높아진 금리와 대출금 지급을 기다리는 주택 구매자
2026년 11월 3일 공개된 융칭부동산그룹 조사에 따르면 대만의 일부 민간은행은 생애 첫 주택 구매자에게 3%가 넘는 주택담보대출 금리를 부과하고 있으며, 다른 은행들은 신청 접수를 중단했다. 정부가 소유한 은행 다수에서는 대출을 받을 수 있는 구매자도 대출금 지급까지 2026년 12월 말이나 2027년 1월까지 기다려야 할 것으로 예상된다.
목차
이번 조사 결과는 중앙은행이 9월에 2주택 대출 규제를 완화한 뒤에도 자금 조달이 여전히 어렵다는 점을 보여준다. 2주택을 사는 개인 대출자의 최대 대출 비율은 60%에서 70%로 높아졌지만, 은행들은 여전히 엄격한 대출 조건을 적용하고 있다. 일부 은행은 신규 신청을 아예 거절하고 있다.
생애 첫 주택 구매자는 일반적으로 두 번째 주택을 사려는 사람보다 선택지가 많다. 그렇더라도 대출 가능 여부는 은행, 남은 주택담보대출 한도, 신청 내용에 따라 달라진다. 구매자는 더 높은 금리, 예상보다 적은 대출액, 주택 매입에 필요한 시점보다 늦은 대출금 지급이라는 세 가지 제약에 직면할 수 있다.
생애 첫 주택 대출이 가능한 은행
조사에 따르면 정부가 소유한 은행 대부분은 생애 첫 주택 구매자에게 여전히 대출할 여력이 있다. 다만 일부 은행은 본점이 주택담보대출 한도를 중앙에서 통제한다. 이에 따라 각 지점은 대출을 얼마나 마련할 수 있는지 한도 안에서 업무를 처리한다.
이들 은행의 최저 금리는 대체로 2.5~2.6% 이상이었다. 은행이 실제로 주택담보대출금을 지급하는 날짜는 대부분 2026년 12월 말부터 2027년 1월 사이로 예상됐다. 그 전에 매매를 마무리하려는 사람에게는 금리만큼이나 일정이 시급한 문제가 될 수 있다.
민간은행의 상황은 더 제각각이었다. 일부는 생애 첫 주택 구매자의 신청을 중단했고, 일부는 대기 신청을 요구했으며, 다른 은행들은 VIP 고객만 상대했다. 최저 금리는 2.5% 이상이었고, 일부 은행은 3%를 넘는 금리를 부과했다. 조사에서는 해당 은행을 밝히거나 신청을 제한한 금융기관의 수를 제시하지 않았다.
같은 구매자도 은행마다 다른 답을 받는 이유
융칭부동산그룹 연구개발센터의 천진핑 부센터장은 생애 첫 주택 대출을 받기 어려운 정도와 대출금 지급 시점이 은행별 대출 한도와 개별 사례의 조건에 따라 달라진다고 말했다. 금리와 대출로 충당되는 매입 가격의 비율도 차이가 났다.
따라서 주택담보대출은 공시된 금리를 찾는 것만으로 해결되지 않는다. 구매자는 은행이 얼마를 승인할지, 금리를 얼마로 책정할지, 대출금이 언제 들어올지 확인해야 한다. 은행이 신청을 받고 있어도 대출금을 제때 지급할 여력이 부족할 수 있다.
가계 입장에서는 이런 차이가 잔금 지급 때 필요한 저축액에 영향을 준다. 은행이 예상보다 적은 대출을 승인하면 구매자는 더 많은 현금을 마련해야 한다. 대출금이 합의된 지급일보다 늦게 들어온다면, 대출액이 충분하더라도 매입 일정을 조정해야 한다.
더 엄격한 조건에 직면한 2주택 대출자
2주택 대출은 생애 첫 주택 대출보다 받기 어려웠다. 2주택 대출 신청을 취급하는 은행의 경우 민간은행과 정부 소유 은행 모두 최저 금리가 3% 이상이었다. 많은 은행이 일시적으로 신청을 거절했고, 여전히 접수하는 은행도 엄격한 심사를 진행했다.
천 부센터장은 9월 정책 조정 이후에도 은행들이 신중한 태도를 유지하고 있다고 말했다. 일부는 신청을 전면 거부하고, 다른 은행들은 까다로운 승인 기준을 적용해 조사에서 확인된 신청 여건은 거의 개선되지 않았다.
이에 따라 두 집단의 대출자는 서로 다른 압박을 받고 있다. 생애 첫 주택 구매자는 정부 소유 은행에서 대출 여력을 찾을 수 있지만, 대출금 지급까지 기다려야 할 수 있다. 2주택 구매자는 선택할 수 있는 은행이 더 적고, 대출을 검토하는 은행에서도 최저 금리가 3% 이상이다.
대출 비율 상향, 60%에서 70%로
중앙은행은 9월 조정에서 개인의 2주택 구입 시 최대 주택담보대출 비율을 60%에서 70%로 높였다. 이 비율은 흔히 담보인정비율(LTV)이라고 불리며, 대출 심사에 사용되는 부동산 가치 대비 대출액을 뜻한다. 나머지 금액은 구매자가 직접 마련해야 한다.
간단한 예를 들어 대출 평가액이 1,000만 대만달러(NT$)인 주택을 생각해 보자. 대출 비율이 60%라면 600만 대만달러를 대출받고 구매자가 400만 대만달러를 부담해야 한다. 70%라면 대출액은 700만 대만달러로 늘고 구매자 부담액은 300만 대만달러로 줄어든다. 세금과 수수료, 기타 비용은 제외한 금액이다.
이 조건에서는 필요한 구매자 부담액이 100만 대만달러, 즉 기존 부담액 400만 대만달러의 25%만큼 줄어든다. 대출액은 같은 액수인 100만 대만달러 늘어난다. 가계가 처음 마련해야 할 현금은 줄지만 상환해야 할 빚은 늘어난다.
은행은 승인액을 결정하기 전에 소득, 기존 부채, 부동산을 여전히 심사한다. 새 상한은 더 높은 비율로 대출할 수 있도록 허용할 뿐이며, 개별 가구에 제시되는 대출액은 은행의 대출 결정에 달려 있다. 허용 비율이 높아졌는데도 대기자가 많고 심사가 엄격하며 신청 접수가 중단될 수 있는 이유다.
이사할 때 꼼꼼한 일정 조율이 필요한 이유
기존 주택을 처분하고 새 집을 사려는 가구는 높아진 대출 상한의 혜택을 볼 수 있는 집단이다. 현재 집을 팔기 전에 다음 집을 사는 가족은 기존 주택에 자금이 묶여 있는 동안 대출이 필요할 수 있다. 대출액이 늘면 그 기간에 필요한 저축액을 줄일 수 있다.
이런 가구에는 세 가지 날짜가 중요하다. 기존 주택을 파는 날, 새 주택 대금을 지급해야 하는 날, 은행이 대출금을 내주는 날이다. 조사에서 대출금 지급까지 12월 말이나 1월까지 걸릴 것으로 예상한 만큼, 11월에 매입을 준비하는 구매자에게는 이 일정 조율이 특히 중요하다.
월 상환 능력도 은행 심사의 일부다. 대출을 더 받으면 처음 마련해야 할 현금은 줄지만 가계 소득으로 갚아야 하는 금액은 늘어난다. 구매자는 제안받은 대출액과 기존 부채를 함께 고려하고, 이사하는 동안 두 주택에 대한 재정 부담을 동시에 감당해야 할 가능성도 살펴봐야 한다.
따라서 9월 조정의 실질적인 혜택을 보려면 여러 조건이 맞아야 한다. 대출 의사가 있는 은행, 매입에 적합한 승인액, 감당 가능한 상환액, 잔금 일정에 맞는 대출금 지급일이 필요하다. 허용 대출 비율의 상향은 초기 자금 부담을 덜어주지만, 그 혜택이 구매자에게 얼마나 돌아갈지는 은행의 결정에 달려 있다.
대출 경색을 보여주는 주요 시점
정책 변경과 대출 조사는 같은 과정의 서로 다른 단계를 보여준다. 9월에는 2주택의 허용 대출 비율이 높아졌다. 그러나 11월 조사에서도 대출 접근은 여전히 제한적이었으며, 생애 첫 주택 대출자 일부는 연말 무렵까지 대출금 지급을 기다려야 했다.
- 2026년 9월: 중앙은행이 개인의 2주택 대출 최대 비율을 60%에서 70%로 상향했다.
- 2026년 11월 3일: 조사 결과 일부 민간은행의 생애 첫 주택 대출 금리가 3%를 넘고, 신청 접수가 중단됐으며, 2주택 대출 조건도 강화된 것으로 나타났다.
- 2026년 12월 말~2027년 1월: 정부 소유 은행 다수는 생애 첫 주택 대출금 지급 시점을 이 기간으로 예상했다.
지금 대출을 준비하는 구매자에게 가장 유용한 답변은 대출액, 금리, 예상 지급일을 모두 담은 구체적인 조건이다. 이번 조사의 핵심은 9월 규제 완화에도 이 세 가지 조건이 여전히 은행과 신청 내용에 따라 달라진다는 점이다.
핵심 내용
- 일부 민간은행은 생애 첫 주택 대출 금리를 3% 넘게 부과했고, 다른 은행들은 신청 접수를 중단했다.
- 정부 소유 은행 대부분은 생애 첫 주택 대출 여력이 남아 있었으며, 최저 금리는 대체로 2.5~2.6% 이상이었다.
- 생애 첫 주택 대출금 지급은 2026년 12월 말이나 2027년 1월에 이뤄질 것으로 예상한 은행이 많았다.
- 2주택 대출 신청을 받는 은행의 금리는 3% 이상에서 시작했다.
- 9월에 2주택 대출 상한이 60%에서 70%로 높아져 초기 현금 부담을 줄일 수 있지만, 승인 여부는 은행의 대출 여력과 차주의 상황에 달려 있다.
