1,650조원 대출금리 재조정 앞두고 한국 주택담보대출 금리 6.48%까지 상승

높아진 조달 비용, 가계 상환 부담으로 이어져

2026년 9월 자금조달비용지수(COFIX)가 3.43%로 상승하면서 한국의 주택 소유자들이 더 많은 주택담보대출 상환 부담을 안게 됐다. 이에 주요 은행들은 10월 16일부터 변동금리를 인상했다. NH농협은행의 금리 상단은 6.48%에 이르렀고, KB국민은행과 우리은행도 6%를 넘어섰다.

금융감독원이 사회민주당 한창민 의원에게 제출한 자료에 따르면 4분기에는 은행 주택담보대출 165조원의 금리가 조정될 예정이다. 이는 전 분기 조정 대상인 143조9,000억원보다 21조1,000억원 많은 규모로, 약 14.7% 증가한 것이다.

가계가 당장 체감하는 문제는 매달 은행 계좌에서 빠져나가는 금액이다. 원금과 이자를 매월 같은 금액으로 갚는 조건으로 30년 만기 4억원을 대출받은 경우, 1월의 낮은 고시금리인 4.10%를 적용하면 월 상환액은 약 193만원이다. 금리가 4.82%라면 월 상환액은 210만원을 웃돈다.

초기 고정금리 적용 기간이 끝나는 대출자도 또 다른 부담에 직면한다. 2021년 10월 5억원을 대출받은 40대 대출자 한 명은 이달 금리가 3.6%에서 5.6%로 바뀌었다. 월 상환액은 227만원에서 279만원으로 늘어 가계의 월 부담이 52만원 증가했다.

어느 은행 금리가 6%를 넘었나?

10월 16일 기준 주요 은행의 6개월마다 금리가 조정되는 주택담보대출 금리 범위는 4.36~6.48%다. 다른 은행권 집계에서는 금리 범위를 4.82~6.25%로 제시하고 6%를 넘은 은행이 4곳이라고 집계했지만, 개별 금리표에서 확인되는 은행은 KB국민·우리·NH농협 등 3곳이다.

우리은행은 금리 범위를 4.75~5.95%에서 5.00~6.20%로 올렸다. KB국민은행은 4.39~5.79%에서 4.64~6.04%로 인상했다. 두 은행 모두 고시 금리 범위의 상단과 하단을 각각 0.25%포인트씩 올렸다.

NH농협은행은 금리 범위를 4.49~6.29%에서 4.68~6.48%로 0.19%포인트 인상했다. 신한은행의 고시 금리 범위는 4.36~5.77%, 하나은행은 약 4.64~5.84%였다.

주택담보대출 금리는 기준금리에 은행의 가산금리와 각종 우대금리를 더해 산정되기 때문에 대출자마다 다르다. 하나은행의 해당 변동형 주택담보대출은 COFIX가 아니라 만기가 6개월인 은행채 수익률을 기준으로 삼아 다른 지표에 따라 금리가 정해진다.

COFIX는 어떻게 변했나?

은행연합회는 10월 15일 9월 COFIX를 발표했다. 신규 취급액 기준 지수는 8월 3.18%에서 3.43%로 올랐다. 이는 0.36%포인트 상승했던 2022년 11월 이후 월간 최대 상승폭이다.

COFIX는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중평균 비용을 나타낸다. 은행은 예금, 저축 상품, 은행채 등을 통해 자금을 조달해 대출 재원으로 활용한다. 자금 유치를 위해 더 많은 비용을 지급해야 하면 지수도 상승한다.

신규 취급액 기준 지수는 가장 최근 한 달 동안 조달한 자금을 반영하기 때문에 비교적 빠르게 움직인다. 이미 은행 대차대조표에 반영된 자금까지 포함하는 지표는 변화 속도가 더 완만하다. 9월 잔액 기준 지수는 3.05%에서 3.15%로, 신잔액 기준 지수는 2.71%에서 2.79%로 올랐다.

최근 흐름을 보면 자금 조달 압박이 어떻게 커졌는지 알 수 있다.

• 2025년 9월: 신규 취급액 기준 COFIX는 2.52%였다.
• 2026년 6월: 지수는 3.05%에 이르렀다.
• 2026년 7월과 8월: 지수는 3.18%였다.
• 2026년 9월: 지수는 3.43%로 올랐으며, 1년 동안 0.91%포인트 상승했다.
• 10월 15일: 은행연합회가 9월 지수를 발표했다.
• 10월 16일: KB국민·우리·NH농협은행이 해당 신규 주택담보대출에 인상된 금리를 적용했다.

단기 COFIX도 9월 30일 3.16%에서 10월 8일 3.32%, 10월 14일 3.43%로 올랐다. 여러 지표가 함께 상승하면서 은행권 여러 부문의 자금 조달 비용이 높아졌음을 보여준다.

예금 금리가 대출 금리를 끌어올리는 이유

9월에는 법인세 납부로 기업 자금이 은행권에서 빠져나가면서 은행 간 예금 유치 경쟁이 한층 치열해졌다. 더 높은 예금 금리를 제시하면 가계 저축을 끌어들일 수 있지만, 대출 재원으로 쓸 자금의 비용도 높아진다.

10월에도 특판 예금이 이어졌다. 신한은행은 10월 6일 최고 연 4.0% 상품을 내놨고, NH농협은행은 10월 13일 최고 연 3.9% 상품을 출시했다. 해당 금리 요건을 충족하는 예금자는 이자 수익을 더 얻을 수 있지만, 은행의 자금 조달 비용을 반영하는 주택담보대출을 이용하는 차주는 상환액 상승 압박을 받는다.

은행채 수익률도 올랐다. AAA 등급 1년 만기 은행채 수익률은 8월 27일 3.755%에서 9월 18일 4.033%로 상승했다. 10월 15일에는 4.002%로 소폭 하락했지만, 8월 수치보다 여전히 0.247%포인트 높다.

5대 은행의 신규 주택담보대출 가운데 원리금을 매월 나눠 갚는 대출의 평균 금리는 7월 4.66%에서 8월 4.94%로 올랐다. 0.28%포인트 상승한 것으로, 최근 COFIX 조정 전부터 대출 비용이 높아졌음을 보여준다.

가계 부담은 얼마나 늘어날까?

금리가 조금만 올라도 대출액이 크면 상당한 현금 부담으로 이어질 수 있다. 잔액이 2억4,900만원인 대출의 금리가 0.23%포인트 오르고 잔액이 그대로 유지된다면 연간 이자는 약 57만2,700원 늘어난다.

매월 갚는 대출은 매달 이자를 내는 동시에 원금도 줄어들기 때문에 계산 방식이 다르다. 30년 만기 4억원 대출의 금리가 4.5%에서 6.0%로 오르면 월 상환액은 약 202만원에서 239만원으로 증가한다. 원금과 이자를 합쳐 매월 약 37만원, 연간 444만원을 더 마련해야 한다.

월 상환액이 227만원에서 279만원으로 오른 대출자는 연간 624만원을 더 부담하게 된다. 이전보다 약 23% 늘어난 금액이다. 가계는 식비와 교통비, 교육비 등 기존 지출에 더해 이 돈을 마련해야 한다.

은행연합회의 가계대출 공시에 따르면 공시된 최저·최고 금리는 신용점수 3등급, 30년 만기 또는 해당 상품의 최장 만기, 대출액이 금리에 영향을 주는 경우 2억원을 기준으로 산정한다.

은행연합회는 월 상환액과 총 대출 비용 예시가 전월 평균 대출금리가 대출 기간 내내 유지된다고 가정한다고도 밝혔다. 실제 상환액은 대출 계약과 잔액, 남은 만기, 향후 금리 변동에 따라 달라진다.

1,650조원 대출이 금리 재조정을 앞둔 이유

금융감독원 자료는 정책모기지를 제외한 국내 19개 은행의 주택담보대출을 대상으로 한다. 이 자료에 따르면 4분기에는 과거 고정금리 적용 기간이 끝나는 대출을 포함해 165조원의 금리가 조정될 예정이다.

5년 고정금리 주택담보대출도 5년이 지나면 금리가 바뀔 수 있다. 2021년 저금리 시기에 돈을 빌린 사람은 2026년 금리 조정으로 감당 가능한 초기 금리 대신 훨씬 높은 금리를 적용받을 수 있다.

한국은행의 가중평균 통계에 따르면 예금은행의 주택담보대출 금리는 2021년 2분기 2.70%에서 2026년 2분기 4.26%로 1.56%포인트 올랐다.

금리 재조정 대상 대출을 분석한 계산에서는 165조원 전체가 5년 뒤 금리가 재조정되고 30년 만기 원리금 균등상환 방식이라고 가정했다. 이 가정에 따르면 연간 추가 상환 부담은 약 1조7,212억원에 이른다. 이는 해당 대출 조건을 전제로 한 시나리오이며 실제 상환액은 계약마다 다르다.

금리 조정 일정은 12월 이후에도 이어진다. 조정 대상 주택담보대출은 2027년 1분기 137조3,000억원, 2분기 154조4,000억원, 3분기 127조7,000억원, 4분기 143조5,000억원이다. 이후 자료에 포함된 연도에도 분기별 조정 규모는 120조원을 웃돌며, 2030년에는 162조7,000억~169조9,000억원에 이른다.

변동금리 대출 비중 여전히 높아

금융감독원 자료에 따르면 정책모기지를 제외한 2분기 은행권 신규 주택담보대출 41조5,000억원 가운데 변동금리 대출은 36조3,000억원으로 87.5%를 차지했다.

같은 분기 말 잔액 기준 주택담보대출은 총 767조원이며, 이 가운데 변동금리 대출은 497조1,000억원으로 64.8%였다. 잔액 기준으로는 약 3분의 2가 금리 변동의 영향을 받는 셈이다.

8월 대출 관련 통계에서는 신규 주택담보대출 중 변동금리 비중이 64.7%로 집계됐다. 대상 기간과 대출 모집단은 서로 다르지만, 두 수치 모두 금리 변동이 주택담보대출의 큰 부분에 영향을 미친다는 점을 보여준다.

기존 대출자는 대체로 계약서에 정해진 금리 조정일에 새 금리를 적용받는다. 6개월마다 금리가 바뀌는 대출과 5년 고정금리 기간이 끝나는 대출은 조정 시점이 다르다. 10월 16일 금리 인상은 해당 신규 대출에 즉시 적용되지만 기존 대출자의 가계 상환액은 계약상 일정에 따라 바뀐다.

장기 고정금리 대출이 보호책이 될 수 있을까?

5년 고정금리 주택담보대출도 비싸졌다. 은행권 집계에 따르면 금리 범위는 5.23~6.61%로, 1월 말 4.48~4.86%보다 높아졌다. 이 상품은 은행채 수익률을 기준으로 금리가 정해지므로 신규 대출자는 금리를 확정하기 전에 시장 변동의 영향을 받는다.

정책 과제는 훨씬 장기간 금리가 고정되는 주택담보대출을 확대하는 것이다. 은행은 상대적으로 짧은 기간 동안 자금을 조달하는 경우가 많다. 그 자금을 20년이나 30년 동안 같은 금리로 대출하면 자체 조달 비용은 오르는 반면 대출 수익은 그대로인 위험이 생긴다.

금융위원회는 한창민 의원실에 장기 고정금리 주택담보대출 태스크포스가 운영되지 않고 있으며 내부 검토를 이어가고 있다고 밝혔다. 태스크포스는 전년도 5월 30일 첫 회의를 열었다.

금융위원회가 의뢰한 한국금융연구원 연구는 안정적인 핵심 예금을 바탕으로 기존 주택담보대출 가운데 최소 31조6,000억원을 장기 고정금리 대출로 대체할 수 있다고 추산했다. 핵심 예금은 은행에 계속 남아 있는 경향이 있어 더 안정적인 자금 기반이 된다.

연구원은 주택저당증권과 커버드본드 확대도 제안했다. 주택저당증권은 주택담보대출 상환금 흐름을 기반으로 자금을 조달한다. 커버드본드는 은행이 주택담보대출을 포함한 자산 풀을 담보로 돈을 빌리되 상환 책임을 계속 부담하는 방식이다. 두 방식 모두 은행이 장기간 자금을 조달하는 데 도움이 될 수 있다.

한국주택금융공사는 은행의 커버드본드에 지급보증을 제공해 장기 고정금리 주택담보대출을 뒷받침한다. 4월까지 9개 은행과 관련 협약을 맺었다. 이런 자금 조달을 확대하면 은행이 예측 가능한 상환 기간을 더 길게 제공할 여력이 생긴다.

다음 정책회의에서는 어떤 일이 있을까?

한국은행은 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%포인트 인상해 3.00%로 올렸다. 9월 소비자물가는 전년 동월 대비 2.9% 상승해 한국은행의 물가 목표치인 2%를 웃돌았다. 미국의 9월 물가상승률은 3.7%로, 예상치인 3.6%보다 높았다.

연세대 경제학과 김정식 명예교수는 한국은행이 연말 전에 기준금리를 추가 인상할 것으로 예상했다. 다만 과도한 인상은 금융 부담을 키우고 주식·부동산 시장을 불안정하게 할 수 있다고 경고했다.

인하대 금융경영학과 이민환 교수는 전쟁과 유가 상승에 따른 물가 압력 때문에 추가 긴축이 필요할 수 있다고 말했다. 그는 연말까지 변동형 주택담보대출 금리 상단이 7%에 이를 가능성이 있다고 봤다.

잔액 3억원에 7% 금리를 적용하면 원금을 그대로 유지할 경우 연간 이자는 2,100만원이다. 금리 6.48%일 때의 1,944만원보다 156만원 많으며, 원금 상환 전 기준으로 월평균 13만원 차이다.

다음 정책회의는 10월과 11월에 열릴 예정이며 구체적인 회의 날짜는 발표되지 않았다. 추가 인상 여부는 결정되지 않았다. 주택담보대출 금리는 예금 유치 경쟁과 채권 수익률, 은행 가산금리와 우대금리에도 영향을 받기 때문에, 각 대출자의 계약 조건과 다음 금리 조정일이 인상 폭과 시기를 좌우한다.

주요 내용

• 2026년 9월 COFIX는 0.25%포인트 오른 3.43%로, 2022년 11월 이후 월간 최대 상승폭을 기록했다.
• 은행별 세부 금리표에서 변동형 주택담보대출 금리 상단은 NH농협은행 6.48%, 우리은행 6.20%, KB국민은행 6.04%였다.
• 정책모기지를 제외한 은행 주택담보대출 165조원이 4분기 금리 조정을 앞두고 있다.
• 해당 대출 전체가 5년 뒤 금리를 재조정한다고 가정한 시나리오에서 연간 추가 상환 부담은 약 1조7,200억원이다.
• 2분기 말 은행권 주택담보대출 잔액 중 변동금리 대출 비중은 64.8%였다.
• 10월과 11월 정책 결정, 은행의 자금 조달 비용, 개별 대출 계약상 금리 조정일이 향후 가계 상환액 변화를 좌우할 전망이다.