성수동: 건물 재생으로 이룬 서울의 도시 르네상스

성수동의 놀라운 변신: 공장지대에서 트렌드의 중심지로

서울 한복판에 자리한 성수동은 극적인 변화를 겪었다. 신발 공장과 노후 창고로 알려진 조용한 산업 지역이었던 성수동은 이제 창의성과 문화, 도시 혁신의 중심지로 주목받고 있다. 오래된 건물을 새롭게 활용하는 방식으로 이뤄진 지역 재생은 지역 주민과 관광객을 끌어모았을 뿐 아니라 한국의 지속 가능한 도시 개발에 새로운 기준을 제시했다.

평범한 날에도 무신사 스토어 성수@대림창고 앞에는 고객들이 줄지어 서 있는 모습을 볼 수 있다. 이곳의 높아진 인기를 상징하는 풍경이다. 성수동은 이처럼 크게 변모해 ‘서울의 브루클린’이라는 별칭을 얻었다. 산업 유산과 예술적 활기가 어우러진 모습이 뉴욕의 유명한 자치구 브루클린을 떠올리게 한다는 이유에서다.

성수동은 어떻게 서울에서 가장 트렌디한 지역이 됐을까?

쇠퇴에서 활력으로 이어진 성수동의 여정은 독특한 역사에 뿌리를 두고 있다. 이 지역의 산업 역사는 1930년대까지 거슬러 올라가지만, 성수동이 한국 신발 산업의 중심지가 된 것은 1960~1970년대였다. 공장과 납품업체들이 이곳에 모여 활발한 제조업 지대를 형성했다. 그러나 1997년 아시아 금융위기로 지역 경제가 급격히 쇠퇴했고, 빈 공장과 낙후된 기반 시설이 남았다.

2010년대 후반은 전환점이 됐다. 소호와 브루클린 등지의 도시 재생 사업에서 영감을 얻은 기업가와 예술가들은 천장이 높고 붉은 벽돌로 지은 성수동 건물의 잠재력을 발견하기 시작했다. 옛 정미소를 카페 겸 미술관으로 바꾼 대림창고가 2016년 문을 연 것은 중요한 계기였다. 이곳은 산업의 과거를 품으면서도 현대적인 취향에 부응하겠다는 지역의 변화를 알렸다. 곧이어 카페와 갤러리, 부티크가 잇따라 들어섰고, 각각 오래된 건물에 새 용도를 부여해 활기를 불어넣었다.

‘뉴트로’ 현상

성수동의 매력을 이루는 핵심 요소는 ‘뉴트로’라는 개념이다. ‘새로움’을 뜻하는 ‘뉴’와 ‘복고’를 뜻하는 ‘레트로’를 합친 말이다. 서울대학교 김난도 교수가 만든 이 용어는 빈티지한 미감과 현대적 감각을 결합하는 성수동의 특징을 설명한다. 이러한 접근 방식은 1990년대를 향수 어린 시선으로 바라보는 중장년층과 인스타그램에 올릴 만한 경험을 찾는 젊은 세대 모두에게 호응을 얻는다. 보존되거나 복원된 성수동의 저층 상업 건물과 단독주택은 역사의 흔적을 전하는 한편, 서울의 유행을 이끄는 이들의 배경이 되고 있다.

건물의 재활용: 오래된 공간에 새 숨결을 불어넣다

성수동의 재생은 오래된 건물에 새로운 용도를 부여하는 ‘적응형 재사용’의 전형적인 사례다. 산업 유산을 철거하는 대신 이를 끌어안고, 옛 공장과 창고를 상업·예술·공동체 활동을 위한 활기찬 공간으로 바꿨다.

디올과 아디다스 같은 글로벌 브랜드는 성수동의 산업 건물 내부에 예술 설치물과 디지털 체험 공간을 마련해 팝업스토어를 열었다. 젠틀몬스터와 아더에러 같은 국내 브랜드도 몰입감 있는 다감각적 브랜드 경험을 제공하는 공간으로 이곳을 활용한다. 방문객들은 다채로운 거리 예술과 개성 있는 부티크, 해운대 컨테이너로 지은 쇼핑몰 커먼그라운드 등 특별한 미식 공간을 둘러볼 수 있다.

적응형 재사용의 대표 사례는 다음과 같다.

• 대림창고 갤러리: 옛 정미소를 카페와 예술 공간으로 바꾼 곳으로, 성수동 변화의 물꼬를 텄다.
• 앤더슨 빈티지: 복고풍 상점과 디지털 레스토랑을 결합해 향수와 혁신을 함께 보여준다.
• 오르에르: 카페와 갤러리, 부티크가 결합된 공간으로 성수동의 창의적 정신을 잘 드러낸다.
• 작마치: 카페와 서점, 라이브 음악 공간이 어우러져 여러 겹의 문화적 경험을 선사한다.
• 멜로워 성수 플래그십 스토어: 노르딕 브로스 디자인 커뮤니티가 설계한 이 프로젝트는 옛 도금·염색 공장의 골격을 보존하고, 공동체와 창의성을 북돋는 현대적인 ‘크리에이티브 박스’를 넣었다.
• 소수건축사사무소의 필롬 빌딩: 커다란 붉은 벽돌 아치가 특징인 복합 건물이다. 성수동의 준공업적 성격을 반영하면서 지역 가족을 위한 상업 공간과 주거 공간을 제공한다.

도시 재생 정책과 지역사회에 미친 영향

성수동의 변화는 우연히 일어난 일이 아니다. 서울시는 2014년 이 지역을 ‘서울형 도시재생 시범사업 구역’으로 지정했다. 지속 가능하고 통합적인 도시 재생을 통해 생활 환경을 개선하고, 지역 경제를 활성화하며, 지역 정체성을 되살리는 데 초점을 맞췄다. 젠트리피케이션을 막고 지역 사업체를 지원하며 대형 프랜차이즈의 유입을 제한하기 위한 정책도 도입했다.

주목할 만한 사업 가운데 하나는 성수동의 거리인 서울숲길을 지속 가능한 발전 지구로 지정한 것이다. 사업체에 붉은 벽돌 외관을 사용하도록 권장하고 대형 프랜차이즈를 제한해 지역 고유의 도시 경관을 보존하고 있다. 이 지역은 임대차 관련 법률과 임대료 규정 개정 등을 포함해 젠트리피케이션을 막기 위한 전국 단위의 법 개정도 촉구하고 있다.

이러한 노력에도 지역의 인기가 높아지면서 임대료가 오르고 오랫동안 자리를 지켜온 사업체들이 문을 닫았다. 2019년부터 2022년까지 지역 수제화 업체의 90%가 경제적 압박과 소비 습관의 변화로 폐업했다. 그럼에도 옛것과 새것의 공존은 여전히 성수동을 규정하는 특징이다. 빈티지 오토바이와 배달용 스쿠터가 같은 거리를 달리고, 소문난 성수 감자탕 같은 전통 한식당은 트렌디한 팝업 매장과 나란히 전통 음식을 내놓는다.

주요 재개발 사업: 야심과 논란

성수동의 성공은 개발업체와 투자자들의 관심을 끌었고, 지역의 스카이라인을 바꿀 야심 찬 재개발 계획으로 이어졌다. 서울시는 성수전략정비구역에 높이 250m에 이르는 초고층 아파트 단지를 짓는 계획을 승인했다. 4개 지구, 52만8,000㎡에 걸친 이 사업으로 임대주택 약 2,000가구를 포함해 총 9,428가구가 들어설 예정이다. 새 아파트는 서울에서 가장 높은 건물들과 맞먹는 규모로, 한강변 스카이라인을 크게 바꿔놓을 전망이다.

주거용 타워와 함께 재개발 계획에는 문화 시설과 길이 960m의 수변 공원도 포함돼 한강에 대한 시민들의 접근성을 높일 예정이다. 서울시는 옛 콘크리트 공장 부지에 세계 최대 규모의 창업 캠퍼스 가운데 하나도 조성할 계획이다. 이를 통해 혁신과 창업의 중심지로서 성수동의 입지를 더욱 굳힌다는 구상이다.

이 사업의 규모가 커지면서 롯데건설, 포스코이앤씨, 현대건설, GS건설 등 대형 건설사들이 공사 수주를 놓고 치열하게 경쟁하고 있다. 서울 강북의 ‘신흥 부촌’으로 변모하는 이 지역은 부동산 투자의 관심을 끌고 있다.

젠트리피케이션과 지속 가능성의 과제

재개발은 경제적 기회를 가져오지만, 젠트리피케이션과 기존 공동체의 내몰림에 대한 우려도 낳는다. 학술 연구에 따르면 인위적으로 조성한 상업 거리와 특화 지구가 지역 상점의 생존율을 반드시 높이는 것은 아니다. 오히려 재생 사업이 진행되는 동안이나 직후에 문을 연 상점의 생존율이 더 낮은 경우가 많아, 재생 사업이 일시적인 젠트리피케이션 효과를 낳을 수 있음을 보여준다. 전문가들은 장기적인 지속 가능성을 위해서는 신규 개발에만 의존하기보다 기존 사업체를 지원하고 합리적인 임대료를 보장해야 한다고 말한다.

성동구는 재개발과 재생, 적응형 재사용의 균형을 추구하며, 건물주와 임차인 모두에게 경제적 이익을 제공하는 동시에 동네의 정체성을 보존하려 한다. 임대료 상승과 급격한 변화가 처음 성수동을 매력적인 곳으로 만든 바로 그 특성을 위협할 수 있음을 인식하고, 전국 단위의 젠트리피케이션 방지 법률을 강화하라고 계속 촉구하고 있다.

대중문화와 부동산: 성수동에 투자하는 유명인들

트렌디한 신흥 지역으로 떠오른 성수동의 명성은 한국 연예인들의 눈길도 끌었다. 2024년 초 K팝 그룹 트와이스 멤버 지효는 성수동2가의 한 건물을 현금 40억 원(약 290만 달러)에 매입했다. 1986년에 준공된 이 건물은 성수전략정비구역에 있어 재개발이 진행되면서 가치가 더 오를 것으로 예상된다. 지효는 주택임대사업자로 등록했다. 이는 유망한 부동산에 투자하는 일이 재테크 수단이자 지위의 상징이 되는 보다 폭넓은 흐름을 보여준다.

유명인과 투자자들의 관심이 늘어나는 것은 성수동이 사람들의 주목을 받지 못하던 산업 지대에서 서울에서 가장 선호되는 동네 가운데 하나로 바뀌었음을 보여준다. 안전과 공동체 의식, 창의적 활기가 어우러진 성수동은 가족과 젊은 직장인뿐 아니라 Z세대와 밀레니얼 세대에게 진정성 있게 다가가려는 브랜드와 인플루언서에게도 매력적인 곳이다.

건축적 정체성: 붉은 벽돌과 아치, 그리고 기억

성수동 재생에서 건축은 핵심적인 역할을 한다. 수십 년 전에 지어진 붉은 벽돌 건물은 과거와 현재를 잇는 실질적인 고리다. 소수건축사사무소의 필롬 빌딩 같은 프로젝트는 커다란 벽돌 아치와 필로티 구조로 지역의 준공업적 성격을 드러내면서 현대적인 편의 시설을 제공한다. 그 결과 서울의 빽빽한 도시 경관 속에서도 두드러지는 독특한 건축적 정체성이 형성돼 시각적 조화와 장소감을 함께 선사한다.

멜로워 성수 플래그십 스토어 역시 옛 도금·염색 공장의 구조를 보존하고, 공동체와 창의성을 북돋는 현대적인 ‘크리에이티브 박스’를 넣었다. 이러한 프로젝트는 사려 깊은 설계를 통해 역사를 존중하면서 새로운 용도를 수용하고, 과거와 현재가 공존하는 공간에 ‘시간의 두께’를 쌓을 수 있음을 보여준다.

서울을 넘어 더 넓은 의미를 지닌 성수동

성수동의 재생은 도시 쇠퇴와 젠트리피케이션, 지속 가능한 개발이라는 과제에 직면한 세계 각국의 도시에 중요한 교훈을 준다. 성수동은 적응형 재사용을 우선하고 지역 사업체를 지원하며 신규 투자를 지역사회의 필요와 조화시키는 방식으로 전통과 혁신을 함께 기념하는 활기차고 포용적인 도시 환경을 만들었다.

성수동의 성공은 높은 인기에서도 드러난다. 2022년 성수동은 인스타그램에서 서울에서 해시태그가 가장 많이 달린 동네였고, 하루 방문객은 2만 명을 넘어 고급 쇼핑 지역인 청담동보다도 많았다. 성수동의 매력은 진정성과 다양성, 그리고 뿌리를 잃지 않으면서 변화할 수 있는 능력에 있다.

요약

• 성수동은 적응형 재사용과 도시 재생을 통해 산업 지대에서 서울에서 가장 트렌디한 지역으로 변모했다.
• 성수동의 ‘뉴트로’ 미감은 빈티지 건축과 현대 문화를 결합해 지역 주민과 관광객 모두를 끌어들인다.
• 초고층 타워와 문화 시설을 포함한 대규모 재개발 사업이 스카이라인과 지역 경제를 바꾸고 있다.
• 젠트리피케이션을 막고 지역 사업체를 지원하려는 노력이 이어지고 있지만, 임대료 상승과 사업체 폐업은 여전히 과제로 남아 있다.
• 트와이스 지효의 건물 매입과 같은 유명인의 투자는 성수동의 인기가 높아지고 부동산 가치가 오르는 흐름을 보여준다.
• 필롬 빌딩과 멜로워 성수 플래그십 스토어 같은 건축 프로젝트는 역사를 보존하면서 혁신을 받아들이려는 지역의 노력을 잘 보여준다.
• 성수동의 경험은 전통과 창의성, 경제 성장을 조화시키는 지속 가능한 도시 개발의 모델을 제시한다.