일본, 기지 및 외딴 국경 섬 인근 토지 거래에 사전 승인 추진

토지 소유권 이전 전 보안 심사

일본 정부는 민감 시설 인근의 지정 구역과 사람이 살지 않는 외딴 국경 섬에서 토지를 취득하거나 소유권을 이전할 때 사전 승인을 받도록 하는 법안을 2026년 10월 23일 의회에 제출했다. 허가 없이 완료된 거래는 무효가 되며, 위반 시 최대 징역 3년 또는 벌금 300만 엔(약 1만9,000달러)에 처할 수 있다.

다카이치 사나에 총리 내각은 법안을 제출하기에 앞서 승인했다. 정부는 12월 중순까지 이어지는 이번 회기 안에 의회가 법안을 통과시키기를 바라고 있다. 법안은 외국 정부와 군인에게 소유권을 이전하는 것을 원칙적으로 금지하고, 이들이 실질적으로 지배하는 기업과 외국 정부의 정보 수집을 지원할 의무가 있는 사람에게도 제한을 적용한다.

이 법안은 일본의 주요 보안 시설 주변 토지 관리 방식을 바꾸게 된다. 현행 제도는 토지 이용을 조사하고 특별 감시 구역 내 거래에 신고를 요구하며, 민감 시설의 기능을 방해하는 활동에 대응할 수 있도록 한다. 법안은 제안된 제한 구역에서 소유권이 바뀌기 전에 정부 허가를 받도록 하는 요건을 추가한다.

정부가 드론에 주목하는 이유

기하라 미노루 관방장관은 러시아의 우크라이나 침공 중 나타난 전쟁 양상과 이번 법안을 연관 지었다. 그는 도쿄에서 열린 정례 기자회견에서 잠재적 표적 인근에 장비가 은닉될 가능성에 대한 정부의 우려를 다음과 같이 설명했다.

러시아의 우크라이나 침공에서 새로운 형태의 전쟁이 나타난 가운데, 주요 시설 인근의 토지와 기타 재산이 그곳에 몰래 비축된 무인 장비로 시설을 공격하기 위한 거점으로 사용될 위험이 커지고 있다.

정부는 인근 부동산이 장비를 보관하고 공격을 준비하는 장소로 사용될 가능성을 우려하고 있다. 드론은 조종사가 탑승하지 않고 운용하는 항공기다. 이번 법안에서 거리가 중요한 이유는 민감 시설 주변 토지가 무인 장비를 배치할 장소를 제공할 수 있기 때문이다.

자위대 기지는 취약할 가능성이 있는 시설로 지목됐다. 제안된 제한 조치는 해당 시설 주변 활동을 조사할 수 있는 정부의 기존 권한과 소유권 심사를 연계한다.

승인이 필요한 구역은 어디인가?

법안은 사람이 살지 않는 외딴 국경 섬과 드론 공격에 취약한 주요 시설로부터 약 1km 이내에 제한 구역을 지정한다. 해당 구역에서 토지를 취득하거나 소유권을 이전하려면 사전에 정부 승인을 받아야 한다.

일본은 이미 토지 감시 제도에서 이와 비슷한 거리를 적용하고 있다. 내각부의 토지 규제 개요에 따르면 감시 구역에는 방위 시설 등 주요 시설로부터 약 1,000m 이내의 지역과 외딴 영토 섬의 일부가 포함될 수 있다.

현행 제도에는 특별 감시 구역도 규정돼 있다. 시설이나 섬의 기능이 특히 중요하거나, 그 기능을 방해하기 쉽고 다른 곳에서 대체하기 어려운 경우에 적용된다. 제안된 제한 구역은 정부가 설명한 안보 위험에 초점을 맞춘 추가 소유권 승인 절차를 도입하게 된다.

소유권 제한 대상은 누구인가?

외국 정부와 군인은 제한 구역 내 토지 소유권을 취득하는 것이 원칙적으로 금지된다. 법안은 이들이 실질적으로 지배하는 기업에도 적용돼, 공식적으로 매수인으로 기재된 주체를 넘어 심사 범위를 넓힌다.

기업은 법적 소유권을 보유하면서도 다른 조직이 의사결정을 지시할 수 있으므로 지배 구조가 중요하다. 제안된 방식에 따라 정부는 토지 취득을 추진하는 기업을 외국 정부나 군 관련 주체가 실질적으로 지배하는지 살펴보게 된다.

외국 정부의 정보 수집에 협조할 의무가 있는 개인도 제한을 받는다. 정부가 설명한 대상 범주는 국가와의 연계, 군인 신분, 기업에 대한 실질적 지배, 정보 수집 협조 의무를 기준으로 한다. 외국 국적이라는 사실만으로는 소유권 이전을 원칙적으로 금지하는 사유에 해당하지 않는다.

매도인에게는 제한 구역 내 거래를 완료하기 위해 승인 절차가 필요해진다. 매수 예정자의 자격은 금지 대상 범주에 해당하는지, 정부가 승인을 내주는지에 따라 결정된다.

현행법의 작동 방식

개정 대상 법률은 「중요시설 주변 및 외딴 영토 섬의 부동산 이용 심사 및 규제에 관한 법률」(2021년 법률 제84호)이다. 이 법은 2021년 6월 23일 공포돼 2022년 9월 20일 전면 시행됐다.

내각부에 따르면 현행 제도는 민감 지역을 지정하고 토지와 건물의 이용 방식을 조사하며, 그 이용이 주요 시설이나 섬의 기능을 방해할 경우 대응하는 방식으로 운영된다. 특별 감시 구역에서 소유권 및 기타 적용 대상 권리를 이전하거나 설정하는 계약을 맺는 당사자는 신고해야 한다.

신고는 당국에 거래 사실을 알리는 절차다. 사전 승인은 정부 허가를 거래 진행의 조건으로 둔다. 이번 개정안은 소유권을 취득할 수 있는 대상에 대한 제한과 함께 제한 구역에 더 강력한 요건을 추가한다.

내각부의 영문 법률 페이지에는 해당 법률과 시행령, 시행규칙으로 연결되는 링크가 있다. 이 문서들이 새 법안으로 개정될 법적 체계를 구성한다.

승인받지 않은 거래는 어떻게 되나?

법안에 따르면 필요한 허가 없이 진행한 토지 거래는 무효가 된다. 해당 부동산의 등기 신청도 거부된다. 등기는 부동산 소유권과 관련 권리를 공식적으로 기록하는 절차다.

이 조치는 거래 자체에 영향을 미치며 위반자에게 처벌도 부과할 수 있도록 한다. 법안에 명시된 형사 처벌은 최대 징역 3년 또는 벌금 300만 엔이다. 따라서 정부는 소유권 이전의 법적 효력을 막고 위반 행위를 처벌할 수 있는 수단을 갖게 된다.

제한 구역 내 부동산을 사고파는 사람은 거래를 완료하기 전에 승인을 받아야 한다. 승인 없이 거래를 진행하면 행정 서류상의 문제를 넘어 소유권 이전 자체가 무효가 된다.

기업에 토지 매각을 요구할 수도

기업은 합병이나 기타 기업 구조 변화 등을 거쳐 토지를 취득한 뒤 소유 자격을 잃을 수 있다. 법안은 이 경우 해당 기업이 1년 안에 제3자에게 부동산을 이전하도록 한다.

기업이 그 기간 안에 토지를 이전하지 않으면 정부는 법원에 경매를 통한 매각 명령을 청구할 수 있다. 따라서 기업이 이전 의무를 이행하지 않을 경우 법원이 절차에 관여하게 된다.

이 조항은 최초 매입 이후에도 소유권 제한이 계속 적용되도록 한다. 합병으로 기업의 소유자는 그대로인 채 지배 주체가 바뀔 수 있다. 제한 구역 내 토지를 보유한 기업은 이후 지배 구조가 바뀌면 토지를 계속 보유할 자격에 어떤 영향을 미치는지 고려해야 한다.

집행을 위한 현장 조사

내각부 직원은 부동산 현장에서 조사를 실시할 수 있는 제도를 갖추게 된다. 필요한 경우 경찰도 조사할 수 있다. 경찰이 지정 시설의 기능을 방해하는 활동을 발견하면 총리에게 시정 조치를 요청하도록 권고할 수 있다.

현행법은 이미 토지나 건물이 주요 시설 또는 외딴 영토 섬의 기능을 방해하는 데 사용될 경우, 부동산 이용자에게 필요한 조치를 취하도록 권고하고 명령할 수 있게 한다. 법안은 집행을 뒷받침할 조사 권한을 추가한다.

소유권 심사와 부동산 조사는 정부가 우려하는 서로 다른 단계에 대응한다. 승인은 누가 토지를 취득할 수 있는지를 규율하고, 조사는 당국이 현장에서 벌어지는 일을 살펴볼 수 있도록 한다. 두 조치는 모두 규정 적용 대상인 지정 시설과 섬 주변에서 시행된다.

매입 자료와 입법 일정

정부 조사에 따르면 2024 회계연도에 외국인이나 외국 법인이 주요 보안 시설 및 외딴 섬 주변에서 매입한 부동산은 3,498건이었다. 그중 거의 절반은 중국 매수자에게 돌아갔다. 내각부는 현행법 운영의 일환으로 2023·2024 회계연도 취득 정보를 공개하고 있다.

이 수치는 매수자 수나 취득한 토지 면적이 아니라 부동산 건수를 집계한 것이다. 이 자료가 법안과 관련된 이유는 이미 안보상 주의를 기울이는 지역에서 거래가 어느 정도 규모로 이뤄지는지 보여주기 때문이다. 제안된 승인 규정은 법안에 명시된 지정 구역과 매수자 범주를 기준으로 취득 건을 심사한다.

일본의 토지 안보 체계는 수년에 걸쳐 발전해 왔다.

• 2020년 7월 17일: 내각 결정으로 토지 소유권 정보 수집과 안보 우려에 대응할 조치 검토를 추진했다.
• 2021년 6월 23일: 2021년 법률 제84호가 공포됐다.
• 2022년 9월 20일: 현행법이 전면 시행됐다.
• 2024 회계연도: 정부 조사에서 민감 시설 및 외딴 섬 주변의 외국인·외국 법인 부동산 매입 3,498건이 확인됐다.
• 2026년 10월 23일: 내각이 개정안을 승인했고 정부가 의회에 제출했다.
• 2026년 12월 중순: 이번 의회 회기가 종료될 예정으로, 정부가 통과를 목표로 하는 시한이 된다.

법안은 아직 의회의 승인을 받아야 한다. 제안된 개정 조항의 시행일은 발표되지 않았다. 법률이 시행될 때까지는 감시와 신고, 방해 행위에 대한 조치를 중심으로 한 현행 제도가 해당 지역 규제의 근거로 유지된다.

핵심 내용

• 일본은 지정된 민감 구역에서 토지 취득 및 소유권 이전에 사전 승인을 요구하는 방안을 추진한다.
• 대상 구역은 사람이 살지 않는 외딴 국경 섬과 드론 공격에 취약한 주요 시설에서 약 1km 이내의 지역이다.
• 외국 정부와 군인, 이들과 연계된 특정 매수자는 원칙적으로 소유권 취득이 금지된다.
• 승인받지 않은 거래는 무효가 되며, 위반 시 최대 징역 3년 또는 벌금 300만 엔에 처할 수 있다.
• 합병이나 다른 사유로 소유 자격을 잃은 기업은 1년 안에 토지를 이전해야 하며, 이를 이행하지 않으면 정부가 법원에 경매를 청구할 수 있다.
• 정부는 12월 중순에 끝나는 의회 회기 중 법안 통과를 목표로 한다.