지금 이 문제가 중요한 이유
대만은 고령화가 이끄는 새로운 주거 시대로 접어들고 있다. 내정부에 따르면 1분기 기준 고령자가 거주하는 주택은 약 85만 채였으며, 이 가운데 약 65만5천 채는 1인 가구 주택이었다. 두 수치 모두 10년 전의 거의 두 배에 이른다. 65세 이상 인구는 이제 전체 인구의 20.8%를 차지해 대만은 명실상부한 초고령사회에 들어섰다. 이 변화는 인구 구성에만 그치지 않는다. 주택을 이용하는 방식과 홀로 사는 사람, 구매자가 찾는 주택의 특성, 개발업자와 투자자가 기회를 보는 곳까지 바꾸고 있다.
목차
부동산 연구자들은 이러한 양상이 6대 대도시에서 가장 뚜렷하다고 말한다. 타이베이, 신베이시, 타오위안, 타이중, 타이난, 가오슝 전역에서 고령자 거주 주택 수가 급증했다. 그중 1인 고령자가 거주하는 주택의 비중도 커지고 있다. 향후 10년 안에 고령 인구가 전체의 4분의 1을 넘어설 것으로 예상되면서 고령 친화적 주택과 접근성 높은 설계, 지역사회 기반 돌봄에 대한 수요가 늘고 있다. 이에 따라 건축 기준부터 동네 서비스에 이르기까지 시장의 공급과 공공 정책 모두 압박을 받게 될 것이다.
그레이트홈부동산의 라이즈창 연구부장은 이 상황을 단도직입적으로 설명한다. 대만이 주택 선택과 가격의 판도를 바꿀 수 있는 ‘실버 쓰나미’를 맞고 있다는 것이다. 그는 고령 인구가 늘면 사람들이 원하는 주택뿐 아니라 주택이 거래되는 속도도 달라진다고 주장한다. 많은 고령자가 자주 이사하기보다 살던 곳에서 계속 노후를 보내려 하기 때문이다.
그레이트홈부동산의 라이즈창 연구부장은 “이는 주택 시장의 수요와 공급 균형을 근본적으로 재정의할 수 있다”고 말했다.
변화가 가장 두드러진 지역
도시별 양상을 보면 변화의 규모를 알 수 있다. 2025년 타이베이의 고령자 거주 주택은 약 11만6천 채로, 2016년보다 약 71% 늘었다. 신베이시에는 약 16만5천 채가 있어 전국에서 가장 많았으며, 증가율은 108%였다. 타오위안은 약 6만7천 채로 128% 늘어 증가 속도가 가장 빨랐다. 타이중은 약 8만 채로 111% 증가했다. 남부에서는 타이난이 약 6만7천 채로 77% 늘었고, 가오슝은 약 10만9천 채로 91% 증가했다.
1인 가구에서도 비슷한 양상이 나타난다. 타이베이에는 고령자 한 명이 거주하는 주택이 약 8만9천 채로, 2016년보다 71% 늘었다. 신베이시는 약 13만1천 채로 109% 증가했다. 타오위안은 다시 한번 가장 높은 증가율을 기록해 132% 늘어난 약 5만2천 채였고, 타이중은 118% 증가한 약 6만 채였다. 타이난과 가오슝도 각각 약 84%, 95%의 큰 증가율을 보였다. 이 수치는 특히 빠르게 성장하는 교외 지역과 신도시 지구 또는 그 인근에서 홀로 사는 고령자가 늘고 있음을 시사한다.
H&B부동산의 제시카 쉬 수석연구원은 이러한 변화가 주택 구매자와 세입자의 우선순위를 바꾸고 있다고 말한다. 엘리베이터와 무장애 구조, 진료소나 병원에 빠르게 갈 수 있는 입지는 고령 가족이 있는 많은 가구에 더 이상 있으면 좋은 조건이 아니라 필수 조건이 됐다.
H&B부동산의 제시카 쉬 수석연구원은 “특히 엘리베이터와 무장애 설계, 의료시설 접근성을 갖춘 주택에 대한 수요가 늘면서 대만 부동산 시장의 지형이 바뀌고 있다”고 말했다.
홀로 사는 고령자가 늘어나는 이유
세 가지 요인이 두드러진다. 첫째, 가구 규모가 과거보다 작아졌고, 성인 자녀가 더 이른 나이에 독립 가구를 꾸리는 경우가 늘었다. 둘째, 신베이시와 타오위안, 타이중의 대중교통 노선을 따라 조성된 신규 주거지에 타이베이의 높은 비용을 감당하기 어려운 젊은 구매자와 세입자가 유입됐다. 셋째, 도시 재개발과 재건축으로 지역사회의 구성이 바뀌면서 일부 세대 간 동거 가구가 분리됐다. 오래된 건물이 더 비싸고 소규모 가족에 맞게 설계되는 새 주택으로 대체된 영향이다.
지방정부 통계는 인구 이동의 영향을 보여준다. 타이베이 인구는 2024년 말 250만 명 아래로 떨어졌다. 시 당국은 생활비와 주거비 부담 때문에 가족들이 인근 지역으로 이동했으며, 그곳은 주택 가격이 더 낮으면서도 통근은 가능한 수준이라고 설명한다. 타이베이를 떠나는 사람 대부분은 신베이시와 타오위안으로 이주한다. 이로 인해 고령 부모는 타이베이나 인접 도시의 오래된 동네에 남는 경우가 많다. 특히 엘리베이터가 없는 계단식 건물에 거주하는 이들이 그렇다.
이러한 추세에는 살던 곳에서 노후를 보내려는 강한 문화적 선호도 더해진다. 많은 고령자는 오랜 사회적 관계를 맺어 온 같은 지역사회에 머물기를 택한다. 이에 따라 요양시설로 완전히 옮기지 않고도 지낼 수 있도록 가정 내 지원과 건물 접근성 개선, 가까운 생활 서비스에 대한 수요가 커진다.
가격과 정책, 새로운 수요 곡선
경제·인구 연구에 따르면 고령화가 일률적으로 주택 가격을 끌어내리는 것은 아니다. 2013년부터 2023년까지 대만 각 지역을 분석한 최근 연구에서는 노년부양비가 높은 지역일수록 주택 가격이 높은 경향이 나타났으며, 특히 도심과 신도시에서 두드러졌다. 반면 유소년부양비가 높은 지역에서는 보육과 교육비 부담이 커져 주택 가격이 낮은 경향을 보였다. 주택담보대출 비용과 담보인정비율 규정도 여전히 중요하다. 같은 연구에 따르면 주택담보대출 금리가 오르면 도시 가격이 하락하는 반면, 담보인정비율 규제가 완화되면 교외 지역 가격이 상승하는 경향이 있었다. 그러나 이러한 정책 변수도 부양비가 가격에 미치는 영향을 바꾸지는 않았다. 통화량과 물가상승률, 경제성장률, 고용시장 같은 거시 요인이 더 큰 영향을 미쳤다.
또 다른 연구 흐름은 대만 고령층 다수가 안정적인 재정 상태에 있다는 점에 주목한다. 동료 심사를 거친 한 분석은 통화량 증가와 견조한 주택담보대출 공급이 지난 10년간 지속적인 가격 강세와 연관돼 있다고 밝혔다. 또한 고령층은 저축액이 더 많은 경우가 많아 특정 유형의 주택 수요를 지탱하고 급매를 늦추는 완충 역할을 한다고 지적했다. 이는 일부 지역에서 인구가 고령화되고 성장이 둔화됐는데도 가격이 떨어지지 않은 이유를 설명하는 데 도움이 된다.
단기 시장 데이터는 정책이 거래에 미치는 영향을 보여준다. 재정부는 2025년 부동산 거래가 둔화하면서 토지가치증가세 세수가 크게 줄었다고 밝혔다. 특히 타이베이와 신베이시, 가오슝에서 감소폭이 컸다. 중앙은행의 대출 규제 강화로 투기성 매입이 줄고 다주택 구입 자금 조달도 어려워졌다. 대중교통과 연결된 지역이나 고령 친화적 주택 수요가 강한 곳에서는 가격이 유지될 수 있지만, 거래 회전율은 둔화됐다.
대만 농촌 지역과 주택 시장의 역설
전통적인 생애주기 이론에 따르면 고령 인구가 늘면 고령 가구의 주택 규모 축소와 젊은 가족 형성 감소로 시간이 흐르면서 주택 수요가 줄어든다. 그러나 대만 농촌과 도시 주택 시장을 분석한 2024년 공개 논문은 농촌 지역에서 다른 양상이 나타난다고 밝혔다. 농촌 지역은 고령화가 빠르게 진행됐음에도 주택 가격이 많은 도시보다 더 빠르게 올랐다. 연구진은 공적분 모형을 이용해 주택 가격과 고령화 지표 사이에 장기적인 연관성이 있음을 확인했다. 또 이 관계에서 단기적으로 벗어난 정도가 향후 농촌 주택 가격과 인구 이동을 예측하는 데 도움이 된다는 점을 보였다. 도시 가격에서는 같은 예측 양상이 나타나지 않았다.
농촌 지역은 왜 다르게 움직일까? 정책과 생활 방식의 변화로 젊은 가구가 농촌이나 외곽 도시로 돌아오고 있다는 점이 근거로 제시된다. 저렴한 토지와 신규 공장 또는 물류단지, 개선된 교통망은 고령화의 하방 압력을 상쇄할 수 있다. 농촌 주택 가격이 인구 구조가 시사하는 장기 추세보다 높게 형성되면, 그 격차가 나중에 새로운 주민과 투자를 끌어들일 수 있다. 주택을 일자리 및 서비스와 연계하는 프로그램을 비롯한 농촌 활성화 전략은 이러한 역학을 활용할 수 있다.
정책 입안자에게 주는 교훈은 실용적이다. 인구 구조는 서서히 움직이는 기준선을 만든다. 지역 투자와 교통망, 기업의 입지 결정은 실제 가격을 오랜 기간 그 기준선에서 벗어나게 할 수 있다. 도시계획 규정은 두 요인을 모두 반영해야 한다. 기술적인 세부 내용을 알고 싶은 독자는 대만 농촌 주택 시장의 공적분을 분석한 공개 논문을 여기서 확인할 수 있다: 농촌 주택 가격과 고령화 역학에 대한 동료 심사 분석.
새로운 주택 수요: 고령화를 고려한 설계
시장의 대응은 이미 나타나고 있다. 구매자와 세입자는 중층 건물의 엘리베이터와 계단 없는 출입구, 넓은 복도, 안전 설비를 보강한 욕실, 밝은 조명을 문의하고 있다. 일차 진료소와 약국, 병원과의 거리도 검색 우선순위에서 높아졌다. 계단을 이용하지 않아도 갈 수 있는 공원과 주민센터, 대중교통 시설과의 거리도 중요하다. 기존 계단식 건물에 엘리베이터를 설치하고 무장애 시설을 개선하면 오래된 건물의 수명을 늘리고 장기 거주자가 계속 살던 곳에 머물도록 할 수 있다.
글로벌 투자자들은 고령화 국가에서 세 가지 흐름에 주목한다. 첫째, 많은 시장에서 전문 노인 돌봄시설이 부족하다. 둘째, 도시의 저활용 부동산을 노인 주거와 외래 진료 시설로 개조하는 가치가 커지고 있다. 셋째, 의료 사무실과 데이케어센터처럼 고령 소비자를 위한 대체 부동산 유형은 꾸준한 수요를 확보할 가능성이 크다. 대중교통과 병원에 쉽게 접근할 수 있는 대만 도심 지역은 이러한 전략에 적합한 후보지다.
용도 전환도 도움이 될 수 있다. 사무실을 진료소나 보조생활 시설로 바꾸는 사업은 업무 방식에 더 이상 맞지 않는 입지 좋은 건물을 재활용할 수 있다. 이는 대만 주요 지역에 있는 중층 사무실과 복합용도 부동산이 많은 현실에도 부합한다. 또한 고령층이 식료품점과 대중교통, 도시 서비스에 더 가까이 살게 해 고립과 이동 시간을 줄인다.
살던 곳에서 노후를 보내기 위한 자금 조달
많은 고령자는 자산은 많지만 현금이 부족하다. 역모기지 방식은 집을 담보로 자산을 소득으로 전환하면서 집주인이 계속 거주할 수 있도록 해 이 격차를 해소하려 한다. 대만에서는 은행이 취급하는 역모기지와 보험사가 주도하는 매각 후 임차 방식의 연금 지급, 돌봄을 제공받는 대가로 사회복지 단체와 계약하는 방식 등 여러 방안을 검토해 왔다. 각 방식에는 장단점이 있다. 상속과 장기적인 부동산 가치, 주택 가치보다 오래 생존할 위험 등이 우려된다.
해외 사례는 정부 지원과 소비자 보호가 필수적임을 보여준다. 표준화된 공시와 상담, 명확한 수수료 상한은 잘못된 선택을 줄일 수 있다. 공적 보험이나 보증은 특히 부동산 시장이 둔화할 때 금융기관이 상품을 취급할 수 있도록 돕는다. 자녀에게 집을 물려주려는 문화적 태도는 대만에서 여전히 걸림돌이다. 그렇더라도 가족 규모가 줄고 홀로 사는 고령자가 늘면서 주택 자산 유동화에 대한 관심은 커지는 경향이 있다. 명확한 법적·소비자 보호 체계가 마련되면 이러한 수요에 더 안전하게 대응할 수 있다. 대만에서 초기 역모기지 논의에 관한 배경 자료는 여기서 확인할 수 있다: 역모기지 개요.
개발업자와 정부의 대응
개발업자들은 접근성을 고려한 신축과 개보수 압박을 받고 있다. 고령자 한 명과 시간제 돌봄 제공자를 위한 침실 2개 주택과 더 큰 엘리베이터, 유니버설 디자인을 적용한 아파트가 여기에 포함된다. 거리 단위의 계획도 중요하다. 안전한 횡단보도와 벤치, 그늘은 고령 주민의 일상적인 이동성을 높이고 모두의 생활 여건을 개선한다.
금융 측면에서 대만의 생명보험사들은 대규모 투자 포트폴리오를 보유하고 있으며, 국내 투자 위임을 늘리도록 권장받고 있다. 노인 주거시설과 의료 사무실, 지역 진료소처럼 안정적인 수익을 내는 장기 자산은 보험사의 재무 구조에 적합하다. 적절한 규제와 수익률 조건이 갖춰지면 이런 자본을 활용해 단기 부채에 지나치게 의존하지 않고도 고령 친화형 사업에 자금을 댈 수 있다.
공공 프로그램은 기존 건물의 개선을 앞당길 수 있다. 무장애 개보수 보조금과 오래된 중층 건물의 엘리베이터 설치 세액공제, 개보수 승인 절차 간소화는 몇 년 안에 눈에 띄는 변화를 가져올 수 있다. 활용도가 낮은 사무실을 주거 또는 돌봄 시설로 전환할 수 있도록 용도지역 규정을 정비하면 대규모 신규 택지 개발 없이도 도심 공급을 늘릴 수 있다.
투자자와 도시, 가족이 직면한 위험
대만 주택 시장에는 잘 알려진 위험이 있다. 일부 지역의 가격은 소득에 비해 여전히 높고 임대수익률은 국제 기준으로 낮다. 따라서 투자 수익은 매입 가격과 보유 기간에 민감하다. 지정학적 위험도 많은 해외 투자자의 평가에 반영된다. 이러한 위험이 고령 친화적 주택의 구조적 수요를 없애지는 않지만, 입지 선정과 투자 심사의 중요성을 키운다.
동네 단위의 위험도 마찬가지로 중요하다. 많은 노후 건물은 엘리베이터가 없고 욕실이 좁아 개보수가 어렵다. 이런 건물이 개선되지 않으면 고령자가 집에 고립되거나 익숙한 동네를 떠나야 할 수 있다. 돌봄 인력 부족도 제약 요인이다. 훈련된 보조 인력과 간호사 풀이 늘지 않으면 고령 친화적 주택을 더 많이 지어도 기대한 효과를 온전히 얻기 어렵다. 지방정부는 고령 인구가 많은 지역에서 교통과 가정 방문 서비스, 원격의료 시범사업을 연계해 지원할 수 있다.
가계 재정도 세 번째 위험이다. 역모기지와 주택 자산 유동화는 일부 주택 소유자에게 도움이 될 수 있지만, 세입자와 부동산이 없는 고령자에게는 다른 대책이 필요하다. 접근성을 고려한 설계와 진료소 인근 입지를 갖춘 안정적인 임대주택이 핵심이다. 민관 협력과 맞춤형 바우처, 지역사회 돌봄을 결합하면 가족의 부담을 줄이고 고령자가 지역사회와 계속 연결되도록 할 수 있다.
2025~2035년 주목할 점
인구 구조는 계속해서 시장의 배경이 될 것이다. 대만의 65세 이상 인구 비중은 2030년대 초중반까지 4분의 1을 넘을 전망이다. 대도시 중심부와 신도시, 농촌 지역 간 구성도 중요해질 것이다. 대중교통과 병원 접근성이 뛰어난 도심 지역은 상대적으로 안정적인 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 대중교통으로 연결된 교외 및 신도시 지역은 넓은 공간과 낮은 비용을 찾는 젊은 가구가 늘면서 성장할 가능성이 크다. 신규 일자리나 물류 거점을 확보한 일부 농촌 지역은 고령화에도 불구하고 더 좋은 성과를 낼 수 있다.
정책 선택이 결과를 좌우할 것이다. 주택담보대출 규정과 토지 이용 규정은 가격 조정 속도에 영향을 미친다. 엘리베이터 설치와 무장애 시설 개선에 자금을 지원하는 프로그램은 고령자가 계속 살던 곳에 머물도록 하고 지역을 안정시키는 데 도움이 된다. 주택 자산 유동화의 법적 체계는 현금이 부족한 은퇴자를 지원할 수 있다. 마지막으로 지역구와 동네 단위의 데이터를 개선하면 1인 고령 가구가 밀집한 곳에 서비스를 집중하는 데 도움이 된다.
핵심 요점
- 2025년 초 고령자가 거주하는 주택은 약 85만 채였으며, 이 가운데 약 65만5천 채가 1인 가구 주택이었다
- 65세 이상 인구는 대만 전체 인구의 20.8%를 차지하며, 그 비중은 계속 증가하고 있다
- 고령자 거주 주택은 신베이시에 가장 많고, 증가 속도는 타오위안이 가장 빠르다
- 가구 규모 축소와 젊은층의 대중교통 연결 교외 지역 이주로 홀로 사는 고령자가 늘고 있다
- 연구에 따르면 노년부양비가 높을수록 도시와 신도시 지역의 주택 가격이 높은 경향이 있다
- 2024년 연구는 대만 농촌의 주택 가격과 고령화 사이에 장기적인 연관성이 있으며, 그 관계에서 벗어난 정도가 향후 농촌 가격과 인구 이동을 예측한다고 밝혔다
- 수요가 엘리베이터와 무장애 설계, 의료시설 접근성을 갖춘 고령 친화적 주택으로 이동하고 있다
- 역모기지 방식은 고령자가 살던 곳에서 노후를 보내도록 도울 수 있지만, 명확한 소비자 보호 장치가 필요하다
- 보험사와 개발업자는 노인 주거시설과 의료 사무실, 저활용 건물의 용도 전환 사업에 자금을 대고 공급할 수 있다
- 주요 위험으로는 높은 소득 대비 주택 가격과 낮은 수익률, 엘리베이터가 없는 노후 건물 다수의 개선 필요성이 있다
