홍콩, 새 법에 따라 기준 미달 초소형 쪽방 단계적 퇴출

홍콩이 초소형 쪽방 규제에 나서는 이유

홍콩이 안전하고 쾌적한 분할 주택의 기준을 법으로 정해 초소형 쪽방 시대를 끝내려 하고 있다. 새 제도는 2026년 3월부터 시행되며, 세계에서 주거비가 가장 비싼 도시 중 하나인 홍콩에서 오랫동안 저렴한 주택을 대신해 온 비좁고 안전하지 않은 주거 공간을 대상으로 한다.

입법회는 9월 말 기본 주거 단위 법안을 통과시켰고, 관련 조례는 2025년 10월 3일 관보에 게재됐다. 이 법은 분할 주택의 등록·인정 제도를 마련하고, 집주인에게 기준 미달 주택을 개선하거나 폐쇄할 명확한 일정을 제시한다. 2027년부터 인정받지 못한 주택을 임대하는 행위는 중대한 처벌을 받는 범죄가 되며, 최종 기준 준수 시한은 2030년이다.

문제의 규모는 크다. 당국에 따르면 홍콩 전역에 분할 주택이 약 11만 채 있으며, 약 22만 명이 거주한다. 상당수는 공용 시설과 열악한 환기 설비를 갖춘 오래된 계단식 건물을 쪼개 만든 주택이며, 면적이 50제곱피트에 불과한 곳도 있다. 높은 땅값과 부족한 주거용 토지, 공공임대주택 입주 대기 장기화로 안전과 위생에 대한 우려가 널리 제기됐는데도 이런 칸막이 주택이 확산됐다.

기본 주거 단위법의 요건

법은 분할 주택이 인정받은 기본 주거 단위로 임대되기 전에 충족해야 할 최소 주거 기준을 정한다. 각 주택의 바닥 면적은 최소 8제곱미터, 천장 높이는 2.3미터 이상이어야 하며, 열 수 있는 창문을 하나 이상 갖추고 주택 내부에 밀폐된 전용 화장실과 세면대를 마련해야 한다. 조례는 조명과 환기, 주요 안전 시설에 관한 요건도 규정한다.

면적과 기본 설비 외에도 화재 및 구조 안전 기준을 충족해야 하며, 세입자가 공과금을 임의로 나눠 내거나 부당한 요금을 부담하지 않도록 수도와 전기 계량기를 별도로 설치해야 한다. 기준을 충족한 주택은 인정을 신청할 수 있으며, 인정받으면 해당 주택을 합법적으로 임대할 수 있다. 기준을 충족하지 못한 주택은 개선하거나 원래 구조로 복구해야 한다.

등록 및 집행 방식

새 조례는 2026년 3월 1일 시행된다. 이날부터 분할 주택을 임대하는 집주인은 12개월 안에 해당 주택을 등록해야 한다. 2027년 3월 등록 기간이 끝나면 미등록 또는 미인정 주택을 임대하는 행위가 범죄가 된다. 점검을 통해 제도를 뒷받침하며, 당국은 각 주택이 기준을 충족하도록 공사를 지시하는 개선 명령을 내릴 권한을 갖는다.

기한 내 등록한 집주인은 2027년 3월부터 2030년 2월까지 36개월의 유예 기간을 받아 필요한 개선 공사를 마치고 인정을 받을 수 있다. 위법 행위 기준일 이후 미인정 주택을 임대하면 최대 30만 홍콩달러의 벌금과 최대 3년의 징역형을 받을 수 있으며, 위반이 계속되면 일일 벌금이 부과될 수 있다. 조기 참여를 유도하기 위해 당국은 제도 초기에는 수수료를 면제하거나 낮추고, 이후에는 표준 요금을 적용할 계획이다. 인정은 정해진 기간 동안 유효하며 갱신해야 한다. 점검과 기준 준수 확인도 계속 이뤄진다.

영향을 받는 주택 규모

정부는 분할 주택의 약 3분의 1이 새 기준에 미달할 것으로 추산한다. 가장 흔한 미달 사유는 바닥 면적이 8제곱미터 미만인 것이지만, 열 수 있는 창문이 없거나 천장 높이가 충분하지 않은 주택도 있다. 주택이 개선되거나 폐쇄된 뒤에도 상당수는 계속 남을 것으로 당국은 예상한다. 주택 당국은 새 기준을 충족하면 약 8만 채가 계속 운영될 수 있다고 밝혔다.

현재 분할 주택의 주거 여건은 열악할 수 있다. 많은 주택이 낡은 배선과 비좁은 공용 공간을 갖춘 노후 계단식 건물에 들어서 있다. 여러 가구가 시설을 함께 쓰는 경우도 있다. 창문이 없는 방이 흔하며, 가장 작은 주택에서는 1인당 평균 주거 면적이 약 65제곱피트에 불과할 수 있다. 화재 위험과 열악한 환기 문제는 거듭 공공의 우려를 샀다.

집주인과 임대 시장에 미치는 영향

사업자들은 기준을 충족하는 데 비용이 많이 들고 기술적으로 불가능한 경우도 있다고 말한다. 전용 화장실을 만들거나 환기 시설을 설치하고 창문 요건을 충족하려면 큰돈이 들 수 있으며, 모든 평면 구조에서 이를 실현할 수 있는 것도 아니다. 일부 사례에서 시공 업체들은 주택 한 채를 개선하는 데 약 15만 홍콩달러가 든다고 밝혔다. 일부 사업자는 기준을 통과하지 못할 것으로 예상되는 주택을 이미 폐쇄했으며, 다른 사업자들은 칸막이를 철거해 여러 공간을 하나의 임대 단위로 합칠 계획이다.

임대료가 가장 큰 우려다. 많은 저소득 가구는 한 달에 5,000홍콩달러 미만인 주택을 비롯해 시장에서 가장 저렴한 주거 공간에 의존한다. 시민단체들은 정비 과정에서 공급 물량의 일부가 사라지면 가장 작고 저렴한 주거 공간이 없어질 수 있으며, 집주인들이 새 임대 계약의 임대료를 올려 리모델링 비용을 회수하려 할 수 있다고 경고한다. 실제로 현재 약 4,500홍콩달러에 임대될 수 있는 75제곱피트 규모의 주택은 사라질 수 있고, 월세가 더 높은 110~130제곱피트 규모의 주택이 가장 저렴한 선택지가 될 수 있다.

분할 주택에 적용되는 기존 임대료 통제는 부담을 어느 정도 완화하겠지만 완전히 해소하지는 못한다. 2022년 시행된 임대차 통제에 따라 세입자는 2년씩 두 차례 계약을 통해 4년간 임차권을 보장받는다. 갱신 시 임대료 인상률은 10%로 제한되고 공식 임대료 지수에 연동되며, 최초 2년 계약 기간에는 임대료를 올릴 수 없다. 집주인은 공과금과 기본 서비스 요금을 과다 청구할 수도 없다. 신규 임대 계약의 최초 임대료에는 상한이 없어 수요가 공급을 넘어서면 새 기준을 충족한 주택의 임대료가 여전히 큰 폭으로 오를 수 있다.

정부 대응과 주택 공급

당국은 공공주택과 과도기 주택 공급이 예정돼 있어 임대료 상승 압력이 제한될 것이라고 주장한다. 윈니 호 윙인 주택국장은 공공주택 공급과 라이트 공공주택 같은 단기 사업의 확대로 임대 시장의 상승 여력이 크지 않을 것이라고 말했다. 정부 자료에 따르면 분할 주택 거주 가구의 40% 이상이 공공임대주택을 신청했으며, 약 20%는 신청 자격이 있지만 아직 신청서를 제출하지 않았다. 장기 목표는 공공주택 재고를 늘려 대기 시간을 줄이는 동시에 2049년까지 기준 미달 분할 주택을 없애는 것이다.

주택국은 이번 규제 개편을 안전하지 않고 비위생적인 환경을 견뎌 온 주민의 기본적인 인간 존엄성을 향한 조치라고 설명했다. 주택국은 공식 정책 자료에서 조례의 목적을 다음과 같이 요약했다.

현 정부는 개혁에 전념하고 변화를 수용합니다. 이는 분할 주거 단위에 안전하고 위생적이며 합리적인 주거 여건이 마련되도록 하기 위한 것입니다.

당국은 공기 질과 위생을 고려해 특별한 환경에서는 창문 요건을 어느 정도 유연하게 적용할 수도 있다고 밝혔다. 다만 안전과 환기, 건강을 우선한다는 방침이다. 새 기준은 엄격하게 적용하되 현장 여건상 일부 시설을 갖추기 어려운 경우에는 현실적으로 시행하겠다는 의미다.

안전 및 건강 우려

안전 문제는 대책 마련을 촉구하는 여론의 주요 배경이다. 분할 주택은 건물 구조를 약화시키는 변경 사항을 감추거나 대피로를 막고 화재 위험을 초래할 수 있다. 임시로 설치한 배선, 회로 과부하, 연기 제어 시설 부족은 노후 건물에서 참사로 이어진 사례가 있다. 2010년 발생한 대형 건물 붕괴 사고와 2024년 조던에서 발생한 치명적인 화재로 노후 건물 내부의 숨은 위험에 대한 우려가 커졌다.

위생도 규제의 또 다른 배경이다. 과밀 거주와 공용 화장실, 공기 순환 부족, 습한 실내 환경은 곰팡이와 해충 문제를 일으킨다. 창문이 없거나 고정식 창을 단 주택은 열과 냄새가 빠져나가지 못해 노인과 어린이에게 특히 힘든 환경이 된다. 조례는 환기와 조명, 위생에 관한 최소 기준을 법제화해 일반 주택을 마련할 형편이 안 되는 사람들이 이런 환경을 당연하게 감수하지 않도록 한다.

세입자의 권리와 지금 해야 할 일

세입자는 미인정 주택에 거주한다는 이유로 형사 책임을 지지 않는다. 처벌 대상은 미인정 또는 기준 미달 주택을 임대하는 사람이다. 분할 주택에 거주한다면 집주인에게 2026년 등록 계획과 개선 공사 후 인정 신청 계획을 문의하라. 임대차 계약서와 영수증 사본을 보관하고, 집주인이 별도 계량기를 기준으로 공식 요율에 따라 공과금을 청구하는지 확인하라.

2022년 시작된 임대차 통제 규정은 어느 정도 안정성을 제공한다. 두 차례 연속 갱신되는 2년 계약을 통해 4년간 임차권을 보장하고, 갱신 시 임대료 인상률을 최대 10%로 제한해 공식 임대료 지수에 연동하며, 최초 2년 계약 기간 중에는 임대료 인상을 금지한다. 공과금 과다 청구도 금지한다. 퇴거 압박을 받거나 규정에 어긋나는 갑작스러운 임대료 인상에 직면하면 평가·평정국이나 세입자를 지원하는 지역 단체에 도움을 요청하라.

초소형 쪽방이 흔해진 이유

홍콩은 수년간 세계에서 집값이 가장 비싼 도시 중 하나였으며, 주거용으로 용도가 지정된 토지는 전체의 일부에 불과하다. 그 결과 주택 수요와 저렴한 주택 공급 사이에 구조적 불균형이 생겼다. 많은 구도심 지역에는 방을 잘게 쪼개기 쉬운 20세기 중반의 계단식 건물이 들어서 있다. 시세에 맞는 아파트를 구하기 어렵고 공공주택 입주를 몇 년씩 기다려야 하는 경우가 있어 학생과 신규 이주민, 노년층은 이런 방을 선택해 왔다.

집주인과 운영자에게는 수익성이 높은 사업이었다. 900제곱피트 아파트 한 채를 방 다섯 개나 여섯 개로 나눠 각각 임대하면, 총 임대료가 한 가구가 같은 아파트 전체에 지불하는 금액을 웃도는 경우가 많다. 이런 수익 구조와 과거의 허술한 감독이 맞물려 칸막이 설치가 늘어났다. 주택을 기준에 맞게 개선하면 가장 작은 방을 임대하는 경제적 이점이 줄어들기 때문에 정부는 규제와 함께 공공주택 공급 확대를 추진하고 있다.

앞으로의 일정

일정은 확정됐다. 조례는 2026년 3월 1일 시행되며 등록은 즉시 시작돼 1년간 신청을 받는다. 2027년 3월부터는 미등록 또는 미인정 분할 주택을 임대하는 행위가 범죄가 된다. 집주인은 이후 2030년 2월까지 개선 공사를 마치고 인정을 받거나, 해당 부동산을 일반 주택 구조로 되돌려야 한다. 당국은 2027년부터 점검과 단속을 확대하고, 이후 정규 수수료를 부과하기에 앞서 제도 초기에 수수료를 면제하거나 인하해 집주인의 참여를 유도하겠다고 밝혔다.

시민단체들은 단속이 제대로 이뤄질지, 전반적인 주택 공급 계획이 제때 실행될지 지켜볼 예정이다. 공공주택과 과도기 주택 공급이 계획대로 늘어나면 기준 미달 주택이 사라지는 가운데 분할 주택 임대료 상승 압력이 완화될 수 있다. 공급이 지연되면 시장 최하위 가격대의 세입자들은 어려운 선택을 해야 할 수 있다. 앞으로 24~48개월 동안 규제와 신규 공급을 결합한 해법이 안전하지 않은 칸막이 주택에 대한 홍콩의 의존을 끝낼 수 있을지 판가름 날 것이다.

핵심 내용

• 새 조례는 기본 주거 단위를 도입하고 2026년 3월부터 면적 8제곱미터 미만 주택을 금지한다.
• 모든 주택은 열 수 있는 창문과 밀폐된 전용 화장실 및 세면대를 갖추고 화재·구조·조명·환기 기준을 충족해야 한다.
• 집주인은 2026년 3월 1일부터 12개월 동안 주택을 제도에 등록할 수 있다.
• 2027년 3월부터 미등록 또는 미인정 주택을 임대하는 행위가 범죄가 된다.
• 집주인은 2030년 2월까지 개선 공사를 마치고 인정을 받거나 원래 구조로 복구해야 한다.
• 처벌은 최대 30만 홍콩달러의 벌금과 징역 3년까지 가능하며, 위반이 계속되면 일일 벌금이 부과될 수 있다.
• 분할 주택 약 11만 채에 주민 약 22만 명이 거주하며, 약 3분의 1이 기준 미달일 것으로 추산된다.
• 개선 또는 폐쇄 후에도 약 8만 채가 남을 것으로 당국은 예상하며, 공공 및 과도기 주택 공급은 늘어날 전망이다.
• 분할 주택 임대차 통제는 갱신 시 임대료 인상률을 10%로 제한하고 최초 2년 계약 기간 중 인상을 금지한다.
• 새 제도는 기준 미달 주택을 임대하는 사람을 대상으로 하며, 세입자는 형사 책임을 지지 않는다.