에스크로 제도 지연에 우즈베키스탄 주택 구매자들 자금 묶여

132개 개발업체 조사…도움 기다리는 구매자는 수천 명

우즈베키스탄 경쟁발전·소비자보호위원회는 2026년 1월부터 9월까지 개발업체 관련 민원 1,700건 이상을 접수했다. 위원회가 12개 지역의 건설업체 132곳이 제시한 계약서를 조사한 결과, 계약 해지 시 구매자에게 대금을 돌려줄 적절한 기한을 정하지 않은 계약이 77.3%, 인도 지연에 대한 위약금을 명시하지 않은 계약이 50.8%였다.

위원회는 민원을 조사한 뒤 소비자에게 유리하도록 약 145억 숨을 재산정했다. 민원은 주로 공사 품질과 입주 지연에 관한 것이었다. 건설 부문 전반에서는 완공 전에 주택을 구매하는 과정에서 발생한 위반으로 2025년 약 3,000명이 총 6,680억 숨의 손실을 본 것으로 알려졌다.

이 수치의 배경에는 단순한 문제가 있다. 가족들은 아직 공사 중인 주택 대금을 내지만, 개발업체는 아파트를 인도하기 전에 그 돈을 받아 사용할 수 있다. 공사가 중단되면 구매자는 약속받은 집도, 저축한 돈을 되찾을 길도 없이 수년을 보낼 수 있다.

이런 대금을 보호하기 위한 제도는 2026년 1월 1일부터 의무화될 예정이었다. 그러나 11월 초까지 해당 건설 방식에 대한 의무 에스크로 제도는 여전히 시행되지 않았고, 이를 뒷받침할 법안도 심의 중이었다.

이마라트 디벨롭먼트(Imarat Development)를 둘러싼 분쟁에는 준공 기한 미준수, 환불액 공제 논란, 건설 결함, 형사 수사가 한데 얽혀 있다. 또 원래 낸 대금을 돌려받더라도 그 과정에 수년이 걸리면 가계의 재정 상황이 오히려 악화될 수 있음을 보여준다.

조사에서 드러난 계약서 문제

위원회는 타슈켄트시와 11개 주의 개발업체를 조사했다. 조사 결과는 공사 지연 문제에 그치지 않았다. 수리, 환불, 최종 가격에 관한 기본 사항을 정하지 않거나, 해당 사항을 개발업체가 유리하게 결정하도록 한 계약이 많았다.

위원회가 확인한 문제는 다음과 같다.

• 계약서의 77.3%는 환불 기한을 명시하지 않거나 최초 지급 조건과 맞지 않는 기한을 정했다.
• 63.6%는 입주 후 보증 기간을 명시하지 않았다.
• 59.1%는 주로 개발업체의 이익을 반영했다.
• 54.5%는 보증 기간 중 하자를 시정할 의무를 명시하지 않았다.
• 50.8%는 공사 지연에 대한 위약금을 명시하지 않았다.
• 33.3%는 명확한 주택 인도일을 정하지 않았다.
• 30.3%는 러시아어로만 작성됐으며, 위원회는 이를 국가 언어 관련 요건 위반으로 지적했다.

일부 계약은 구매자가 계약을 취소할 때 개발업체가 납부액의 4~15%를 보유할 수 있도록 했다. 다른 계약은 아파트를 다른 사람에게 되팔아야 환불이 가능하도록 하거나, 회사가 일방적으로 가격을 올릴 수 있게 했다.

향후 매매를 조건으로 한 환불은 대체로 개발업체가 좌우하는 일이 생길 때까지 가족을 기다리게 만든다. 확정된 상환 기한이 없으면 구매자는 다른 주택 구입 계획을 세우거나 다른 지출에 필요한 돈을 되찾기 어렵다.

2026년 7월 공개된 별도 조사에서는 계약서 129건을 살펴봤다. 51%에는 지연에 대한 개발업체의 책임이 없었고, 84%에는 보증 기간이 없었으며, 80%에는 정산 과정에서 개발업체에 유리한 조항이 있었다. 두 조사는 서로 다른 계약서를 대상으로 했지만, 모두 보호 장치의 미비가 반복된다는 점을 보여줬다.

계약 취소로 계약금이 줄어드는 방식

가상의 5억 숨짜리 아파트 사례를 보면 위약금 조항의 문구가 구매자의 손실을 얼마나 바꿀 수 있는지 알 수 있다. 가계가 계약금 1억5,000만 숨을 낸 상태에서 계약서가 전체 매매가의 10~12%를 공제하도록 허용한다면, 개발업체는 5,000만~6,000만 숨을 보유하려 할 수 있다.

이 공제액은 이미 낸 돈의 3분의 1에서 5분의 2에 해당한다. 따라서 아파트 전체 가격을 기준으로 계산하는 조항은 같은 비율을 계약금에 적용하는 경우보다 훨씬 큰 부담을 준다.

이마라트 구매자들은 2025년 9월, 전체 매매가를 기준으로 공제액을 계산하는 데 대해 민원을 제기했다. 회사 설립자로 공개적으로 소개된 마라트 함다모프는 공사 막바지 단계에서 일부 구매자에게 공제가 적용됐으며, 계약을 취소한 다른 고객들은 분할 환불을 받고 있다고 말했다.

경쟁위원회 타슈켄트 지역 사무소는 회사에 세르겔리 시티 구매자 한 명에게 대금을 전액 반환하라고 지시했다. 경쟁위원회 본부도 소비자 권리를 제한하는 계약 조항은 불법이라고 밝히고, 전반적인 조사 결과를 바탕으로 관계 당국에 개선안을 제출했다.

개발업체가 부담하는 지연 위약금은 훨씬 적을 수 있다. 5억 숨 계약에 하루 0.01%를 적용하면 보상액은 하루 5만 숨, 365일 기준 1,825만 숨이다. 보상액을 매매가의 5%나 10%로 제한하는 계약이라면, 지연이 더 길어져도 어느 시점부터 계약상 지급액은 늘지 않는다.

이마라트 구매자들, 기한 미준수와 환불 분쟁 호소

딜로롬 유타예바는 2024년 1월 6일 함다모프와 계약을 체결하고, 2025년 10월 30일까지 인도될 예정인 아파트 대금으로 4억 숨을 냈다고 말했다. 인도 기한이 지나도록 집을 받지 못하자 유타예바는 대금 반환을 요구했다.

자혼기르 무히디노프는 2025년 12월 입주 예정인 아파트 대금을 전액 지급했다고 말했다. 해당 기한이 지나자 공사 진행 상황을 확인하려 했지만 명확한 답변을 받지 못했다고 밝혔다.

딜노자 토이치보예바는 2024년 2월 계약서에 서명했으며, 입주가 거듭 미뤄진 뒤 계약 취소와 환불을 요청했다고 말했다. 그의 설명에 따르면 회사 관계자들은 처음에는 기다려 달라고 설득했지만, 이후 회사가 직접 계약을 취소하고 해당 아파트를 다른 구매자에게 팔았다.

타슈켄트 경찰은 일부 민원인이 주거 건물이 수도 타슈켄트시가 아니라 타슈켄트주 쿠이치르치크구에 있다는 이유로도 환불을 요구했다고 밝혔다. 이마라트 사무실은 타슈켄트시 세르겔리구에 있었다. 이 구매자들에게는 부동산의 행정구역상 소재지가 거래에 이의를 제기하는 또 다른 이유가 됐다.

함다모프는 다른 창업자들과의 분쟁이 문제의 원인이라고 주장했다. 그는 세르겔리 시티와 브리스톨 시티를 포함한 프로젝트에서 자신이 배제됐으며, 자신과 가족을 향한 협박도 있었다고 말했다. 자신을 이마라트 디벨롭먼트의 이사라고 소개한 올림 마마토프는 이후 함다모프와 다른 창업자들의 관계가 개선됐으며, 함다모프가 프로젝트 업무에 복귀할 수도 있다고 밝혔다.

건설 조사 결과와 형사 수사

건설 감독관들은 2025년 7월 세르겔리 시티에서 문제를 확인했다. A9, A10, A11, D1, D2동 공사는 필요한 국가 등록을 마치지 않은 채 진행되고 있었다. 감독관들은 콘크리트 기둥 내부의 빈 공간, 기초 아래 고인 물, 설계상 필요한 배수 시설의 부재도 확인했다.

감독 당국은 하자를 시정하라고 명령하고 해당 동의 공사를 일시 중단시켰다. 함다모프는 공사가 영구 중단된 것이 아니라 일시적으로 중단된 것이라며 회사가 법에 따라 운영되고 있다고 말했다.

이후 타슈켄트 경찰은 구매자들의 민원에 따라 형사 사건을 개시했다고 발표했다. 적용 조항은 사기를 다루는 형법 168조와 비정부기구 임원의 권한 남용을 다루는 192-11조였다. 경찰은 민원인 수나 추정 피해액을 공개하지 않았다. 함다모프도 구금돼 수사 대상자로 입건된 것으로 보도됐다.

2025년 10월 개시된 앞선 사건은 퍼펙트 맨션스(Perfect-Mansions) 관계자들과, 필요한 등록 및 허가 없이 진행된 투젤 파크(Tuzel Park) 공사에 관한 것이었다. 이 프로젝트는 이마라트 디벨롭먼트 브랜드로 홍보됐다. 당국은 두 수사가 서로 관련이 있는지 설명하지 않았다.

마마토프는 프로젝트에서 계획된 61개동 가운데 세르겔리 시티 16개동을 2027년 1월까지 인도하겠다고 약속했다. 이 16개동은 계획된 전체 물량의 약 26%다. 해당 동들의 준공 여부는 확인되지 않았다.

에스크로 도입 약속, 시행 일정은 지연

2025년 1월 27일자 대통령령은 구매자 납입금으로 진행하는 건설에 에스크로를 도입하는 일정을 제시했다. 인권운동가 압두라흐몬 타샤노프는 도입이 완료되지 않은 점을 비판하며, 담당 부처와 의회가 지연에 책임을 져야 한다고 주장했다.

주요 일정을 보면 정책 발표와 실제 시행 사이의 간극이 드러난다.

• 2025년 1월 27일: 대통령령으로 전환 일정 수립.
• 2025년 7월 1일: 에스크로를 자율적으로 이용할 수 있도록 할 예정.
• 2026년 1월 1일: 에스크로 이용 의무화 예정.
• 2026년 1월: 법무부는 의무 이용에 필요한 법률이 아직 마련되지 않았다고 설명.
• 2026년 7월 28일: 의회 입법회의가 건설 법안을 1차 독회에서 승인.
• 2026년 11월 초: 이 시장의 의무 에스크로 제도는 아직 시행되지 않음.

법안은 구매자 납입금으로 진행하는 아파트 건물과 기타 부동산 건설에 관한 내용을 담고 있다. 1차 독회에서 승인됐다는 것은 입법자들이 법안의 기본 방향을 받아들였다는 뜻이며, 법률로 제정되려면 추가 심의가 필요하다.

의회 논의 과정에서 의원들은 형법 개정안 일부 조항을 2차 독회 전에 명확히 해야 한다고 촉구했다. 법안 최종 통과나 에스크로 의무 시행 시점은 제시되지 않았다.

보호 은행 계좌가 바꿀 점

에스크로는 구매자의 돈을 개발업체에 즉시 넘기는 대신 특별 은행 계좌에 예치하는 방식이다. 은행은 합의된 조건이 충족된 뒤 자금을 지급한다. 제안된 주택 공급 방식에 적용되면 구매자 대금의 수납과 개발업체의 즉각적인 자금 사용 결정이 분리된다.

도시화·주택시장 지속가능발전 국가위원회는 이 제도가 사기와 구매자 자금의 오용을 줄일 것이라고 밝혔다. 약속된 주택과 환불금에 대한 접근권을 모두 잃는 상황은 용납할 수 없다며 제도 시행을 서두르라고 촉구했다.

제안에는 심각한 문제로 기존 회사가 의무를 이행하지 못할 경우 다른 개발업체를 프로젝트에 투입하는 방안도 담겼다. 이는 공사를 이어가 구매자가 부실 개발업체로부터 돈을 돌려받는 데만 의존하지 않고 주택을 인도받을 수 있도록 하려는 것이다.

에스크로는 자금의 보관 방식을 다룬다. 계약 요건은 거래의 다른 측면, 즉 무엇을 언제까지 지어야 하는지, 어느 한쪽이 계약을 어기면 어떻게 되는지를 정한다. 구매자를 보호하려면 대금 보호 장치와 매입 주택에 관한 집행 가능한 약속이 모두 필요하다.

같은 금액을 돌려받아도 손실이 남는 이유

2024년 초 5억 숨을 내고 2026년 말 같은 금액을 돌려받는 가족은 3년 동안 그 돈을 쓸 수 없었다. 기다리는 동안 물가가 오를 수 있고, 예금 이자를 받거나 저축을 다른 곳에 활용할 기회도 잃을 수 있다.

이 사례에서 제시된 물가상승률은 2024년 9.8%, 2025년 7.3%, 2026년 전망치 7%다. 이를 복리로 계산하면 전반적인 물가 수준은 약 26% 오른다. 이 경우 돌려받은 5억 숨의 구매력은 기간 초반의 약 3억9,700만 숨에 해당한다.

이 계산에 따르면 잔액 숫자는 그대로 복구되더라도 구매력 손실은 약 1억300만 숨이다. 최종 수치는 2026년 물가상승률 전망이 실제로 맞는지에 따라 달라진다.

아파트를 대체로 구입하는 경우에는 또 다른 계산이 필요하다. 처음 계약한 주택이 5억 숨이고 나중에 같은 수준의 부동산 가격이 8억 숨이 되면, 같은 주택을 사려면 3억 숨을 더 마련해야 한다. 이 사례는 대체 주택 구입에 필요한 비용 차이를 보여주는 것으로, 수치는 설명을 위한 예시다. 보상 여부는 적용 법률과 개별 사안에 따라 달라진다.

계약은 약속된 주택도 보호해야

블로거 우미드 고푸로프는 구체적인 위약금과 공사 계획을 계약서에 첨부하는 등 최소 계약 조건을 의무화하자고 촉구했다. 그의 우려는 입주 기한을 넘어 주차장, 놀이터, 공터, 완공 건물의 외관에 대한 약속에도 미친다.

첨부된 계획이 있으면 구매자와 감독관은 완공된 부동산이 약속과 일치하는지 구체적으로 비교할 수 있다. 명확한 보증 기간은 개발업체가 하자에 대해 언제까지 책임지는지 정하고, 수리 조항은 하자 시정 의무를 명시한다. 위원회 조사 결과에 따르면 검토한 계약의 상당수는 이 중 하나 또는 둘 다를 누락했다.

고푸로프는 개발업체가 오래된 대금을 환불한 뒤 더 높은 가격에 아파트를 재판매하려고 공사를 지연할 유인이 있을 수 있다고도 경고했다. 호주 부동산 계약의 일몰 조항을 둘러싼 분쟁도 이와 관련된 문제를 보여준다. 일부 개발업체는 가격이 오르자 장기간의 불확실성을 끝내기 위한 조항을 이용해 과거 계약을 취소하려 했다. 피해가 발생한 주에서는 법 개정을 통해 구매자의 동의나 법원 승인이 없으면 개발업체가 계약을 취소하기 어렵게 했다.

우즈베키스탄에서 당장 결정해야 할 사안은 계류 중인 법안, 은행 계좌 운영 규정, 매매 계약의 최소 의무 사항이다. 경쟁위원회는 구매자들에게 계약서를 꼼꼼히 살피고, 필요하면 법률 자문을 구하며, 불법 조항은 관할 당국이나 법원에 제소하라고 권고했다.

세르겔리 시티 16개동의 다음 구체적인 인도 예정일은 2027년 1월이다. 전체 시장의 구매자들에게는 개혁 일정이 여전히 확정되지 않아 2026년 1월로 약속된 의무 보호 장치 없이 신규 납입금이 개발업체로 계속 흘러가는 상황이 얼마나 더 이어질지가 관건이다.

핵심 내용

• 경쟁위원회는 2026년 1월부터 9월까지 개발업체 관련 민원 1,700건 이상을 접수했다.
• 개발업체 132곳 조사 결과, 계약서의 77.3%는 적절한 환불 기한이 없었고 50.8%는 지연 위약금을 명시하지 않았다.
• 민원 조사 후 소비자에게 유리하도록 약 145억 숨이 재산정됐다.
• 에스크로 의무화는 2026년 1월 1일 예정이었지만 11월 초까지 시행되지 않았다.
• 이마라트 구매자들의 민원에 따라 경찰이 형사 사건을 개시했으며, 건설 감독관들은 세르겔리 시티에서 결함도 확인했다.
• 회사 관계자는 세르겔리 시티 16개동을 2027년 1월까지 인도하겠다고 약속했다.
• 환불이 지연되면 구매자의 구매력이 줄고 약속된 아파트를 대체할 주택의 비용이 오를 수 있다.