일본, 부동산 펀드 영업 허가 취소…‘민나데 오야상’ 투자자 상환 불확실

3만 명 넘는 투자자, 불확실한 원금 회수에 직면

높은 수익률을 내세워 약 2,000억 엔을 끌어모은 일본 부동산 투자 업체가 영업 허가를 취소당하면서 투자자 3만 명 이상이 투자금 회수를 장담할 수 없게 됐다. 2026년 6월 말 기준 운영사의 연체 상환액은 188억 엔, 상환 예정액은 1,724억 엔이었지만 현금과 예금은 9,241만 엔에 그쳤다.

오사카부와 도쿄도는 9월 1일 ‘민나데 오야상’을 운영하는 두 회사의 허가를 취소했다. 1995년 제도가 시행된 이후 일본의 부동산 특정공동사업 제도에서 허가가 취소된 것은 이번이 처음이다.

오사카 당국은 운영사가 임대료 수입이 미지급된 사실을 알고도 투자를 계속 판매했다고 판단했다. 잠재 투자자에게 제공된 서류에는 임대료 지급 문제를 기재해야 하는 항목에 여전히 해당 사항이 없다고 적혀 있었다.

여파는 회사에 그치지 않는다. 후쿠오카에 사는 53세 여성은 여러 상품에 1,600만 엔을 투자했고, 가나가와에 사는 44세 남성은 1,000만 엔을 넣었다. 두 사람 모두 투자금 상당 부분을 돌려받지 못할 가능성에 직면했다.

회사들은 분배금과 투자금 상환 지연으로 불안을 초래한 데 대해 사과했다. 당국의 조사 결과 일부에는 이견을 제기하면서, 남은 업무는 자산 보전과 부동산 매각, 기존 투자자를 위한 자금 확보에 집중하겠다고 밝혔다. 전액 상환 일정은 발표되지 않았다.

나리타 투자 상품이 가계 저축을 끌어모은 방식

‘민나데 오야상’은 투자자가 건물을 직접 매입하고 관리하지 않아도 부동산 사업에 자금을 모아 투자할 수 있도록 했다. 주요 상품 중 하나는 지바현 나리타시 나리타공항 인근 부지를 대상으로 했다. 도쿄의 부동산 그룹 교세이은행은 이곳에 호텔과 전시 시설 등을 포함한 개발 사업을 추진할 계획이었다.

개발 예정 부지는 도쿄돔 약 10개에 해당하는 규모였다. 2020년 판매가 시작됐으며, 연 7% 수익률과 1구좌 100만 엔을 내세웠다. 안내한 대로 분배금이 지급된다면 1구좌당 연간 7만 엔을 받을 수 있는 조건이었다.

그룹 내 두 회사가 업무를 나눠 맡았다. 오사카부 스이타시에 본사를 둔 도시소켄 인베스트 펀드가 부동산 투자를 관리·운영했고, 도쿄 주오구에 본사를 둔 민나데 오야상 세일즈가 상품 판매를 담당했다.

후쿠오카 투자자는 수익률에 끌려 2023년 나리타 상품에 1,200만 엔을 투자했다. 한 달에 수만 엔씩 분배금을 받다가 2024년에는 다른 부동산 관련 상품에 400만 엔을 추가로 넣었다. 이 여성은 2025년 7월 분배금 지급이 갑자기 끊겼다고 말했다.

총 1,600만 엔을 투자한 이 여성은 저축한 돈을 돌려받을 수 있을지 불안한 심경을 밝혔다.

투자금을 돌려받는 걸 포기할 수밖에 없는 건가요?

가나가와 투자자도 후회스럽다고 말했다. 그는 돌이켜보면 투자금이 정확히 어디에 쓰이는지 설명이 구체적이지 않았다고 했다. 현재는 1,000만 엔 투자금 대부분을 잃을 수도 있다는 점을 우려하고 있다.

영업 자료에서 빠진 미지급 임대료

오사카부의 조사 결과, 미지급 임대료 처리가 이번 사안의 핵심으로 떠올랐다. 도시소켄 인베스트 펀드는 같은 기업집단 소속 임차인으로부터 임대료를 받지 못했는데도 2025년 4월 1일부터 나리타 13호를 포함한 9개 상품을 계속 판매했다.

임대료 수입은 투자 사업을 뒷받침하고 투자자에게 지급하는 분배금의 재원이었던 만큼, 투자자는 수입이 언제 끊겼는지 알 필요가 있었다. 그러나 계약 체결 전 제공된 서류에는 연체 또는 미지급 임대료를 기재해야 할 항목에 계속 해당 사항이 없다고 표시돼 있었다.

당국이 확인한 판매를 통해 280명이 총 6억4,300만 엔을 추가 투자했다. 나리타 시리즈 투자자들은 2025년 7월 31일 미지급 임대료와 분배금 중단 사실을 통보받았다.

교세이은행 그룹 대표 야나세 겐이치는 오사카 당국에 모집 광고가 중단된 4월 4일 판매가 끝난 것으로 알고 있었다고 말했다. 그는 사정을 몰랐던 직원들이 상품을 계속 판매했다고 설명했다. 오사카부는 이를 계속된 판매에 대한 충분한 설명이 아니라 야나세 개인의 인식으로 보고 받아들이지 않았다.

오사카부는 법 위반 정황이 특히 중대하다고 판단했다. 투자 여부를 결정하는 가계에 누락된 정보는 거래의 기본 사항과 관련돼 있었다. 투자 재원으로 예상된 임대료가 실제로 지급되고 있는지 여부였다.

수치로 본 상환 격차

도시소켄 인베스트 펀드의 재무 상태는 투자자들이 왜 불확실성에 직면했는지 보여준다. 2026년 6월 말 기준 ‘민나데 오야상 34호’를 포함한 9개 상품의 상환액 188억 엔이 연체됐다. 다른 29개 상품의 상환 예정액은 약 1,724억 엔이었다.

38개 상품의 상환 의무는 총 약 1,912억 엔에 달했다. 회사의 현금과 예금 9,241만 엔은 이 금액의 약 0.05%에 불과했다. 상환이 연체됐거나 예정된 금액 2,000엔당 현금이 약 1엔뿐인 셈이다.

현금은 부동산 회사가 보유한 자원의 일부일 뿐이다. 토지와 다른 자산을 매각해 자금을 마련할 수도 있다. 하지만 운영사가 보유한 부동산에는 압류와 가압류가 이뤄진 상태다. 채권자가 권리를 주장하는 동안 자산 처분을 제한할 수 있는 법적 조치다.

회사가 7월 28일 오사카부에 제출한 2026년 3월 결산 사업보고서에 따르면 부채가 자산을 2,881억 엔 초과했다. 단순히 말해 장부상 회사가 갚아야 할 금액이 보유 자산의 장부가치보다 훨씬 컸다.

오사카부는 회사의 순자산이 자본금의 90% 이상이어야 한다는 법적 요건을 더는 충족하지 못한다고 밝혔다. 당국은 관련 기한까지 전액 상환하기가 매우 어렵고 투자자가 손실을 볼 위험도 상당하다고 판단했다.

분쟁이 전개된 과정

허가 취소에 앞서 당국의 행정 조치가 있었고, 임대료 미지급 기간에도 판매가 이어졌으며, 재무 상태도 악화했다. 주요 일정을 보면 공시 문제에서 투자자 상환 전반의 난관으로 이어진 과정을 알 수 있다.

• 2020년: 연 7% 수익률을 내세운 나리타 개발 투자 상품 판매 시작.
• 2024년 6월: 두 회사가 토지 구획에 대한 허위 설명 등을 포함한 법 위반으로 영업정지 명령을 받음. 회사들은 법원에 불복 소송을 제기함.
• 2025년 4월 1일 이후: 그룹 소속 임차인의 임대료가 미지급된 상황에서도 운영사가 9개 상품 판매를 계속함.
• 2025년 7월 9일: 회사들은 신규 투자 권유와 계약을 자발적으로 중단했다고 밝힘.
• 2025년 7월 31일: 나리타 시리즈 투자자들에게 미지급 임대료와 분배금 중단 사실이 통보됨.
• 2026년 6월 말: 연체 상환액은 188억 엔에 이르고, 상환 예정액은 1,724억 엔으로 집계됨.
• 7월 28일: 운영사가 2026년 3월 결산 사업보고서를 제출함. 부채가 자산을 2,881억 엔 초과한 것으로 나타남.
• 8월 18일: 회사들이 감독을 받으며 신규 사업 중단을 계속하겠다고 제안한 청문회가 열림.
• 9월 1일: 오사카부와 도쿄도가 영업 허가를 취소함.

2024년 6월 영업정지 명령을 둘러싼 법원 절차는 아직 진행 중이다. 당시 명령에 대한 회사들의 이의 제기는 허가 취소보다 앞서 시작된 분쟁의 일부다.

회사의 입장

도시소켄 인베스트 펀드와 민나데 오야상 세일즈는 9월 1일 성명을 내고 행정 처분을 매우 엄중하게 받아들인다고 밝혔다. 분배금과 투자금 반환 지연으로 우려와 불안을 끼친 데 대해 사과했다.

회사들은 당국의 사실 판단과 법적 평가 일부에는 동의하지 않는다고도 밝혔다. 2025년 7월 9일 신규 투자 권유와 계약을 자발적으로 중단했으며, 신규 사업을 재개할 계획은 없다고 했다.

회사들은 8월 18일 청문회에서 신규 영업 중단을 유지하고, 감독 아래 정기적으로 보고하며, 기존 투자자에 대응하고, 상환과 사업의 질서 있는 종료에 집중하겠다고 제안했다.

그룹은 신뢰도가 더 떨어지면 자산 매각과 자금 조달이 어려워지고 기존 계약을 처리하는 데 필요한 조직도 유지하기 힘들어질 수 있다고 경고했다. 회사 측은 이런 어려움이 규제 당국이 요구하는 투자자 보호 의무를 이행할 능력을 약화시킬 수 있다는 입장이다.

야나세는 처분에 반대하면서 청문회 회의록과 45쪽 분량의 의견서를 공개했다. 회사들은 허가 취소 통지서와 청문회에서 제출한 서면·구두 의견도 공개했다.

허가 취소로 달라지는 점

허가 취소로 운영사는 투자자를 모집하거나 신규 펀드를 판매할 수 없게 됐다. 남은 사업은 자산 관리와 상환 자금 마련 등 기존 계약을 이행하는 데 필요한 업무로 제한된다.

회사들은 허가 취소 이후에도 기존 계약에 따른 업무를 마무리하기 위해 필요한 영업을 할 수 있도록 한 일본 부동산 특정공동사업법 제65조를 근거로 들었다. 이 조항에 따라 사업을 종료하는 동안 기존 투자 관련 업무를 계속 처리할 법적 근거가 있다는 것이다.

투자자들이 기다리는 지급금은 두 종류다. 분배금은 일반적으로 사업에서 발생한 수익을 재원으로 투자 기간 중 정기적으로 지급되는 돈이다. 상환금은 계약상 상환 시점에 투자 원금을 돌려주는 것이다. 이번 사안에서는 두 지급 모두 지연되고 있다.

회사의 당장 현금 부족과 자산을 초과하는 부채에는 각각 다른 대응이 필요하다. 부동산을 팔면 상환용 현금을 마련할 수 있지만, 부채와 자산의 격차는 회사가 전반적으로 채무를 이행할 능력과 관련된 문제다. 자산 매각으로 확보할 수 있는 금액과 해당 자산에 걸린 권리 주장이 실제로 쓸 수 있는 자금 규모를 좌우하게 된다.

가계가 기다리는 것은 신규 상품이 아닌 투자금

후쿠오카 여성과 가나가와 남성에게 이제 가장 중요한 문제는 이미 투자한 저축을 회수하는 일이다. 신규 판매가 중단되면서 기존 투자자들은 남은 자산을 관리하고 상환 재원을 확보하는 데 의존할 수밖에 없게 됐다.

수치는 분배금 중단과 원금 상환 지연이 가계에 서로 다른 영향을 미친다는 점도 보여준다. 정기 분배금이 끊기면 기대했던 수입이 사라진다. 상환이 늦어지면 원금이 묶여 그 돈을 전제로 세운 계획이 차질을 빚을 수 있다.

회사들은 자산을 보전·매각하고 상환 재원을 확보하겠다고 밝혔다. 오사카부의 평가를 보면 그 작업의 규모가 만만치 않다. 연체액과 상환 예정액은 약 1,912억 엔이고 현금은 매우 적으며, 부채는 장부상 자산을 크게 웃돈다. 투자자들은 이제 자산 매각과 상환이 구체적으로 진전되기를 기다리고 있다.

핵심 내용

• 오사카부와 도쿄도는 9월 1일 ‘민나데 오야상’의 운영사와 판매사의 영업 허가를 취소했다.
• 이 투자 사업은 약 2,000억 엔을 끌어모았고 투자자는 3만 명이 넘는다.
• 오사카부는 임대료가 미지급된 상황에서도 9개 상품이 계속 판매돼 투자자 280명으로부터 6억4,300만 엔을 추가로 모집했다고 판단했다.
• 2026년 6월 말 연체액과 상환 예정액은 총 약 1,912억 엔이었지만 현금과 예금은 9,241만 엔에 그쳤다.
• 회사들은 당국의 조사 결과 일부에 이의를 제기하면서 자산 매각과 기존 투자자 대응에 집중하겠다고 밝혔다.
• 신규 판매는 금지됐지만 기존 계약을 이행하는 데 필요한 업무는 계속할 수 있다. 전액 상환 일정은 발표되지 않았다.