하노이, 므엉타인 사업장 12곳에 철거 계획 지시…주민들 주거 대책 기다려

승인된 6,759채보다 2만5,000채 가까이 더 지어진 아파트

하노이가 므엉타인 그룹과 연계된 12개 사업장의 건축·토지 위반을 해결하기 위한 특별 방안을 승인했다. 철거 명령이 발효된 뒤 30일 안에 사업자가 안전한 철거 계획을 마련하도록 하고, 이를 이행하지 않으면 지방 당국이 사업자 부담으로 강제 집행할 수 있도록 했다.

하노이 인민의회는 2026년 10월 28일 결의안을 채택했다. 시 자료에 따르면 해당 사업장에는 계획 문서나 건축 허가로 승인된 6,759채보다 1만8,184채 많은 2만4,943채의 아파트가 들어섰다. 실제 규모는 승인 물량의 약 3.69배다.

이 정책이 가구에 미칠 영향을 보여주는 첫 구체적 사례는 11월 5일 딘꽁동 회의에서 나왔다. 1차 검토에서는 낌반-낌루의 건물 4개 동에서 주민들이 이주해야 할 것으로 예상되는 246채가 확인됐다. 면적은 43~74㎡다.

하노이는 건물과 개별 구역을 따로 평가할 예정이다. 안전 점검과 기반시설 개선 등 시정 작업을 거쳐 존치할 수 있는 곳도 있다. 반면 상가, 설비 공간, 보육시설 또는 주민 공동시설로 지정됐던 공간을 철거하거나 원래 용도로 복구해야 하는 곳도 있다.

보상, 이주, 철거 및 보수 비용은 사업자가 부담해야 한다. 시는 위반에 책임이 없는 선의의 매수자가 그로 인한 손실을 떠안아서는 안 된다는 원칙도 채택했다. 주민들이 실제로 겪을 결과는 각 아파트에 대한 세부 결정과 보상, 대체 주거 마련에 달려 있다.

어떤 사업장이 대상인가?

이번 결의안은 법적 대리, 관리, 소유, 자본 출자 또는 투자 협력을 통해 레탄탄과 연계된 기업을 대상으로 한다. 하노이는 모든 사업장에 똑같은 해결책을 적용하는 대신 사업장별 항목에 따라 시정 계획 12개를 마련할 예정이다.

대상 목록에는 CT6 끼엔흥으로도 알려진 베메스, 다이타인, CT5 떤찌에우, 사라, 낌반-낌루의 CT11·CT12 주택사업, VP3·VP5·VP6, 린담의 HH1·HH2·HH3·HH4가 포함된다. 사업장 한 곳에 여러 동이 포함될 수 있어 개별 타워 수는 12곳보다 많다.

이번 결정은 같은 초과 건축 아파트 1만8,184채에 대해 앞서 제안된 시정 방안에 이은 것이다. 절차는 시 전역에 적용할 방안을 마련하는 단계에서 각 구조물을 존치할 수 있는지, 어떤 공간의 용도를 바꿔야 하는지, 어떤 가구에 보상이나 이주가 필요한지를 살피는 단계로 넘어갔다.

즈엉득뚜언 하노이 인민위원회 상임부위원장은 인민의회에서 위반이 광범위하고 수년간 지속됐다고 밝혔다. 그는 주민을 보호하고 공공질서를 유지하면서 상황을 해결하기에는 일반적인 법적 절차만으로는 충분하지 않다고 말했다.

건물이 존치되려면 무엇이 필요한가?

하노이의 방안은 건축물을 조건부 존치 대상과 철거 대상으로 나눈다. 각 건물과 구성 요소, 구역에 어떤 조치를 적용할지는 기술 평가와 시의 결정에 따라 정해진다.

사람이 거주하는 타워를 존치하려면 구조 안전, 화재 예방·진압, 구조 및 인접 건물의 안전 요건을 충족해야 한다. 구조 안전이란 건물의 기초, 기둥 등 지지 구조물이 하중을 안전하게 견딜 수 있음을 뜻한다.

급수, 전력, 주차장, 학교 및 주민시설도 요건을 충족하거나 실행 가능한 개선 계획의 승인을 받아야 한다. 타워는 건물 간 이격거리 규정을 지키고 도로 경계, 교통안전 구역 및 기반시설 보호 구역을 침범해서는 안 된다.

기반시설이 부족한 건물도 다른 조건을 충족하고 당국이 실행 가능한 개선 방안을 승인하면 존치 대상으로 검토될 수 있다. 하중을 견딜 능력이 부족하거나 시정할 수 없는 화재 안전 문제가 있거나 의무적으로 지켜야 할 경계를 침범한 구조물은 철거 대상이다.

존치가 허용된 저층 건물은 승인된 리모델링을 거쳐야 한다. 유치원과 학교 등 필수 시설도 운영 기준과 지역 수요를 충족하도록 개선해야 한다.

존치 건물에서도 주민이 이주할 수 있는 이유

타워가 존치 대상으로 승인되더라도 그 안의 일부 아파트 주민은 떠나야 할 수 있다. 하노이는 저층부, 설비층, 주민시설 등 다른 용도로 지정된 구역에 조성된 주거 공간을 비우도록 했다.

저층부는 타워 아래에 있는 넓은 공간으로, 흔히 상점과 서비스 시설 또는 공동 편의시설을 두도록 설계된다. 이곳을 아파트로 바꾸면 가구 수가 늘어나는 한편 주민들을 위해 마련된 시설은 사라진다. 결의안에 따라 비운 공간은 승인된 용도로 복구하거나 시의 결정에 따라 공공시설로 적합하게 조성해야 한다.

응우옌뚜언아인 딘꽁동 인민위원회 위원장은 CT11, CT12A, CT12B, CT12C를 검토한 결과 1층 공간의 무단 용도 변경과 2~4층의 용도 전환이 확인됐다고 밝혔다. 상업 서비스, 보육시설 및 주민 공동활동을 위해 지정된 공간이 아파트로 바뀌었다. 사업자는 4층 이상 아파트의 승인된 면적 배분도 변경했다.

1차 목록에는 이주가 필요할 것으로 예상되는 아파트 246채가 담겼다. 동 당국은 목록과 시행 일정을 공개하고 점검을 이어가는 한편, 비워진 공간의 향후 용도를 정할 계획이다. HH 린담에서는 사업장 검토를 통해 이주가 필요한 구체적인 아파트와 층이 아직 확인되지 않았다.

응우옌뚜언아인 동 위원장은 11월 5일 회의에서 당국의 방침을 다음과 같이 밝혔다.

시와 동의 방침은 위반에 엄정하게 대응하는 동시에, 가능한 한 최대한으로 피해 주민의 권리와 사회복지를 보장하는 것입니다.

층수 증축과 공간 용도 변경으로 밀도 높아져

HH 린담 점검 결과는 건축이 승인 계획에서 얼마나 벗어났는지를 보여준다. 이 단지는 27층으로 허가됐으나 HH4는 36층, HH1·HH2·HH3은 41층까지 지어졌다. 승인보다 9~14층 높다.

HH 린담은 2015년 운영을 시작했으며 아파트 약 1만 채, 추정 인구 4만 명을 수용한다. 주민들이 승강기, 전력, 급수 및 소방 시스템을 함께 쓰는 만큼 철거와 보수, 이주에 관한 결정은 특히 어렵다.

인근 VP6는 승인된 25층에서 37층으로 높아졌고, 아파트 수는 계획된 138채에서 840채로 약 6.1배 늘었다. VP3는 29층 대신 32층으로 지어졌고 아파트 수는 192채에서 451채로 증가했다. VP5는 승인보다 4층 높은 33층으로 지어졌으며 아파트 수도 216채에서 805채로 늘었다.

CT6 끼엔흥에서는 동 당국이 계획된 231채보다 많은 1,584채의 아파트를 집계했다. 해당 사업장은 아파트 1,602채로 기재된 바도 있다. 당국은 타워가 2개 동이 아니라 3개 동이고, 31층이 아니라 32층이며, 지하층이 2개가 아니라 1개라고 확인했다. 계획에 있던 호텔 시설이 주택으로 바뀐 사실도 기록했다.

CT6의 저층부는 5,586㎡에서 6,071㎡로 확대됐다. 저층 주택은 3층짜리 15채에서 5층짜리 38채로 늘었다. 다이타인에서는 29층으로 승인된 타워가 31층까지 지어졌고, 다락층이 추가돼 주민에게 분양됐다.

안전 문제는 이미 일상에 영향

주민들은 안전 평가가 단순한 서류 절차에 그쳐서는 안 된다는 점을 보여주는 사고를 겪었다. 2024년 12월 말 낌반-낌루 CT12A 36층에서 화재가 발생한 뒤 25~45층을 운행하던 승강기 4대가 모두 멈췄다. 보름도 지나지 않아 주민들은 승강기가 두 차례 더 고장 났다고 신고했다.

2025년 초 다이타인 CT8A에서는 약 20명이 PL5 화물용 승강기에 갇혀 45분가량 머물렀다. 사라에서는 2015년 9월과 10월 CT5B와 CT4A에서 화재가 발생했다. CT4A 지하 화재로 주민 수백 명이 대피했다.

2015년부터 HH 린담에 거주한 쩐호아는 승강기가 멈추면 어린 자녀와 함께 30층을 걸어 올라가야 했다고 말했다. CT12A 주민 응우옌훙은 이주 대상 가구가 직장과 가족 생활을 정리할 수 있도록 당국이 신속히 공식 통지해 달라고 요청했다.

베트남 도시계획·개발협회 소속 건축가 쩐뚜언아인은 실제 건물 상태와 법적 기록을 함께 살펴야 한다고 말했다. 그는 승강기, 급수 펌프, 전기 설비, 경보 장치, 자동 소방 설비 및 비상계단을 일상 안전과 긴급 대응에 핵심적인 시설로 꼽았다.

전 건설활동관리국장 부이쭝중은 기술적으로 가능하다면 일부 층을 긴급 대피 공간이나 공동 공간으로 전환할 수 있는지 검토하자고 제안했다. 이 방안은 주거 밀도를 낮추면서 더 많은 가구가 기존 동네에 머물 수 있도록 하는 데 목적이 있다.

철거는 누가 맡고 비용은 누가 부담하나?

동·면 인민위원회 위원장이 철거 명령을 내리고 이행을 감독한다. 명령이 발효된 뒤 30일 안에 사업자는 자문 업체를 선정하고 재원을 마련하며 이주 및 철거 계획을 공개해야 한다.

사업자는 필요한 설계 검토와 승인, 시공 방법, 감독 및 준공 확인 절차도 마련해야 한다. 철거 과정에서는 사람과 소지품, 인접 건물 및 환경을 보호해야 한다. 공사를 시작하기 전에 주민과 재산을 해당 구역 밖으로 옮겨야 한다.

사업자가 이행하지 않으면 지방 당국이 철거를 강제 집행할 수 있으며, 비용 전액은 사업자가 부담한다. 구조물이나 일부를 철거하는 것이 안전하지 않거나 기술적으로 불가능한 경우 지방 당국은 평가를 위해 관계 기관과 협의하고 대안을 시에 제출해 결정을 받아야 한다.

보상, 지원, 이주, 기반시설 개선 및 공간의 원래 용도 복구 비용은 사업자가 내야 한다. 토지 관련 의무를 이행하고 불법 건축으로 얻은 이익도 반환해야 한다. 보상과 재정착 지원은 불법 이익 반환 및 토지 의무 이행에 앞서 우선 처리해야 한다.

하노이는 사업자의 의무 이행을 담보하는 재원을 사용할 수 있으며, 책임이 이행되지 않으면 자산에 대한 강제 집행을 명령할 수도 있다. 법률에 따른 예외가 필요한 경우를 제외하면 사업자가 부담해야 할 비용을 공공 재정으로 충당할 계획은 없다.

대체 주택과 보상 방안

하노이의 시행 계획은 타인하 A·B와 미흥을 이주 및 재정착 주택의 주요 후보지로 제시했다. 주민을 타인하의 사회주택이나 민간주택으로 옮기거나, 보상금을 지급해 가구가 다른 주택을 찾도록 하는 방안이 포함됐다.

형사 절차가 진행 중인 사업장의 경우 당국이 시장 가격을 바탕으로 보상액을 산정한 뒤 사업자가 피해 아파트를 매입하는 방안이 계획에 담겼다. 대체 주택을 기다리는 동안 주민에게 임대료를 지원하는 방안도 사업자와 협의할 예정이다.

인민의회 보고에서는 이주 대상 주민에게 90일 안에 보상금을 지급하는 방안이 제시됐다. 구체적인 지급 일정은 가구별 결정과 통지에 명시돼야 한다. 자격을 갖춘 가구는 추첨 없이 사회주택을 우선 매입하거나 분양전환형 임대 계약을 맺을 수 있다. 분양전환형 임대는 입주자가 일정 기간에 걸쳐 비용을 내고 소유권을 취득하는 방식이다.

앞선 시행 계획은 추첨이나 수혜자 심사 없이 대체 주택에 폭넓게 접근할 수 있도록 하는 방안을 담았다. 하지만 인민의회 보고와 이후 정책 설명에서는 사회주택 우선권을 주택법상 자격 요건과 연계했다. 따라서 각 가구가 선택지를 따져볼 때 개별 이주 결정이 중요해진다.

당국이 철거 또는 용도 변경에 관한 공식 통지를 내릴 때까지 주민은 임시로 계속 거주할 수 있다. 용도가 바뀌는 저층부 공간에서의 영업이 유일한 소득원인 주민에게는 생계 안정을 위한 지원이 제공될 수도 있다.

HH 린담 주민 도득남은 타인하에 피해 가구를 수용할 주택이 충분한지, 보상금으로 현재 시세에 맞는 아파트를 살 수 있는지 의문을 제기했다. 같은 단지 주민 찌에우꽝쑤언은 이주로 인해 인근 학교에 다니는 아이들의 생활이 흔들릴 수 있다고 지적했다.

소유권 증서는 시정 작업과 연계

VP3, VP5, CT6 끼엔흥 및 CT5 떤찌에우의 일부 아파트에는 토지 사용권과 부속 재산 소유권을 기록한 증서가 발급됐다. VP6와 HH1~HH4에는 아직 증서가 발급되지 않았다.

하노이의 방안에 따르면 존치가 허용된 적격 아파트는 필요한 재정 의무를 이행하고 시정 조치를 마친 뒤 소유권 증서를 받을 수 있다. 계속 거주하는 주민은 사업자의 시정 비용을 부담하지 않고 기존 계약을 유지할 수 있다.

경제고문 판짠즈엉은 사업자의 위반을 해결하는 과정과 선의의 매수자 보호를 분리하고 소유권 서류를 더 일찍 발급할 방안을 찾아야 한다고 주장했다. 하노이가 채택한 방안은 여전히 관련 의무와 시정 조치를 먼저 마칠 것을 요구한다.

동나이성 아쿠아시티는 서류 발급 지연과 관련한 비교 사례다. 2026년 4월까지 타운하우스와 빌라 1,100채 이상이 인도됐고, 첫 주민들은 7월 23일 소유권 증서를 받았다. 4월에 발표된 계획은 선하버2와 에버그린1 구역에서 2026년 중 약 752건의 증서를 발급하는 내용을 담았다.

호찌민시 변호사협회 소속 황하 변호사는 계약과 관련 법률, 입증 가능한 손실을 바탕으로 보상해야 한다고 말했다. 위반이 발생했을 당시 점검과 감독을 맡은 기관도 면밀히 살펴야 한다고 촉구했다. 찐쑤언안 국회의원은 주택법의 보호 장치를 강화하고, 사업자 지급불능 상황에 대비한 방안을 포함해 보상 의무를 뒷받침할 재정적 보증을 마련하자고 제안했다.

일정과 남은 과제

하노이의 앞선 계획은 2026년 9월 30일 전에 특별 결의안을 제출하는 것을 목표로 했다. 그러나 확인된 승인 절차는 10월까지 이어졌고, 이후 지방 단위 회의와 점검이 진행됐다. 주요 절차와 목표 일정은 다음과 같다.

• 2026년 10월 22일: 법무국이 보고서 제547/BC-STP호를 통해 초안을 심의했다.
• 10월 23일: 시 지도부가 정책 방향에 합의했다.
• 10월 25일: 인민위원회가 제428/TTr-UBND호 제안서를 제출했다.
• 10월 28일: 인민의회가 결의안을 승인했다.
• 10월 30일: 건설국이 아파트 현지 검토를 마치도록 정한 기한.
• 11월 5일: 딘꽁동이 이주가 필요할 것으로 예상되는 아파트 246채에 대한 1차 검토 결과를 논의했다.
• 2026년 10~11월: 점검과 분류를 진행할 예정이었다.
• 2027년: 시는 이주 완료를 목표로 한다.
• 2027~2028년: 지정된 철거 작업을 진행하고, 시는 2028년 완료를 목표로 한다.

기록 누락도 실무상 걸림돌이다. 인민의회 의원 껀티비엣하는 토지 서류, 준공 도면 및 계약서를 찾을 수 없는 경우의 해결책을 요청했다. 즈엉득뚜언 부위원장은 당국이 현재 상태를 평가하고 원본 서류를 찾는 한편, 보관 및 제출과 관련한 사업자와 공공기관의 책임을 명확히 하겠다고 밝혔다.

건설국은 건축 및 계획 위반 검토를 총괄한다. 농업·환경국은 토지 문제와 증서, 관련 의무를 살피고 재정국은 투자 절차와 재정상 책임을 평가한다.

하노이 건설계획연구원장인 건축가 르우꽝후이는 대체 거주지에서의 생계와 자녀 교육 문제를 구체적인 해결책에 반영해야 한다고 말했다. 딘꽁 회의에서 주민 대표 쩐란프엉은 신중한 평가와 주민 협의를 요청했고, CT12C 관리위원회 대표 즈엉반끄엉은 많은 주민이 계속 거주하기를 바라며 불가피하게 이주할 경우 공정한 대책을 기대한다고 밝혔다.

주요 내용

• 하노이는 2026년 10월 28일 므엉타인 관련 사업장 12곳을 대상으로 특별 방안을 승인했다.
• 해당 사업장에는 승인된 6,759채보다 1만8,184채 많은 2만4,943채의 아파트가 들어섰다.
• 건물과 개별 구역을 평가해 조건부 존치, 철거 또는 원래 용도 복구 여부를 결정한다.
• 딘꽁동의 1차 검토에서 이주가 필요할 것으로 예상되는 아파트 246채가 확인됐다.
• 보상, 이주, 철거 및 시정 비용은 사업자가 부담하며, 불이행 시 강제 집행할 수 있다.
• 하노이는 2027년 이주, 2028년 철거 완료를 목표로 한다.