전세 거래 급감에 서울 아파트 임대차 계약의 51%가 월세

서울 임대차 시장의 판도가 바뀌다

전세 계약이 급감하면서 전통적인 보증금 중심의 전세가 2위로 밀려났다. 2026년 1월부터 9월까지 서울 아파트 임대차 계약 가운데 월세가 차지한 비중은 51%였다. 이러한 변화는 서울 25개 자치구 중 13곳으로 확산됐다. 1년 전에는 4곳에 그쳤다. 한편 아파트 평균 월세는 166만1,000원으로 올랐다.

서울부동산정보광장의 자료에 따르면 이 9개월 동안 월세 계약은 8만7,740건, 전세 계약은 8만4,287건이었다. 전체 거래 17만2,027건 가운데 월세가 3,453건 더 많았다. 월세 비중은 2025년 같은 기간의 43.7%에서 7.3%포인트 상승했다.

전세는 세입자가 매달 월세를 내는 대신 큰 금액의 보증금을 맡기고 계약 만료 후 돌려받는 방식이다. 월세 계약은 대체로 보증금이 더 적은 대신 정기적으로 월세를 낸다. 두 방식 중 하나를 선택할 때 가구는 계약 초기에 마련할 수 있는 돈과 매달 감당할 수 있는 지출을 함께 따져야 한다.

서울의 변화는 월세 계약 급증보다는 전세 거래 감소가 주도했다. 월세 계약은 1년 전보다 약 2.8% 줄었지만, 전세 계약은 약 27.5% 감소했다.

서울시의 아파트 거래 자료는 계약일 기준으로 부동산 거래 신고 내역을 집계한다. 서울시는 이 자료가 공식 통계가 아니라 참고용 수치라고 설명하며, 취소된 계약은 제외한다고 밝혔다. 신고와 계약 취소가 처리되는 과정에서 집계 수치가 달라질 수 있다고도 안내하고 있다.

이와 함께 세입자의 재정 부담도 커지고 있다. 9월 평균 월세는 1년 전보다 21만8,000원 올랐고, 월세를 낮은 순서대로 나열했을 때 가운데에 해당하는 값인 중위 월세는 120만원에서 140만원으로 상승했다.

전세 거래 감소가 시장의 균형을 바꾸다

2025년 1월부터 9월까지 서울에서는 월세 계약 9만310건, 전세 계약 11만6,272건이 신고됐다. 1년 뒤 월세 계약은 소폭 줄어드는 데 그쳤지만, 전세 계약은 약 3만2,000건 감소했다.

이 수치를 보면 월세 거래 건수 자체가 줄어도 시장 비중은 커질 수 있는 이유를 알 수 있다. 두 줄이 모두 짧아지더라도 한쪽 줄이 더 천천히 줄면 그 줄이 상대적으로 더 길어질 수 있다. 서울에서는 전세 계약 감소율이 월세 계약 감소율의 약 10배에 달했다.

임대차 시장 전체 규모도 줄었다. 공개된 수치로 계산하면 아파트 임대차 거래는 2025년 첫 9개월의 20만6,582건에서 2026년 같은 기간 17만2,027건으로 약 6분의 1 감소했다.

집을 구하는 세입자에게 이 수치는 성사되는 임대차 계약이 줄고, 다음 계약이 월세를 요구할 가능성은 커진 시장을 보여준다. 재계약을 원하는 기존 세입자와 새집을 구하는 가구의 선택은 다를 수 있으며, 특히 집주인이 직접 입주할 계획인 경우 선택지가 달라진다.

변화가 진행된 과정

서울의 월별 수치를 보면 연중 시장의 균형이 달라졌다. 2026년 1월과 2월에는 전세가 여전히 우세했지만, 3월부터 9월까지 매달 월세 계약이 전세 계약을 넘어섰다.

• 2025년: 연간 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지한 비중은 44.5%로, 2011년부터 집계된 통계상 역대 최고치를 기록했다.
• 2025년 12월: 한 달간 월세 계약은 1만2,872건으로 전세 계약 1만2,866건을 근소하게 앞섰다.
• 2026년 1~2월: 전세 계약이 더 많았다. 전세 계약은 합계 2만2,592건, 월세 계약은 2만941건이었다.
• 2026년 6월: 월세 계약은 1만920건으로, 전세 계약 8,662건을 웃돌았다.
• 2026년 9월: 월세 계약은 7,920건, 전세 계약은 6,553건이었다. 월세가 해당 월 거래의 약 54.7%를 차지했다.

연간 결과는 아직 확정되지 않았다. 9월까지의 흐름이 이어진다면 2026년은 서울시 통계상 월세 아파트 계약이 전세 계약보다 많은 첫해가 된다.

자치구 곳곳으로 확산된 월세

2026년 1월부터 9월까지 월세 비중이 가장 높은 곳은 종로구로 65.6%였다. 중랑구가 64.9%, 구로구가 63.1%로 뒤를 이었다. 이들 지역에서는 아파트 임대차 거래 3건 중 거의 2건이 월세 계약이었다.

중구는 59.6%, 금천구는 58.7%, 용산구는 56.9%, 동대문구는 56.7%였다. 관악구(56.1%), 마포구(54.1%), 강남구(54.0%), 강북구(53.0%), 광진구(52.6%), 영등포구(50.2%)에서도 월세가 우세했다.

2025년 같은 기간 월세 계약이 전세 계약을 넘어선 자치구는 금천구, 종로구, 중구, 구로구뿐이었다. 9곳이 추가되면서 이번 변화는 강남과 대학가, 서울 북부와 동부의 주거 지역 등 수도의 다양한 권역으로 번졌다.

양천구는 월세 비중이 42.1%로 가장 낮았다. 성북구와 도봉구에서도 월세 비중은 각각 44.7%에 그쳐 전세가 더 흔했다. 강서구는 45.6%, 동작구는 46.0%였다.

중랑구에서 나타난 또 다른 변화

중랑구는 서울 자치구 가운데 월세 비중 상승 폭이 가장 컸다. 2025년 1~9월 44.6%에서 2026년 같은 기간 64.9%로 20.3%포인트 올랐다. 서울 전체 흐름과 달리, 이곳의 변화에는 월세 거래의 큰 폭 증가가 포함됐다.

중랑구 월세 계약은 2,166건에서 4,151건으로 91.6% 증가했다. 전세 계약은 2,687건에서 2,244건으로 16.5% 줄었다. 월세가 전세보다 많아진 데에는 월세 계약 증가와 전세 계약 감소가 모두 작용했다.

강남구는 월세 비중이 48.6%에서 54.0%로 오르며 절반을 넘어섰다. 월세 거래 8,406건은 전세 계약 7,170건보다 1,236건 많았다.

자치구별 수치는 같은 서울 안에서도 세입자가 체감하는 변화가 다른 이유를 보여준다. 중랑구에서는 월세 계약이 빠르게 늘어난 반면, 서울 전체에서는 전세 거래 감소가 더 큰 요인이었다. 가구가 선택할 수 있는 주거 형태는 거주해야 하는 지역에 따라 크게 달라진다.

월세 상승이 가계에 미치는 영향

한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 2026년 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1,000원으로 1년 전 144만3,000원보다 올랐다. 상승률은 약 15.1%다.

9월 평균 월세를 기준으로 하면 12개월 치 월세는 1,993만2,000원이다. 한 달에 21만8,000원 오른 만큼 1년 내내 더 부담한다면 가구의 연간 지출은 261만6,000원 늘어난다. 보증금과 관리비, 기타 주거비는 별도다.

중위 월세는 120만원에서 140만원으로 한 달에 20만원, 16.7% 올랐다. 평균은 조사 대상 주택의 월세를 모두 더해 주택 수로 나눈 값이고, 중위값은 월세를 순서대로 나열했을 때 가운데에 해당하는 금액이다. 두 지표 모두 반복적으로 발생하는 주거비가 크게 상승했음을 보여준다.

개별 계약 사례에서도 실제 부담액을 확인할 수 있다. 관악구 e편한세상 서울대입구2단지 전용면적 84㎡ 아파트는 7월 보증금 1억원, 월세 300만원에 임대됐다. 2025년 11월 같은 집은 보증금이 동일하고 월세는 250만원이었다. 8개월 만에 월세가 20% 오른 셈이다.

북부 자치구에서도 월세가 300만원 이상인 거래가 나오고 있다. 강북구 한화포레나미아의 한 세대는 보증금 5,000만원, 월세 315만원에 임대됐고, 노원 롯데캐슬 시그니처의 한 세대는 보증금 1억5,000만원, 월세 300만원에 계약됐다.

집주인과 세입자가 선택을 바꾸는 이유

집주인의 실거주를 유도하는 정부 정책, 전세대출 관련 규제, 부동산 보유와 임대에 대한 세금 부담이 커질 것이라는 전망 등이 시장 변화의 원인으로 거론된다. 이들 요인은 주택을 전세로 내놓을지, 월세로 임대할지, 집주인이 직접 거주할지에 영향을 줄 수 있다.

토지거래허가제가 논쟁의 핵심에 있다. 서울 허가구역에 적용되는 거주 요건에 따라 매수자는 일반적으로 구매한 아파트에 직접 살아야 한다. 집주인이 이사해 들어가는 주택은 세입자가 이용할 수 있는 매물에서 빠지게 된다.

전세대출 금리도 셈법에 영향을 준다. 어반에셋매니지먼트의 정성진 대표는 전세대출 금리 상승과 대출 규제를 전세 보증부 월세에 대한 관심이 커지는 이유로 꼽았다. 큰 보증금의 대부분을 대출받아야 하는 세입자에게는 매달 상당한 비용을 내더라도 월세를 구하는 편이 더 수월할 수 있다.

집주인에게는 또 다른 이유가 있다. 정기적인 수입을 원하기 때문이다. 서울 강동구에서 활동하는 부동산 중개인 김종우 씨는 고령 집주인들 사이에서 이런 선호가 나타난다고 설명했다.

고령 집주인들은 생활비를 보태는 데 도움이 된다며 전세보다 월세를 선호하기도 합니다.

이러한 선택은 전세를 유지하려는 가구에 부담을 준다. 직장인 박상민 씨(30대)는 새 집주인이 서울 아파트에 직접 들어와 살겠다고 하자 경기도에서 집을 찾기 시작했다. 기존 보증금으로는 서울에서 조건에 맞는 다른 전셋집을 구하기 어려웠다.

전세 세입자인 박 씨는 한 번의 계약 기간 안에 훨씬 큰 보증금을 마련해야 하는 어려움을 설명했다.

전셋값이 거의 두 배로 뛴 데다, 2년 안에 그렇게 큰돈을 마련할 능력이 없어서 지금 걱정이 정말 많습니다.

아파트를 넘어선 부담

국토교통부 주택 통계에 따르면 2026년 상반기 서울 비아파트 임대차 거래 가운데 월세 비중은 78.1%였다. 1년 전 74.1%보다 상승했으며, 5년 평균인 62.1%보다 16%포인트 높았다.

국토부 통계에서 아파트 월세 비중은 상반기 52%, 1~8월 52.3%였다. 이 수치는 국토부 주택 통계를 바탕으로 한 것이다. 1~9월 월세 비중 51%는 서울시의 계약일 기준 거래 자료에서 나온 수치다.

아파트 대신 다른 유형의 주택을 고려하는 가구라면, 국토부 통계상 아파트 외 주택에서는 월세가 이미 훨씬 흔하다는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 다른 유형의 건물로 옮겨도 보증금과 월세를 어떻게 마련할지 고민해야 할 수 있다.

주택 공급 여건도 부담을 키운다. 서울의 6월 입주 물량은 2,049가구로 1년 전보다 77.7% 줄었고, 주택 인허가는 55.1% 감소한 1,603가구였다. 착공은 67.9% 증가한 3,491가구였지만, 공사가 시작된 주택이 실제 입주 가능한 곳이 되기까지는 시간이 걸린다.

임대주택 공급으로 번지는 정책 논의

한성대 경제·부동산학과 권대중 석좌교수는 임대주택 공급을 더 빨리 늘리기 위해 아파트 외 주택에 대한 규제를 완화해야 한다고 제안했다. 아파트 사업을 시작한 뒤 세입자가 입주할 수 있는 주택이 공급되기까지 걸리는 시간을 줄이려는 방안이다.

다른 제안으로는 서울 외곽 지역의 토지거래허가구역을 선별적으로 해제하고, 등록임대사업자에 대한 세제 혜택 축소 속도를 조정하는 방안이 있다. 지지자들은 새 주택이 공급되는 동안 임대 가능한 주택을 더 많이 유지하는 데 도움이 될 수 있다고 주장한다.

정부는 무주택 자격을 갖춘 매수자에게 거주 기한 예외를 연장한다고도 발표했다. 이 예외에는 해당 제도에 따른 기존 세입자의 갱신 계약이 포함된다. 매수한 주택에 입주한 뒤 2년간 거주해야 하는 요건은 여전히 유지된다.

서울이 당면한 과제는 전세 계약 감소, 월세의 확산, 월세 상승이 겹친 상황이다. 세입자는 보증금을 마련하기 위해 더 많이 대출받거나, 더 큰 월세를 감당하거나, 현재 사는 동네에서 더 멀리 떨어진 곳을 찾아야 할 수 있다. 2026년이 서울 아파트 임대차 시장에서 월세가 전세를 연간 기준으로 처음 앞서는 해가 될지는 연간 거래 수치가 확정된 뒤 알 수 있다.

핵심 내용

• 2026년 1~9월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중은 51%로, 1년 전 43.7%에서 상승했다.
• 서울시 집계상 월세 계약은 8만7,740건, 전세 계약은 8만4,287건이었다. 참고용 자료는 추후 수정될 수 있다.
• 전세 거래는 약 27.5% 감소한 반면 월세 계약은 약 2.8% 줄었다.
• 서울 25개 자치구 중 13곳에서 월세 계약이 전세 계약을 넘어섰다. 1년 전에는 4곳이었다.
• 9월 아파트 평균 월세는 166만1,000원, 중위 월세는 140만원에 달했다.
• 거주 요건, 대출 여건, 집주인의 소득 선호, 임대주택 공급 제약이 시장 변화 논의의 핵심이다.