싱가포르, 부동산 부문 자금세탁 규정 강화…위반 건별로 제재

강화된 부동산 규정, 위반 건마다 제재

싱가포르 의회는 2025년 4월 8일 화요일, 자금세탁 및 테러자금 조달 규정을 위반한 부동산 중개업체와 영업인에 대한 금전적 제재를 강화하는 법안을 통과시켰다. 이에 따라 최대 제재액 산정 기준이 사건별에서 위반 행위별로 바뀌어, 금전적 제재를 정할 때 위반 건수가 반영된다.

「자금세탁 방지 및 기타 사항(부동산 중개업자 및 개발업자) 법안」은 중개업체와 영업인이 대리인이 없는 거래 상대방에 대해서도 실사를 하도록 의무화한다. 이에 따라 확인 대상이 기존 고객을 넘어선다. 거래 상대방에게 대리인이 없는 경우, 중개인의 책임은 의뢰인에게만 국한되지 않는다.

인드라니 라자 국가개발부 제2장관은 의회에서 기존의 최대 금전적 제재액인 중개업체 사건당 20만 싱가포르달러, 영업인 사건당 10만 싱가포르달러가 부적절한 행위를 억제하기에 충분하지 않을 수 있다고 말했다. 불법 거래를 돕는 데 따른 잠재적 금전적 이익이 이 한도를 훨씬 웃돌 수 있기 때문이다.

새 조치에 따라 부동산중개업위원회(CEA)의 경고 제도상 중개업체와 영업인은 위반 건당 최대 5,000싱가포르달러의 금전적 제재를 받을 수 있다. 더 중대한 위반은 독립 징계심판위원회에 회부될 수 있다. 이번 개정은 자금세탁 또는 테러자금 조달과 관련된 법률과 관련 업무 관행·윤리·행동 규정 위반에 적용된다.

이번 법률은 2021년 부동산 중개인에게 도입되고 2023년 입법 개정으로 개발업자에게 확대된 의무를 기반으로 한다. 핵심 목적은 확인 대상 당사자를 확대하고 제재 산정 방식을 바꿔 해당 의무를 무시하기 어렵게 만드는 것이다.

제재 산정 방식이 중요한 이유

사건별 제재 한도는 한 사건에 여러 위반이 포함돼도 해당 사건에 부과할 수 있는 금전적 제재를 제한한다. 반면 위반 행위별 한도에서는 각 위반에 별도의 제재를 부과할 수 있다. 최종 금액은 조사 결과와 적용되는 집행 절차에 따라 달라진다.

부동산 거래에는 신원 확인, 위험 평가, 기록 보관 등 여러 책임이 따르기 때문에 이 구분은 중요하다. 이러한 의무 전반에서 문제가 발생한 사건은 한 가지 의무만 이행하지 않은 경우와 다르다. 제재 산정 단위를 바꾸면 이 차이를 제재에 더 직접적으로 반영할 수 있다.

5,000싱가포르달러는 경고 제도에 적용되는 금액이지, 모든 중대한 징계 사건에 적용되는 새로운 상한이 아니다. 의회에서 논의된 개정 내용에는 징계심판위원회가 부과할 수 있는 새로운 최대 금전적 제재액이 명시돼 있지 않다. 따라서 강화된 체계에서 중개업체나 영업인이 받을 수 있는 최대 제재가 5,000싱가포르달러라고 해석하는 것은 잘못이다.

CEA가 2023년 8월 20일 발표한 업계 지침 자료는 이전 체계에서 징계상 금전적 제재가 사건당 중개업체 최대 20만 싱가포르달러, 영업인 최대 10만 싱가포르달러였다고 설명했다. 또한 중개업체 면허나 영업인 등록의 정지 또는 취소, 그리고 견책이나 최대 5,000싱가포르달러의 금전적 제재를 별도로 부과할 수 있는 권한도 열거했다.

이러한 조항은 금전적 제재가 이미 더 폭넓은 집행 체계의 일부였음을 보여준다. 4월 법률은 부동산 전문가에 대한 감독을 처음 도입하는 것이 아니라 위반 건수를 산정하는 방식을 바꾼다.

중개인의 고객 아닌 거래 상대방도 확인

기존에는 부동산 중개업체와 영업인이 자신의 고객을 대상으로 고객확인의무를 이행해야 했다. 이번 법안은 이 의무를 대리인이 없는 거래 상대방에게까지 확대한다. 예를 들어 중개인이 매도인을 대리하고 매수인에게 대리인이 없는 매매에서는 매수인도 확대된 확인 의무의 대상이 된다.

고객확인의무란 거래 당사자를 확인하고 신원을 검증하며, 거래에 범죄수익이 포함될 위험을 평가하는 것을 뜻한다. 회사나 다른 법인이 거래에 관여하는 경우에는 그 법인을 최종적으로 소유하거나 지배하는 개인인 실소유자도 확인해야 한다.

인드라니 장관은 이번 변경으로 싱가포르 규제 체계가 국제자금세탁방지기구(FATF)가 정한 기준에 더욱 부합하게 될 것이라고 말했다. FATF는 부동산 거래에 관여하는 기업과 전문가의 확인 의무를 포함해 자금세탁 및 테러자금 조달 방지를 위한 국제 기준을 제시한다.

실무상 달라지는 점은 거래에 이미 관여하는 중개인의 책임 범위가 넓어진다는 것이다. 은행, 변호사, 개발업자도 자체 확인 절차를 진행할 수 있지만, 그렇다고 중개인의 의무가 사라지는 것은 아니다. 대리인이 없는 거래 당사자까지 확인하면 거래가 진행되기 전에 우려 사항을 파악할 기회가 늘어난다.

기존 확인 절차의 내용

인드라니 장관은 10월 3일 의회에서 발표한 2023년 10월 장관 성명에서 부동산 중개인과 중개업체, 개발업자에게 이미 부과된 구체적인 의무를 설명했다. 여기에는 고객과 실소유자 확인, 이들에 대한 심사와 위험 평가, 관련 서류 보관이 포함됐다.

고객이 다른 사람을 대리하는 경우 부동산 전문가는 대리를 승인하는 서류를 요청해야 한다. 매수인이 법인이라면 사업 내용, 소유·지배 구조, 설립 국가도 확인해야 한다. 이러한 요건은 매매 서류에 적힌 이름만 확인하는 데 그치지 않는다.

확인 절차의 강도는 평가된 위험에 따라 달라진다. 장관 성명은 외국의 정치적 주요인물과 FATF가 고위험 국가로 지정한 관할권 출신을 더 면밀한 확인이 필요한 대상으로 꼽았다. 정치적 주요인물이란 부패 위험에 더 많이 노출될 수 있는 주요 공직을 맡은 사람을 뜻한다.

자금세탁 위험이 더 높은 국가 출신 매수인의 경우 소득과 자산 및 자금의 출처도 확인해야 한다고 성명은 밝혔다. 자산 출처는 개인이 자산을 축적한 경위를, 자금 출처는 특정 거래에 사용된 돈이 어디에서 왔는지를 뜻한다.

CEA 지침에 따르면 고객확인은 사업 관계를 맺거나 거래를 시작하기 전에 이뤄져야 하며, 관련 기록은 최소 5년간 보관해야 한다. 중개업체는 자금세탁이나 테러자금 조달을 방지하기 위한 내부 정책과 절차, 통제 체계도 마련해야 한다.

개발업자에게는 추가적인 상시 의무가 있다. 부동산이 완공될 때까지 매수인 정보를 주기적으로 검토해 정확성과 최신성을 유지해야 한다. 이는 2023년 성명에서 설명한 기존 의무로, 4월 법안이 처음 도입한 것은 아니다.

의심은 입증이 아니라 신고 대상

신원 확인은 규제 체계의 한 부분일 뿐이다. 부동산 전문가는 부동산이 범죄 행위와 연관됐을 수 있다고 알고 있거나 합리적으로 의심할 근거가 있는 경우 거래를 신고해야 한다. 의심을 신고하기 전에 범죄 발생 사실을 입증할 필요는 없다.

CEA는 「1992년 부패·마약 밀매 및 기타 중대 범죄(범죄수익 몰수)법」을 의심 거래 신고의 법적 근거로 제시한다. 신고는 싱가포르 경찰청 상무부 내 의심거래신고사무소에 제출한다.

인드라니 장관은 2023년 10월 재무부 및 국가개발부 제2장관 자격으로 발언하면서 이 의무가 부동산 매매를 담당하는 전문가에만 국한되지 않는다고 설명했다. 성명은 다음과 같이 밝혔다.

재산이 범죄 행위의 수익을 나타내거나 범죄 행위와 연관돼 있다고 알고 있거나 합리적으로 의심할 근거가 있는 사람은 누구든 경찰에 의심거래보고서(STR)를 제출해야 한다.

장관은 세입자에 대해 합리적으로 의심할 근거가 있는 임대인도 여기에 포함되며, 합리적으로 가능한 한 신속하게 신고하지 않는 것은 범죄라고 말했다. 따라서 의심거래보고서는 관련자가 유죄라고 단정하는 문서가 아니라 당국이 살펴볼 수 있도록 알리는 신고다.

CEA가 제시한 의심 징후에는 단기간에 여러 부동산을 매입하는 행위, 부동산을 직접 확인하지 않고 매입하는 행위, 시세보다 현저히 높거나 낮은 가격에 합의하는 행위 등이 있다. 이는 평가가 필요한 경고 신호이지 자금세탁을 자동으로 입증하는 것은 아니다.

장관 성명은 개발업자가 미완공 부동산 매매 대금을 현금으로 받을 수 없다고도 밝혔다. 또한 의심스러운 활동을 가려내기 위해 단일한 수치 기준에 의존하는 방식을 배제했다. 여러 징후가 자금세탁 가능성을 나타낼 수 있으므로 거래를 맥락에 따라 살펴야 한다고 설명했다.

2023년 사건이 보여준 부동산 부문의 노출 규모

앞선 집행 사례는 부동산 부문이 노출된 위험의 규모를 구체적으로 보여준다. CEA는 2023년 8월 발표한 자료에서 경찰이 8월 15일 부동산 105채가 포함된 작전을 발표하고 외국인 10명을 체포했다고 언급했다. 해당 부동산에는 주거용 건물, 상업용 부동산, 산업용 공간이 포함됐다.

인드라니 장관의 2023년 10월 3일 의회 성명에는 매각·처분 금지 명령이 내려진 부동산으로 주거용 94채, 상업용 53채, 산업용 5채가 기재됐다. 합계는 152채다.

8월에 발표된 105채와 10월 자료의 152채는 서로 다른 날짜에 나온 조사 내용과 집계다. 이를 같은 시점의 상충하는 수치로 보거나 4월 법률의 영향을 받은 거래 건수를 나타내는 수치로 해석해서는 안 된다.

10월 자료에 포함된 주거용 부동산 94채 가운데 60채는 완공된 재판매 주택이었고, 34채는 개발업자가 직접 판매한 미완공 주택이었다. 이 구분은 재판매 거래를 담당하는 중개인과 신규 주택을 판매하는 개발업자가 모두 같은 집행 사안에 포함됐다는 점에서 중요하다.

주거용 부동산 가운데 8채는 센토사 코브의 단독주택이었다. 인드라니 장관은 매각·처분 금지 명령 대상인 단독주택은 외국인 매수자의 승인 기준이 더 엄격한 싱가포르 본섬에는 없었다고 말했다. 또 주거용 부동산법의 요건은 충족됐다고 밝혔다.

이 구분은 두 가지 법적 쟁점을 나눈다. 매수인이 부동산을 소유할 자격이 있는지와 거래에 사용된 자금이 적법한지는 별개의 문제다. 소유 제한을 준수했다고 해서 두 번째 쟁점까지 해결되는 것은 아니다. 성명은 당시 거래를 처리한 중개업체와 중개인에 대한 조사가 진행 중이라고 밝혔으며, 관련 전문가 모두가 의무를 위반했다고 결론 내리지는 않았다.

규정의 발전 과정

4월 법안은 여러 단계에 걸친 입법과 집행의 뒤를 잇는다. 아래 연혁은 새 조치가 기존 체계를 대체하는 것이 아니라 이를 기반으로 마련됐음을 보여준다.

• 2021년: 「부동산 중개업자(자금세탁 및 테러자금 조달 방지) 규정」을 통해 부동산 중개인의 의무를 법제화했다.
• 2023년: 「주택개발업자(규제 및 허가)법」과 「상업용 부동산 매매법」 개정으로 자금세탁 방지 요건을 개발업자에게 확대했다.
• 2023년 8월 15일: 경찰이 부동산 105채와 체포 10건이 포함된 작전을 발표했다.
• 2023년 10월 3일: 인드라니 장관이 업계의 의무를 설명하고 부동산 152채에 매각·처분 금지 명령이 내려졌다고 밝혔다.
• 2025년 4월 8일: 의회가 제재 체계를 강화하고 대리인이 없는 거래 상대방까지 실사 대상을 확대하는 법안을 통과시켰다.

이 연혁은 의무가 처음 도입된 시점과 억제력을 높이려는 후속 조치를 구분해 보여준다. 신원 확인, 기록 보관, 의심 거래 신고는 최신 개정안이 의회에서 통과되기 전부터 이미 의무화돼 있었다.

집행과 시행 세부사항은 아직 확정되지 않아

CEA는 부동산 중개업체와 영업인을 감독하고, 도시재개발청(URA)은 개발업자를 규제한다. 2023년 10월 성명은 두 기관이 정기적으로 검사를 실시하며, 고위험으로 분류된 사업자를 우선적으로 더 자주 검사한다고 설명했다.

민간 주택, 특히 고가 개발사업을 더 많이 취급하는 사업자는 고위험으로 평가될 수 있다. 규제당국은 법 집행기관이 제공한 정보에 따라 위반 가능성이 있는 사업자를 대상으로 검사하기도 했다. CEA는 지침, 체크리스트, 의심 징후 목록, 교육을 제공해 규정 준수를 지원했고, URA는 개발업자를 대상으로 회람을 발행하고 설명회를 열었다.

이 체계는 부동산 거래에 참여하는 여러 당사자에게 서로 보완적인 의무를 부과한다. 부동산 이전 업무를 담당하는 변호사와 관련 회계사, 금융기관도 고객 확인과 범죄 행위 의심 사례 신고 의무를 지닌다. 인드라니 장관의 성명은 부동산 매매 대부분에 둘 이상의 확인 절차가 적용된다고 밝혔다.

4월 개정은 이 체계의 두 부분, 즉 중개인의 확인 의무 범위와 별개의 위반에 따른 금전적 결과를 강화한다. 다른 참여자의 의무를 불필요하게 만드는 것은 아니며, 법안 통과를 모든 조항의 시행이 시작됐다는 확인으로 혼동해서도 안 된다.

의회에서 공개된 내용에는 시행일, 구체적인 이행 기한, 징계심판위원회의 새로운 제재 한도가 나오지 않았다. 2023년 10월에 언급된 조사 결과의 최신 상황도 명시되지 않았다. 이러한 사항은 확인된 내용과 구분해야 한다. 의회는 더 폭넓은 확인 의무와 각 위반 건을 제재 산정에 반영하는 것을 목표로 한 체계를 승인했다.

핵심 내용

• 의회는 2025년 4월 8일 부동산 부문 자금세탁 방지 법안을 통과시켰다.
• 최대 금전적 제재는 사건별이 아니라 위반 행위별로 산정된다.
• 경고 제도에 따라 위반 건당 최대 5,000싱가포르달러의 제재를 부과할 수 있으며, 더 중대한 사안은 징계 절차에 회부된다.
• 중개업체와 영업인은 대리인이 없는 거래 상대방까지 실사 대상을 확대해야 한다.
• 기존 의무에는 신원 확인, 최소 5년간의 기록 보관, 의심 거래 신고가 포함된다.
• 2023년 10월 정부 자료에 따르면 부동산 152채에 매각·처분 금지 명령이 내려졌다.
• 의회에서 공개된 내용에는 시행일이나 새로운 징계심판위원회 제재 한도가 명시되지 않았다.