베트남, 유휴 토지에 0.2% 세금 제안…정의와 누진세율 놓고 논의

평가액 1,000억 동 토지에 연 2억 동

베트남 재무부가 방치되거나 사용되지 않거나 개발이 지연된 토지에 연 0.2%의 세금을 부과하는 방안을 제안했다. 과세 평가액이 1,000억 동인 토지라면 연간 세금은 2억 동에 이른다. 이 방안은 법정 한도 내 주거용 토지에 현재 적용되는 낮은 세율 구간을 두지 않고, 요건에 해당하는 토지 전체 면적에 적용된다.

재무부는 2026년 10월 6일 기자회견에서 이 조치를 논의했다. 이 방안은 법인소득세법, 비농업용 토지사용세법, 개인소득세법 개정안의 일부다. 토지 관련 조항은 비농업용 토지사용세법 제7조에 제8항을 추가하는 내용이다.

제안된 세율은 법정 한도 내 주거용 토지에 적용되는 현행 0.03%의 약 6.7배다. 그러나 경제학자와 변호사, 국회의원들은 아직 해결되지 않은 두 가지 쟁점에 주목하고 있다. 토지가격 상승을 기대하며 보유하는 이익보다 세금 부담이 커질지, 그리고 계획이나 행정 절차에 막힌 사업과 의도적인 투기를 당국이 어떻게 구분할지다.

이 세금은 아직 법제화되지 않았다. 국회가 연말 회기에서 세법 개정안을 승인할 경우 2027년 1월 1일 시행이 목표일로 거론되고 있다. 과세 대상 토지를 식별하는 기준은 아직 마련 중이며, 논의에 참여한 여러 인사는 준비 기간을 더 둘 것을 요구하고 있다.

이 구분은 사업이 중단된 해안 리조트를 보유한 개발업자부터 미래에 집을 지으려고 토지 한 필지를 보유한 가구에 이르기까지 모두에게 중요하다. 겉으로 비어 있다는 이유만으로 과세 여부가 정해지는 것은 아니다. 법적 분류와 미사용 사유, 적용되는 과세 평가액에 따라 결과가 달라진다.

제안된 세율이 바꾸는 것

베트남의 현행 주거용 토지세는 면적에 따라 누진 구간을 적용한다. 법정 한도 내 토지는 0.03%, 다음 구간은 0.07%, 한도를 가장 많이 초과한 면적 구간은 0.15%의 세율이 적용된다. 이 세율은 토지 전체에 가장 높은 세율을 일괄 적용하는 방식이 아니라 해당 면적 구간에 적용된다.

다른 토지 유형에는 이미 별도의 세율이 적용된다. 비농업용 생산·사업 토지에는 0.03%가 부과된다. 상세한 현행법 해설에 따르면 부적절한 용도로 사용하거나 규정에 어긋나게 방치한 토지에는 0.15%가 적용된다. 침범하거나 불법 점유한 토지에는 0.2%가 부과된다.

이번 제안은 방치된 토지, 사용되지 않은 토지, 늦게 사용을 시작한 토지에 별도의 0.2% 세율을 신설하는 내용이다. 한도 공제가 없다는 것은 해당 유형으로 분류된 토지 전체 면적에 제안된 세율이 적용된다는 뜻이다. 어떤 토지가 대상에 해당하는지 정하는 규정이 없다는 뜻은 아니다.

이 세율의 근거로 삼는 기존 세금 항목에 대해 보도 내용이 엇갈린다. 대부분은 0.2%가 침범 토지에 부과되는 세율과 같다고 설명하지만, 재무부 브리핑을 다룬 일부 보도는 부적절하게 사용된 토지의 세율과 같다고 전했다. 상세한 설명에서는 부적절하게 사용된 토지의 세율을 0.15%로 제시하고 있어 이 불일치를 명확히 할 필요가 있다.

토지 소유자는 세금을 얼마나 내나

기본 계산식은 토지 면적에 법적으로 산정된 ㎡당 과세 평가액을 곱한 뒤 다시 0.2%를 곱하는 것이다. 과세 평가액이 매입 가격이나 현재 시장 가격과 자동으로 일치하는 것은 아니다. 아래 사례는 토지 전체가 과세 대상이고 면제나 감면이 없다고 가정한다.

• 과세 평가액이 10억 동인 토지는 연간 200만 동이 부과된다.
• 세금 산정 시 ㎡당 1,000만 동으로 평가된 200㎡ 토지는 연간 400만 동이 부과된다.
• 같은 면적을 ㎡당 2,000만 동으로 평가하면 연간 800만 동이 부과된다.
• ㎡당 2,000만 동으로 평가된 500㎡ 토지는 과세 평가액이 100억 동이며 연간 2,000만 동이 부과된다.
• 각각 과세 평가액이 100억 동인 적격 토지 5필지는 합산해 연간 1억 동이 부과된다.

과세 기준액이 같다면 제안 세율은 0.03%의 약 6.7배, 0.07%의 약 2.9배, 0.15%의 약 1.3배다. 이는 세율을 비교한 것이며, 모든 소유자의 기존 세금이 그만큼 오른다는 전망은 아니다.

방치 토지에 대한 정의는 아직 미정

재무부에서 세금·수수료·부담금 정책을 담당하는 부국장 쯔엉 바 뚜언은 토지 분류가 토지 관련 법률에 따라 이뤄질 것이라고 밝혔다. 이에 따라 재무부 개정안은 독자적인 세금 정의를 만드는 대신 토지법을 참조하고 있다.

개정 토지법 초안은 방치 토지를 국가가 할당하거나 임대한 토지 가운데 정해진 기간 동안 계속 사용되지 않은 토지로 설명한다. 그러나 이 정의에 기간이 명시되지 않았다는 보도가 나왔다. 2024년 토지법과 현행 세법에도 방치 토지에 대한 별도 정의는 없지만, 사업용 토지를 일정에 맞춰 사용하지 않는 경우는 이미 규제 대상인 것으로 전해졌다.

뚜언 부국장은 농업환경부에 개념과 기준을 구체화하는 업무가 맡겨졌다고 말했다. 관련 정부 지시가 9월 28일자라는 점은 보도 내용이 일치하지만, 문서 번호는 엇갈린다. 일부는 공문 제54호, 다른 보도는 제289호, 또 다른 보도는 제574호라고 전했다. 확인 전까지 문서 번호를 확정된 사실로 볼 수 없다.

이번 제안은 2026년 7월 28일 채택된 것으로 보도된 결의안 제21-NQ/TW호와 연계돼 있다. 결의안은 미사용 토지에 더 높은 세금을 부과하는 방안을 연구하도록 촉구했다. 관련 보도는 2030년까지 토지 낭비 문제를 해결한다는 목표도 언급한다. 법안이 정부에 제출됐다는 보도와 심의를 위해 법무부에 서류가 제출됐다는 보도가 함께 나왔다. 어느 쪽도 해당 조치가 통과됐음을 의미하지 않는다.

경제학자들이 시간이 지날수록 오르는 세율을 원하는 이유

경제학자 레 바 찌 년은 0.2% 세율이 토지를 사용하지 않고 보유하는 데 초기 비용을 부과할 수는 있지만, 상당한 가격 상승을 기대하는 재력이 있는 소유자의 결정까지 바꾸지는 못할 수 있다고 주장한다. 그는 정당한 사유 없이 토지를 오래 방치할수록 세율을 0.3%, 0.5% 또는 그 이상으로 올리는 방안을 제안한다.

년은 정책이 의도하는 유인을 다음과 같이 설명했다.

“정책은 일종의 '비용 시계'를 만들어야 합니다. 토지를 사용하지 않는 기간이 길어질수록 보유 비용이 커지는 방식입니다.”라고 년은 말했다.

과세 평가액이 1,000억 동으로 변하지 않는다고 가정하면 0.3% 세율은 연간 3억 동, 0.5% 세율은 연간 5억 동의 세금을 발생시킨다. 이는 그가 제안한 대안 세율을 설명하는 계산일 뿐, 재무부가 채택한 세율이 아니다.

전 천연자원환경부 차관인 당 훙 보 교수도 예상되는 시장 가격 상승을 고려해 과세해야 한다고 주장한다. 그는 저가형 상업용 주택 가격이 2014년 ㎡당 약 1,100만 동에서 2024년 3,300만 동으로 올라 3배, 즉 10년간 200% 상승한 사례를 들었다.

이 주택 사례는 전국 토지가격 지수가 아니며, 10년간의 가격 상승을 1년 치 세금과 직접 비교할 수도 없다. 하지만 보 교수가 우려하는 점은 잘 보여준다. 예상되는 이익이 보유 비용보다 훨씬 크다면 소유자는 세금을 내고 계속 보유할 수 있다는 것이다. 보 교수는 0.2%를 우선 적용한 뒤 시행 후 세율이 충분히 높은지 검토하는 방안도 지지한다.

가구가 보유한 토지가 모두 투기 목적은 아니다

EZ 프로퍼티의 최고경영자 팜 득 또안은 0.1%에서 0.5%까지 세율을 단계적으로 높이고, 보유 필지가 많은 사람에게 더 높은 세율을 적용하는 다른 누진 구조를 제안한다. 미사용 기간만 따지기보다 토지 한 필지를 보유한 가구와 열 필지를 보유한 투자자를 구분하자는 것이다.

또안은 면적이나 가족 규모 대비 보유 필지 수를 기준으로 가구 공제를 검토할 것도 제안한다. 자녀를 위해 농촌 토지를 마련해 둔 경우를 사용하지 않은 도시 개발용 토지와 똑같이 취급해서는 안 된다고 주장한다. 이는 제안 사항이며, 세금 초안에 정해진 면제 규정은 아니다.

가구의 우려는 재정착용 토지에도 해당한다. 개발 사업으로 이주한 주민이 토지를 받더라도 집을 지을 돈이 부족할 수 있고, 자녀가 나중에 집을 마련하도록 토지를 보유하는 경우도 있다. 국회 문화사회위원회 부위원장 따 반 하는 이런 사례와 장기간의 계획 규제로 영향을 받은 토지를 명시적으로 다뤄야 한다고 촉구했다.

하노이의 토지 경매는 논쟁의 다른 측면을 보여준다. 2024년 8월 다 프엉, 호아이 득, 타인 오아이 등 교외 지역의 경매에서 ㎡당 1억 동을 넘는 낙찰가가 나오기도 했다. 이후 많은 경매 토지가 건축되지 않은 상태로 남아 있다는 보도가 나왔다. 그러나 경매 가격이 자동으로 과세 평가액이 되는 것은 아니며, 경매를 통해 합법적으로 취득했다는 사실만으로 이후 미사용 상태가 제안된 과세 유형에 해당하는지가 결정되지는 않는다.

해안 리조트 사례가 보여주는 계획 절차의 중요성

다낭의 사업 중단 상태인 해안 개발사업 두 곳은 당국이 단순히 빈 땅을 식별하는 데 그치지 않고 사업 이력을 살펴야 하는 이유를 보여준다. 혼 응옥 아 쩌우 사업 부지는 약 12헥타르로, 2009년 7월 투자허가를 받았으며 계획 투자액은 4조8,000억 동이었다. 2010년 초 공사를 시작했지만, 이후 보도에 따르면 16년이 지난 뒤에도 부지 대부분이 비어 있었다.

시의 계획도 바뀌었다. 다낭시는 2018년 부지 일부를 공공 공간으로 회수하는 방안을 논의하도록 지시했다. 2020년에는 남부 구역 일부를 회수해 해변과 바다 접근로, 공공 공원으로 조성하기로 했다.

약 3.77헥타르 규모의 논 느억 관광 부지는 2014년 I.V.C에 할당됐다. 시는 2018년 사업 부지를 회수하는 정책을 채택했고, 이후 해당 토지는 해안 공원으로 조성할 계획이 세워졌다. 어느 사례도 제안된 세금의 과세 대상이라고 확정된 바는 없다.

하노이변호사협회의 팜 타인 뚜언 변호사는 사업자의 의무와 승인된 일정, 지연 원인을 살펴 과세 여부를 판단해야 한다고 주장한다. 경제학자 보 찌 타인도 대부분의 토지를 사용하지 않은 채 임시 구조물 한두 개만 지어 규제를 피할 수 있는 규정을 경계해야 한다고 말했다. 계획 승인이 있다는 이유만으로 면제해서도 안 되고, 반대로 그 자체로 과세 대상이라고 단정해서도 안 된다.

세금을 내도 무기한 보유할 권리가 생기지는 않는다

제안된 세금은 투자 사업용 토지를 사용하도록 하는 기존 의무와 별도로 적용된다. TAT 로펌 회장인 쯔엉 아인 뚜 변호사는 세금 납부가 토지를 무기한 보유할 권리를 사는 것은 아니라고 주장한다.

2024년 토지법 제81조 제8항에 명시된 현행 제도에 따르면, 투자 사업용 토지는 실제 인도된 뒤 12개월 연속 사용되지 않거나 사업의 토지 사용 일정에 비해 24개월 지연되면 조치 대상이 될 수 있다. 최대 24개월까지 연장할 수 있지만 추가 재정 의무가 따른다. 계속 이행하지 않으면 제9항의 불가항력 예외를 제외하고 법정 요건에 따라 토지를 회수할 수 있다.

개정된 시행령 제226/2025/ND-CP호의 적용을 받는 시행령 제102/2024/ND-CP호 제31조는 연장 시기와 대상 면적, 처리 절차를 다룬다. 연장이 자동으로 허용되는 것은 아니다. 세금과 연장 기간의 추가 납부금, 토지 회수는 서로 별개의 제도다.

토지법 개정안은 이 제도의 일부를 바꿀 예정이다. 보도에 따르면 사용되지 않거나 일정이 지연된 투자 사업용 토지에는 매년 누진 부담금을 부과하고, 미사용 상태가 계속된 지 60개월이 지나면 회수할 수 있다. 행정 제재를 받은 뒤 24개월 넘게 사용되지 않은 농지는 정해진 기한까지 사용을 재개하지 않을 경우 회수하는 조항도 보도됐다. 이 초안 조항들은 현행법이나 제안된 0.2% 세금과 혼동해서는 안 된다.

데이터 오류가 엉뚱한 납세자를 만들 수 있다

정확한 분류를 위해서는 토지와 세금, 투자, 건설 관련 기록을 연계해야 한다. 팜 타인 뚜언 변호사는 각 필지별 납세자와 대상 면적, 실제 토지 상태, 미사용 기간을 파악하고, 적절한 경우 전기와 수도 사용 정보도 활용해야 한다고 제안한다.

기존의 오류 사례는 현실적인 위험을 보여준다. 세무국 부국장 레 롱은 전자세금 앱 eTax Mobile에 예상치 못한 토지세 체납액이 표시된 사례 중 일부가 정보 공유 미비와 갱신 지연 때문이라고 설명했다. 부동산을 매각한 뒤에도 이전 소유자의 이름이 남아 있을 수 있고, 아직 정산되지 않은 납부 내역 때문에 체납이나 중복 고지가 발생할 수도 있다. 응우옌 득 찌 재무부 차관은 주택·토지·세금 데이터의 정확성과 완전성, 연계성을 확보해야 한다고 촉구했다.

방치된 자원의 규모는 상당하지만 관련 유형은 구분해야 한다. 2026년 6월 18일 논의된 통계에는 정부감사원이 공실이거나 노후했거나 비효율적으로 사용되고 있다고 확인한 공공 자산 3,896곳이 포함됐다. 이는 방치된 민간 재산 전체를 의미하지 않는다.

당국은 지연된 사업 1,531건의 장애 요인을 해소했으며, 그중 273건이 사용 단계에 들어갔다고 보고했다. 대상 면적은 4,000헥타르가 넘고 투자액은 약 2,860억 동이었다. 273건은 전체 1,531건의 약 17.8%다. 7월 31일 기준 시스템 751에는 어려움을 겪는 사업 및 토지 필지 4,619건이 등록됐고, 그중 3,984건이 검토와 분류를 마쳤다. 이 등록 목록은 투기성 보유가 확인된 토지 목록이 아니다.

개발업자는 중단된 사업을 양도할 수 있나

호앙 하 변호사는 토지 보유 비용을 높이는 동시에 사업을 완수할 역량이 있는 투자자에게 사업을 양도할 수 있는 실질적인 통로도 마련해야 한다고 주장한다. 그렇지 않으면 자금난에 처한 개발업자가 사업을 정리하려 해도 매각 요건을 충족하지 못해 압박을 받을 수 있다.

2023년 부동산사업법 제40조는 승인된 사업 서류와 보상 및 재정착 지원 완료, 분쟁이나 압류가 없는 토지, 저당권 해지, 토지 관련 재정 의무 이행 등을 양도 요건으로 규정한다. 사업은 시행 기간 안에 있어야 하며, 회수 결정 대상이어서도 안 된다.

이런 보호 장치는 재정난에 처한 사업이 충족하기 어려울 수 있다. 하는 매수자가 양도 과정에서 확정된 의무를 대신 납부하거나 개발업자·은행·당국이 채무 상환과 저당권 해지를 조율하는 방안을 검토하자고 제안한다. 이는 제안된 방안이지, 양도 요건을 우회할 수 있는 기존의 일반적 권리는 아니다.

제42조에 따르면 지방 당국은 완전하고 유효한 신청서를 받은 뒤 권한 범위 내 양도에 대해 30일 이내에 심의하고 결정해야 한다. 총리의 결정이 필요한 양도는 지방 당국의 검토 및 상신 기간이 45일이다. 시행령 제96/2024/ND-CP호는 관련 서류와 절차를 규정한다. 국회 경제재정위원회 위원 판 득 히에우는 개발업자가 개발할 수 없는 토지를 계속 보유하기보다 사업 실패와 철수, 포트폴리오 재편을 미리 계획해야 한다고 주장한다.

빈 건물과 해외 세금이 논의를 넓힌다

당 훙 보 교수는 빈 땅에만 초점을 맞추면 완공됐지만 사용되지 않는 빌라와 타운하우스, 상가주택을 놓칠 수 있다고 주장한다. 그는 빈 건물도 검토하되 농지를 가치가 높은 도시 토지와 자동으로 같은 취급을 하지 말아야 한다고 제안한다. 농지를 사용하지 않았는지 확인하기는 어려울 수 있고, 단속 비용이 세수보다 클 수도 있다.

이번 제안은 비농업용 토지 과세에 관한 것으로, 사용하지 않은 모든 농지에 자동으로 부과되는 세금은 아니다. 2030년 말까지 연장하는 방안이 2025년 6월 승인된 농업세 면제 연장과는 별개다.

해외 사례는 각기 다른 접근 방식을 보여주지만 세율을 직접 비교하기는 어렵다. 보도에 따르면 사우디아라비아는 우선 지역에서 토지가치의 최대 10%를 부과하고, 호주 빅토리아주는 빈 주거용 부동산에 1~3%의 세율을 적용한다. 한국의 경우 2년 뒤 적용되는 최초 세율이 2%라는 보도와 2~5%라는 보도가 엇갈리는 한편, 10년 뒤에는 최대 10%까지 적용된다는 내용도 있다.

프랑스에서 보도된 17%와 34%는 부동산 전체 가치가 아니라 임대 가치에 부과되는 세율이다. 아일랜드는 지방 재산세의 배수를 적용한다. 캐나다는 주로 특정 외국인 소유자를 대상으로 하는 연방 차원의 1% 조치와 밴쿠버의 3% 부과금 같은 지방세를 함께 운용한다. 스페인의 재산세 할증, 일본의 주택세 감면 철회, 이탈리아의 빈집에 대한 일반 과세, 싱가포르의 비거주 소유 부동산에 대한 높은 세율도 사례로 거론된다. 과세 기준과 면제, 정의가 서로 달라 표면적인 세율만으로 베트남의 예상 결과를 가늠하기는 어렵다.

결정은 여전히 기준과 시행 시기에 달려 있다

논의는 세율을 정하는 세법 개정과 과세 사유를 정의하는 토지법 개정, 두 갈래로 진행되고 있다. 주요 일정으로 보도된 내용을 간추리면 다음과 같다.

• 2026년 7월 28일: 미사용 토지에 대한 세금 인상 방안 연구를 촉구하는 결의안 제21-NQ/TW호가 채택됐다.
• 2026년 9월 28일: 정부 지도부가 분류 기준 마련을 지시했지만, 공문 번호는 보도마다 다르다.
• 2026년 10월 6일: 재무부가 분기 기자회견에서 0.2% 세금안을 논의했다.
• 2026년 연말: 국회 심의가 예상되며, 승인이 필요하다.
• 2027년 1월 1일: 보도된 시행 목표일로, 법안 통과와 최종 조항 확정이 전제된다.

부동산 플랫폼 밧동산의 남부지역 총괄 디렉터 딘 민 뚜언은 데이터와 분류 기준을 마련할 시간을 최소 1년은 둬야 한다고 제안한다. 그는 5년 넘게 사업 시행 활동이 없는 사업부터 우선 검토하자고 제안했다. 국회의원 쩐 호앙 응안은 현재의 지역 계획을 공개하고 오래된 계획을 폐기하며 주민과 기업에 절차를 마칠 수 있도록 1~2년을 줘야 한다고 권고했다.

최종 규정은 미사용 기간 기준과 면제, 경과 조치, 기존 세금 항목과 중복되는 경우의 처리 방식을 아직 정하지 않았다. 이의 제기 절차와 부정확한 필지 정보를 수정할 기회도 중요하다. 세율만 높인다고 계획 제한이나 양도 장벽, 잘못된 소유권 기록 문제가 해결되지는 않는다.

핵심 내용

• 베트남은 요건에 해당하는 방치·미사용·개발 지연 토지에 연 0.2% 세금을 부과하는 방안을 제안했다.
• 과세 평가액이 1,000억 동이면 연간 세금은 2억 동이다.
• 통상적인 주거용 토지의 면적별 한도 구간 없이 과세 대상 토지 전체에 세율이 적용된다.
• 정의와 시행 기준은 아직 마련 중이며, 세금은 법제화되지 않았다.
• 경제학자들은 시간이 지날수록 세율을 높이는 방안을 검토하되, 외부 사정으로 지연된 경우를 보호해야 한다고 제안한다.
• 세금을 납부해도 사업 의무가 대체되지 않으며, 법적 요건이 충족되면 토지가 회수될 수 있다.
• 2027년 1월 1일이 시행 목표일로 보도됐지만, 국회 승인과 최종 법률 조항 확정이 전제된다.