축할 수 있는 방안을 제시했다. 현실을 반영하는 은행 규정, 완공 가능한 프로젝트에 대한 안정적인 자금 공급, 구매자의 선분양 대금 보호 강화가 필요하다고 강조했다.
은행이 개발업체 부실채권 인식을 피할 수 있도록 허용하는 규정은 단계적으로 폐지해야 한다.
소비자 보호와 신뢰는 주택 인도 위험과 직접 맞닿아 있다.
개발업체가 구매한 주택을 완공하지 못할 위험에 대비해 주택 구매자를 보호하면 신뢰를 회복하고 개발업체의 판매 부담을 덜 수 있다.
장기적으로는 주택을 저축 수단으로 삼는 경제의 의존도를 낮추는 개혁도 도움이 될 수 있다. 전국 단위의 부동산세, 가계에 더 많은 투자 선택지를 제공하는 자본시장 발전, 연금 강화는 저축을 부동산에서 다른 곳으로 점진적으로 이동시킬 수 있다. 지방정부의 토지 매각 의존도를 낮추는 재정 개혁은 물량 중심의 확장보다 지속 가능한 도시 개발을 유도하도록 유인을 조정할 수 있다.
단기적으로는 정책 설계만큼 집행이 중요하다. 도시 재생과 공공주택 매입은 충분한 재원이 마련되고 실제 수요가 있는 지역을 대상으로 한다면 재고 일부를 흡수할 수 있다. 선분양 대신 준공된 주택을 판매하는 시범사업처럼 판매 가능한 완공 주택을 늘리는 조치는 많은 구매자를 망설이게 한 구체적인 우려를 해소한다. 정책 당국의 명확하고 일관된 소통은 현실적인 가격 하한선에 대한 기대를 형성하는 데 도움이 될 수 있으며, 이는 거래 회복의 핵심이다.
핵심 내용
- 8월 중국 100대 개발업체의 판매액은 2,070억 위안으로 전년 동월보다 17.6% 감소해 6개월 연속 하락했다.
- 7월 신규 주택 가격은 전월보다 0.3% 하락했고, 70개 도시 중 60곳에서 가격이 떨어졌다. 연간 하락세도 여전히 광범위하다.
- ING에 따르면 전국 최고점과 비교해 신규 주택 가격은 약 10.7%, 기존 주택 가격은 약 18.8% 낮아졌다.
- 상하이가 8월 말 규제를 완화한 뒤 주간 거래량이 35% 넘게 급증해 지역별 조치가 상위권 도시의 활동을 끌어올릴 수 있음을 보여줬다.
- 애널리스트들은 선분양 모델의 주택 인도 위험과 추가 가격 하락 전망이 신뢰를 제약한다고 말한다.
- 인구구조 압박은 구조적인 문제다. 골드만삭스는 향후 도시 지역 신규 주택 수요가 2017년 정점의 약 4분의 1 수준에 머물 것으로 추산한다.
- 정책 지원에는 주택담보대출 금리와 계약금 인하, 구매 규제 완화, 은행의 프로젝트 화이트리스트 지원, 공공 프로그램을 통한 재고 흡수가 포함된다.
- 피치와 다른 애널리스트들은 하락세 둔화의 잠정적 신호를 포착했지만, 안정화는 고르지 않고 취약하다고 강조한다.
- IMF는 신뢰 회복을 위해 지급불능 개발업체의 신속한 구조조정, 부실채권 인식, 구매자 보호 강화를 강조한다.
- 부동산 침체는 성장과 물가의 주요 하방 요인으로 남아 있으며, 지방정부 재정과 투자, 국제 무역 흐름에도 파급 효과를 미치고 있다.
