서울 아파트값 89주 연속 상승…상승세 남부 경기로 확산

역대 최장 상승세 속 격차 확대

2026년 10월 셋째 주 서울 아파트값이 89주 연속 상승해 역대 최장 기록을 세웠다. 반면 고가 주택이 밀집한 강남권 3개 구는 하락세를 이어갔다. 인근 화성 병점은 주간 상승률 0.65%로 전국 최고를 기록하면서 주택 수요가 경기 남부로 확산하는 모습을 보였다.

10월 22일 발표된 한국부동산원 조사에 따르면 10월 19일 기준 서울의 주간 상승률은 0.13%로 전주 0.16%보다 낮아졌다. 경기는 0.21% 상승해 전주보다 둔화했지만 여전히 서울을 웃돌았다.

수치는 지역별로 다른 속도로 움직이는 시장을 보여준다. 매수자들은 지하철역과 주요 직장에 가깝고 상대적으로 저렴한 아파트를 계속 찾는 반면, 강남·서초·송파에서는 가격이 약세를 보였다. 전세 보증금이 오르고 임대 매물이 부족한 가운데 세입자들의 부담도 커졌다.

서울 아파트값은 올해 들어 누적 8.63% 상승했다. 전년 같은 기간의 6.64%와 비교하면 1.99%포인트 높은 수준이다. 대출 여건이 까다로워지고 거래가 둔화했는데도 격차가 벌어졌다.

서울에서 여전히 오르는 곳

서울에서는 성북구와 서대문구가 각각 주간 상승률 0.36%로 가장 높았다. 중구가 0.35%, 도봉구가 0.33%, 중랑구가 0.31%로 뒤를 이었다. 강남·서초·송파를 제외한 22개 구는 모두 상승했다.

서울 북부 14개 구는 0.26% 오른 반면 남부 11개 구는 0.02% 상승에 그쳤다. 성북구에서는 교통 접근성이 좋은 정릉·하월곡 일대 아파트의 강세가 두드러졌다.

한국부동산원은 서울 전반의 상승 배경을 다음과 같이 설명했다.

일부 지역에서는 거래 감소로 가격 조정이 나타났지만, 서울 전체 상승은 생활 여건이 양호하고 수요가 많은 대단지와 지하철역 인근 중소형 단지가 이끌었다.

성북구의 누적 상승률은 16.10%로 서울에서 가장 높았다. 서대문구가 13.67%, 강서구가 12.89%, 구로구가 12.74%, 노원구가 12.57%로 뒤를 이었다. 전통적인 고가 주거지를 넘어 가격 상승세가 얼마나 강하게 번졌는지를 보여주는 수치다.

도심 여러 지역에서도 상승폭이 커졌다. 중구의 주간 상승률은 0.16%에서 0.35%로, 성동구는 0.12%에서 0.21%로, 양천구는 0.14%에서 0.16%로 확대됐다. 한강변에서는 마포구가 0.25%, 광진구가 0.16% 올랐다. 용산구는 0.04% 올라 2주 연속 상승했다.

강남 하락세에 대비되는 흐름

서초구는 0.32% 하락해 전주 하락률 0.27%보다 낙폭이 커졌다. 강남구는 0.31% 내려 11주 연속 하락했고, 송파구는 0.13% 떨어졌다. 강남구의 올해 누적 변동률은 -1.26%로 서울 전체 상승률 8.63%를 크게 밑돌았다.

다만 강남구와 송파구의 주간 하락폭은 전주보다 줄었다. 강남구는 전주 0.35%, 송파구는 0.21% 하락했다. 우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 재건축을 추진하는 노후 아파트 단지의 저가 매물로 매수세가 유입된 것이 낙폭 축소의 일부 배경이라고 분석했다.

남 연구원은 정책 불확실성과 금리 인상이 거래에 부담을 주면서 매수자들이 여전히 신중한 태도를 보인다고 말했다. 이 같은 분석은 고가 지역의 거래 부진과 가격 약세가 당분간 이어질 가능성을 시사한다.

서울 전반의 상승세 둔화는 급등기 이후 나타났다. 매매 거래가 줄고 대출 이용이 어려워지면서 수요가 위축된 반면, 매물이 부족해 매도자들은 호가를 크게 낮추지 않고 있다.

경기 남부로 번지는 상승세

병점의 주간 상승률은 0.56%에서 0.65%로 0.09%포인트 확대됐다. 인근 동탄은 0.66%에서 0.57%로 상승폭이 줄었지만 여전히 상승세가 가장 강한 지역에 속했다.

그 밖에 큰 상승폭을 보인 곳은 안양 동안구 0.56%, 성남 분당구와 군포시 각각 0.53%, 수원 영통구 0.52%, 의왕시 0.47%였다.

가격 상승 압력은 경기 전역으로 더 넓게 번졌다. 부천 원미구는 0.46%, 광명시는 0.44%, 하남시는 0.42% 상승했다. 병점과 맞닿은 오산시는 주간 상승률이 0.13%에서 0.24%로 확대됐다.

경기 남부의 반도체 산업은 사무실과 공장 인근의 주택 수요를 뒷받침하는 일자리와 소득을 제공한다. 삼성전자와 SK하이닉스가 지급한 성과급도 주택 구매에 활용할 수 있는 자금을 늘리는 데 한몫했다. 선호 지역의 집값이 오르자 일부 가구는 인근 지역으로 눈을 돌리고 있다.

남 연구원은 전세 계약 만료를 앞둔 세입자와 구매력이 줄어든 매수자들이 인근 대체 지역으로 이동하고 있다고 설명했다. 병점과 군포는 동탄·분당·동안구 등 규제 지역과 함께 수요를 끌어들이고 있었다.

동탄의 누적 상승률은 해당 지역 통계가 시작된 2월 이후 20.83%에 달했다. 영통구는 올해 16.80%, 분당구는 16.63%, 동안구는 16.45% 상승했다. 수도권 전체 주간 상승률은 0.16%로 전국 상승률 0.08%의 두 배였다.

병점 거래에 나타난 가격 상승폭

병점역 아이파크캐슬은 개별 주택 가격이 얼마나 빠르게 올랐는지를 보여준다. 전용면적 84㎡ 아파트는 10월 1일 10억3,000만원에 거래됐다. 같은 면적 아파트가 9월 20일 9억원에 거래된 것과 비교된다.

두 거래의 차이는 1억3,000만원, 약 14.4%였다. 같은 면적의 다른 아파트도 10월 12일 10억원에 팔렸다. 이 면적대 아파트 가격은 올해 초만 해도 7억원 초반대였다.

전용면적 59㎡ 아파트는 10월 13일 8억5,000만원에 거래됐다. 올해 초에는 6억원 초반대였다. 단지 내 두 면적대 모두 역대 최고 거래가를 기록했다.

거래와 조사 결과를 시간순으로 살펴보면 이번 기록이 형성된 과정을 확인할 수 있다.

• 9월 20일: 병점역 아이파크캐슬 전용면적 84㎡ 아파트가 9억원에 거래됐다.
• 10월 1일: 같은 면적의 다른 아파트가 10억3,000만원에 거래됐다.
• 10월 둘째 주: 서울 아파트값이 0.16% 올라 88주 연속 상승을 기록했다.
• 10월 12일과 13일: 병점에서 전용면적 84㎡ 아파트가 10억원, 전용면적 59㎡ 아파트가 8억5,000만원에 각각 거래됐다.
• 10월 19일: 최신 주간 조사에서 서울 아파트값이 89주 연속 상승한 것으로 집계됐다.
• 10월 22일: 한국부동산원이 조사 결과를 발표했다.

커지는 세입자 보증금 부담

서울 아파트 전셋값은 0.16% 올라 전주 0.18%보다 상승폭이 줄었다. 경기 상승률은 0.19%에서 0.18%로 둔화했다. 상승 속도가 느려졌지만 새 전세 계약을 찾는 가구의 비용 부담은 계속 커졌다.

전세는 세입자가 통상적인 월세 대신 큰 금액의 보증금을 맡기는 한국의 임대차 방식이다. 보증금이 오르면 새 계약을 맺을 때 가구는 저축을 더 많이 마련하거나 대출을 더 받아야 한다.

서울에서는 성북구가 전셋값 상승률 0.36%로 다시 가장 높았다. 노원구는 0.31%, 도봉구는 0.28%, 중랑구는 0.27%, 서대문구는 0.24% 올랐다. 반면 서초구는 0.10% 하락했다.

경기에서는 동탄의 전셋값이 0.57% 올라 특히 강한 상승 압력을 보였다. 성남 수정구는 0.50%, 수원 영통구는 0.39% 상승했다.

서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중도 커지고 있다. 1~9월 임대차 거래 가운데 월세가 차지한 비중은 51.0%였고, 9월에는 54.6%에 달했다. 가구들은 큰 보증금을 마련하거나 매달 월세를 내는 선택에 직면했다.

일부 전세 보증금, 매매가보다 더 빠르게 상승

서울 일부 단지의 신규 전세 계약은 임차를 유지하는 데도 왜 더 많은 돈이 필요한지를 보여준다. 노원구 중계동 건영3에서 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 매매가는 1분기 12억3,833만원에서 3분기 12억9,300만원으로 5,467만원 올랐다.

같은 면적의 신규 전세 계약 평균 보증금은 7억1,023만원에서 8억3,571만원으로 상승했다. 약 1억2,550만원 오른 것으로, 평균 매매가 상승폭의 두 배를 넘었다.

성북구 길음뉴타운 4단지에서는 전용면적 84㎡ 아파트의 평균 매매가가 1분기에서 3분기 사이 1억1,025만원 올랐다. 신규 전세 계약 평균 보증금은 2억6,833만원 상승했다.

서대문구 DMC래미안e편한세상에서는 같은 기간 매매가가 6,665만원, 신규 전세 보증금이 1억1,132만원 올랐다.

KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 전세 매물 부족이 부담을 키웠다고 분석했다. 그는 집을 보유하지 않은 가구가 집을 사거나 커지는 재정 부담을 감당해야 하는 상황이라고 말했다.

남 연구원도 전세와 월세 매물 부족 때문에 일부 세입자가 매수에 나선다고 설명했다. 이미 주택 구매를 고려 중인 가구라면 보증금 상승으로 임차에서 자가로 옮기는 데 필요한 추가 자금이 줄어들 수 있지만, 대출 여건은 여전히 중요한 제약 요인이다.

거래 감소 속에서도 확인되는 매매가 강세

8월 실거래 자료에서도 시장의 또 다른 흐름을 확인할 수 있다. 서울시는 한국부동산원 자료를 인용해 아파트 매매 실거래가가 1년 전보다 15.50%, 7월보다 0.72% 높았다고 밝혔다. 연간 상승률은 17.92%를 기록한 2021년 11월 이후 가장 컸다.

노원·성북·동대문구 등이 포함된 동북권은 7월보다 1.54%, 1년 전보다 16.82% 상승했다. 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권은 한 달 동안 0.29% 하락했다.

전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 아파트의 연간 상승률이 19.88%로 가장 높았다. 전용면적 85㎡ 초과 135㎡ 이하 아파트는 월간 상승률 1.32%로 가장 큰 폭의 상승을 보였다. 실거래가지수는 거래가 완료된 계약을 기준으로 하는 반면, 10월 주간 조사는 다른 기간의 전반적인 가격 움직임을 추적한다.

서울 아파트 전세 실거래가지수는 8월 0.30% 올라 16개월 연속 상승했고, 1년 전보다 11.31% 높았다.

거래 활동은 부진했다. 10월 16일 기준 9월 아파트 매매 거래는 2,923건으로 8월 3,578건보다 18.3% 감소했다. 9월 거래 신고는 10월 말까지 접수될 예정이어서 총계는 늘어날 수 있다. 임대차 거래는 12.0% 감소한 1만4,204건으로, 전세 6,454건과 월세 7,750건이었다.

규제와 매물 부족의 맞물림

최신 조사 1년 전인 2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하는 주택 대책을 발표했다. 대출 한도를 강화하고 토지거래허가구역에서 주택을 사는 매수자에게 실거주 의무를 부과했다.

국토교통부는 2025년 10월 15일 오전 10시에 대책을 발표했다. 전체 주택시장 안정화 대책에는 지정 지역과 대출 규제, 시행 일정이 담겼다.

서울 25개 구 전역은 2025년 10월 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 지정됐다. 강남·서초·송파·용산구는 기존 지정을 유지했고 나머지 21개 구가 새로 지정됐다. 경기 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시였다. 민간택지 분양가상한제와 투기지역에 대한 별도 지정은 강남·서초·송파·용산구로 한정됐다.

토지거래허가구역 지정은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 서울 전역과 같은 경기 12개 지역에 적용됐다. 공고 후 5일이 지나 시행됐다. 아파트와 아파트가 한 동 이상 포함된 단지의 연립주택·다세대주택이 대상이었다. 내국인과 외국인을 막론하고 매수자는 취득일부터 2년간 해당 주택에 실거주해야 했다. 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있었다. 이번 지정은 기존 허가구역과 별도로 적용됐으며, 해당 구역의 비주택 담보대출 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아졌다.

2025년 10월 16일부터 수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 주택담보대출 한도는 주택 시가에 따라 차등 적용됐다. 시가 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한됐다. 정책대출은 예외였고, 이주비 대출은 주택 가격과 관계없이 최대 6억원으로 유지됐다. 주택담보대출 한도는 행정지도로 도입됐으며 감독규정 개정이 뒤따를 예정이었다.

규제지역에서는 무주택자의 LTV 한도가 40%로 설정됐다. 기존 주택을 처분하는 조건으로 매수하는 1주택자도 포함됐다. 그 밖의 기존 주택 보유자는 한도가 0%였고 생애 최초 주택 구입자는 70%였다. 주택 구입 목적 주택담보대출은 6개월 이내 전입과 최장 30년 만기 요건이 적용됐으며, 디딤돌대출을 이용하는 생애 최초 구입자의 1개월 이내 전입 요건은 유지됐다. 중도금 대출은 구입 목적 주택담보대출 한도에서 제외됐지만 잔금 대출로 전환될 때는 한도가 적용됐다. 1주택자의 생활안정자금 목적 대출은 1억원으로 제한됐고, 다주택자는 수도권 및 규제지역 관련 규정에 따라 대출이 금지됐다.

그 밖의 규제지역 조치에는 수도권 외 지역 90%와 비교해 80%로 낮춘 전세대출 보증비율과 1주택자 대상 2억원의 일률적인 전세대출 한도가 포함됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출은 금지됐으며, 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 매수하는 경우 전세대출 이용을 제한하는 조치도 도입됐다. 신용대출이 1억원을 초과하는 차주는 대출 실행 후 1년간 규제지역에서 주택을 매수할 수 없었다. 지정으로 청약 자격, 전매 및 재건축 규제가 강화됐고 자금조달계획서와 입주계획서, 관련 증빙서류 제출이 요구됐다. 세제 측면에서는 다주택자의 취득세가 인상되고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에는 2년 보유와 함께 2년 거주 요건이 적용됐다. 다주택자 양도소득세 중과는 2026년 5월까지 한시적으로 유예됐다.

수도권과 규제지역 주택담보대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 적용되는 스트레스 금리는 2025년 10월 16일 1.5%에서 3.0%로 올랐다. 이는 대출 가능액을 산정할 때 향후 금리 인상 가능성을 반영하는 가산 금리로, 실제 대출 이자율이 오른 것은 아니다. 2025년 10월 29일부터 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받은 1주택자의 이자 상환액은 보유 주택의 위치와 관계없이 DSR에 반영됐다. 은행의 최저 주택담보대출 위험가중치도 15%에서 20%로 올리는 조치가 2026년 4월에서 2026년 1월 1일로 앞당겨졌다.

대책에는 부동산 보유세와 거래세 검토, 시장 교란 행위와 탈세에 대한 합동 조사 강화, 총리 산하에 조사권을 갖춘 부동산감독기구를 설치하기 위한 입법 추진도 담겼다. 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만호를 공급하는 9월 7일 공급 대책의 후속 작업도 재확인했다.

이런 규정은 대출뿐 아니라 주택의 활용 방식에도 영향을 준다. 실거주 의무가 있는 매수자는 주택을 곧바로 세입자에게 내놓을 수 없고, 대출 한도가 낮아지면 매수를 마무리하는 데 필요한 현금이 늘어난다.

남 연구원은 매도 호가가 계속 높은 배경으로 매매·임대 매물 부족을 꼽았다.

금리가 높아져 대출이 어려워지면서 거래는 둔화하고 있지만, 매매나 임대가 가능한 주택이 크게 부족해 이들 지역의 호가는 좀처럼 낮아지지 않고 있다.

서울과 경기의 최신 수치는 이런 긴장 관계를 보여준다. 대출 제약과 높은 집값이 거래를 둔화시키는 한편, 매물 부족과 전세 보증금 상승은 가계 부담을 키우고 있다. 수요는 소형 아파트와 교통 여건이 좋은 곳, 매매 부담이 상대적으로 덜한 인근 지역으로 이동하고 있다.

핵심 내용

• 10월 19일 기준 서울 아파트값은 주간 0.13% 상승해 역대 최장인 89주 연속 상승을 기록했다.
• 성북구와 서대문구가 각각 0.36% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 보였고, 강남·서초·송파구는 하락했다.
• 경기는 0.21% 상승했으며, 병점은 주간 상승률 0.65%로 전국 최고를 기록했다.
• 병점역 아이파크캐슬 전용면적 84㎡ 아파트가 10월 1일 10억3,000만원에 거래됐다.
• 전셋값은 서울에서 0.16%, 경기에서 0.18% 올라 새 전세 계약 비용 부담을 키웠다.
• 8월 서울 아파트 실거래가는 1년 전보다 15.50% 높았지만, 9월 거래 건수는 활동 위축을 보여줬다.
• 2025년 10월 15일 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역으로 규제를 확대하고, 지정된 토지거래허가구역에서 2년 실거주 의무를 부과했다. 주택 구입 목적 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 6억원·4억원·2억원으로 정해졌다.