말레이시아 도시 재생 법안: 80% 동의 기준, 1대1 주택 교체와 중대한 논쟁

법안이 시급해진 이유

말레이시아의 도시 주거 환경이 빠르게 노후화하고 있다. 1960~1970년대에 지어진 저층 아파트와 중층 아파트 수천 동이 구조적 마모, 낡은 배선, 고장 난 승강기, 비좁은 생활 공간 문제를 겪고 있다. 지방의회에는 민원이 쌓이지만 자원은 제한적이다. 현행 규정에서는 대다수가 재개발을 원해도 단 한 명의 반대 소유주가 사업을 지연시킬 수 있다. 뜨거운 전국적 논쟁의 중심에 선 도시 재생 법안은 정부가 이 교착 상태를 해결하기 위해 내놓은 방안이다.

응아 코르 밍 주택·지방정부 장관은 이 법안을 노후 건물에 사는 주민의 안전과 존엄성 문제로 설명해 왔다. 그는 장기간 방치된 주거 단지와 중단된 사업을 현행 접근법이 제대로 작동하지 않는다는 증거로 제시한다. 일부 부지는 소유주들이 서로 다투는 사이 수년간 방치돼 있다. 각 주는 이미 재생 후보지를 지정했다. 주 정부들은 지난 10년간 총 534개 지역을 관보에 고시했으며, 이 가운데 쿠알라룸푸르가 139곳이고 케다, 페락, 셀랑고르 등에도 수십 곳이 있다. 일부 주는 앞서 재생 대상지를 승인해 놓고도 이를 관리할 전국적 틀을 마련하려는 연방 법안에는 반대해 정치적 역학관계가 사안을 복잡하게 만들고 있다.

최근 설명회에서 응아 장관은 도시 재생이 개보수, 재생, 재개발을 아우른다고 설명했다. 단순히 철거하고 다시 짓는 사업이 아니라, 건물 개선과 공공 공간 정비, 편의시설 확충, 필요할 경우 안전하지 않은 건물의 재건축을 위한 여러 수단의 묶음이라는 것이다. 그는 이러한 절차를 체계화할 법이 없으면 노후 아파트가 계속 악화하고, 특히 저소득 가구 주민들이 열악한 환경에 갇히게 될 것이라고 주장한다.

장관은 계획을 발표하며 주민을 내쫓는 것이 아니라 삶을 개선하는 것이 정책의 목적이라고 강조했다.

응아 코르 밍 주택·지방정부 장관은 “도시 재생은 이러한 지역사회에 새로운 활력을 불어넣는 일입니다. 삶의 질을 높이고, 주택의 안전을 보장하며, 지속 가능한 공동체를 만드는 것입니다”라고 말했다.

문제의 규모

당국은 적체된 문제가 심각하다고 말한다. 셀라양의 데사 박티 아파트처럼 지은 지 겨우 30년 된 건물도 이미 심각한 노후화 징후를 보인다. 쿠알라룸푸르의 데사 쿠다 라리 지역처럼 소유주 한 명이 합의를 거부해 8년간 방치된 곳도 있다. 현행법상 동의율 100%가 필요한 경우가 많아 소유주를 찾을 수 없거나 분쟁이 장기화하면 현실적으로 합의가 불가능할 수 있다. 법안 지지자들은 명확하고 공정한 동의 규정이 많은 사업을 교착 상태에서 벗어나게 할 것으로 본다.

법안의 작동 방식

법안 초안은 재생 지역 지정, 소유주 동의 확보, 자격을 갖춘 개발업체 선정, 사업 진행 상황 점검을 위한 전국적 절차를 제시한다. 사업을 감독하고 개발업체 자격을 인증하며 인센티브를 정하고 소유주의 권리를 보호할 주 집행위원회와 연방 집행위원회를 신설한다. 재생 사업은 주 정부나 연방 기관이 시작하거나 소유권자 전원의 결의로 추진할 수 있다. 지역이 공식적으로 재생 지구로 지정되면 24개월 안에 공사를 시작해야 하며, 필요할 경우 24개월을 추가로 연장할 수 있다.

적용 대상과 제외 대상

이 법은 말레이반도와 쿠알라룸푸르, 푸트라자야, 라부안 연방직할구에 적용된다. 2005년 국가유산법에 따른 보존 지역은 포함되지 않는다. 정부는 말레이 보호지, 관습지, 유산 지역도 이 법안에 따른 재생 사업 대상이 아니라고 밝혔다.

재생 유형

세 가지 방안이 제시됐다. 도시 활성화는 승강기, 재도장, 지붕, 조경, 주민 편의시설 등을 개선하는 방식으로 기존 건물과 주변 환경을 정비한다. 도시 재생은 방치되거나 관리가 부실한 건물과 공용 공간의 기능과 안전성을 회복하는 데 초점을 맞춘다. 가장 큰 변화를 수반하는 도시 재개발은 건물이 더 이상 안전하지 않거나 경제적으로 수리할 수 없을 때 건물 전체를 다시 짓는 방식이다.

동의 기준과 감독

초기 초안은 건물의 연식과 상태에 따라 동의 기준을 다르게 설정했으며, 안전하지 않거나 방치된 건물의 경우 기준이 51%까지 낮아졌다. 국회의원과 시민사회로부터 강한 반발이 나오자 정부는 모든 사업에 80% 동의라는 단일하고 더 높은 기준을 적용하겠다고 약속했다. 계획 단계에서 인구통계 자료를 고려하도록 조항을 개정해 지역사회 구성이 급격히 바뀌는 일을 방지하는 방안도 추진하고 있다. 정부는 소수 소유주의 권리를 존중하면서도 단 한 명의 반대자가 사업을 무기한 막지 못하게 하려면 이러한 균형이 필요하다고 말한다.

절차에는 보고서 작성, 이해관계자 협의, 승인 시 주 당국의 재생 지역 관보 고시가 포함된다. 연방·주 집행위원회가 법규 준수 여부를 감독한다. 개발업체는 자본금과 실적 요건을 충족해야 한다. 지주회사가 자회사 경영을 통제한다면 자회사의 실패에 대한 책임을 질 수 있다. 일부 시설 개선 사업에서는 소유권자가 조치를 취하지 않을 경우 지방 당국이 통지하고 비용을 회수할 수 있다. 초안은 분쟁 해결을 돕기 위한 중재 방안도 다룬다.

주민에게 약속한 내용

정부 기관들은 이주나 불공정한 조건을 우려하는 소유주를 안심시키기 위해 여러 보장책을 제시했다. 핵심 약속은 기존 주민이 원할 경우 계속 거주하거나 돌아올 수 있도록 하는 것이며, 흔히 “1대1” 주택 교체 정책이라고 불린다. 동의한 주민은 기존 주택을 내주는 대신 새 주택을 받으며, 새 주택이 더 크고 가치가 높더라도 비용을 낼 필요가 없다고 정부는 약속했다. 공사 기간에는 임시 주택이나 임대료 지원이 제공된다. 불편을 줄이기 위해 사업은 한꺼번에 모두 철거하는 대신 단계별로 진행된다.

당국은 공공주택 단지의 대체 주택에 최소 기준을 적용한다고 강조했다. 예를 들어 침실 1개와 욕실 1개가 있는 500제곱피트 아파트는 침실 3개와 욕실 2개를 갖춘 최소 750제곱피트 주택으로 교체된다. 임차권 연장은 주 당국의 재량에 달려 있다. 영구 소유 토지는 계속 영구 소유로 유지된다. 이 법안은 주나 지방정부의 권한을 대체하지 않으며, 장관의 역할은 직접 통제가 아니라 관리와 조정으로 규정돼 있다.

연방 계획부인 PLANMalaysia는 이 방안의 핵심인 보상 원칙을 강조했다.

아리아스 라멜리 PLANMalaysia 사무총장은 주민들이 “기존 주택보다 새 부동산의 가치가 훨씬 높더라도 비용을 내지 않고 새 주택을 받게 될 것”이라고 말했다.

법안은 참여하는 소유권자나 점유자에게 현재보다 불리하지 않은 혜택을 제공하고, 소유주가 같은 지역에 계속 거주할 수 있도록 선택권을 보장하며, 사업 진행 상황에 대한 정보를 제공받을 권리를 보장한다고 명시한다. 주 집행위원회는 소규모 소유주가 대형 개발업체와 홀로 협상하지 않도록 중재자 역할을 맡는다.

가장 첨예한 비판: 동의, 권리, 의사 결정권

법률 단체와 시민사회는 현행 법안 내용과 권한 행사 방식에 심각한 위험이 있다고 본다. 말레이시아 변호사협회는 재생이 정당한 국가적 목표라는 점은 인정하면서도, 80% 기준을 포함한 동의 기준과 절차가 소수자의 재산권을 약화하고 제도에 대한 대중의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다고 주장한다. 협회는 거주 가능한 건물에 더 높은 동의율을 적용하고, 동의 여부를 독립적으로 확인하며, 강제수용제도의 사용을 더욱 엄격히 점검할 것을 요구한다.

협회는 최근 성명을 통해 동의를 어떻게 확보하고 감독할지, 개발업체와 국가 간 권한이 어떻게 배분될지에 우려를 제기했다.

말레이시아 변호사협회는 “도시 재생은 정당한 국가적 목표이지만, 기본권과 거주 안정성, 법치주의에 대한 대중의 신뢰를 희생해서는 안 된다”고 경고했다.

퇴직 고위 공무원 단체인 G25는 더욱 강경한 입장을 취해, 위험에 처하지 않은 거주 건물의 경우 동의율을 95%와 같은 거의 만장일치 수준으로 높일 것을 촉구했다. 이 단체는 재산권이 헌법의 핵심에 놓여 있으며 단순히 압도적 다수의 동의만으로 침해돼서는 안 된다고 주장한다.

정부가 동의 기준을 80%로 통일하겠다고 발표하자 G25는 변경된 기준으로도 소수 소유주가 위험에 노출된다고 밝혔다.

G25는 “80%는 너무 낮다”고 주장하며 “조작된 동의를 통해 사유 재산을 사실상 빼앗을 수 있는 위험한 선례”가 될 수 있다고 경고했다.

다른 전문가들은 법안이 개발업체에 지나치게 유리한지 의문을 제기한다. 도시 설계 전문가와 지역사회 단체들은 서류상 보상이 공정하더라도 관리비와 재산세가 기존 주민의 감당 수준을 넘어서면 실제로는 젠트리피케이션으로 이어질 수 있다고 경고한다. 이들은 우선적으로 돌아올 권리, 이사 비용 지원, 재생 후 지출 증가에 직면한 소유주를 위한 지원 방안을 보장하라고 요구한다.

강제수용, 동의 확인, 국가의 역할

비판론자들은 동의가 확보된 뒤 어떤 일이 벌어지는지에 주목한다. 1960년 토지수용법에 따라 주 정부는 공익을 위해 토지를 수용할 수 있다. 법안 초안은 지역이 지정되고 동의 기준이 충족되면 이러한 수단을 활용한다. 말레이시아 변호사협회는 강제수용을 소유주를 찾을 수 없거나 소유주가 사망한 경우와 같은 제한적이고 기술적인 상황에 한정해야 하며, 단순히 반대하는 소유주에게 사용해서는 안 된다고 주장한다. 또한 동의한 소유주뿐 아니라 참여하지 않는 소유주를 포함한 모든 소유주에게 재생 사업에 따른 혜택을 제안해야 한다고 요구한다.

또 다른 쟁점은 누가 동의를 확보하고 확인하는가이다. 협회는 개정된 법안 문안이 승인된 개발업체에 동의 확보 책임을 맡기고, 주 집행위원회의 직접적인 참여는 제한하는 것으로 보인다고 말한다. 당국자들은 법률에 따른 규정으로 이 절차를 구체화할 수 있다고 밝혔지만, 규정 제정 권한은 장관에게 있다. 시민사회 단체들은 국가가 동의 확인에 직접 참여하고, 분쟁과 절차상 하자를 검토할 권한을 가진 독립 기구를 중재자로 지정해야 한다고 요구한다.

초기 법안 초안의 절차상 세부 조항도 주민들의 우려를 사고 있다. 승강기 긴급 교체나 안전 수리와 같은 도시 활성화 작업의 경우 지방 당국이 통지할 수 있고, 일부 상황에서는 정해진 기간 안에 답변하지 않으면 동의한 것으로 간주할 수 있다. 이후 비용을 회수할 수도 있다. 지역사회 단체들은 이러한 조항이 지나치게 폭넓게 적용되면 실질적인 협의 절차를 우회할 수 있다고 우려한다. 정부는 소유주의 권리를 피해 가려는 것이 아니라 주민의 안전을 지키면서 긴급한 위험 요소를 바로잡으려는 취지라고 반박한다.

젠트리피케이션 위험, 비용, 장기적인 주거비 부담

법적 절차를 넘어 대중의 가장 큰 불안은 개선된 동네에서 누가 계속 살 수 있느냐는 점이다. 카자나 리서치 연구소의 분석은 확고한 보호 장치가 없으면 재생 사업이 과잉 개발로 이어질 수 있다고 경고한다. 저렴한 저층 아파트가 고급 콘도미니엄으로 대체되면 관리비와 재산세가 오를 수 있다. 기존 주민은 주택을 새로 분양받는 데 돈을 내지 않더라도 높아진 월간 주거비를 감당하기 어려워질 수 있다.

연구 단체들은 철거 기준을 일률적으로 건축 후 30년으로 정하는 방안에도 의문을 제기한다. 적절히 관리하면 많은 건물은 훨씬 더 오랫동안 사용할 수 있다. 기준을 짧게 잡으면 소유주가 대출금을 갚는 동안 개발업체가 수명이 짧은 건물을 짓도록 유도할 수 있다. KRI는 가능한 경우 유지·보수를 우선하고, 철거는 수리가 더 이상 실현 가능하지 않을 때만 이뤄지도록 투명한 평가 절차를 마련하라고 촉구한다. 또한 방치된 사업 문제를 해결하려면 주택 공급과 개발업체 책임성에 대한 개혁이 필요하다고 지적한다. 문제가 ‘선분양 후시공’ 모델의 허술한 보호 장치에서 비롯되는 경우가 많기 때문이다.

법안 지지자들은 설계 규제, 용도지역 규정, 명확한 부담 가능성 목표를 통해 이러한 우려를 해소할 수 있다고 말한다. 단계별 재개발, 더 나은 공공 편의시설, 접근성 개선, 포용적 계획 수립이 공동체를 유지하는 수단이라고 강조한다. 비판론자들은 그러한 보호 조치가 법에 명문화되고 독립적 감독을 받으며, 주거비 부담 가능성과 우선 복귀 권리에 관한 구속력 있는 약속을 수반해야 한다고 반박한다.

정치권 논쟁과 시위, 바뀐 내용

대중의 논쟁으로 법안의 일부 내용이 바뀌었다. 주요 변경 사항은 이전의 차등 기준을 대체하는 일률적인 80% 동의 기준의 도입이다. 정부는 지역사회 구성이 급격히 바뀌는 일을 막기 위해 계획 단계에서 인구통계 자료를 고려하도록 하겠다고도 밝혔다. 의회 인프라·교통·통신 특별위원회가 두 가지 변경을 모두 요구했으며, 장관은 이해관계자의 의견이 반영됐다고 말했다.

야당과 풀뿌리 단체들은 여전히 우려하고 있다. PAS 청년조직은 시위 계획을 밝혔으며, 이는 법안이 개발업체에 유리하게 권력을 기울이고 소수자의 권리를 약화할 수 있다는 더 광범위한 우려를 보여준다. 정치적 모순도 적지 않다. 재생 대상지 수십 곳을 관보에 고시했던 일부 야당 주도 주 정부는 연방 체계가 위원회와 임명된 개발업체에 지나치게 큰 재량을 준다며 국회에서 법안을 비판하고 있다. 응아 장관은 이 법안이 하향식 통제를 위한 것이 아니라고 반박한다. 사업은 민간 당사자가 강행하는 것이 아니라 주·연방 집행부가 중재하며, 주민들이 원하면 계속 거주할 수 있게 할 것이라고 말했다.

최근 설명회에서는 이 법안이 주 정부의 권한을 대체하지 않으며 지방 계획법을 보완한다는 점이 강조됐다. 다음 회기에서 하원인 데완 라키아트가 개정안을 승인하고 상원인 데완 네가라도 동의하면, 당국은 이르면 2026년 초 법안을 관보에 고시할 수 있다고 말한다. 실제로 각 사업은 여전히 주 차원의 승인을 받아야 하며, 재생 대상으로 지정된 지역이 수년간 방치되지 않도록 법에 일정도 명시된다.

더 명확히 해야 할 보호 조치

논쟁은 이제 보호 장치의 실효성에 집중되고 있다. 시민사회 단체와 말레이시아 변호사협회는 동의 여부의 독립적 확인, 더 강력한 복귀권, 이주 및 생활 방해에 따른 비용 보장, 투명한 공청회를 요구한다. 이들은 세입자와 비공식 점유자도 등기상 소유주뿐 아니라 협의 과정에서 목소리를 낼 이해관계자로 인정해야 한다고 주장한다. 또한 단순한 중재를 넘어서는 권한을 가진 재판소나 독립 중재 기구, 피해 지역사회를 위한 법률 지원도 요구한다.

정부 발표에 따르면 법안 초안에는 기존보다 불리하지 않은 혜택을 제공할 의무, 도시계획가와 변호사, 사회학자, 사업 관리자가 참여하는 중재위원회, 재원 조달을 지원할 도시 재생 기금 등 여러 보호 장치가 이미 포함돼 있다. 주 집행부는 주지사나 멘테리 베사르를 의장으로 두고 협상을 주도하며, 연방 집행부는 감독과 인센티브 제공을 맡게 된다. 이러한 조치는 공공 당국이 소유주와 개발업체 사이에서 역할을 하도록 해 주민들이 혼자 협상하지 않게 하는 데 목적이 있다.

핵심 쟁점은 이러한 보호 조치가 실제로 얼마나 강력하게 작동하느냐다. 장관은 높은 동의 기준을 요구하고 주민이 원하지 않는 한 계속 거주하도록 해 소유권 존중을 법에 명문화한다고 말한다. 변호사협회와 관련 단체들은 동의 기준을 높이고 강제수용을 엄격히 제한하며 독립적 감독을 두지 않으면 소수 소유주와 취약한 세입자가 여전히 밀려날 수 있다고 주장한다. 이 간극을 좁히는 일이 도시 재생 사업에 대한 대중의 신뢰를 결정할 시험대가 될 것이다.

한눈에 보기

• 정부는 도시 활성화, 도시 재생, 재개발을 아우르는 전국적 관리 체계를 제안하며, 주·연방 집행위원회가 감독하도록 했다.
• 의견 수렴 후 모든 사업에 단일한 80% 동의 기준을 적용할 계획이며, 기존의 차등 기준을 대체한다. 지역사회 구성이 급격히 바뀌는 일을 막기 위해 계획 과정에서 인구통계 자료를 고려한다.
• 당국은 동의한 주민에게 “1대1” 주택 교체, 더 크고 나은 주택, 임시 거처나 임대료 지원을 약속하고, 불편을 줄이기 위해 사업을 단계별로 진행한다고 밝혔다.
• 주 정부는 지난 수년간 재생 후보지 534곳을 관보에 고시했으며, 이 가운데 쿠알라룸푸르가 139곳이고 다른 주에도 수십 곳이 있다.
• 법률 단체들은 더 높은 동의 기준, 독립적인 동의 확인, 1960년 토지수용법에 따른 강제수용의 엄격한 제한, 세입자와 비공식 점유자의 법적 인정을 요구한다.
• 분석가들은 젠트리피케이션과 관리비·세금 인상 위험을 경고하며, 불필요한 철거를 피하기 위해 가능한 경우 유지·보수를 우선할 것을 촉구한다.
• 이 법안은 말레이반도와 연방직할구에 적용되며 국가유산법에 따른 보존 지역은 제외한다. 말레이 보호지, 관습지, 유산 지역은 대상에 포함되지 않는다.
• 다음 의회 회기에서 논의가 재개될 예정이며, 양원에서 법안이 통과되면 이르면 2026년 초 시행될 수 있다.