서울 한남3구역 재개발, 반지하 주택을 수십억 원대 투자처로 바꾸다

좁은 지하 주택, 서울의 미래를 둘러싼 큰 기대

서울 한남3 재개발 구역에 있는 26㎡ 규모의 지하 주택은 2003년 첫 등기부터 2019년까지 아홉 차례 손바뀜했다. 가격은 2006년 2억7,500만 원에서 2019년 8억5,000만 원으로 올랐다. 공주·영주·충주 등 전국 각지에서 매수자가 찾아왔지만, 이 작은 주택은 철거를 앞둔 동네의 일부로 남아 있었다.

부동산 등기 자료를 통해 살펴본 아파트와 빌라 1,671가구 가운데 반지하 주택은 20년간 평균 2.6차례 소유자가 바뀌었다. 지상 주택은 평균 2.1차례였다. 반지하 주택의 거래 회전율이 약 24% 높았다는 뜻이다. 2020년 8월 이후 반지하 주택의 중위 거래가격은 13억 원에 이르렀다.

매수자들이 노린 것은 새 아파트였다. 재개발조합의 자격을 갖춘 조합원이라면 규모가 작은 지하 주택을 보유했더라도 지상 주택 소유자와 마찬가지로 재개발을 통해 새 아파트 분양권을 받을 수 있었다. 투자자들은 단순히 거주할 집을 사는 것이 아니라 한강과 남산 사이에 들어설 새 단지로 향하는 길을 매입하고 있었다.

세입자에게 같은 과정은 집주인의 잦은 변경, 전세보증금을 둘러싼 불확실성, 결국에는 이주를 의미했다. 2022년 7월 기준 반지하 주택 소유자 중 한남3구역 안에 주소지를 등록한 사람은 9.5%에 불과했다.

용산구의 2023년 6월 인가 고시에는 매수 열기의 배경이 담겨 있다. 사업 구역은 38만6,395.5㎡이고, 임대주택 876가구를 포함해 아파트 5,816가구를 짓는 계획이 승인됐다. 이 사업은 노후 주택을 바꾸는 과정에서 가치 높은 자산이 생기는 한편, 기존 주택에 살던 세입자들은 다른 거처를 찾아야 하는 현실을 보여준다.

가장 저렴한 부동산이 선호되는 투자처가 된 이유

한남3구역은 용산구 한남동과 보광동 일부에 걸쳐 있다. 이곳의 노후 건물에는 작은 빌라와 여러 가구가 나눠 사는 주택, 한국어로 반지하라고 부르는 지하 주택이 포함돼 있었다. 이 주택들은 일부가 지면 아래에 있으며, 비교적 저렴한 주거 공간으로 이용돼 왔다.

재개발은 이런 부동산의 가치를 매기는 방식을 바꾼다. 원칙적으로 2023년 6월 관리처분계획 인가 전에 조합원 자격을 얻은 사람은 기존 부동산이 반지하든 지상 주택이든 새 아파트 한 채의 분양권을 받을 수 있었다.

관리처분계획은 사업으로 새로 생기는 부동산과 재정 부담을 어떻게 배분할지 정한다. 조합원은 배정받은 아파트 가격에서 기존 부동산의 평가액을 뺀 금액을 추가분담금으로 낸다.

반지하는 평가액이 낮아 나중에 더 큰 분담금을 내야 할 수 있다. 하지만 매입가가 낮아 초기 투자금은 줄어든다. 재개발을 기다릴 수 있는 매수자라면 더 적은 현금으로 진입한 뒤 사업이 진행되는 동안 추가 부담을 충당할 수 있었다.

현지 공인중개사들은 투자자들이 비교적 저렴한 반지하 빌라를 사들였다가 가격이 오르면 되파는 사례가 있었다고 전했다. 5억~9억 원대 빌라 거래가 활발했다. 일부 매수자는 집을 직접 살펴보지도 않고 매입한 것으로 전해졌다.

작은 주택, ㎡당 가격은 더 높았다

자료에 잡힌 반지하 주택은 대체로 지상 주택보다 면적이 약 10㎡ 작았다. 총매입가는 더 낮을 수 있었지만, 매수자들은 ㎡당 더 높은 가격을 치르기도 했다.

2020년 8월부터 2023년까지 반지하 주택 거래가는 ㎡당 평균 4,384만 원으로 지상 주택의 3,486만 원보다 높았다. 두 수치로 계산한 반지하 주택의 가격 프리미엄은 약 26%였다.

2010년부터 2022년까지 ㎡당 가격은 반지하 주택에서 이전 수준의 4.5배, 지상 주택에서 4.1배로 올랐다. 반지하 주택의 중위 거래가격은 2011~2014년 3억2,000만 원에서 2020년 8월 이후 13억 원으로 상승해 약 4배가 됐다.

이런 양상은 개별 건물 안에서도 나타났다. 반지하와 지상 주택이 모두 있는 건물 181곳 가운데 112곳, 약 62%에서 반지하 주택 거래가 더 잦았다. 매수자들은 같은 재개발 절차에 참여할 수 있는 작은 주택을 거듭 찾았다.

규제가 완화되자 거래가 늘었다

반지하 주택 거래는 토지거래허가구역 규제가 제한적으로 적용되던 2003년 뉴타운 초기 계획 시기에 특히 활발했다. 반지하 주택 100가구당 소유권 변경은 32.9차례로, 지상 주택의 21.5차례보다 많았다.

이명박 정부는 2008년 말 강남·서초·송파를 제외한 수도권 대부분 지역의 투기지역 규제를 해제했다. 2009년에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 없애고 재개발 구역 내 소규모 토지 매입 허가 요건을 완화했다.

그해 반지하 주택은 100가구당 소유권 변경이 15.1차례로, 지상 주택의 11.4차례를 웃돌았다. 다주택자 양도소득세 중과가 폐지되고 단기 매매에 대한 세금이 완화된 2014년에는 각각 12.7차례와 9.5차례였다.

규제가 강화된 시기에는 두 주택 유형의 거래 격차가 더 작았다. 자료는 매입과 재매도가 쉬워진 시기에 재개발 구역에 진입하는 더 저렴한 경로가 더 많은 거래를 끌어들였음을 보여준다.

소유권은 동네 밖으로 옮겨갔다

한남3구역에서 구역 안에 주소지를 등록한 소유자의 지분 환산 수는 2002년 2,189명에서 2022년 738명으로 약 66% 줄었다. 이들이 보유한 개발 구역 토지 비중도 55%를 넘던 수준에서 약 19%로 떨어졌다.

같은 기간 강남·서초·송파·분당에 주소지를 등록한 소유자는 지분 환산 기준 163명에서 799명으로 늘었다. 2022년에는 이들이 한남3구역 안에 주소를 둔 소유자보다 많아졌다. 구역 밖 소유자들은 개발 구역 토지의 약 62%를 보유했다.

등기 분석에서는 소유 지분을 비례 환산해 집계했다. 부동산 한 채를 두 사람이 절반씩 소유하면 각각 0.5건으로 계산했다. 지역 소유자 여부는 재개발 전부터 계속 거주했는지가 아니라, 각 시점의 등록 주소를 기준으로 판단했다.

부동산은 세대 간에도 이전됐다. 2018~2021년 토지를 증여받은 323명 가운데 20대는 93명, 30대는 75명, 미성년자는 22명이었다. 40세 미만은 모두 190명으로 전체의 약 59%를 차지했다.

전반적인 가격 상승 폭도 컸다. 한남동과 보광동에서 조사 대상 필지의 평균 공시지가 기준 가격은 2003년 이후 1,100% 넘게 올랐다. 이처럼 가치가 상승하면서 부동산을 되팔거나 젊은 가족에게 이전할 기회가 생겼다.

세입자들은 이주 전부터 불확실성에 직면했다

한남3구역의 한 반지하 세입자는 집주인이 주택을 팔았다는 사실을 이웃을 통해 알게 됐다. 새 소유자의 연락처를 알 수 없어 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정했다.

한국의 전세 제도에서는 이런 우려가 특히 심각하다. 세입자는 일반적인 월세 대신 큰 금액의 보증금을 맡기며, 집주인은 임대차가 끝나면 이를 돌려줘야 한다. 주택 소유자가 바뀔 때 보증금 반환 의무자가 누구인지 아는 일은 중요하다.

세입자 권리 단체 민달팽이유니온은 소유권 변경 시 세입자에게 통지해야 할 법적 의무가 없다는 점을 문제의 원인으로 지목했다. 또 다른 세입자는 집주인이 수리하지 않아 단수가 되고 물이 새는 일도 있었다고 전했다.

시민단체 활동가들은 주택 관리가 부실해지는 현상을 재개발의 경제적 구조와 연결했다. 새 아파트에 대한 기대가 매입 가격을 끌어올리면, 되팔기에 관심이 있는 소유주에게 기존 주택을 수리할 유인은 줄어든다는 것이다.

이주 과정은 가까운 친구와 복지 서비스, 의료적 필요를 잘 아는 사람들에게 의지하는 고령 주민에게 더 큰 어려움을 안긴다. 세입자 지원 단체 세입자114를 이끄는 이강훈 변호사는 이런 지역 관계가 낯선 곳으로 옮길 때 주민들이 잃게 되는 실질적인 지원의 일부라고 설명했다.

2024년 10월 발표된 한 기록에 따르면 이주 보상과 지원은 2009년 이전부터 거주한 세입자에게만 한정됐다. 지원을 받는 데 필요한 서류를 마련하는 데 어려움을 겪는 주민들의 사례도 담겼다.

아파트가 늘어도 모두에게 더 넉넉한 공간이 생긴 것은 아니다

용산구는 2023년 6월 건물 197개 동에 아파트 5,816가구를 짓는 계획을 승인했다. 일반분양은 4,940가구, 임대주택은 876가구였다. 이후 사업 관련 자료에는 총 5,970가구가 제시됐고, 경매 관련 자료에는 건물 127개 동에 아파트 5,988가구가 들어선다고 적혔다. 구는 이후 수정 계획안에 대한 협의를 다시 시작했으며, 여기서 인용한 고시에는 최종 수정된 아파트 총수가 나와 있지 않다.

2023년 승인된 임대주택은 전체의 약 15%였다. 일반분양 4,940가구 가운데 4,069가구는 기존 부동산 소유자에게 배정됐고, 831가구는 일반분양, 40가구는 예비분으로 책정됐다.

이후 집계된 이주 가구는 세입자 7,182가구와 현금청산을 선택한 지역 주민 9가구로, 이주 가구는 모두 7,191가구였다. 앞서 나온 자금 조달 추산에서는 세입자 약 6,300가구를 포함해 약 8,300가구가 이주할 것으로 예상했다.

이후 자료에 나온 계획 가구 수 5,970가구와 비교하면 이주 가구 7,191가구가 새 아파트 수보다 1,221가구 많았다. 앞선 이주 추산 8,300가구와 승인된 아파트 5,816가구를 비교하면 격차는 약 2,500가구였다.

이런 비교는 세입자들이 겪는 주거난을 보여준다. 작고 저렴한 주택이 많이 들어선 건물들이 더 적은 수의 대형 아파트로 바뀌며, 그중 대부분은 소유자에게 배정된다. 철거와 공사가 진행되는 동안 이주 가구는 다른 곳에 거처를 마련해야 하고, 주변 임대주택 시장의 수요도 늘어난다.

수조 원대 자금이 이주를 뒷받침했다

재개발조합은 4대 시중은행 컨소시엄에서 이주비 대출 2조1,000억 원을 확보한 데 이어 KB증권이 주선한 금융을 통해 4,000억 원을 추가로 조달했다. 두 금융 패키지의 총액은 2조5,000억 원이었다.

두 번째 패키지에서는 특수목적회사가 투자자에게 증권을 발행하고 조달한 자금을 조합에 빌려줬다. 시공사인 현대건설이 연대보증을 제공했고, KB증권은 금융 지원을 위한 매입확약을 맡았다.

두 대출 패키지의 금리는 모두 연 6%대 초반이었다. 원금과 이자는 2028년 11월까지 상환할 예정이었다. 금융 조달 자료는 공사비를 충당하기 위해 향후 수조 원대의 추가 차입이 있을 것으로 내다봤다.

사업에는 공공 기반시설도 포함된다. 2023년 승인안에는 도로 5만1,849.3㎡, 공원 2만7,263.6㎡, 초등학교 부지 1만755.4㎡, 복지시설과 공공청사가 계획돼 있다.

조합은 이메일 답변에서 조합원들이 20년간 어려움을 겪은 끝에 더 나은 주거 여건을 위해 적법하고 투명하게 사업을 추진했다고 밝혔다. 사업이 지연되면 조합원의 재정 부담이 커지고, 인가가 빨라지면 더 나은 주택을 조기에 공급할 수 있다고 주장했다.

경매로도 아파트 분양권을 얻을 수 있었다

대출기관이 신청한 경매에 나온 부동산은 토지 105㎡와 건물 99㎡로 구성됐고 감정가는 34억3,000만 원이었다. 철거가 진행 중이어서 감정가의 대부분은 토지 가치였다.

한남3구역 조합원 한 명은 2023년 인가 당시 해당 부동산에 붙은 권리를 다음과 같이 설명했다.

2023년 관리처분계획 인가 당시 해당 물건에는 전용 84㎡ 입주권과 함께 약 1억 원을 환급받을 권리가 있었다.

투기과열지구에서 인가 이후 일반 매매로 조합원 지위를 양도하는 데는 예외를 제외하고 제한이 따른다. 경매 안내문은 낙찰자가 토지거래허가나 자금조달계획서 없이 조합원 자격을 얻을 수 있는 또 다른 경로로 대출기관 신청 매각을 소개했다. 매각 기일은 다음 달 셋째 날로 정해졌지만, 정확한 연월은 확인할 수 없었다.

이런 매력은 반지하 거래와 맞닿아 있다. 해당 부동산 역시 미래의 아파트에 대한 권리를 담고 있다. 시장의 다른 쪽에서는 보광동의 토지 126㎡가 딸린 단독주택이 45억 원에 팔린 것으로 전해졌다.

런던정경대 지리학·도시학 교수 현방신은 아파트 소유의 재정적 매력을 다음과 같이 설명했다.

수년간 아파트 부문에서 주택 가격이 오르면서, 많은 가정이 축적하려 애쓰는 자산을 지킬 수 있는 가장 바람직한 주거 형태가 아파트라는 확신이 생긴 셈입니다.

공식 사업 일정과 달라진 준공 시기

용산구 인가 고시에 따르면 분양 계획이 승인되기 전까지 사업 계획 수립에 20년이 걸렸다. 서울시의 2025년 1월 주민협의 공고에는 시 위원회가 사업안을 심의한 뒤 추가 수정이 이뤄진 내용이 담겼다.

• 2003년 11월 18일: 한남 뉴타운 지구 지정.
• 2009년 10월 1일: 서울시, 재개발 구역 및 추진계획 변경 승인.
• 2012년 9월 4일: 재개발조합 설립 인가.
• 2019년 3월 29일: 용산구, 사업시행계획 인가.
• 2023년 6월 23일: 용산구, 「도시 및 주거환경정비법」 제78조에 따라 관리처분계획 인가.
• 2024년 12월 23일: 서울시 도시재정비위원회, 수정 가결.
• 2025년 1월 31일~2월 14일: 용산구, 수정안 공람 및 의견 청취 재개.

공사 일정은 바뀌었다. 자금 조달 계획은 2025년 착공, 2028년 준공을 예상했지만 이후 자료에는 2026년 착공, 2029년 입주가 제시됐다. 이주비 대출의 상환 기한은 2028년 11월로 유지됐다.

소유권 분석은 2002~2022년 토지 3,244필지를 다룬 공개 자료 5,021건을 바탕으로 소유자 1만2,616명과 소유권 변경 9,459건을 확인했다. 등기가 폐쇄돼 일부 자료를 확인하지 못했을 수 있다. 이 결과는 동네가 재개발을 기다리는 동안 부동산 권리가 장기간 이전된 양상을 보여준다.

핵심 내용

• 조사 기간 한남3구역 반지하 주택의 손바뀜은 지상 주택보다 약 24% 잦았다.
• 2020년 8월부터 2023년까지 반지하 주택은 지상 주택보다 ㎡당 약 26% 높은 가격에 거래됐다.
• 2022년 7월 기준 구역 안에 주소지를 등록한 반지하 주택 소유자는 9.5%에 불과했다.
• 2023년 6월 인가안은 임대주택 876가구를 포함한 아파트 5,816가구를 계획했으며, 이후 사업 자료에는 더 높은 총 가구 수가 제시됐다.
• 이후 집계된 이주 가구는 7,191가구로, 해당 자료에 나온 아파트 5,970가구를 넘어섰다.
• 조합은 이주비 2조5,000억 원을 조달했으며, 상환 기한은 2028년 11월로 정해졌다.
• 이후 사업 자료에서는 2029년 준공 또는 입주를 목표로 제시했다.