호찌민시, 사회주택 약 3만 가구 포함 191.61헥타르 주택 개발사업 승인

바디엠에 들어서는 주택·학교·생활서비스 신도시

호찌민시가 바디엠 코뮌에 약 3만7,620가구 규모의 주택 개발사업을 승인했다. 이 가운데 사회주택은 2만9,964가구이며, 잠정 투자액은 64조530억 동을 웃돈다. 2026년 10월 12일자 결정 제6749/QD-UBND호에 따라 델타 주식회사가 옛 혹몬현에 위치한 191.61헥타르 부지를 개발하며, 전체 사업은 2030년 말까지 진행될 예정이다.

호찌민시 건설국은 2026년 12월 착공을 예상하고 있으며, 사회주택은 2028년 완공을 목표로 한다. 아파트와 함께 학교, 병원, 상점, 공원, 도로 및 기타 생활서비스 시설이 들어서 단순한 주거용 고층 건물 단지가 아니라 계획도시형 주거지로 조성된다.

세부 계획상 수용 인구는 6만7,645명이다. 앞서 제시된 계획 인구는 6만7,465명이었다. 어느 수치를 적용하더라도 6만7,000명이 넘는 주민을 수용해야 하므로, 공공서비스 제공은 건설사업의 핵심 과제다.

바디엠 사업은 호찌민시의 사회주택 공급 목표에서 상당한 비중을 차지할 수 있다. 사회주택 2만6,004가구와 사회임대주택 3,960가구를 합하면 2026~2030년 호찌민시 목표인 사회주택·임대주택 18만1,257가구의 약 16.5%에 해당한다. 두 수치는 모두 계획 물량을 기준으로 한 것이며, 실제 공급은 공사와 관련 승인 절차에 달려 있다.

3만7,620가구의 구성

주택 계획은 사업을 상업주택 7,656가구, 사회주택 2만6,004가구, 임대용 사회주택 3,960가구 등 세 유형으로 나눈다. 두 사회주택 유형을 합치면 전체 계획 가구의 약 5분의 4에 이른다.

사회주택은 자격을 갖춘 가구를 대상으로 규제된 가격이나 임대료에 공급하도록 관련 규정에 따라 개발되는 주택이다. 상업주택은 다른 판매 체계를 따른다. 따라서 사회주택을 원하는 주민은 단순히 아파트를 선택하고 계약금을 내는 것이 아니라 해당 자격 요건을 충족해야 한다.

델타는 매매, 임대 및 임대 후 분양에 적용되는 법적 요건을 따라야 한다. 임대 후 분양은 가구가 계약에 따라 대금을 납부해 소유권을 취득할 수 있도록 하는 방식이며, 일반 임대는 소유권을 이전하지 않고 거주 공간을 제공한다.

바디엠의 이전 사업 계획은 다소 달랐다. 2026년 6월 빈그룹은 주거 연면적 약 14만6,000㎡에 해당하는 임대 아파트 약 4,500가구를 공급하겠다고 발표했다. 현재 세부 주택 구성에는 사회임대주택 3,960가구가 반영돼 있어, 당시 발표보다 540가구 적다.

아파트 분양가와 임대료, 신청 일정, 자격을 갖춘 계층별 공급 물량은 아직 발표되지 않았다. 주택이 매매 또는 임대가 가능한 법적 단계에 도달한 뒤 가구들이 사업에 어떻게 접근할 수 있을지는 이 세부 사항에 달려 있다.

건물 높이 제한의 의미

세부 계획에는 주거용 건물 43개 동이 제시돼 있으며, 최고 30층, 건물 높이 150m로 제한된다. 건폐율은 최대 40%, 용적률은 8.5다. 상위 지구계획에서는 주거용 건물을 최고 35층, 용적률 최대 10까지 허용했다.

건폐율은 건물이 차지하는 바닥 면적이 토지 필지에서 차지할 수 있는 비율을 뜻한다. 건폐율이 최대 40%라면 승인된 배치에 따라 해당 필지의 나머지 공간을 다른 용도로 쓸 수 있다. 용적률은 해당 토지 필지 면적 대비 모든 층의 전체 바닥 면적을 비교한 수치다.

주택용 부지는 약 37.76헥타르로, 전체 사업 부지 191.61헥타르의 약 19.7%다. 나머지 상당 부분은 생활서비스, 교통, 교육, 녹지 및 수공간으로 계획돼 있다. 따라서 사업 부지가 넓다고 해서 그만큼 아파트 공간이 늘어나는 것은 아니다.

3번 순환도로가 사업 부지에서 제외된 이유

3번 순환도로는 전체 계획구역을 지나지만, 도로에 배정된 토지는 델타의 주택 개발사업에서 제외된다. 계획구역은 약 200.21헥타르이며, 이 가운데 약 8.6헥타르가 도로 부지다. 도로 부지를 제외하면 주택 개발사업 면적은 191.61헥타르가 된다.

당초 조사 대상 지역은 약 205.21헥타르로 더 넓었다. 이 수치들은 조사 대상 면적, 계획 적용 면적, 주택 투자사업에 포함된 토지 등 서로 다른 경계를 나타낸다. 각각의 경계를 구분하면 개발사업 면적이 약 192헥타르부터 200헥타르 이상까지 다양하게 언급되는 이유를 알 수 있다.

사업 부지는 서쪽으로 안하 운하, 동쪽으로 리엔붕 운하와 접한다. 남쪽 경계는 7번 운하와 산업 생산·창고·복합용도로 지정된 토지에 맞닿아 있다. 이 수로들은 새 주거지에 통합될 계획의 주변 환경을 이룬다.

3번 순환도로는 이 지역을 통과하는 구간의 계획 폭이 최대 74.5m다. 주요 내부 도로는 폭 30m, 23m, 21m, 19m로 계획됐다. 이 도로망은 주택과 학교, 생활서비스 시설을 연결하고 주변 교통망과 이어지는 공간을 제공한다.

학교·의료시설·공원도 계획에 포함

바디엠의 교육시설은 유치원부터 초등학교, 중학교, 고등학교까지 갖춰질 예정이다. 앞서 나온 계획 세부 내용은 생활권 교육시설에 약 12.64헥타르, 고등학교에 2.75헥타르를 배정했다.

병원 부지는 약 3.5헥타르이며, 건물은 최고 10층으로 계획됐다. 병원 부지는 전체 사업 면적의 약 2%에 해당한다. 최고 9층 규모의 주차 건물과 문화·체육시설, 시장 및 상업시설도 포함된다.

서비스 시설용지는 약 17.99헥타르다. 앞서 제시된 계획 수치에는 교통시설용지 14헥타르 이상, 주거지역 내 녹지 약 14헥타르, 광역 도시권 주민을 위한 공공녹지 15.4헥타르도 포함됐다.

수공간은 약 40.52헥타르로, 주택사업 부지의 약 21%를 차지한다. 상위 계획구역 가운데 약 84헥타르는 주거 생활권 밖에 있으며, 대부분 수공간과 녹지로 구성된다. 이 계획 분류는 배치의 서로 다른 영역을 나타내므로 각각 해당 경계 안에서 해석해야 한다.

호찌민시는 주택과 기술 인프라, 사회 인프라를 함께 건설하도록 요구한다. 기술 인프라에는 도로, 배수, 전력 및 상수도 같은 시설이 포함된다. 사회 인프라는 학교와 의료시설 등을 말한다. 따라서 미래 주민에게는 아파트 입주 가능 시점뿐 아니라 관련 시설의 공사 일정도 중요하다.

승인 전 주민들이 제기한 현실적 우려

바디엠 코뮌은 당콩빈 110번지에서 세부 계획안에 대한 주민 의견수렴을 진행했다. 쑤언토이트엉 14마을 주민들과 지방 당국, 델타 관계자, 계획 자문사 이노(INNO)가 참석했다.

주민들은 공사 일정, 기존 지역 여건, 계획된 토지 배치, 교통, 전력, 상수도, 통신 및 고형폐기물 처리 문제를 제기했다. 델타와 이노 관계자들이 답변한 뒤 계획 문서 작성이 이어졌다.

의견수렴 대상은 축척 1:500으로 작성된 계획안이었다. 이 축척에서는 도면의 1cm가 실제 지면의 5m에 해당해 건물 위치와 기반시설을 비교적 상세하게 확인할 수 있다. 상위 지구계획은 축척 1:2,000으로 작성돼 도면 1cm가 실제 20m를 나타낸다.

지구계획 승인은 2026년 6월 12일자 결정 제3062/QD-UBND호로 확인됐다. 다른 계획 설명에서는 1:2,000 계획의 승인이 8월에 이뤄졌다고 돼 있다. 의견수렴 내용을 보면 10월 투자 승인이 나기 전 주민들이 실질적인 배치와 생활서비스를 검토했음을 알 수 있다.

델타, 사업 자금 조달 및 기존 토지 이용 정리 책임

델타는 2007년 설립돼 바디엠에 본사를 두고 있다. 과거에는 혹몬에서 농업 사업을 운영했다. 2019년 빈홈즈가 모회사가 됐으며, 2025년 연차보고서에는 부동산 투자·건설·사업 운영이 주요 사업으로 기재됐다.

빈홈즈와 관계사들은 2019년 7월 약 4조 동에 델타를 인수했다. 델타는 이제 과거 식물 재배와 축산, 가축 집약 도축 산업시설에 사용됐던 토지에 주택 개발사업을 추진할 책임을 맡고 있다.

기존 사업은 2026년 10월 12일 운영을 중단했다. 델타는 법에 따라 청산 절차를 마치고 재정 의무를 정리하며, 토지 사용권과 토지에 부속된 자산 문제를 처리해야 한다.

64조530억 동을 웃도는 잠정 투자액은 투자자가 제시한 금액이다. 사업 준비와 심사, 승인 절차가 진행되면서 투자액이 더 구체적으로 확정될 예정이다. 델타는 충분한 자기자본을 유지하고 재정 능력을 입증해야 하며, 합법적인 경로를 통해 추가 자금도 확보해야 한다.

호찌민시는 필요한 요건을 충족하기 전에 회사가 자본을 조달하거나 부동산 사업을 하는 것을 명시적으로 금지했다. 따라서 주택을 시장에 내놓기 전에 델타가 재정 및 절차상 의무를 이행해야 한다.

핵심 일정은 2026년 12월, 2028년, 2030년

건설국이 예상하는 2026년 12월 착공까지는 10월 투자 승인 이후 공사 준비를 마칠 시간이 비교적 짧다. 델타는 사업 시행에 앞서 계획, 토지, 투자, 건설, 환경, 화재 예방 관련 절차를 완료해야 한다.

건설국이 목표로 제시한 사회주택 2028년 완공은 2030년 말까지 이어지는 전체 사업 일정에 포함된다. 앞선 일정은 사회주택에 관한 것이고, 2030년은 전체 개발사업의 완료 시점이다.

• 2019년 7월: 빈홈즈와 관계사들이 약 4조 동에 델타를 인수했다.
• 2026년 6월: 빈그룹이 바디엠에 임대 아파트 약 4,500가구를 공급하는 계획을 발표했다.
• 2026년 10월 8일: 건설국이 시의 연간 사회주택·임대주택 공급 목표를 제시했다.
• 2026년 10월 12일: 결정 제6749/QD-UBND호로 사업 투자가 승인되고 델타가 개발사로 지정됐다. 기존 농업 사업도 이날 운영을 중단했다.
• 2026년 12월: 건설국은 착공을 예상한다.
• 2028년: 건설국은 사회주택 부문 완공을 목표로 한다.
• 2030년 말: 승인된 전체 사업 시행 기간이 종료된다.

사업은 2023년 주택법, 국회 결의 제201/2025/QH15호 및 관련 규정의 요건을 충족하면 사회주택 인센티브를 받을 수 있다. 건물은 사용에 앞서 필요한 준공 검사와 승인 절차도 거쳐야 한다.

건설국이 지침 제공과 점검, 진척 상황 관리를 주도하고 6개월마다 시 정부에 보고한다. 다른 기관들은 각자의 계획·토지·환경 관련 업무를 맡고 개발사의 재정 능력을 점검한다. 위반과 지연, 요건 미충족에 대해서는 담당 당국이 조치를 취한다.

더 큰 도시 주택 공급계획에 편입되는 바디엠

정부 결의 제303호는 호찌민시에 2026~2030년 사회주택·임대주택 18만1,257가구 공급 목표를 부여했다. 시의 세부 목표는 분양 또는 임대 후 분양 12만9,257가구, 임대 5만2,000가구다. 임대주택은 전체의 약 28.7%를 차지한다.

건설국은 10월 8일 브리핑에서 연간 공급 목표를 2026년 9,000가구, 2027년 5만7,657가구, 2028~2030년에는 매년 3만8,200가구로 제시했다. 첫 2년 목표를 합하면 6만6,657가구다. 2027년 목표는 2026년의 6배를 넘으며, 공급이 얼마나 빠르게 확대될 것으로 예상되는지 보여준다.

2026년 초 이후 주택 2,283가구가 포함된 사업 3건이 사용 단계에 들어갔고, 약 1만4,000가구 규모의 사업 13건이 착공했다. 시 전역에서는 약 2만2,900가구를 포함한 사업 25건이 공사 중이다. 최근 착공한 사업들은 이 광범위한 공사 물량에 포함된다.

시는 2026년에 약 9,000가구 규모의 사업 13건이 완공될 것으로 예상한다. 또 약 1만8,000가구를 포함한 사업 17건은 기초 공사 완료를 포함해 시장 공급 검토에 필요한 공사 단계에 이를 것으로 전망된다. 주택 완공과 시장 공급 허가는 이 공급 절차에서 서로 다른 단계다.

토지 확보도 주요 과제다. 시는 약 740헥타르에 걸친 부지 191곳을 파악했다. 옛 호찌민시 지역에 412.5헥타르 규모 100곳, 옛 빈즈엉 지역에 약 184헥타르 규모 59곳, 옛 바리아붕따우 지역에 약 143.6헥타르 규모 32곳이 포함된다.

2040년까지의 장기 계획은 사회주택용 토지 약 1,730~1,740헥타르를 확보하는 방안을 담고 있다. 파악된 740헥타르는 상한치의 약 43%다. 계획건축국은 공공 토지를 검토하고 효율성이 낮은 공장·산업 사업의 용도 전환을 연구하도록 지시받았다.

바디엠 사업은 개발사와 투자액 추정치, 완료 시한이 정해진 대규모 주택 공급 계획으로 이 프로그램에 편입된다. 다음 실무 과제는 12월 착공을 목표로 한 절차를 마무리하면서 주택과 필수 생활서비스 시설이 같은 일정에 맞춰 공급되도록 준비하는 것이다.

핵심 내용

• 호찌민시는 2026년 10월 12일 델타의 바디엠 191.61헥타르 사업을 승인했다.
• 사업 계획에는 사회주택 2만6,004가구와 사회임대주택 3,960가구를 포함해 약 3만7,620가구가 담겼다.
• 잠정 투자액은 64조530억 동을 웃돌며, 전체 개발사업은 2030년까지 진행될 예정이다.
• 건설국은 2026년 12월 착공을 예상하며, 사회주택 부문은 2028년 완공을 목표로 한다.
• 학교, 병원, 도로, 공원, 상업·생활서비스 시설과 넓은 수공간이 계획에 포함됐다.
• 델타는 자금 조달, 건설, 매매 및 임대 요건을 충족해야 하며, 시는 6개월마다 사업 진척 상황을 보고받는다.
• 사회주택·임대주택 2만9,964가구는 호찌민시의 2026~2030년 목표의 약 16.5%에 해당한다.