호찌민시, 사회주택 18만1,257가구 공급 위해 부지 물색…임대주택 확대 속도

사용 가능한 부지 확보에 달린 주택 공급 목표

호찌민시는 2026년부터 2030년까지 사회주택과 임대주택 181,257가구를 개발할 계획이다. 여기에는 임대주택 52,000가구가 포함되며, 산업용지와 국유지, 미사용 아파트를 노동자들이 부담할 수 있는 주택으로 전환하는 방안도 추진하고 있다.

2026년 9월 30일자 정부 결의 제303/NQ-CP호는 임대주택 물량과 별도로 분양 또는 분양전환형 임대주택 129,257가구를 호찌민시에 배정했다. 분양전환형 임대는 거주자가 일정 기간 비용을 납부해 최종적으로 소유권을 얻는 방식이다. 임대주택은 전체의 약 29%로, 주택을 사는 것보다 초기 비용 부담이 적은 선택지를 가구에 제공한다.

건설국은 10월 8일 브리핑에서 연도별 공급 목표를 밝혔다. 2026년 9,000가구에서 2027년 57,657가구로 공급량을 늘린 뒤, 2028년부터 2030년까지는 매년 38,200가구를 공급해야 한다. 내년 목표는 2026년 목표의 6배를 넘는다.

공급 확대의 핵심은 부지다. 빈즈엉과 바리아붕따우를 합병한 뒤 확대된 호찌민시는 사회주택용으로 약 740헥타르에 달하는 191개 사업 부지와 필지를 확인했다. 2040년까지의 계획에서는 1,000헥타르를 추가로 확보하는 방안이 제시돼, 잠재적인 전체 부지 규모는 약 1,740헥타르에 이른다.

당면 과제는 계획 변경, 보상, 부지 정리, 투자 승인 등을 통해 부지를 착공 가능한 상태로 만드는 것이다. 이런 절차가 주택 공급 배정이 실제 건설사업으로 이어지는 시기와 가족들이 입주할 수 있는 시기를 결정한다.

완공된 주택과 향후 일정

건설국에 따르면 2026년 초 이후 2,283가구를 포함한 3개 사업이 완공돼 사용에 들어갔다. 탄떤의 580가구, 동흥투언동 응우옌반꽈 거리 20/2에 있는 인민공안 무장군 주택단지의 750가구, 빈록B의 953가구다.

시 전역에서는 약 22,900가구를 포함한 25개 사업이 건설 중이다. 최근에는 약 14,000가구 규모의 13개 사업이 착공했다. 건설 중인 사업에는 진행 단계가 서로 다른 사업들이 포함돼 있어 입주는 순차적으로 이뤄질 전망이다.

건설국은 2026년 중 13개 사업에서 약 9,000가구가 완공될 것으로 예상한다. 호찌민시부동산협회(HoREA)가 시 당국 자료를 취합한 결과에 따르면, 이들 13개 사업의 구체적인 공급 전망은 9,402가구로 배정 목표인 9,000가구를 웃돈다.

약 18,000가구를 포함한 다른 17개 사업은 기초 공사를 마치고 등록 자격이나 시장 출시 여부를 검토할 수 있는 단계에 이를 것으로 예상된다. 해당 사업에 관심 있는 가구는 공사가 진행되는 동안 추가로 기다려야 한다.

현재 프로그램의 주요 일정은 다음과 같다.

• 2026년: 임대주택 2,000가구를 포함해 9,000가구 완공.
• 2026년 4분기: HoREA 취합 자료에 따르면 약 84,000가구 규모로 제안된 6개 사업 착공.
• 2027년: 임대주택 5,000가구를 포함해 57,657가구 공급.
• 2028~2030년: 매년 임대주택 15,000가구를 포함해 38,200가구 공급.

별도의 개발 현황 자료에는 2026년 말까지 약 40,000가구가 착공할 예정이며, 약 37,000가구 규모 사업의 투자 승인도 이뤄졌다고 나와 있다. 이 현황과 총 84,000가구 규모의 6개 사업 간 관계는 구체적으로 제시되지 않았다.

시가 부지를 찾는 곳

확대된 호찌민시의 사회주택 부지는 옛 행정구역 3곳에 분포해 있다. 옛 호찌민시에는 412.5헥타르 규모의 사업 부지와 필지 100곳이 있다. 옛 빈즈엉에는 184.09헥타르 규모 59곳, 옛 바리아붕따우에는 143.61헥타르 규모 32곳이 있다.

옛 두 성이 차지하는 부지는 합계 약 328헥타르로, 확인된 전체 부지의 약 44%다. 합병으로 주택 개발 가능 지역이 넓어진 한편, 더 광범위해진 도시권에서 주택과 일자리·서비스를 연결할 필요도 커졌다.

인민위원회는 계획건축국에 기존 토지 자원을 활용하는 방안을 마련하라고 지시했다. 여기에는 국가가 직접 관리하는 토지를 검토하고, 비효율적으로 사용되는 산업단지와 생산시설, 공장의 용도 변경을 검토하는 작업이 포함된다.

2040년까지 추가로 확보할 예정인 1,000헥타르는 2030년에 끝나는 주택 공급 계획보다 긴 계획 기간을 제시한다. 약 1,740헥타르라는 전체 추정치는 옛 빈즈엉과 바리아붕따우의 경제개발구역 내 잠재 부지도 제외한 수치다.

사업자에게 실질적인 쟁점은 해당 필지가 적절한 용도지역으로 지정돼 있는지, 보상 절차가 끝났는지, 주거용으로 사용할 수 있도록 허가됐는지 여부다. 노동총연맹은 개발 가능한 토지 확보와 투자 절차를 노동자 주택 공급의 가장 큰 장애물 중 두 가지로 꼽았다.

주거용 전환을 앞둔 산업단지

확장 레민쑤언 산업단지를 주거용으로 전환하려는 계획은 시가 어떻게 부지를 확보하려는지 보여준다. 109.91헥타르 규모 부지는 시 중심부에서 약 15킬로미터 떨어진 옛 빈짠현의 떤녓·빈러이 면에 있다.

시는 해당 부지의 용도를 산업 생산·창고에서 주거용으로 변경할 계획이다. 현재 사업자는 칸푹주택투자무역회사다. 약 10,000개의 일자리를 뒷받침할 산업단지 개발을 위한 세부 계획이 2016년 승인됐으며, 기반시설 공사는 아직 진행 중이다.

용도 전환에는 다음과 같은 일정이 잡혀 있다.

• 10월 말까지: 제안된 토지 용도 변경 검토 완료.
• 11월 22일 전까지: 시 종합계획 승인에 따라 1:2,000 축척의 구획 계획 완료.
• 11월 중: 사업자의 재정적 의무를 포함해 기존 사업 종료 절차 완료.
• 12월 15일 전까지: 주택 사업 투자정책 승인 완료.
• 이듬해 초: 세부 계획 변경, 토지 용도 전환, 타당성 평가, 기반시설 건설 허가 절차 진행.

구획 계획은 한 지역에 들어설 용도와 도로, 기반시설 배치를 정한다. 이후 세부 계획에서 개별 건물과 시설이 어떻게 들어설지 구체화한다. 두 단계 모두 해당 부지에 수용할 수 있는 주택 규모에 영향을 미친다.

이번 전환은 확대된 호찌민시에 50,000헥타르가 넘는 산업단지와 수출가공구역 105곳이 있는 가운데 추진된다. 이 중 66곳이 조성돼 운영 중이며, 입주율은 약 80%다. 도시 중심부의 토지와 기반시설에 한계가 생기면서 시 계획은 외곽 지역으로 산업을 확대하는 방안을 담고 있다.

소규모 사업, 장기 걸림돌 해소

푸억롱동에서는 토지 배정으로 남리 사회주택 사업이 토지 절차 지연 이후 다시 추진될 길이 열렸다. 시는 타오디엔부동산회사에 약 4,820제곱미터의 토지를 50년간 배정했다.

배정 부지에는 토지 사용료가 면제되는 도시 주거용 토지 2,940제곱미터와 공공시설용 토지 약 1,878제곱미터가 포함된다. 사업자는 승인된 기반시설과 도로, 공원, 강변 경관을 조성한 뒤 관련 공공시설과 토지를 국가 관리로 이전해야 한다.

남리 사업은 라익찌엑 강변도로 인근 도쑤언홉 거리에 지하 1층, 지상 26층 건물로 아파트 291가구를 공급할 계획이다. 해당 부지는 토지 사용권 경매나 경쟁입찰을 통한 사업자 선정 없이 배정됐다.

이 사업은 규모가 크지 않더라도 행정 절차의 진전이 중요한 이유를 보여준다. 291가구는 시 전체 목표에서 작은 비중이지만, 토지 결정으로 지연됐던 사업이 추가 시행 단계로 나아갈 수 있게 됐다.

임대주택은 누가 공급하나

임대주택 공급의 상당 부분은 마지막 3년에 집중돼 있다. 2026년과 2027년 공급 예정 물량은 52,000가구 중 7,000가구에 불과해, 약 87%인 45,000가구가 2028년부터 2030년 사이에 공급될 예정이다.

주택개발기금에는 임대주택 25,000가구 공급 계획이 배정됐다. 노동총연맹은 노동조합 투자 프로그램을 통해 약 10,000가구의 임대주택을 공급하는 방안을 추진하고 있다. 수출가공구역·산업단지 관리당국은 노동자 숙소 10,000가구 공급 계획을 마련 중이다.

노동총연맹은 미사용 재정착 아파트인 빈록B의 953가구를 노동자 임대주택으로 전환하는 방안도 제안했다. 이 아파트들은 완공 주택 물량에 포함돼 있지만, 제안된 임대 방식으로 공급하려면 용도에 관한 추가 결정이 필요하다.

노동총연맹과 9개 기업의 협약은 2030년까지 약 128,000가구 공급을 계획하고 있다. 진행 상황은 사업마다 다르다. 떤빈록면의 1,853가구 규모 호아센안하 아파트 사업은 2026년 4분기 착공할 예정인 반면, 일부 사업은 2027년 착공할 것으로 예상되며 다른 사업들은 적합한 부지를 아직 확보하지 못했다.

노동총연맹은 노동조합과 주택 개발업체, 고용주를 연결하는 협력 모델을 마련하고 있다. 노동조합은 수요 정보를 수집하고, 개발업체는 주택을 건설하며, 고용주는 노동자의 필요를 확인하고 지원 방안을 검토하는 역할을 맡는다. 이를 통해 사업 계획이 실제 입주 대상자와 더 밀접하게 연결될 수 있다.

노동자에게 낮은 분양가만으로는 부족한 이유

시 노동총연맹 사무국 부국장 쩐타인타오는 예비 설문조사 결과 임대주택을 원하는 조합원이 3,181명, 사회주택 분양을 원하는 조합원이 30,339명이라고 밝혔다. 노동총연맹의 다른 자료에서는 두 번째 집단에 분양전환형 임대 수요도 포함했다.

HoREA가 취합한 자료에 따르면 합병 전 옛 호찌민시에는 임대주택 단지 60,470곳 이상이 있었으며, 객실 수는 560,000개가 넘고 거주자는 140만 명 이상이었다. 환기와 주거 공간, 기반시설, 화재 안전 여건은 제각각이다.

20년 전 하이퐁에서 호찌민시로 이주한 의류 노동자 응우옌티신은 저축을 위해 추가 일을 하고 남편도 추가 근무를 했다고 말했다. 공장 수입을 보충하는 방법을 설명하며 그는 다음과 같이 말했다.

정규 급여와 초과근무 수당 외에도 밖에서 옷을 가져와 수선해 집에서 일합니다.

신씨 가족은 한 달 250만 동을 내고 같은 집을 10년 넘게 임대했다. 집주인이 친척을 위해 집을 돌려달라고 하자, 다른 곳의 비슷한 주거지 임대료는 약 350만~400만 동이었다. 부부는 고향으로 돌아가기로 했다.

식비와 육아비, 교통비, 학비를 감당해야 하는 가구에는 매달 내는 주거비가 결정적인 부담이다. 집을 살 만큼 저축하지 못한 가족에게도 직장 가까운 임대주택은 당장의 주거 수요를 해결할 수 있다.

임대주택 건설 사업의 자금 조달 공백

끼엔닌투자건설회사 응우옌닌 대표는 분양용 주택은 2~3년 안에 투자금을 회수할 수 있지만 임대주택 사업은 15~20년이 걸릴 수 있다고 말했다. 연 9~11%인 상업 대출 금리 때문에 민간 개발업체가 이처럼 긴 회수 기간을 감당하기 어렵다.

시의회 결의안 초안은 호찌민시국가금융투자회사(HFIC)를 통한 이자 지원 대상 대출 한도를 사업당 2,000억 동에서 3,000억 동으로 늘리는 방안을 제안한다. 최대 지원 기간도 7년에서 10년으로 연장하고, 임대주택을 지원 대상에 포함할 예정이다.

HoREA가 취합한 전국 신용 자료에서도 약정된 자금과 실제 사업자·구매자에게 전달된 자금 사이의 격차가 나타난다. 2026년 8월 31일 기준 은행들은 1,530억 동 이상으로 확대된 사회주택 신용 프로그램에 약 503억 동을 약정했다. 실제 대출 집행액은 약 175억 동으로 프로그램 규모의 11.44%였다.

집행액 가운데 약 150억 동은 사업자에게, 25억 동은 구매자에게 돌아갔다. 7월 1일부터 적용된 프로그램 금리는 사업자 연 7%, 구매자 연 6.5%로, 2026년 상반기보다 각각 0.9%포인트와 0.6%포인트 올랐다. 베트남 사회정책은행의 별도 주택 프로그램 금리는 연 5.4%로 제시됐다.

전국적으로 사회주택 910,933가구를 포함한 947개 사업이 완공, 건설, 투자 승인 단계에 걸쳐 진행 중이었다. 이 가운데 363개 사업, 216,626가구가 완공됐다. 임대주택 공급량은 8,314가구로, 2026년 전국 목표인 17,176가구에 못 미쳤다.

신속한 승인과 일상생활을 잇는 주택 공급

건설국 기술인프라과 부과장 팜꾸옥후이는 기존 인센티브만으로는 필요한 투자를 유치하기에 부족하다고 말했다. 건설국은 국유지를 검토하고 사업자 선정 및 개발 지원 방안을 마련하고 있다.

토지 사용권을 이미 확보한 경우 승인 및 사업자 지정 절차를 37일로 단축할 수 있고, 국가가 직접 관리하는 토지의 경우 52일이 걸릴 수 있다. 노동총연맹은 우선 처리와 부처 간 협업, 신청 현황의 공개도 요구하고 있다.

교통 계획도 주택 공급 노력의 일부다. 건설국장 쩐꽝럼은 주택과 교통 혼잡, 침수, 오염 문제를 연계 투자가 필요한 과제로 꼽았다. 사회주택은 지하철 노선과 순환도로, 고속도로, 국도를 잇는 방식으로 조성될 예정이다.

시는 2030년까지 지하철 약 255킬로미터를 구축하는 것을 목표로 한다. 장기 계획안은 총연장 약 1,500킬로미터의 28개 노선을 제시하며, 2050년까지 대중교통이 전체 이동 수요의 55~60%를 담당하도록 하는 것이 목표다. 역세권 계획은 주민들이 철도 서비스를 이용할 수 있도록 역에서 도보 약 10분 거리 안에 주거지를 배치하는 것을 목표로 한다.

2024년 12월 첫 지하철 노선이 개통하면서 벤탄과 수오이띠엔을 잇는 19.7킬로미터 노선이 운행을 시작했다. 이 노선을 새 주택 개발 지역까지 연장하면 더 많은 주민이 장거리 도로 이동의 대안을 이용할 수 있다.

노동자에게는 주택의 위치가 실제 주거 비용을 좌우한다. 임대료와 교통비, 통근 시간은 모두 같은 가계 예산에서 나간다. 따라서 시가 주택 공급에서 해결해야 할 과제는 아파트 수를 늘리는 데 그치지 않고, 새 주택이 직장과 학교, 의료시설, 교통수단에 실질적으로 접근할 수 있도록 하는 것이다.

주요 내용

• 호찌민시는 2026년부터 2030년까지 임대주택 52,000가구를 포함해 사회주택·임대주택 181,257가구를 배정받았다.
• 시는 191개 사업 부지와 필지에 걸쳐 약 740헥타르를 확인했으며, 2040년까지 1,000헥타르를 추가 확보하는 방안을 계획하고 있다.
• 2026년 2,283가구 규모의 3개 사업이 완공됐고, 약 22,900가구가 건설 중이다.
• 2027년 공급 목표는 57,657가구로, 2026년 목표의 6배를 넘는다.
• 제안된 대책에는 산업용지 전환, 빈록B 아파트 953가구 재활용, 개발업체 금융 지원 확대가 포함된다.
• 토지 승인과 자금 조달, 일자리·교통 접근성이 노동자들에게 적합한 주택이 얼마나 빨리 공급될지를 좌우한다.