수도권 2026년 주택 착공 목표, 3만3천~5만 가구 미달 전망

연말 착공 급증에도 공급 부족은 여전

한국은 2026년 수도권에서 21만8천~23만5천 가구의 착공을 예상하고 있다. 예상대로 착공이 늘더라도 연간 목표보다 3만3천~5만 가구 부족한 규모다. 10월 둘째 주까지 착공에 들어간 주택은 약 9만9천 가구로, 정부 목표인 26만8천 가구의 약 37%에 그쳤다.

국토교통부와 국무조정실은 10월 16일 서울 정부서울청사에서 열린 첫 정례 주택공급 브리핑에서 이 같은 수치를 발표했다. 수도권은 서울과 주변의 경기도, 인천을 포함하며, 정부는 이 지역의 주택 부족과 매매·임대 가격 상승 압력에 대응하고 있다.

전망치를 달성하려면 올해 남은 약 2개월 반 동안 11만9천~13만6천 가구가 추가로 착공해야 한다. 10월 집계 대상 기간 전체보다 남은 기간에 더 많은 주택이 착공돼야 한다는 뜻이다.

가구에는 별도의 청약·입주 일정도 적용된다. 정부는 12월 말까지 공공주택 최소 1만5천 가구의 입주자를 모집하고, 2026년 4분기부터 2027년 말까지 공공 지원 주택 약 10만 가구의 입주를 지원할 계획이다.

이사를 계획하는 가구 입장에서는 일정이 세 단계로 나뉜다. 착공, 청약 접수, 입주 순이다. 각 단계는 얼마나 많은 주택이 지어지는지부터 실제 입주가 가능한 시점까지 서로 다른 실무적 질문에 답해준다.

과거 연도와 비교한 전망치

착공 전망치인 21만8천~23만5천 가구는 2026년 목표의 약 81~88%에 해당한다. 상단 전망치 기준으로도 목표보다 3만3천 가구 부족하고, 하단 전망치 기준으로는 격차가 5만 가구에 이른다.

수도권의 착공 물량은 2025년 16만7천 가구, 2023년 12만7천 가구였다. 이를 기준으로 보면 이번 전망치는 지난해보다 약 31~41%, 2023년보다 약 72~85% 증가한 수준이다. 정부는 상당한 회복을 예상하면서도 목표에는 미달할 것으로 내다봤다.

이번 전망치는 2021년 26만6천 가구가 착공된 이후 가장 높은 연간 실적이 될 전망이다. 다만 올해 전망치 상단도 당시보다 3만1천 가구 적다.

장기 계획에 따르면 2026~2030년 수도권에서 150만 가구 이상이 착공돼야 한다. 이를 고르게 나누면 연간 착공 물량이 30만 가구를 넘어야 한다. 첫해 착공량이 21만8천~23만5천 가구라면 이후 4년간 126만5천~128만2천 가구 이상을 착공해야 하며, 연평균으로는 약 31만6천~32만1천 가구를 웃돌아야 한다.

주택 유형별 추진 속도

연간 목표 대비 추진이 가장 더딘 분야는 민간 재개발·재건축이다. 기존 주거 지역의 주택을 대체하거나 다시 짓는 사업이다. 브리핑에 따르면 착공은 목표 7만2천 가구 중 약 1만7천 가구로, 달성률은 23.6%였다.

공공주택은 목표 6만2천 가구 가운데 1만6,200가구가 착공돼 달성률이 약 26.1%였다. 공공기관이 매입할 목적으로 새로 짓는 주택은 목표 4만2천 가구 중 약 1만3천 가구가 착공돼 31%를 기록했다. 이 방식에서는 공공기관이 건설사로부터 주택을 매입해 임대주택으로 활용한다.

공공택지 민간주택, 주택조합 사업, 도시개발 사업 등을 포함한 기타 주택은 목표 8만6천 가구 중 약 4만7천 가구가 착공돼 54.7%를 기록했다. 공공 지원 민간임대주택은 목표 6천 가구 중 5,600가구가 착공돼 93.3%로 목표에 가장 근접했다.

규모가 작은 민간임대주택은 일정에 거의 맞춰 진행됐지만, 규모가 훨씬 큰 공공주택과 재개발 사업에는 미완료 물량이 상당히 남아 있다. 이들 사업의 실적이 남은 착공 물량의 상당 부분을 좌우할 전망이다.

이미 착공에 들어간 지역

공공주택 착공 물량에는 서울 주변에 조성되는 계획도시인 3기 신도시의 주택 약 7,300가구가 포함됐다. 고양 창릉과 인천 계양에서 각각 약 2,300가구, 하남 교산과 남양주 왕숙2에서 각각 약 1,100가구가 착공됐다. 사업별 수치는 반올림한 값이다.

공공주택 착공 1만6,200가구 중 약 1만4,200가구는 공공택지 사업에서 나왔다. 나머지 약 2천 가구는 기존 도심에서 추진됐으며, 노후 공공청사 부지 재개발과 주택을 결합한 사업 등이 포함됐다.

민간 재개발 착공 물량에는 중계본동 약 3,100가구, 흑석11구역 1,500가구, 신림2구역 1,400가구가 포함됐다. 서울의 이들 사업은 건설 물량이 이미 진행 중인 곳을 보여준다. 반면 다른 사업들은 인허가와 자금 조달, 사업계획 변경에 달려 있다.

정우진 국토부 주택공급촉진본부장은 서울이 올해 재개발·재건축 3만1천 가구 목표를 달성하기 위해 노력하고 있다고 말했다. 그는 경기와 인천 사업의 사업성이 서울보다 낮다고 설명했다. 이는 예상 분양 수입으로 공사비와 기타 사업비를 충당할 수 있는지에 영향을 미친다.

연말에 일정이 집중된 이유

정부는 연말까지 예정된 주요 물량으로 공공주택 약 4만5천 가구, 매입임대용 신축주택 2만8천 가구, 민간 재개발·재건축 2만8천 가구를 꼽았다. 이 세 분야를 합하면 약 10만1천 가구다.

공공사업은 특히 일정상 어려움이 있다. 주택을 짓기 전에 한국토지주택공사(LH)가 택지를 조성해야 한다. 국토부 관계자들은 조성된 택지 공급이 제한돼 있어 착공이 하반기로 밀리는 경향이 있다고 말했다.

민간 재개발은 다른 절차를 거친다. 사업시행계획과 재산 배분·정산을 정하는 관리처분계획을 변경하는 데 각각 수개월이 걸릴 수 있다. 정 본부장은 이런 절차 때문에 예정된 착공이 12월을 넘길 수 있다고 말했다. 국토부는 두 계획을 동시에 변경할 수 있도록 절차를 개선하는 방안을 추진하고 있다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 연말에 계획된 착공이 집중된 점을 인정하며, 정부가 이를 보다 고르게 분산하도록 노력하겠다고 말했다. 당면 과제는 예정된 사업을 실제 착공으로 이어지게 하는 동시에 인허가와 자금 조달 지연을 해소하는 것이다.

매수·임차인이 신청할 수 있는 주택

정부는 2026년 말까지 공공분양주택 약 1만 가구의 청약을 공고할 계획이며, 이 가운데 약 2천 가구는 3기 신도시에 들어선다. 공공분양주택은 분양을 통해 매입할 수 있고, 공공임대주택은 자격을 갖춘 임차인이 임대 방식으로 거주할 수 있다.

분양 공고 예정 물량은 고양 창릉 약 1,100가구, 부천 대장 500가구, 남양주 왕숙 400가구 등이다. 다른 지역으로는 서울 고덕강일 약 1,300가구와 광교 600가구가 포함된다. 이들 사업은 전체 1만 가구 물량의 일부다.

공공임대주택 청약은 과천지식정보타운 약 1,400가구를 포함해 최소 5천 가구를 대상으로 진행된다. 공공주택은 3분기까지 이미 약 1만4,800가구가 공급됐다.

김이탁 국토부 제1차관은 새 정보공개 프로그램을 통해 가구들이 알아야 할 점을 다음과 같이 설명했다.

국민에게 가장 중요한 것은 '내 집이 어디에서 언제 공급되는지' 구체적으로 알 수 있는 것입니다.

개별 사업 공고에는 신청 자격과 접수 일정 등 신청자가 확인해야 할 다음 단계가 안내된다. 이번 브리핑은 사업별 전체 일정을 공개하기보다는 전반적인 공급 물량과 계획을 제시했다.

임대주택 프로그램으로 더 빨리 입주 지원

국토부는 2026년 4분기부터 2027년 12월까지 수도권에서 공공 지원 주택 약 10만 가구의 입주를 지원하는 것을 목표로 한다. 세부 물량은 임대주택 8만7천 가구와 공공분양주택 9천 가구로, 합계 9만6천 가구다. 이는 약 10만 가구라는 총괄 목표에 해당한다.

임대주택 프로그램은 전세임대 약 4만5천 가구, 매입임대 2만9천 가구, 건설임대 8천 가구, 공공 지원 민간임대 5천 가구로 구성된다. 전세는 대규모 보증금을 맡기고 월세는 거의 없거나 내지 않는 한국의 임대 방식이다. 공공 전세임대 프로그램은 자격을 갖춘 가구가 지원을 받아 주택을 임차할 수 있도록 돕는다.

매입임대와 임차 주택은 공공기관이 신규 주택뿐 아니라 기존 주택을 통해서도 입주자를 지원할 수 있게 한다. 정부는 2027년까지 수도권 규제지역에서 임대용 공공주택 매입에 사실상 제한을 두지 않을 계획이다.

3기 신도시 가운데 인천 계양에서 2026년 12월 첫 입주가 예정돼 있다. 부천 대장은 2027년 11월, 고양 창릉은 2027년 12월 입주가 예정돼 있다. 이 입주 일정은 이제 막 착공을 시작하는 사업보다 개발이 더 진척된 주택에 해당한다.

서울의 회복세를 보여주는 수치

서울에서는 2026년 1~8월 약 4만 가구의 주택사업 인허가가 나와 전년 동기보다 40% 늘었다. 착공은 약 2만1천 가구로 41% 증가했다. 국토부는 해당 기간 인허가 물량이 5년 만에 가장 많았고, 착공은 4년 만에 가장 많았다고 밝혔다.

다만 착공 2만1천 가구는 지난 10년간 같은 기간 평균인 3만9천 가구보다 약 46% 적었다. 서울은 낮은 수준에서 회복하고 있지만, 장기 과거 기준과 비교하면 건설 물량은 여전히 적다.

소규모 주택 개발도 증가세를 보였다. 3~8월 대규모 아파트 단지 외의 도시형 주거 건물을 포함한 일반 주택의 인허가 물량은 약 5천 가구로 84% 늘었다. 착공은 4,200가구로 87% 증가했다.

LH가 8월 체결한 수도권 매입임대주택 약정은 약 1만8천 가구로, 4~7월 월평균 1만1천 가구보다 약 63% 많았다. 이 약정은 향후 임대주택 공급 물량을 확보하는 데 도움이 되며, 주택별 일정에 따라 착공과 공급이 뒤따른다.

국토부는 주택도시보증공사의 보증을 확대하고 건축·주차 기준을 완화해 이 분야를 지원하고 있다. 또 일부 소규모 주거용 건축물의 건축면적 한도를 660㎡에서 1천㎡ 미만으로 확대할 수 있도록 관련 규정을 마련할 계획이다.

자금 조달, 임차인 보호와 다음 일정

금융위원회와 금융감독원은 약 300곳의 주택 사업장에 전담 인력을 배정했다. 프로젝트파이낸싱은 개발 사업과 예상 수익을 바탕으로 조달하는 대출을 뜻한다. 대출을 받거나 연장하는 데 문제가 생기면 공사가 지연될 수 있다.

통합 주택공급 지원센터는 2026년 말까지 문을 열 예정이며, 인허가·규제·금융 지원을 한곳에서 제공한다. 정부는 8월 13일 신속 주택공급 대책의 과제 145건 가운데 48건을 완료했고 97건은 진행 중이라고 밝혔다. 완료된 과제에는 행정 조치와 법령 제정이 포함된다.

주택 지원은 건설 외 분야로도 확대된다. 정부는 2027년부터 월 20만 원을 지급하는 청년 월세 지원 사업의 소득 기준과 연령 범위를 확대할 계획이다. 지원 한도와 소득 기준을 완화한 신규 청년 전세임대 사업으로 연간 5천 가구를 공급하는 계획도 추진한다.

신혼부부는 공공임대주택의 소득 요건 완화를 적용받을 예정이며, 복지 서비스와 연계한 고령자 주택은 연간 3,500가구 공급을 계획하고 있다. 2030년까지 19만 가구를 목표로 하는 신규 일반 공공임대주택 유형도 추진되며, 20년 장기 민간임대주택을 확대하는 방안도 마련됐다.

국토부는 2026년 말까지 임대보증금 신탁 프로그램과 안심전세 앱을 통한 전세사기 위험 진단 서비스도 도입할 계획이다. 이들 대책은 임대보증금 보호와 주거비 부담에 대응하는 한편, 건설 사업은 이후 공급을 목표로 추진된다.

가구와 사업자가 주목해야 할 주요 일정은 다음과 같다.

• 2026년 10월 말: 개별 사업의 추진 결과를 공개하는 2차 주택공급 브리핑이 예정돼 있다.
• 2026년 4분기: 국토부 웹사이트에서 사업 정보를 지도에 표시하는 디지털 공급 대시보드의 시범 운영이 예정돼 있다.
• 2026년 12월까지: 공공분양·임대주택 최소 1만5천 가구의 입주자 모집이 예정돼 있으며, 통합 지원센터도 문을 열 예정이다.
• 2026년 12월: 인천 계양에서 첫 입주가 계획돼 있다.
• 2027년 11월과 12월: 부천 대장과 고양 창릉에서 각각 첫 입주가 계획돼 있다.
• 2027년 말까지: 정부는 수도권 공공 지원 주택 약 10만 가구의 입주를 지원하는 현행 사업을 마무리할 계획이다.

국무조정실과 국토부는 한 달에 두 차례 번갈아 브리핑을 진행할 예정이다. 계획 중인 대시보드에는 인허가, 착공, 분양 공고, 임대 일정, 입주 정보가 모이며, 가구들은 주택 공급 시점을 결정하는 각 단계를 살펴볼 수 있게 된다.

핵심 내용

• 수도권의 2026년 주택 착공은 21만8천~23만5천 가구로 전망되며, 목표는 26만8천 가구다.
• 10월 둘째 주까지 약 9만9천 가구가 착공돼 전망치를 달성하려면 11만9천~13만6천 가구가 추가로 필요하다.
• 민간 재개발은 연간 목표의 23.6%를 달성했으며, 공공주택은 26.1%를 기록했다.
• 2026년 말까지 공공분양·임대주택 최소 1만5천 가구의 청약이 예정돼 있다.
• 매입과 임대를 통해 공급되는 주택을 포함해 2027년 말까지 공공 지원 주택 약 10만 가구의 입주가 목표다.
• 서울의 인허가와 착공은 전년보다 늘었지만, 착공은 지난 10년간 같은 기간 평균보다 적었다.
• 사업 정보 공개, 디지털 대시보드, 통합 지원센터를 통해 일정을 명확히 하고 공급 지연을 해소할 계획이다.