하노이, 호안끼엠호수 재개발에 22조2,290억 동 승인…지하 쇼핑시설 4개 층 조성

지하 쇼핑시설 위에 들어서는 새 공공광장

하노이 인민의회는 2026년 10월 28일 호안끼엠호수 일대의 잠정 사업비 22조2,290억 동 규모 재개발안을 승인하고, 선그룹 계열사를 선정해 지하 쇼핑단지를 조성하고 공공시설 건설 및 조경 개선을 추진하기로 했다. 시는 2029년 전체 사업 완료를 목표로 하고 있다.

상업시설은 호수 동쪽과 북쪽의 공원 및 광장 아래에 지하 4개 층, 총 연면적 8만2,608㎡ 규모로 들어설 예정이다. 지상에는 호안끼엠호수와 8월 혁명 광장, 하노이 오페라하우스, 베트남 국립역사박물관 및 인근 지역을 연결하는 대규모 공공 공간을 조성할 계획이다.

사업 구역은 호안끼엠군과 끄아남동에 걸쳐 있다. 사업은 시 예산으로 진행하는 토지 수용, 지하 상업시설에 대한 민간 직접 투자, 건설·양도 방식 계약으로 추진하는 공공시설 건설 및 조경 등 세 부분으로 구성된다.

토지 수용비가 9조9,240억 동으로 가장 큰 비중을 차지하며, 전체 사업비의 약 44.6%에 해당한다. 지하 상업시설에는 4조6,110억 동, 공공시설 건설 및 조경 개선에는 7조6,940억 동이 배정된다. 이 수치들은 보상과 이주, 공공 토지 활용이 재정 계획의 핵심임을 보여준다.

즈엉 득 뚜언 하노이 인민위원회 부위원장은 세부 계획과 개별 사업 구성요소의 준비 과정에서 투자 규모와 비용 추산을 구체화할 것이라고 밝혔다. 인민의회 심의에서는 호수와 응옥선 사당 보호, 지하 공사 관리, 토지 수용 대상 주민에게 적절한 주거지를 제공하는 방안도 중점적으로 다뤄졌다.

세 사업 구성요소의 내용

호안끼엠동 인민위원회는 시 예산을 사용해 별도 토지 수용 사업을 관리한다. 보상과 지원, 이주, 임시 거처 비용을 추가로 검토하면서 전체 재개발을 위한 부지를 마련하는 업무를 맡게 된다.

선그룹 계열사인 마트로이투도 부동산 주식회사는 나머지 두 사업 구성요소를 맡도록 선정됐다. 지하 상업시설에 직접 투자하고, 공공시설 건설 및 조경 사업은 민관협력사업(PPP) 방식으로 추진한다.

지하 상업시설은 호수 동쪽 공원·광장의 B2.5 필지와 북쪽의 B1.3 필지에 들어설 계획이다. 제시된 연면적은 4개 층 전체를 합산한 수치다. 설계가 구체화되면서 공공 통행로와 교통시설, 상업 공간의 경계를 명확히 정해야 한다.

세 번째 사업 구성요소는 세 가지 지출 항목으로 이뤄진다. 시 인민위원회 청사 구역의 신축에 3조5,180억 동, 인민의회 청사 개보수에 2,680억 동, 호수 남동쪽 일대 개선에 3조9,080억 동이 배정된다. 인민위원회는 시 행정을 운영하며, 인민의회는 투자 정책을 승인한 지방 대표기관이다.

사업 대상 토지는 얼마나 되나

하노이는 66.82헥타르를 계획 검토 구역으로 설정하고, 사업 대상 토지 면적은 30.82헥타르로 제안했다. B1.6 및 B4.13-HH1 필지는 별도 사업으로 추진되고 있어 제외된다.

인민위원회 제안서는 토지 수용 사업의 면적을 30.82헥타르로 설명한다. 뚜언 부위원장은 이 수치가 더 넓은 검토 구역 안에서 제안된 사업 대상 토지 면적이라고 밝혔다. 세부 계획을 통해 수용 경계와 대상 부동산이 확정될 예정이다.

주민과 사업체에 실질적으로 중요한 문제는 보상, 이주 계획, 재개발 기간의 접근성이다. 인민의회 도시문제위원회는 보상 및 이주 정책을 공개적이고 투명하게 시행하고, 대체 주거 환경이 현재와 같거나 더 나은 수준이 되도록 해달라고 요청했다. 또 영향을 받는 기관과 단체 직원들의 생계를 보호할 대책도 마련하라고 촉구했다.

투자자의 공사비 조달 방식

지하 상업시설 사업비 4조6,110억 동 가운데 투자자는 최소 20%인 약 9,220억 동을 자기자본으로 부담해야 한다. 나머지 3조6,890억 동은 법적으로 허용된 다른 재원으로 조달하게 된다.

자기자본은 투자자가 자체 재원에서 투입하기로 약정한 자금이다. 그 밖의 재원에는 차입이나 기타 허용된 조달 방식이 포함될 수 있으며, 회사는 공사를 진행하는 데 필요한 자금을 확보해야 한다.

공공시설 건설 및 조경 사업비 7조6,940억 동은 조달 구조가 다르다. 투자자는 최소 15%인 약 1조1,540억 동을 자기자본으로 부담하고, 최대 85%인 6조5,400억 동은 다른 합법적 재원으로 조달해야 한다.

건설·양도 방식 계약은 민간 투자자가 자금을 조달해 합의된 공공시설을 건설한 뒤, 계약에 따른 대가를 받고 해당 시설을 국가에 넘기는 방식이다. 하노이는 토지 자산과 시 재정, 지하 개발 관련 수입을 조합해 대금을 지급하는 방안을 제시했다. 토지사용권과 공공자산 경매로 발생한 예산 수입을 활용하는 방안도 있다.

시는 지하 공간 사용료로 시 예산에 1조6,040억 동이 들어올 수 있을 것으로 추산하며, 이 수입은 세 번째 사업 구성요소의 비용을 충당하는 데 도움이 될 전망이다. 인민의회 의원들은 통행로와 주차장 등 공공 지하 시설과 회사가 운영하는 상업 공간을 명확히 구분해 요금과 책임을 정확히 산정할 수 있도록 해달라고 요청했다.

대금 지급 대상으로 제안된 토지 6곳

하노이는 건설·양도 방식 계약의 대금 지급에 활용할 수 있는 토지 6곳을 파악했다. 총면적은 7.31헥타르이며 잠정 가치는 4조8,780억 동이다. 시는 투자자가 지정 토지에서 사업을 개발하도록 허용하거나 토지사용권을 경매해 그 수익을 대금 지급에 사용할 수 있다.

제안된 토지는 도심의 소규모 부지부터 동아잉의 대규모 부지까지 다양하다:

• 짱띠엔 거리: B4.5-TM1, B4.5-TM2, B4.5-TM3 계획 필지에 걸쳐 0.77헥타르.
• 하노이 우체국 양측: B4.3-TM1 및 B4.3-TM2 필지에 걸쳐 0.52헥타르.
• 땅밧호 거리 1-3번지: 2.29헥타르.
• 레타인똥 거리 5번지: 0.34헥타르.
• 하이바쯩 거리 15번지: 0.09헥타르.
• 동아잉현 마이럼 마을: 3.30헥타르.

도시문제위원회는 특히 짱띠엔과 우체국 인근 부지의 수와 면적, 가치, 법적 계획 상태를 명확히 해달라고 요청했다. 승인된 공공사업과 중복되는지, 계획된 도시철도 노선이나 역과 겹치는지도 확인하라고 촉구했다.

토지 가치 산정이 예산에 중요한 이유

제안된 토지 가치 4조8,780억 동은 건설·양도 사업비 7조6,940억 동의 약 63.4%에 해당한다. 예상 지하 임대수입 1조6,040억 동을 더하면 총 6조4,820억 동으로, 해당 사업의 잠정 비용 중 약 84.2%에 이른다.

이 초기 추산대로라면 공사비와 토지 가치, 임대수입 산정액이 조정되기 전 기준으로 1조2,120억 동을 더 넓은 대금 지급 방안을 통해 충당해야 한다. 최종 계약과 예산 결정에 따라 지급 재원과 일정이 정해진다.

인민의회 의원들은 부동산 시장 변동에 대비하고, 제공되는 공공시설과 지급 대가의 가치가 균형을 이루도록 하노이에 요청했다. 토지 수입이 줄거나 실현이 지연되면 다른 재원의 조달 시점이 특히 중요해질 수 있다.

하노이는 투자 추산과 비용을 검토하기 위해 사업 시행 단계부터 국가감사원의 참여를 요청했다. 인민의회는 투자금의 낭비와 손실을 막기 위한 안전장치도 요구했다. 국가에 이전되는 공공자산과 상업 운영을 위해 보유하는 자산은 소유권과 관리 방식을 분리해야 동일한 지출이 중복 계산되는 일을 막을 수 있다.

굴착 공사 중 호수 보호

인민의회 의원 부자 리엔은 문화유산 인근 지하 공사에 앞서 지질과 지하수, 고고학 조사를 자세히 진행해야 한다고 요청했다. 또한 설계 단계부터 공사 대안을 평가하고 위험을 관리하는 데 건설정보모델링(BIM)을 활용하자고 제안했다.

BIM은 건물과 설비에 관한 정보를 담은 공동 디지털 모델이다. 이번 사업에서는 공사에 앞서 설계자들이 굴착과 구조물, 배관, 인근 시설을 조율하는 데 활용할 수 있다.

의원들은 환경영향평가와 지하수위 및 호수 수질의 자동 모니터링, 모니터링 결과 공개도 촉구했다. 설계와 공사를 지원할 독립 과학자문위원회 구성도 제안됐다.

뚜언 부위원장은 지질, 고고학, BIM 관련 요청에 동의하고 호안끼엠호수의 수면과 응옥선 사당을 엄격히 보호해야 한다고 강조했다. 기술자들은 지하수와 주변 건물의 기초, 민감한 역사적 구조물을 고려하면서 지하 공간을 개발해야 한다.

공공 접근성, 교통, 개발 규모

시의회 의원 팜 뚜언 롱은 공공 재정으로 조성하는 지하 교통로와 보행로, 주차장을 투자자가 운영하는 상업시설과 명확히 구분해달라고 요청했다. 도시철도와 지하 주차장, 지상 건물 간 연결도 체계적으로 마련하라고 촉구했다.

소방과 대피, 도시 보안 기준도 이 과정에 포함된다. 지하 4개 층 규모의 쇼핑단지를 조성하려면 사람들이 층간 이동과 대피를 할 수 있는 통로를 마련하고, 주변 교통망과의 연결도 갖춰야 한다.

쩐 홉 중 인민의회 도시문제위원회 위원장은 호수 일대가 수용할 수 있는 활동 규모를 폭넓게 평가해달라고 요청했다. 검토 항목에는 지상 및 지하 연면적, 건물 높이와 규모, 인구 및 차량 수, 인프라 수요, 주민과 문화유산에 미치는 영향이 포함된다.

위원회는 대규모 건물을 추가로 짓는 일을 제한하고, 역사적 중심지의 상업 개발 압력을 낮추며, 일부 기능을 새로 개발되는 중심지에 배치할 수 있을지 검토하라고 권고했다. 신규 건설을 개보수, 재사용 또는 이전 방안과 비교하라는 요청도 했다.

리엔 의원은 하노이가 서비스를 디지털화하고 행정을 간소화하는 만큼 시 청사의 제안된 규모도 다시 검토해달라고 별도로 요청했다. 이 요청들을 종합하면 필요한 공간의 규모와 배치가 다음 계획 단계의 핵심 쟁점이 된다.

공청회, 설계안, 2029년 목표

건축가 호 티에우 찌는 1:2,000 축척으로 H1-1B 구획계획과 H1-1C 일부의 조정안을 마련했다. 공청회는 2026년 9월 7일부터 26일까지 진행됐으며, 응답자의 92%가 찬성 의견을 밝혔다. 하노이 건설국은 건축 설계안을 계속 연구하고 심의·승인할 것이라고 밝혔다.

주요 일정은 다음과 같다:

• 2026년 9월 7~26일: 계획 조정안에 대한 공청회.
• 2026년 10월 27일: 인민위원회가 투자 정책 및 투자자 승인을 요청하는 제435/TTr-UBND호 제안서를 제출.
• 2026년 10월 28일: 인민의회가 투자 정책과 투자자를 승인.
• 2029년: 전체 재개발 완료 목표.

제안서는 2026년 6월 15일자 수도법 제02/2026/QH16호와 인민의회 결의 제45/2026/NQ-HDND호를 근거로 들었다. 해당 규정은 투자 결정, 특별 투자자 및 시공사 선정, 즉시 시행이 필요한 사업에 관한 내용이다. 시는 이 사업을 향후 100년간 수도 발전 계획과 2026년 3월 17일자 정치국 결의 제02-NQ/TW호의 구상에도 포함했다.

하노이는 이제 사업 경계와 토지 용도, 건축 제한, 기술 인프라를 일치시키면서 계획 수립과 심의, 승인을 마쳐야 한다. 투자자와 관계 기관은 PPP 법령 및 기타 관련 법률에 따라 승인을 받을 수 있도록 타당성 조사를 준비해야 한다.

개별 시설의 건축 공모와 추가 공청회도 예정돼 있다. 세부 설계와 최종 비용, 대금 지급 대상 토지, 공사 방식은 후속 승인을 거쳐 확정된다. 따라서 일정은 토지 수용과 자금 조달, 문화유산 보호, 실제 공사가 얼마나 원활히 진행되는지에 달려 있다.

핵심 내용

• 하노이가 호안끼엠호수 주변 재개발에 잠정 사업비 22조2,290억 동을 승인했으며, 2029년 완료를 목표로 한다.
• 선그룹 계열사가 지하 상업시설과 공공시설 건설 및 조경 사업을 맡는다.
• 쇼핑단지는 지하 4개 층, 연면적 8만2,608㎡ 규모로 조성될 예정이다.
• 시 재정으로 추진하는 토지 수용비는 9조9,240억 동으로 전체 사업비의 약 44.6%를 차지한다.
• 건설·양도 방식 사업의 대금 지급 방안으로 총 7.31헥타르 규모의 토지 6곳이 제안됐다.
• 후속 계획 단계에서 세부 설계와 수용 경계, 자금 조달 방안, 주민과 호수 및 인근 문화유산 보호 대책을 확정해야 한다.