도쿄에서 기존 아파트 가격이 오르는 이유
신축 아파트 대신 기존 주택을 찾는 매수자가 늘면서 도쿄 전역의 기존 아파트 가격이 더 빠른 속도로 오르고 있다. 신규 사업이 줄어든 데다 건설비와 토지 가격이 상승하고 국내외 매수 수요도 강해 신축 아파트 가격이 유례없이 비싸졌다. 신축 주택을 살 계획이었던 많은 가구가 이제 재판매 매물을 선택하면서 중고 시장이 빠듯해졌고, 거래 가격과 제곱미터당 가격도 상승했다.
목차
최근 통계는 이러한 변화가 얼마나 광범위하게 나타나는지 보여준다. 동일본부동산유통기구(REINS)의 2025년 6월 시장 자료에 따르면 수도권 기존 아파트 거래량은 4,299건으로 전년 동월 대비 31.9% 증가했다. 제곱미터당 평균 가격은 833,400엔으로 전년보다 6.9% 올라 62개월 연속 상승세를 기록했다. 평균 거래 가격은 약 5,209만 엔이었다. 같은 기간 시장에 나온 매물 재고는 44,428건으로 0.7% 줄어 14개월 연속 감소했으며, 신규 매물은 소폭 증가했다.
재판매 시장으로 수요가 몰리는 현상은 특히 도쿄 중심부의 신축 주택 가격이 극단적으로 높아진 것과 직접 관련이 있다. 업계 집계에 따르면 도쿄 23구의 신축 아파트 평균 가격은 2년 연속 1억 엔을 넘어섰으며, 2025년 3월까지 12개월간 평균은 약 1억1,630만 엔이었다. 중심 지역의 신축 아파트는 제곱미터당 가격도 약 170만 엔에 육박할 정도로 비싸다. 이는 선호 지역의 토지 부족, 높은 건설비와 인건비, 그리고 고소득 국내외 매수자를 겨냥한 고급 타워형 주택 위주로 편중된 개발 물량을 반영한다.
공급 제약은 오랜 기간 누적돼 왔다. 수도권의 신규 아파트 공급 물량은 2024년 약 17% 감소해 1973년 이후 최저치를 기록했고, 제한적인 재고 상황은 2025년에도 이어졌다. 개발업체들이 교외 지역에서 공급을 늘린 경우에도 매수세가 견조해 중심 지역의 가격 부담을 완화하는 데는 별다른 도움이 되지 않았다. 그 결과 많은 매수자가 감당할 수 있는 신축 주택과 실제 공급 물량 사이의 격차가 커졌고, 가족 단위 매수자의 관심이 중고 시장에 집중되고 있다.
신규 공급 줄자 매수자들 재판매 시장으로 이동
개발업체들은 투입 비용 상승과 교통, 학교, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역의 적합한 부지 부족에 직면해 있다. 도심 구역에서 여러 필지를 확보하는 일은 복잡하고 시간이 많이 든다. 팬데믹 기간과 그 이후 자재비, 물류비, 임금이 오르면서 건설비도 상승했다. 사업성이 더 높은 가격을 전제로 계산되면 분양가도 그에 맞춰 책정된다. 컨시어지 서비스와 편의시설을 갖춘 고사양 단지, 브랜드 주거시설 중심으로 시장이 이동하면서 고급화가 더욱 두드러졌고, 평균 가격이 높아지는 한편 중간 가격대의 매수자는 시장에서 밀려났다.
2023년 고급 아파트 공급이 급증한 뒤 판매 물량 구성이 정상화되면서 2024년 수도권 전체 신축 아파트 평균 가격은 소폭 하락했다. 수도권 신축 아파트 평균 가격은 약 3.5% 내려 약 7,800만 엔을 기록했다. 도쿄 중심부의 신축 아파트 평균 가격도 약 1억1,200만 엔으로 낮아졌다. 애널리스트들은 신규 공급 부족과 건축비 상승이라는 근본 요인이 여전하기 때문에 이를 장기적 추세의 전환이 아니라 일시적인 숨 고르기로 봐야 한다고 말한다.
사빌스 재팬의 가네코 데쓰야 리서치 총괄은 2024년 수도권 신축 아파트 평균 가격이 1년간 하락한 것을 지나치게 크게 해석하지 말라고 경고했다.
일시적인 하락을 정점으로 봐서는 안 됩니다. 전반적인 인플레이션 흐름과 인력 부족을 고려하면 전반적인 상승세는 계속될 것입니다.
도시에 계속 살고 싶지만 신축 주택을 살 여력이 없는 가구에는 중고 아파트가 현실적인 대안이 됐다. 리모델링을 거친 매물은 신축 주택과 비슷한 분위기와 기능을 갖추기도 한다. 많은 매수자가 특히 도쿄 23구의 역과 학교 인근에서 현대적인 내진 기준을 충족하는 리모델링 완료 노후 건물을 찾고 있다.
중고 아파트 가격과 거래가 보여주는 것
2024년 이전부터 장기적으로 재판매 시장의 강세가 이어져 왔다. 과거 거래 자료를 보면 도쿄 수도권 기존 아파트 가격은 지난 10년간 뚜렷한 상승세를 보였다. 2022년 평균 매매 가격은 약 4,276만 엔으로 전년보다 10% 넘게 올랐고, 제곱미터당 평균 가격은 약 67만2,400엔으로 상승했다. 지난 10년간 이 지역 중고 아파트의 제곱미터당 가격은 70% 넘게 올랐다. 낮은 대출 금리와 도심 거주 선호, 주택 재고의 꾸준한 품질 개선이 상승세를 뒷받침했다.
최근 월별 통계에서도 상승세가 둔화하지 않은 것으로 나타났다. REINS에 따르면 2025년 6월 도쿄, 가나가와, 지바, 사이타마를 포함한 수도권 전역에서 거래가 전반적으로 늘었다. 도쿄도 내 거래는 전년 동월 대비 약 30% 증가했고, 사이타마가 47% 넘는 증가율로 가장 큰 폭의 성장을 기록했다. 거래된 주택의 평균 면적은 약 62.5제곱미터로 전년보다 다소 작았고, 매매된 건물의 평균 연령은 약 27년으로 높아졌다. 선호 지역에 머무르면서 예산을 맞추기 위해 더 오래되고 다소 작은 주택을 찾는 것이 매수자들의 대응 방식 가운데 하나다.
상승세가 가장 두드러진 지역
도쿄에서는 6월 기존 아파트 2,360건이 거래돼 전년 동월 대비 29.8% 늘었다. 가나가와는 1,003건으로 40.5% 증가했다. 사이타마는 509건으로 47.1% 늘었고, 지바는 427건으로 12.1% 증가했다. 가격 측면에서 수도권 제곱미터당 평균 가격은 6.9% 올라 833,400엔을 기록하며 62개월 연속 상승했다. 매물 재고는 1년 넘게 감소세를 보이고 있는데, 이는 소유주가 주택을 매물로 내놓는 속도보다 수요가 더 빠르게 늘고 있음을 보여준다.
이러한 흐름은 단순한 현실을 반영한다. 도심 주요 구역의 신축 주택에 붙은 가격 프리미엄을 감당할 수 없거나 지불할 의사가 없는 매수자들도 여전히 도심에서 주택을 소유하려 한다. 이들은 입지가 좋은 노후 건물의 리모델링 매물에 높은 가격을 제시하고 있으며, 적정 가격을 유지하기 위해 면적을 포기하거나 통근 시간이 길어지는 것을 받아들이는 경우도 많다. 이러한 절충이 시장 중간 가격대의 구성을 바꿔 놓았다.
가격 부담과 매수자들의 선택
신축과 중고 주택 간 가격 부담 격차는 두드러진다. 2025년 초 도쿄 수도권에서 일반적인 70제곱미터 규모 중고 아파트의 평균 호가는 약 6,980만 엔이었다. 최근 12개월간 도쿄 23구 신축 주택의 평균 가격 약 1억1,630만 엔과 비교되는 수준이다. 지난 10년간의 거래 분석에 따르면 기존 아파트는 대체로 신축 주택보다 약 45% 낮은 가격에 거래됐다. 지역과 건물 품질에 따라 격차는 달라지지만, 전반적인 방향은 분명하다.
많은 가족 단위 매수자가 원하는 조건은 단순하다. 방 3개, 최소 70제곱미터, 통근 가능한 거리에 있는 안전한 동네, 현대적인 내진 기준을 충족하는 건물이다. 하지만 중심 구역에서 이런 주택의 가격은 많은 가구가 대출로 감당하기 어려운 수준까지 올랐다. 분쿄구, 세타가야구, 미나토구에서는 그만한 면적의 노후 주택도 가계 예산에 부담이 될 정도로 비싸졌다. 이에 따라 매수자들은 외곽 구역이나 인근 현으로 검색 범위를 넓히거나 같은 동네의 더 작은 매물을 찾는다.
내진 기준을 이해하는 일은 중요하다. 일본은 1981년 내진 기준을 강화했으며, 이를 흔히 신내진 기준이라고 부른다. 1980년대 초반 이후 준공된 건물은 이 기준을 충족할 가능성이 더 높다. 매수자들은 구조 설계에 더 엄격한 규정을 추가한 2000년 건축기준법 개정에도 주목한다. 이러한 기준을 충족하는 아파트는 중고 시장에서 프리미엄이 붙을 수 있다. 관리가 잘된 노후 건물의 리모델링 매물도 같은 지역의 신축 가격을 지불하지 않으면서 현대적인 실내 공간을 원하는 매수자들에게 매력적이다.
고가 시장에서는 고급 주택 거래가 평균 가격을 끌어올렸다. 최근 하라주쿠 인근 소규모 고급 단지의 펜트하우스가 다다미 한 장당 가격 기준으로 95억 엔 넘게 거래돼 전국 최고 기록을 세운 것으로 알려졌다. 다다미 한 장은 3.3제곱미터에 해당하는 면적 단위다. 이런 상징적인 거래는 드물지만, 부유한 매수자들이 좋은 입지와 편의시설, 사생활 보호를 위해 기꺼이 높은 가격을 지불한다는 점을 보여준다. 또한 시장에 나온 주택의 구성이 연간 평균 가격을 얼마나 크게 바꿀 수 있는지도 드러낸다.
금융, 금리와 외국인 매수자의 역할
금융 비용은 여전히 매수자에게 우호적인 여건이다. 일본은행은 정책금리를 제로에 가까운 수준에서 조금씩 올렸지만, 글로벌 기준으로 보면 주택담보대출 금리는 여전히 낮다. 플랫 35와 같은 인기 고정금리 상품의 금리는 올해 1%대 중반 수준을 유지했다. 은행들은 주택담보대출 고객을 확보하기 위해 계속 치열하게 경쟁하고 있어 대출 금리 차도 낮은 수준이다. 제곱미터당 가격이 계속 오르는 가운데서도 이러한 여건은 매수자가 중고 주택을 구매할 수 있도록 뒷받침했다.
쿠시먼앤드웨이크필드의 구마가이 마리 일본 리서치 총괄은 정책금리가 소폭 오른다고 해서 반드시 매수자의 주택담보대출 비용이 급격히 오르는 것은 아니라고 말했다.
금리 인상은 부정적으로 받아들여지겠지만, 인상 폭은 은행 간 경쟁으로 상쇄됩니다.
외국 자본도 한몫했다. 엔화 약세로 달러 등 주요 통화 기준 도쿄 부동산 가격이 더 저렴해졌다. 외국인 매수자는 도심 지역, 특히 고가 아파트 시장에서 활발한 움직임을 이어가고 있다. 투자자들은 낮은 공실률, 중심 구역의 임대료 상승, 도쿄가 안전한 시장이라는 인식 때문에 주거용 부동산을 매력적인 자산으로 보고 있다. 고급 시장의 참여가 늘어난다고 해서 도시 전역의 중고 아파트 가격이 결정되는 것은 아니지만, 최고가 범위에 영향을 주고 신규 사업을 계획하는 개발업체들의 자신감을 뒷받침한다.
일본 중앙은행은 부동산 가격이 오르는 가운데 대출 기관에 투기성 거래에 대한 익스포저를 관리하라고 경고했다. 일본은행은 최근 발표 자료에서 국경 간 요소가 있는 일부 부동산 대출에 주의를 당부했다.
은행은 이곳에서 부동산을 매입하는 해외 투자자에 대한 익스포저와 관련된 위험을 신중하게 관리해야 합니다.
위험에 대한 감독 강화가 가계 주택담보대출을 억제한다는 뜻은 아니며, 일반적인 주택 대출 시장에서 신용 경색 조짐도 없다. 다만 정책 당국이 부동산 경기 흐름을 면밀히 살피고 있으며, 글로벌 자금 조달 비용이 오르거나 엔화 가치가 급변할 경우 발생할 수 있는 취약성에 주의를 기울이고 있음을 보여준다.
현재 매수자와 매도자의 움직임
매수자들은 주택의 면적과 연식에 대해 더 유연해졌다. 거래 자료에 따르면 통근 시간을 줄일 수 있는 역세권을 중심으로 다소 오래되고 작은 주택을 선택하는 경향이 점차 강해지고 있다. 많은 매수자가 넓은 전용면적보다 리모델링된 실내와 양호한 건물 관리를 우선시한다. 노후 아파트를 매입해 리모델링한 뒤 되파는 전문 업체가 늘면서 인기 지역에서 바로 입주할 수 있는 매물도 많아졌다.
입지가 좋고 리모델링을 마친 주택의 매도자들은 더 높은 호가를 시험하고 있다. 최근 유사 매물 거래 가격에 맞춰 가격을 책정하고, 리모델링 상태가 좋으며 건물 관리 기록이 명확한 주택에는 복수의 매수 제안이 들어오고 있다. 반면 대대적인 수리가 필요하거나 역에서 멀리 떨어진 매물은 시장이 활황이어도 매매에 더 오랜 시간이 걸린다. 최고 수준의 매물과 상대적으로 매력이 떨어지는 주택 간 격차는 더 커졌다.
건물 연식, 기준과 관리가 가격에 미치는 영향
도쿄 아파트 시장에서는 연식만으로 가격이 결정되지 않는다. 1980~1990년대에 지어진 건물 가운데 상당수는 대규모 수리를 거쳤고, 적극적인 입주자 관리조합을 통해 운영되고 있다. 매수자들은 건물의 수선충당금 잔액, 수리 이력, 엘리베이터 상태, 예정된 공사 등을 살펴보는 경우가 많다. 수선충당금이 충분하고 향후 유지보수 계획이 명확하면 가격을 뒷받침할 수 있다. 외벽과 방수 공사 등 대규모 수리를 최근 마친 건물은 가까운 시일 내 특별 부담금이 부과될 가능성이 낮다고 여겨져 프리미엄이 붙을 수 있다.
내진 기준은 뚜렷한 가격 구분선이다. 1981년 기준에 따라 준공된 주택, 특히 2000년 개정 이후 설계된 주택은 다른 조건이 같을 경우 제곱미터당 가격이 더 높은 경향이 있다. 대출 기관들도 이런 건물을 더 긍정적으로 평가해 금융 조달이 쉬워지고 매수 후보층이 넓어질 수 있다. 기준을 충족하지 않는 노후 건물도 입지가 매우 좋으면 거래될 수 있지만, 가격에는 추가 위험과 보강 공사 비용이 반영된다.
앞으로 몇 달간 달라질 수 있는 요인
대부분의 애널리스트는 2025년 도쿄 아파트 가격이 계속 오르겠지만, 지난 2년보다는 상승 속도가 완만해질 것으로 예상한다. 신규 공급이 제한되고 대출 금리가 낮게 유지되는 한 중고 시장의 매물 부족도 이어질 가능성이 크다. 비용이 안정될 경우를 비롯해 개발업체의 신규 사업 착수가 빨라지는지 주목할 필요가 있다. 환율도 외국인 매수 참여에 계속 영향을 줄 전망이다. 엔화 강세는 해외 수요를 식힐 수 있지만, 추가 약세는 도심 주요 구역에 대한 외국인 매수세를 키울 수 있다.
국내 요인도 중요하다. 임금 상승률과 상여금 추이, 고용 안정성은 가계가 주택 구매에 어느 정도까지 지출할 수 있는지에 영향을 미친다. 소득이 완만한 증가세를 이어간다면 중심 지역에서 넓은 주택을 찾는 가족의 부담은 여전하더라도 중고 시장은 지지를 받을 것으로 보인다. 현재로서는 견조한 수요와 신축 시장의 제한적인 대안을 바탕으로 기존 아파트 가격이 추가 상승할 것이라는 전망에 무게가 실린다.
핵심 요점
- 2025년 6월 수도권 기존 아파트 거래는 31.9% 급증했고, 제곱미터당 가격은 6.9% 올라 62개월 연속 상승했다.
- 2024년 신규 아파트 공급은 약 17% 감소해 1973년 이후 최저치를 기록했으며, 공급 부족으로 매수자들이 재판매 시장으로 이동하고 있다.
- 지난 1년간 도쿄 23구 신축 주택의 평균 가격은 약 1억1,630만 엔이었으며, 일반적인 70제곱미터 중고 아파트의 호가는 약 6,980만 엔이었다.
- 기존 아파트 재고는 6월 14개월 연속 감소했지만 신규 매물은 소폭 증가했다.
- 낮은 주택담보대출 금리와 엔화 약세, 지속적인 도심 주거 수요가 가격을 뒷받침하는 가운데 일본은행은 대출 기관에 부동산 위험을 신중히 관리하라고 당부하고 있다.
- 매수자들은 선호 지역에 머무르기 위해 더 작거나 오래된 주택을 받아들이고 있으며, 현대적인 내진 기준을 충족하는 건물의 리모델링 매물은 프리미엄이 붙고 있다.
- 애널리스트들은 신규 공급이 크게 늘거나 금융 여건이 급격히 바뀌지 않는 한 2025년 중고 아파트 가격이 추가로, 다만 더 완만하게 오를 것으로 예상한다.
