한국 주택 자산 격차 사상 최대…하위층 자가 보유율 하락 속 290배

자가 거주 주택 자산 격차 사상 최대

2025년 한국에서 자산 상위 20% 가구가 소유하고 거주하는 주택의 평균 가치는 6억9,341만 원인 반면, 하위 20% 가구는 239만 원에 그쳤다. 격차는 290.1배로, 현행 통계가 시작된 2017년 이후 가장 컸다.

가계금융복지조사 자료를 토대로 작성돼 국가통계포털을 통해 공개된 이 수치는 서로 반대 방향으로 움직인 두 가지 변화를 보여준다. 상위층 평균은 전년보다 7.7% 상승했지만, 하위층 평균은 9.1% 하락해 역대 최저치를 기록했다.

막대한 격차의 상당 부분은 자가 보유 여부에서 비롯된다. 하위층에서 현재 거주하는 주택을 소유한 가구는 6.6%에 불과했지만, 상위층은 82.5%였다. 이 지표에서는 소유하지 않은 주택에 거주하는 가구의 주택 가치를 0원으로 계산했다.

격차는 주택을 넘어 다른 자산에서도 나타났다. 최상위층의 평균 총자산은 최하위층의 68.6배로 또다시 사상 최대치를 기록했다. 반면 연간 소득 격차는 이전보다 좁아졌다.

하위층 평균이 낮은 이유

조사에서는 가구를 자산 규모에 따라 5개 집단으로 나눈다. 각 집단은 전체 가구의 20%다. 주거용 주택 지표에는 가구가 소유하면서 실제 거주하는 주택만 포함된다.

집을 임차해 사는 가구는 이 계산에서 0원으로 잡힌다. 다른 곳에 주택을 소유하고 있더라도 현재 거주하는 집을 임차한 가구도 마찬가지다. 여러 채를 가진 가구도 실제 거주하는 주택만 계산에 포함된다.

따라서 평균 239만 원에는 소수의 주택과 훨씬 많은 0원 항목이 함께 반영된다. 실제 거주 주택을 소유한 하위층 가구만 놓고 보면 주택 중위가격은 3,800만 원이었다. 중위값은 주택을 가격이 낮은 순서부터 높은 순서로 배열했을 때 한가운데에 있는 값이다.

실거주 주택을 소유한 상위층 가구의 중위가격은 7억2,000만 원으로 전년보다 2.9% 올랐다. 두 집단의 중위가격은 약 18.9배 차이가 났다. 이는 자가 보유율 격차가 훨씬 크게 벌어진 가운데, 주택을 소유한 가구 사이에서도 가격 차이가 있음을 보여준다.

하위층의 자가 보유율은 0.8%포인트 하락한 6.6%로 역대 최저를 기록했다. 상위층도 1.2%포인트 하락해 82.5%를 나타냈지만, 부동산 가치 상승으로 평균 주택 자산은 늘었다.

8년간 격차가 커진 과정

주택 자산 격차는 2017년 이후 거의 두 배로 벌어졌다. 당시 상위층 평균은 하위층의 145.5배였다. 최근 1년 동안에는 격차가 244.9배에서 290.1배로 약 18.5% 커졌다.

추이를 보면 2023년 일시적으로 좁아졌다가 이후 2년 연속 다시 확대됐다.

• 2017년: 주택 자산 격차는 145.5배였다.
• 2018년: 격차는 약 146배 수준을 유지했다.
• 2022년: 격차는 245.5배로 확대됐고, 상위층 평균 주택 가치는 7억4,635만 원으로 정점을 찍었다.
• 2023년: 집값 하락 속에 격차가 215.1배로 좁아졌다.
• 2024년: 격차가 다시 244.9배로 커졌다.
• 2025년: 격차가 사상 최대인 290.1배에 달했다.

2025년 상위층의 평균 주택 가치는 2022년 정점에는 못 미쳤지만, 통계 집계 이래 두 번째로 높았다. 하위층 평균이 더 크게 떨어지는 동안 상위층 보유 자산의 가치가 회복되면서 격차가 사상 최대를 기록했다.

총자산 격차도 확대

조사 자료에 따르면 2025년 자산 최상위 20%의 평균 총자산은 17억7,615만 원으로 7.5% 증가했다. 최하위 20%는 2,588만 원으로 2.9% 감소했다. 통계 보도에서는 하위층 수치를 2,558만 원으로 제시하기도 했다. 2,588만 원은 격차가 68.6배라는 설명과 일치한다.

새 격차는 2022년에 기록한 종전 최대치인 64배를 넘어섰다. 두 집단의 평균 자산 차이는 금액으로 약 17억5,000만 원이었다.

한국에서는 주택이 가계 자산 구성에 큰 영향을 미친다. 국회미래연구원의 이선화 선임연구위원은 가계 자산의 약 70%가 부동산에 집중돼 있다고 말했다. 이 같은 집중도 때문에 부동산 보유 여부와 지역별 집값 차이가 자산 불평등을 좌우하는 강력한 요인이 된다.

290.1배 격차를 산출한 주거용 주택 지표에는 투자용 부동산과 다른 사람에게 임대한 주택이 포함되지 않는다. 이를 포함하면 실제 부동산 격차는 더 커질 수 있지만, 이에 해당하는 별도 비율은 제시되지 않았다.

서울 고가 아파트값 더 크게 올라

한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 시장의 양극단에서 주택 가치가 얼마나 다르게 올랐는지 알 수 있다. 서울 아파트 가격 상위 20%의 평균은 2017년 3월 11억 원에서 2025년 3월 25억2,000만 원으로 상승했다.

같은 기간 하위 20%의 평균 가격은 2억5,000만 원에서 3억9,000만 원으로 올랐다. 상승률은 56%로, 상위층의 약 129%에 비해 낮았다.

금액으로 보면 고가 아파트는 평균 14억2,000만 원 올랐고, 최저가 집단은 1억4,000만 원 상승했다. 두 집단 간 가격 격차는 4.4배에서 약 6.5배로 벌어졌다. 이 수치는 서울 아파트를 대상으로 한 것이며, 가계금융복지조사는 전국 가구를 조사한다.

건국대 부동산학과 유선종 교수는 서울과 지방 시장의 차이가 전국적인 격차의 일부 원인이라고 설명했다. 고가 주택은 수도권에 집중된 반면, 자산이 적은 가구가 보유한 저가 주택은 수도권 밖에 있을 가능성이 크다고 말했다.

유 교수는 지방에서는 수요가 약하고 미분양 주택이 늘어나는 상황에서 매도자들이 어려움을 겪고 있다고 말했다. 서울에서는 수요가 집중되고 집주인들이 주택을 계속 보유하면서 매물 수가 제한되는 경향이 있다. 이런 차이 때문에 전국적인 주택 공급 증가는 지역에 따라 매우 다른 영향을 미칠 수 있다.

소득 격차가 좁아져도 자산 격차는 줄지 않은 이유

소득으로 가구를 나눈 경우 격차는 자산 기준으로 나눈 경우보다 작았다. 2025년 조사에서 소득 상위 20%의 경상소득은 하위 20%의 11.2배였고, 처분가능소득은 9.8배였다.

경상소득에는 근로소득, 사업소득, 재산소득, 이전소득 등 정기적으로 얻는 소득이 포함된다. 처분가능소득은 세금과 기타 의무 지출을 낸 뒤 남는 금액이다. 조사 소득은 전년도 기준이므로 2025년 조사에서 측정한 소득은 2024년에 얻은 소득이다.

경상소득 격차는 2017~2019년 약 12~13배에서 줄었다. 처분가능소득 격차도 과거 약 11~12배에서 낮아졌다.

소득은 일정 기간 동안 벌어들인 돈이고, 자산은 가구가 보유한 재산의 축적된 가치다. 집주인이 더 높은 급여를 받지 않더라도 부동산 가치는 오를 수 있다. 임차 가구는 소득이 늘더라도 같은 집값 상승의 혜택을 누릴 자산이 없을 수 있다.

자산 순위와 소득 순위에 따라 가구 집단도 달라진다. 예를 들어 은퇴한 주택 소유자는 상당한 부동산 자산을 보유했더라도 연간 소득은 비교적 적을 수 있다. 두 종류의 격차는 가계 재정의 서로 다른 측면을 보여준다.

금융자산도 불평등의 한 축

주택 자료와 함께 인용된 한국은행 통계에 따르면 소득 상위 20% 가구의 평균 금융자산은 3억1,433만 원, 하위 20%는 3,874만 원이었다. 금융자산에는 예금과 투자자산 등이 포함된다.

두 금액을 비교하면 격차는 약 8.1배지만, 관련 설명에서는 약 9배라고 제시했다. 2020년의 비교 수치는 8배로, 주거용 주택 격차가 급격히 커진 것에 비해 변화 폭은 훨씬 작았다.

한국은행 조사국 거시경제분석팀 곽법준 팀장은 자산 격차 확대의 요인으로 부동산 소유 여부, 지역별 가격 차이, 주택 구입 시점을 꼽았다. 집값 상승과 비슷한 흐름으로 주택 소유자와 무주택자 간 순자산 격차가 확대됐다고 말했다.

구입 시점은 지역뿐 아니라 세대별로도 중요하다. 집값이 크게 오르기 전에 집을 산 가구는 시세 차익을 쌓았지만, 뒤늦게 집을 사려는 가구는 더 높은 초기 비용을 감당해야 했다. 곽 팀장은 주택 구입 시점의 차이로 세대 간 불평등이 더 두드러졌다고 말했다.

주택 정책, 입지와 이용 가능성에 초점

단국대 건축공학과 김현수 교수는 정부가 2030년까지 수도권에 135만 가구 착공을 목표로 하는 가운데, 사람들이 빠르게 입주할 수 있는 주택에도 더 관심을 기울여야 한다고 말했다.

김 교수는 우선순위를 구체적으로 제시했다.

“135만 가구라는 목표보다 중요한 것은 이르면 내년부터 입주할 수 있는 주택 10만 가구를 확보하는 것입니다.”라고 김 교수는 말했다.

김 교수는 주요 일자리까지 통근 시간이 30분 이내인 청년 주택도 제안했다. GTX, 신분당선, 신안산선과 연결되는 곳을 포함해 철도 환승역 주변을 후보지로 제시했다. 주택 건설과 함께 수도권에 집중된 경제·도시 기능 일부를 다른 지역으로 옮겨야 한다고 주장했다.

건국대 유 교수는 주택담보대출 규제도 사람들이 집을 찾는 지역에 영향을 미치고 있다고 말했다. 그는 15억 원 이하 주택에 적용되는 주택담보대출 한도가 6억 원이라고 언급하며, 이런 규제가 노원구와 도봉구 등 상대적으로 집값이 낮은 서울 지역으로 수요를 유도하고 있다고 설명했다.

한국경제산업연구원 김광석 경제연구실장은 청년과 신혼부부를 위한 임대주택과 공공분양 아파트를 늘려야 한다고 말했다. 그의 제안은 매매가격 변화에만 기대기보다 주거 취약계층이 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 마련하는 데 초점을 맞췄다.

재산세와 주거 지원 논의

국회미래연구원 이 연구위원은 자산 불평등과 중장기 보유세 개편을 다룬 보고서에서 이 문제를 살폈다. 그는 자가 보유 가구와 무주택 가구 간 격차 확대를 한국 자산 불평등의 주요 원인으로 지목했다.

이 연구위원은 주택 자산 가치에 기반한 과세로 전환하는 방안을 제안했다. 공시가격과 시세 간 비율을 안정적으로 관리할 필요성도 제기했다. 공시가격이 집주인이 내는 세금 액수를 결정하는 데 영향을 미치기 때문이다.

그의 권고는 세제뿐 아니라 금융 여건, 가구의 투자 선택, 주거 복지와 공급까지 아울렀다. 제안들은 같은 격차의 서로 다른 측면을 다룬다. 소유자가 축적하는 자산 가치, 구매자가 얻을 수 있는 기회, 임차인의 주거 안정성이 그것이다.

통계와 정책 제안은 정책 입안자들이 직면한 현실적인 과제를 보여준다. 서울의 고가 주택은 저가 주택보다 훨씬 큰 폭으로 가격이 올랐고, 지방 시장에는 미분양 주택이 쌓이는 한편 자산 하위층 대부분은 거주 주택을 소유하지 않고 있다. 이 가운데 한 가지 문제를 겨냥한 정책은 다른 문제를 겨냥한 정책과는 수혜 대상이 달라질 수 있다.

핵심 내용

• 2025년 한국 자산 상위 20% 가구의 평균 주거용 주택 자산은 하위 20%의 290.1배로 사상 최대를 기록했다.
• 하위층에서 현재 거주하는 주택을 소유한 가구는 6.6%로, 상위층의 82.5%보다 크게 낮았다.
• 주택 자산 지표는 현재 거주하는 집을 소유하지 않은 가구의 주택 가치를 0원으로 계산한다.
• 평균 총자산은 상위층이 17억7,615만 원, 하위층이 2,588만 원으로 68.6배 차이가 났다.
• 서울에서 가장 비싼 아파트 상위 20%의 가격은 2017년 3월부터 2025년 3월까지 약 129% 상승한 반면, 최저가 20%는 56% 올랐다.
• 소득 격차는 이전보다 좁아졌지만, 주거 접근성 개선과 임대주택 지원, 재산세 개편 등이 대응책으로 제안됐다.