하노이, 므엉타인 프로젝트 12곳의 초과 아파트 1만8,184가구 처리 방안 검토

승인된 6,759가구보다 약 2만5,000가구 더 지어진 아파트

하노이 건설국에 따르면 므엉타인 그룹과 관련된 기업들이 추진한 주택사업 12곳에는 아파트 2만4,943가구가 들어섰다. 승인된 물량은 6,759가구에 불과하다. 초과분인 1만8,184가구는 어떤 건물을 존치하고, 어떤 건물은 변경 조치가 필요하며, 어떤 건물은 철거해야 하는지를 정할 시의회 결의안 초안의 핵심 쟁점이다.

사업지에 지어진 아파트는 승인 물량의 약 3.69배다. 초과분만 따지면 승인 물량의 약 2.69배로, 약 269% 늘어난 셈이다. 이 차이는 중요하다. 약 2.7이라는 수치는 전체 건립 물량이 아니라 추가로 지어진 아파트를 가리킨다.

하노이 인민의회 결의안 초안은 개발업체의 재정적 의무와 건물 평가, 이주 가능성, 자격을 갖춘 구매자를 위한 소유권 증서 발급 절차를 함께 다룬다. 아파트 2만4,943가구를 모두 존치하도록 자동 허용하거나 모든 가구에 증서 발급을 보장하는 내용은 아니다.

2015~2017년 발표된 조사 결과에서는 투자, 토지 이용, 계획 및 건설 관련 위반이 확인됐다. 개발업체들은 승인된 계획과 다르게 건물을 짓고, 연면적과 건물 높이를 늘렸으며, 아파트를 더 작은 세대로 나누고 일부 공간의 용도를 변경했다.

건설국은 그 결과 인구가 늘면서 지역 기반시설에 부담이 커지고 주민 삶의 질이 낮아졌다고 밝혔다. 그러나 이미 많은 주택이 인도됐고, 가족들이 수년간 거주해 왔다. 하노이는 규정을 집행하는 동시에 주민들의 주거권과 현실적인 필요를 다뤄야 하는 과제를 안고 있다.

대상 사업은 어디인가

이번 제안은 레탄탄이 법적 대표자, 소유주 또는 관리자로 있거나, 출자 또는 투자 협력을 통해 참여한 기업의 사업을 대상으로 한다. 대상지는 하노이 여러 주거지에 걸쳐 있으며, 린담에 집중돼 있다.

대상 사업 12곳은 CT6 끼엔흥(베메스 주거·상업 복합단지로도 알려짐), CT8과 CT10을 포함한 다이타인, CT5 떤찌에우, 싸라 주거단지, 낌반-낌루의 CT11·CT12 통합 사업, VP3·VP5·VP6, 린담의 HH1·HH2·HH3·HH4 사업이다.

사업과 개별 동을 구분하면 대상 수를 이해하기 쉽다. CT11과 CT12는 하나의 사업으로 분류되며, HH 린담 단지는 4개 블록으로 이뤄져 있고 각 블록에 3개 동이 있다. 따라서 초안 대상 사업 4곳에 해당하는 HH 단지에는 총 12개 동이 들어서 있다.

소유권 증서 발급 현황도 사업마다 다르다. 건설국의 평가에 따르면 VP3, VP5, CT6 끼엔흥, CT5 떤찌에우의 일부 아파트는 토지사용권 및 토지에 부착된 자산의 소유권 증서를 발급받았다. VP6와 HH1~HH4 사업은 아직 증서를 발급받지 못했다. 일부 사업에서 증서가 발급됐다고 해서 그곳의 모든 아파트가 증서를 보유한 것은 아니다.

분쟁은 어떻게 이어졌나

조사 결과는 수년 전 나온 것이지만, 제안된 해결책은 이미 입주가 이뤄진 건물을 대상으로 한다. HH 린담 단지는 2015년 운영을 시작했으며, 주민들은 소유권 관련 서류 발급을 오랫동안 기다려 왔다.

주요 경과는 다음과 같다.

• 2015년: HH 린담 단지가 운영을 시작했다.
• 2015~2017년: 조사 당국이 해당 사업들의 투자, 토지 이용, 계획 및 건설 관련 위반에 대한 조사 결과를 발표했다.
• 10월 10일: 하노이가 결의안 초안에 대한 시민 의견 수렴을 시작했다. 의견 수렴 안내에는 연도가 명시되지 않았다.
• 기술 검토 후: 하노이 인민위원회가 각 건물 또는 건물 일부를 제안된 처리 유형 중 어디에 해당시킬지 결정한다.

이 제안은 개별 건물에 대한 최종 결정이 아니라 아직 초안 단계다. 확정된 채택일이나 의견 수렴 마감일, 건물 분류 완료 일정도 제시되지 않았다. 따라서 주민들은 증서 발급과 보상 절차가 확정된 권리라고 볼 수 없다.

세 가지 유형에 따라 존치 여부 결정

초안은 대상 건축물을 세 유형으로 나눈다. 첫 번째 유형은 현재 상태로 존치할 수 있다. 다만 공사가 완료돼 사용 중이고, 분쟁이 없으며, 구조와 화재 안전 기준을 충족하고 인접 건물에 악영향을 주지 않아야 한다.

이 유형의 건물은 기반시설이 충분하거나 이를 마련할 계획이 있어야 한다. 주변 경관, 도로 경계, 보호 구역, 교통 안전 구역 및 높이 제한 요건도 충족해야 한다. 주민들이 이미 아파트에 살고 있는지만 따지는 것은 아니다.

두 번째 유형은 조건부로 존치할 수 있다. 현재 일부 요건을 충족하지 못하지만 기술적 보완, 기반시설 확충, 이주 또는 용도 변경으로 문제를 해결할 수 있는 건물이다. 따라서 존치 허용 여부는 비용 납부만이 아니라 시정 조치 이행 여부에 달려 있다.

안전 문제, 경관과의 충돌 또는 보호 경계 침범을 바로잡을 수 없는 건물은 세 번째 유형에 해당해 철거 대상이 된다. 계획 변경이 불가능한 경우 기술 기반시설, 공공시설, 국방·안보 시설 또는 보호 구역 용도로 지정된 토지에 지은 일부 저층 주택도 포함된다.

전문 기관의 평가가 끝나면 하노이 인민위원회가 구체적인 대상 목록을 확정한다. 세 번째 유형의 건물을 철거할 수 없는 경우, 초안은 기반시설 부담을 늘리지 않는다는 조건으로 용도 변경을 검토할 수 있도록 했다. 그렇다고 해당 건물이 계속 주거용으로 사용될 수 있다는 보장은 아니다.

존치가 허용돼도 주민은 이주해야 할 수 있다

건물이 첫 번째 유형에 포함된다고 해서 그 안의 모든 공간을 아파트로 계속 사용할 수 있다는 뜻은 아니다. 주민들은 건물 저층부, 설비층, 주민공동시설 등에 있는 무단 주거 공간에서 나가야 한다. 해당 공간을 원래 계획된 용도로 되돌리거나 공동체를 위해 사용하도록 하기 위해서다.

설비층에는 건물 운영에 필요한 장비와 시설이 들어선다. 주민공동시설은 공동 사용을 위한 공간이다. 건물 전체가 계속 사용될 조건을 충족하더라도 이런 공간의 용도 변경 문제를 해결하려면 원래 기능을 회복해야 한다.

두 번째 유형에 속한 건물에서 기반시설을 추가로 마련해도 거주 인구를 감당할 수 없다면 이주가 필요하다. 제안된 이주 순서는 건물 저층부, 설비층, 주민공동시설의 무단 주거 공간을 우선 대상으로 하고, 이어 승인된 높이보다 위에 지어진 층의 아파트를 대상으로 한다.

세 번째 유형의 건물에서는 모든 주민과 소유물이 퇴거해야 한다. 따라서 결정 과정에서는 사업 전체에 일괄적으로 분류를 부여하는 데 그치지 않고 건물별로 영향을 받는 부분을 특정해야 한다. 개발단지가 운영을 계속하더라도 일부 가구는 이주해야 할 수 있다.

개발업체가 이주와 보상 비용 부담

주민이 이주하기 전에 개발업체는 아파트 목록을 작성하고 각 사례에서 인정되는 적법한 권리와 이익을 확인해야 한다. 또한 제안하는 조치를 공개하고 보상, 지원 및 임시 거처에 대한 주민 의견을 들어야 한다.

초안은 개발업체에 이주 비용과 임시 주거 마련의 책임을 지운다. 위반 시정 비용도 개발업체가 부담하며, 국가 예산으로 충당하지 않는다고 명시했다. 이는 해결책을 결정하고 감독하는 시의 역할과 비용을 지불할 기업의 책임을 구분한다.

이주 대상이 된 구매자는 개발업체의 적격 상업용 사업에서 금전 보상을 받거나, 이에 상응하는 주택을 제공받거나, 법적 자격 요건을 충족할 경우 추첨 없이 공공주택을 매입 또는 분양전환 조건으로 임차하는 방안 가운데 하나를 협의할 수 있다.

분양전환 조건의 임대주택은 가구가 장기간에 걸쳐 비용을 납부해 소유권을 취득하는 방식이다. 공공주택 선택에도 자격 요건이 적용되므로, 피해를 본 구매자 모두에게 자동으로 대체 주택이 제공되는 것은 아니다.

초안에는 개별 보상액이 정해져 있지 않고, 특정 가족을 위한 대체 아파트도 지정돼 있지 않다. 세부 내용은 권리 평가와 이주 전 협의에 따라 달라진다. 건설국은 제도를 시행할 때 개발업체가 의무를 이행할 능력도 고려해야 한다고 밝혔다.

개발업체가 부담할 비용

건물 존치가 허용되더라도 개발업체는 무단 건축으로 얻은 부당 이익으로 초안에서 규정한 금액을 납부해야 한다. 산정 방식은 다음과 같다.

무단으로 늘린 연면적 × 건물의 실제 사용 개시 당시 ㎡당 건설비 × 50%.

건설비는 건물 사용이 시작됐을 당시 적용되는 투자비 기준을 바탕으로 산정한다. 이는 초과 아파트 한 가구당 정액을 부과하는 방식이 아니라 면적을 기준으로 한 계산이다. 따라서 추가 아파트 1만8,184가구라는 수치만으로 납부액을 산출할 수는 없다.

금액을 계산하려면 건물별 무단 연면적과 해당 건설비 기준이 필요하다. 전체 납부액이나 이를 산출하는 데 필요한 자료는 아직 제시되지 않았다. 또한 이 산식은 아파트 판매 수익의 절반을 환수하는 방식이 아니다. 판매가가 아니라 건설비를 기준으로 하기 때문이다.

토지 관련 납부 의무도 별도로 부과된다. 초안은 건물을 현재 상태로 존치하도록 허가하는 시점에 적용되는 공식 지가에 하노이 인민위원회가 정하는 계수를 곱해 산정하도록 했다.

두 의무에는 서로 다른 기준 시점이 적용된다. 건설비 산정은 건물 사용 개시 시점으로 거슬러 올라가고, 토지 관련 금액은 계속 존치하도록 허가하는 시점을 기준으로 한다. 개발업체는 관련 집행 결정에 명시된 기한 안에 하노이 국고를 통해 시 예산에 납부해야 한다.

소유권 증서는 신청만으로 발급되지 않는다

존치가 허용된 아파트 중 자격 요건을 충족하는 주택은 개발업체가 무단 건축 및 토지 이용에 따른 재정적 의무를 이행하는 것부터 절차가 시작된다. 이후 사업자는 구매자가 증서를 발급받는 데 필요한 서류를 준비해 제출해야 한다.

베트남에서 흔히 ‘핑크북’이라고 부르는 증서에는 토지사용권과 아파트를 포함해 토지에 부착된 자산의 소유권이 기록된다. VP6와 HH 린담 주민들에게 증서가 없다는 점은 아직 해결되지 않은 핵심 문제 중 하나다.

개발업체가 재정적 의무를 이행했는데도 서류를 제출하지 않으면 구매자가 직접 신청할 수 있는 절차도 초안에 포함됐다. 이 경우 관할 당국이 관련 규정에 따라 구매자의 신청을 접수해 처리한다.

이 조항은 개발업체가 납부를 마친 뒤에도 조치를 취하지 않는 경우를 다룬다. 납부 요건을 없애거나 해당 아파트의 존치 여부에 관한 결정을 우회하는 것은 아니다. 따라서 제안된 절차는 건물 평가와 개발업체의 재정적 책임 이행을 모두 전제로 한다.

린담 사례가 보여주는 결정의 규모

호앙리엣동의 HH 린담 단지는 승인된 높이가 27층이었다. HH4동은 이를 9층 초과한 36층으로 지어졌으며, HH1·HH2·HH3동은 14층 더 높은 41층에 이르렀다. 단지 내 12개 동에는 약 9,000가구가 들어서 있고 주민은 4만 명에 달한다.

약 9,000가구는 12개 사업 전체의 아파트 2만4,943가구 중 약 36%를 차지한다. 이 비교는 이 단지 한 곳에 대한 결정이 전체 시정 조치에 상당한 영향을 미칠 수 있음을 보여준다.

VP6도 승인 내용에서 크게 벗어났다. 승인된 25층에서 37층으로 높아졌고, 아파트 수는 138가구에서 840가구로 늘었다. 702가구가 추가되면서 실제 아파트 수는 승인 물량의 약 6.1배가 됐다.

HH4C 주민 응우옌쫑은 HH 단지가 어느 유형에 해당할지 주민들이 알지 못한다며, 당국이 분류를 확정하고 최종 결정을 내려주기를 바란다고 말했다. 그의 우려는 초안만으로는 해소되지 않는 불확실성을 보여준다.

HH4B 주민 대표기구의 일원인 팜반득은 개발업체에 책임을 묻는 동시에 주택을 구입해 정착한 주민을 보호해야 한다고 촉구했다. 주민들의 바람을 설명하며 그는 다음과 같이 말했다.

HH 주택을 구입한 주민들의 정당하고 유일한 바람은 시 당국이 주민들이 HH 린담에서 평온하게 살 수 있도록 여건을 마련하고 주택 구매자에게 핑크북을 발급하는 것입니다.

득은 개발업체가 국가에 대한 재정적 의무를 이행하고 기반시설 부족 문제를 해결해야 한다고도 촉구했다. 그의 입장은 안정적인 주거, 서류 발급, 기반시설 개선을 책임 추궁과 대립하는 요구가 아니라 함께 다뤄야 할 과제로 본다.

위반을 무효화하는 것이 아닌 해결 방안

건설국은 별도의 결의안이 필요하고 시급하다고 밝혔다. 건설국의 평가에 따르면 2024년 토지법 시행 전에 발생한 토지 위반에 적용되는 기존 특별 제도는 이번 사업들에 적용할 수 없다. 위반에 법적 제재가 없다고 밝힌 것이 아니라, 대규모 주택에 주민들이 거주하는 상황에서 제재를 집행하기 어렵다는 점을 지적한 것이다.

하노이의 평가는 대규모 철거와 이주가 공공질서를 어지럽히고 주민 복지에 영향을 미치며 집단 민원을 초래할 수 있다고 경고한다. 또한 정책이 장기적으로 생활 여건을 개선하더라도 시행 과정에서는 가족의 직장 생활, 자녀 교육, 건강에 일시적인 혼란이 생길 수 있다고 인정한다.

초안은 기존 조사 결과, 판결 및 집행 결정의 효력을 그대로 유지한다고 명시했다. 무단 건축물이나 그 일부의 존치를 허용하는 것은 위반의 결과를 처리하기 위한 조치로 볼 뿐, 당초 건축이 적법했다고 선언하는 것은 아니다.

앞으로 중요한 절차는 기술 평가, 건물 유형 결정, 결의안 채택 여부다. 이러한 절차가 마무리되기 전까지 이주가 필요한 가구 수, 개발업체의 총 납부액, 증서 발급 일정은 확정되지 않는다.

핵심 내용

• 사업 12곳에는 승인된 6,759가구보다 1만8,184가구 많은 2만4,943가구가 들어섰다.
• 초안은 건물을 존치할 수 있는 경우, 조건부 존치가 가능한 경우, 철거해야 하는 경우 등 세 유형으로 나눈다.
• 건물 전체의 존치가 허용돼도 일부 주민은 이주해야 할 수 있다.
• 개발업체가 시정 조치 비용, 이주 비용, 건설 및 토지 관련 납부 의무를 부담한다.
• 개발업체가 재정적 의무를 이행했지만 서류를 제출하지 않으면 자격을 갖춘 구매자가 직접 증서를 신청할 수 있다.
• HH 린담 단지에는 약 9,000가구와 주민 4만 명이 있으며, 최종 분류는 아직 정해지지 않았다.
• 이번 제안은 기존 조사 결과, 판결 또는 집행 결정을 무효화하지 않는다.