한국 고정형 주택담보대출 금리 5% 돌파…차주 상환 부담 커져

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Asia Daily에서 AI로 작성

최종 업데이트: October 29, 2026 • 09:51 UTC

South Korea's Fixed Mortgage Rate Tops 5% as Borrowers Face Higher Repayments

9월 주택담보대출 금리, 2012년 이후 최고

한국의 2026년 9월 평균 고정형 주택담보대출 금리가 5.11%를 기록했다. 한국은행이 2013년 1월 고정형과 변동형 주택담보대출 금리를 별도로 집계하기 시작한 이후 처음으로 5%를 넘어섰다. 기존 대출의 금리 조정을 앞둔 가구가 많은 가운데 상환액을 확정하는 데 드는 비용도 커졌다.

9월 주택담보대출 금리, 2012년 이후 최고
금리 상승 흐름
기준금리 동결에도 대출 금리가 오른 이유
금리 상승이 원화 기준으로 의미하는 것
대규모 금리 재조정을 앞둔 기존 차주
엇갈리는 고정형·변동형 주택담보대출 금리
주택 구입 외 가계 대출 비용도 상승
기업 대출·예금 금리도 상승
10월 동결 이후 달라질 수 있는 것
핵심 내용

10월 29일 발표된 한국은행의 9월 가중평균금리 통계에 따르면 신규 취급 주택담보대출 평균 금리는 8월 4.66%에서 4.88%로 상승했다. 2012년 4월의 4.94% 이후 가장 높은 수준으로, 주택담보대출 금리는 5개월 연속 올랐다.

변동형 주택담보대출 금리도 4.53%에서 4.76%로 상승했다. 고정형 금리는 4.88%에서 5.11%로 0.23%포인트 올랐으며, 두 유형의 금리 차이는 0.35%포인트로 벌어졌다.

이번 통계는 9월에 신규 취급된 대출을 집계한 것이다. 기존 대출자는 계약 조건에 따라 금리 변동 시점이 다르며, 변동금리가 재산정되거나 최초 고정금리 적용 기간이 끝날 때 금리가 바뀐다. 국내 은행의 주택담보대출 가운데 165조 원이 4분기에 금리 조정을 앞두고 있다.

10월에는 상황이 한층 복잡해졌다. 고정형 주택담보대출 금리 산정에 영향을 주는 은행채 금리는 하락한 반면, 다수의 변동형 주택담보대출에 쓰이는 자금조달지수인 코픽스(COFIX)는 상승했다. 이에 따라 차주들은 서로 다른 압력에 직면했다. 신규 고정형 주택담보대출 금리는 일부 낮아졌지만, 기존 변동형 대출은 여전히 더 비싸질 수 있다.

금리 상승 흐름

이번 통계는 한국은행이 7월과 8월 연이어 기준금리를 인상한 뒤 나왔다. 두 차례 인상 폭은 각각 0.25%포인트였다. 한국은행은 10월 22일 기준금리를 3.00%로 동결했으며, 금융통화위원 7명 전원이 동결에 찬성했다.

2025년 10월: 고정형 주택담보대출 금리가 12개월 연속 오르는 흐름이 시작됐다.
2026년 7월과 8월: 한국은행이 연속된 회의에서 기준금리를 인상했다.
9월: 평균 고정형 주택담보대출 금리는 5.11%, 주택담보대출 전체 평균은 4.88%를 기록했다.
10월 15일: 은행연합회는 9월 코픽스가 3.18%에서 3.43%로 올랐다고 발표했다.
10월 22일: 한국은행은 기준금리를 3.00%로 동결했다.
10월 29일: 9월 은행 금리 통계에서 주택담보대출, 개인 신용대출, 기업대출의 차입 비용이 모두 상승한 것으로 나타났다.

7월과 8월의 금리 인상은 2023년 1월 이후 첫 연속 인상이었다. 2022년 4월 시작돼 연속된 회의에서 일곱 차례 이어진 인상 흐름이 끝난 뒤 처음이다.

기준금리 동결에도 대출 금리가 오른 이유

한국은행 기준금리는 금융 시스템 전반의 자금 조달 비용에 영향을 주지만, 시중은행은 자체 조달 비용과 시장금리를 반영해 대출 금리를 정한다. 중앙은행이 기준금리를 동결한 뒤에도 이런 비용은 계속 움직일 수 있다.

9월 신용등급 AAA 은행채 5년물 금리는 4.35%에서 4.53%로 올랐다. 은행채는 고정형 주택담보대출 금리를 정하는 주요 기준이다. 코픽스는 0.25%포인트 상승해 3.43%를 기록했다. 이는 2024년 6월 이후 가장 높은 수준이자 2022년 11월 이후 최대 월간 상승 폭이다.

단기 시장금리도 상승했다. 만기 91일 양도성예금증서(CD) 금리는 2.97%에서 3.17%로 올랐다. 만기 3개월 AAA 은행채 금리는 3.07%에서 3.32%로 상승했고, 만기 6개월 은행채 금리는 0.29%포인트 올랐다.

김성준 한국은행 금융통계팀장은 대출금리 상승의 원인으로 8월 기준금리 인상과 9월 기준금리의 상승을 들었다. 은행의 가산금리 조정과 대출 관리 강화도 영향을 줬을 수 있다고 말했다.

주택담보대출 금리는 일반적으로 기준금리에 은행이 정한 가산금리를 더하고 고객에게 적용되는 우대금리를 빼서 산정한다. 따라서 기준금리가 하락해도 차주에게 반영되기까지 시간이 걸릴 수 있으며, 은행의 금리 책정 방식에 따라 하락 폭도 달라질 수 있다.

금리 상승이 원화 기준으로 의미하는 것

대출 잔액이 변하지 않는다고 가정할 때, 5억 원을 빌린 차주는 금리가 7%라면 연간 이자로 3,500만 원, 월 약 292만 원을 내게 된다. 금리가 5%라면 같은 잔액에 대한 연간 이자는 2,500만 원, 월 약 208만 원이다.

차이는 연간 1,000만 원, 월 약 83만3,000원이다. 이 계산은 이자만 고려한 것이다. 빌린 원금을 정기적으로 갚는 주택담보대출은 원금도 상환해야 하며, 상환액은 남은 만기와 상환 일정에 따라 달라진다.

금리가 소폭만 올라도 부담은 커진다. 대출 잔액 5억 원이 그대로인 상태에서 금리가 0.25%포인트 오르면 연간 이자가 125만 원 늘어나며, 월 기준으로는 약 10만4,000원 증가한다.

9월 평균 고정형과 변동형 주택담보대출 금리 차이는 5.11% 대 4.76%로, 같은 대출 잔액 5억 원을 기준으로 연간 175만 원에 해당한다. 대출 시작 시점의 금리로 계산하면 월 이자 차이는 약 14만6,000원이다. 대출 기간 동안 변동금리가 어떻게 바뀌는지에 따라 이 차이도 달라진다.

대규모 금리 재조정을 앞둔 기존 차주

금융감독원이 한창민 사회민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 4분기에 금리 조정을 앞둔 주택담보대출 규모는 165조 원이다. 2021년 2~3%대 금리로 대출받은 차주들은 최초 약정 기간이 끝나면 큰 폭의 금리 인상을 겪을 수 있다.

금리 조정 대상 대출 규모는 직전 분기의 143조9,000억 원보다 21조1,000억 원 늘어 약 14.7% 증가했다. 더 많은 주택담보대출이 현재의 차입 여건이 가계 예산에 영향을 미치는 시점에 도달하고 있다.

10월 주택담보대출 금리 인상 이후 부담은 이미 드러났다. 2021년 10월 5억 원의 주택담보대출을 받은 차주는 이달 금리가 3.6%에서 5.6%로 바뀌었다. 월 상환액은 227만 원에서 279만 원으로 올라 가계 부담이 52만 원 늘었다.

변동형 주택담보대출은 계약에 명시된 주기에 따라 금리가 조정되므로 9월 코픽스 상승이 차주에게 반영되는 시점은 제각각이다. 다음 금리 조정을 앞둔 가구는 중앙은행이 기준금리를 동결한 달에도 더 높은 금리를 적용받을 수 있다.

엇갈리는 고정형·변동형 주택담보대출 금리

10월 주택담보대출 금리 공시를 보면 9월 평균 금리만으로 신규 대출을 알아보는 차주의 상황을 모두 파악하기 어렵다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행이 10월 27일 공시한 5년 고정형 주택담보대출 금리는 4.61~6.65%였다. 6개월마다 금리를 조정하는 대출 금리는 4.42~6.48%였다.

하단 금리의 차이는 약 0.20%포인트로, 9월 말의 0.55%포인트보다 줄었다. 상단 금리의 차이는 10월 27일 기준 0.17%포인트였다. 9월 말 이후 5개 은행의 고정형 금리는 하단에서 0.30%포인트, 상단에서 0.25%포인트 하락했다.

은행채 금리 하락이 이 같은 변화를 설명하는 데 도움이 된다. 만기 5년 은행채 금리는 9월 30일 약 4.53%에서 10월 23일 4.28%로 내렸다. 같은 기간 새로 발표된 코픽스 상승분은 변동형 주택담보대출 금리에 반영되고 있었다.

10월 23일의 또 다른 집계에서는 변동형 주택담보대출 금리가 4.42~6.795%였다. 6개월마다 금리를 조정하는 상품의 10월 27일 금리는 4.42~6.48%였다. 차주에게 실제 적용되는 금리는 은행과 상품, 금리 조정 주기, 적용 가능한 우대금리에 따라 달라진다.

5년 고정형 주택담보대출은 해당 기간 동안 금리를 확정한 뒤 계약에 명시된 조건에 따라 금리를 조정한다. 대출 비용을 비교할 때는 최초 금리뿐 아니라 금리 보호 기간도 중요하다.

주택 구입 외 가계 대출 비용도 상승

전체 가계 신규 대출 평균 금리는 4.96%로 올랐다. 5.04%를 기록한 2023년 11월 이후 가장 높은 수준이다. 세부 통계에서는 월간 상승 폭이 0.20%포인트로 집계됐으며, 별도로 발표된 다른 집계에도 같은 평균 금리 4.96%와 더 작은 상승 폭인 0.14%포인트가 제시됐다.

주택 등 담보를 제공하지 않는 일반 신용대출 금리는 8월 6.33%에서 6.49%로 상승했다. 6.58%였던 2023년 12월 이후 가장 높은 수준이다. 신용대출 금리는 4개월 연속 올랐으며, 6월에는 5.72%였다.

전세자금대출 금리도 4.35%에서 4.57%로 상승했다. 한국의 전세 제도에서는 세입자가 월세로 주거비 전액을 내는 대신 큰 금액의 보증금을 맡긴다. 보증금을 대출받는 가구는 대출금리가 오르면 임차 비용이 늘어난다.

신규 가계대출에서 고정금리 대출이 차지하는 비중은 23.5%에서 24.0%로 늘어 2개월 연속 상승했다. 하지만 주택담보대출 가운데 고정형 비중은 35.3%에서 34.2%로 줄었다. 9월에는 고정형 주택담보대출 금리가 변동형보다 높아 차주들은 낮은 초기 비용과 상환 금리의 확실성 사이에서 선택해야 했다.

기업 대출·예금 금리도 상승

예금은행의 신규 취급 대출 전체 평균 금리는 4.40%에서 4.57%로 올랐다. 기업대출 금리는 4.30%에서 4.49%로 상승했으며, 중소기업의 상승 폭이 더 컸다.

대기업 대출 금리는 평균 4.37%로 0.16%포인트 올랐다. 중소기업은 0.25%포인트 오른 4.63%를 부담했다. 한국은행은 91일 만기 양도성예금증서(CD) 금리 등 단기 시장금리 상승을 기업 차입 비용 증가의 원인으로 꼽았다. 일부 은행이 대기업에 낮은 금리로 대출을 더 많이 내주면서 이 부문의 상승 폭은 제한됐다.

예금 금리도 올랐다. 신규 수신 예금과 관련 자금조달 상품의 평균 금리는 0.24%포인트 상승한 3.45%였다. 순수 저축성 예금 금리는 평균 3.39%, 양도성예금증서와 금융채 등을 포함한 시장성 수신 금리는 평균 3.69%였다.

9월 예금 금리가 대출 금리보다 빠르게 상승하면서 신규 대출 금리와 예금 금리의 차이는 1.19%포인트에서 1.12%포인트로 줄었다. 잔액 기준 평균 예금 금리는 2.27%, 평균 대출 금리는 4.48%로 올랐다.

예금 금리 상승은 저축자에게 이익이 되지만 은행의 자금 조달 비용도 높인다. 이 비용이 코픽스에 반영되면 변동형 주택담보대출 금리에 추가 상승 압력을 줄 수 있다.

10월 동결 이후 달라질 수 있는 것

한국은행은 앞선 금리 인상의 영향을 살피며 10월 22일 기준금리를 동결했다. 국내 성장세가 견조하고 물가 상승 압력이 이어지는 가운데, 중동 지역의 장기화된 긴장과 주요국의 통화·재정 정책을 둘러싼 불확실성도 함께 고려했다.

한국은행은 2026년과 2027년 성장률이 각각 3.3%와 2.9%였던 8월 전망치를 웃돌 것으로 예상했다. 변동성이 큰 식품·에너지 가격을 제외한 근원물가 상승률도 2027년에 기존 전망치인 2.5%를 상회할 것으로 내다봤다. 향후 금리 결정은 앞으로 발표될 경제지표에 달려 있다.

하나증권의 채권전략가 박준우는 2026년 11월과 2027년 2월 추가 인상을 예상했다. 한화투자증권의 채권전략가 김성수도 0.25%포인트씩 두 차례 인상해 기준금리가 3.50%에 이르고, 2027년 말까지 그 수준을 유지할 것으로 전망했다. 이는 증권사의 전망이며, 한국은행은 해당 인상을 결정하지 않았다.

두 회사의 채권시장 전망은 달랐다. 하나증권은 변동성 확대를 예상한 반면, 한화투자증권은 11월 통화정책 회의 때까지 3년 만기 국고채 금리의 하단을 3.80%로 전망했다.

고정형 주택담보대출의 경우 10월 은행채 금리 하락이 부담 완화 요인이 될 수 있다. 보금자리론 금리도 7월까지 총 1.25%포인트 오른 뒤 8월 이후 동결됐다. 김성준 팀장은 10월 주택담보대출 금리가 은행채 금리를 따라 하락할 수 있다고 말하면서도, 은행 가산금리와 월말까지의 시장 움직임도 영향을 줄 것이라고 덧붙였다.