주민 민원 급증에 일본, 지자체의 민박 금지 허용

일본 관광청, 민박 금지 방침 뒤집어

일본 관광청이 관광객 유입으로 일상생활에 지장을 받는 지역에서 지자체가 민박 서비스를 사실상 금지할 수 있다고 밝히면서 수년간 이어진 정책을 뒤집을 준비를 하고 있다. 사안에 정통한 관계자들에 따르면 관광청은 이달 말 지자체 조례로 지정 지역의 연간 영업 일수를 0일로 제한할 수 있다는 점을 명확히 하는 통지를 발표할 예정이다. 이는 이러한 금지가 법의 취지에서 벗어난다고 했던 기존 입장과 정면으로 배치된다.

이번 정책 변화는 일본이 야심 찬 관광 목표와 주거 지역의 오버투어리즘 현실 사이에서 균형을 찾으려 애쓰는 가운데 나왔다. 2018년 6월 민박사업법이 시행된 이후 주택과 아파트 소유주는 정식 호텔 면허 없이도 연간 최대 180일 동안 단기 임대 숙소로 등록할 수 있게 됐다. 이 제도는 빈 주택을 활용해 급증하는 외국인 방문객을 수용하기 위해 마련됐으며, 등록 건수는 꾸준히 늘어 5월 기준 전국 약 4만700건에 이르렀다. 진입 장벽이 낮아 민박은 부동산 투자자와 주택 소유주 모두에게 매력적인 선택지가 됐고, 도심과 휴양지에서 빠르게 확산됐다.

그러나 성장은 마찰을 불러왔다. 이번 통지에는 민박이 주택이나 교육기관 인근의 생활환경을 악화시킬 우려가 있을 때 지자체가 영업 일수를 0일로 제한할 수 있다는 내용이 담길 예정이다. 이미 문제가 발생한 지역에서는 기존 영업도 제한할 수 있고, 운영자에게 소음 측정기와 감시 카메라를 설치해 규정 준수 여부를 확인하도록 요구할 수 있다는 점도 명시된다.

중앙정부는 지자체 조례의 권한을 확대하는 데 그치지 않고, 올해 회계연도 중 야간 소음 및 기타 소란에 관한 민원을 접수할 시범 콜센터도 운영할 계획이다. 이는 주민들의 불만을 키우고 지자체 공무원들을 쏟아지는 위반 사례에 압도되게 했던 단속 공백을 도쿄 당국이 이제 인정하고 있음을 보여준다.

주민들이 반발하는 이유

정책 변화의 계기가 된 민원은 새롭지도, 특정 지역에 국한되지도 않는다. 도쿄의 여러 구와 교토·오사카 같은 주요 관광지에서 주민들은 현지 관습을 잘 모르는 단기 숙박객과 관련된 여러 문제를 호소해 왔다.

도쿄 기타구에서는 등록 민박이 3년 사이 약 3배 늘어 2024년 9월 기준 522곳에 달했다. 지역사회 지도자들은 공식 민원이 9배 증가해 2024 회계연도에만 53건을 기록했다고 밝혔다. 지역 주민단체 대표를 맡은 77세 남성은 동네의 변화에 대해 복잡한 심경을 드러냈다.

관광객들이 기타구에 오는 것은 반갑지만, 규칙을 지켜줬으면 합니다.

그는 인근 건물이 관광객을 받기 시작한 뒤 쓰레기 분리수거장이 외국어 라벨이 붙은 병을 비롯해 분류되지 않은 폐기물을 버리는 곳이 됐다고 개탄했다. 지역 쓰레기 배출 규칙 위반이 매우 빈번하게 발생한다고도 말했다. 일부 숙박객은 지정된 배출 시간을 어기고 쓰레기를 내놓아 해충을 불러들이고, 깨끗한 거리를 자랑스럽게 여기는 오랜 주민들에게 눈살을 찌푸리게 하는 광경을 만들었다.

심야 소음도 또 다른 갈등의 불씨다. 도쿄에서 처음으로, 의무 요건을 반복적으로 충족하지 못한 4개 업체의 시설 11곳에 12월 폐쇄 명령을 내린 신주쿠구에서는 2025 회계연도 민원 561건 가운데 대부분이 소음과 부적절한 쓰레기 배출에 관한 것으로 나타났다. 이케부쿠로역 인근에 등록 민박이 1,800곳 넘게 있는 도시마구 주민들도 비슷한 불만을 제기했다. 2025년 10월 지역 회의에서 한 주민단체 회장은 민박 운영자를 노골적으로 악당이라고 불렀다. 동의도 없이 동네가 비공식 호텔 밀집 지역으로 바뀌었다고 느끼는 주민들의 분노가 얼마나 깊은지를 보여주는 발언이다. 자정이 지난 뒤 거리에서 들리는 여행 가방 바퀴 소리와 현장 관리자가 없는 숙소에서 벌어지는 파티도 민원에 포함됐다.

지자체의 금지 조치는 어떻게 시행되나

관광청이 곧 발표할 통지는 많은 지자체가 요구해 온 법적 명확성을 제공할 예정이다. 민박사업법에 따라 지자체는 영업 지역과 일수를 제한할 권한이 있지만, 지금까지 중앙정부 지침은 연간 최대 180일인 영업 일수를 0일로 제한하지 않도록 권고해 왔다.

새 방침은 이른바 ‘0일 제한’을 주거 지역 보호를 위한 정당한 수단으로 명시적으로 인정한다. 지자체는 학교나 주택 인근에 임대 숙소가 밀집할 것으로 예상되거나 부정적인 영향이 이미 발생한 경우 특정 구역에서 신규 및 기존 민박을 금지할 수 있다는 안내를 받게 된다.

구역별 금지 외에도 통지는 장비 설치 의무를 인정할 예정이다. 지자체 조례로 운영자에게 감시 카메라와 소음 측정기를 설치하도록 해 파티 소음이나 소란 행위를 둘러싼 분쟁이 발생했을 때 증거를 확보할 수 있다. 이는 상업용 숙박시설로 쓰이는 개인 주택에 대한 감독이 등록 중심의 수동적 관리에서 적극적인 모니터링으로 크게 강화되는 것을 뜻한다.

2018년 법은 여분의 방을 여행객에게 빌려주려는 주택 소유주의 법적 부담을 낮추기 위해 처음 마련됐다. 호텔영업법에 따라 허가와 프런트 직원이 필요한 일반 호텔과 달리 민박은 등록만 하면 운영할 수 있다. 간소화된 절차 덕분에 시장은 빠르게 확대됐지만, 단속 책임은 인력 부족에 시달리는 지역 구청에 크게 쏠렸다.

자체 대응에 나선 도시들

여러 지자체는 규제를 강화하며 정책 전환을 앞서 예고했다. 이미 일본에서 가장 엄격한 민박 제한을 시행 중인 교토는 민박이 사실상 금지되는 지역을 확대하는 방안을 검토하고 있다. 마쓰이 고지 시장은 1월 민박 영업이 지역 공동체의 유지에 어느 정도 부정적인 영향을 주고 있다고 밝혔다. 그는 조례 개정을 통해 규제를 강화할 뜻을 밝히며 영업 일수 0일 제한 가능성도 배제하지 않겠다고 말했다.

나가노현의 세련된 산악 휴양지인 가루이자와의 쓰치야 미치오 시장은 10월 마을 전체에서 민박 영업을 금지하는 것이 궁극적인 목표라고 선언했다. 가루이자와 지자체는 도쿄에서 일률적으로 정한 방식을 따르기보다 지역 현실에 맞춰 규제를 조정할 수 있도록 중앙정부에 허용을 요구해 왔다.

도쿄의 각 구도 대응을 서두르고 있다. 스미다구는 현장 관리자가 없는 경우 민박을 주말에만 허용하는 조례를 검토 중이다. 기타구는 상주 관리인이 없는 주거 지역의 신규 시설을 금지하는 방안을 고려하고 있다. 도시마구는 운영자들이 경제성이 없다고 비판한 연간 84일 제한안을 처음 제안했다가, 시행 전 1년의 유예기간을 두고 올해 12월부터 120일 제한을 적용하는 내용으로 초안을 수정했다.

오사카는 가장 강력한 조치에 나선 도시 중 하나다. 오사카시는 9월 국가전략특구법에 따라 운영되는 특구 민박의 신규 신청을 중단하기로 했다. 요코야마 히데유키 시장은 이 제도가 국가 관광 전략에 기여하지만 규제 강화가 필요하다고 인정했다. 시가 제도를 재정비하기 위해 신규 신청을 일시 중단하려 한다고도 덧붙였다.

특구 제도의 허점과 퇴거 우려

2018년 법이 주목을 받는 가운데, 별도의 제도는 더 큰 논란을 불러왔다. 국가전략특구법에 따른 이른바 특구 민박은 일반 민박보다 규제가 적다. 연간 영업 일수 제한은 없지만, 숙박객은 최소 2박 3일을 머물러야 하며 프런트 운영 등 일부 호텔영업법상 요건도 면제된다.

오사카시는 특구 민박 붐의 중심지로, 7월 기준 전국 시설의 약 90%인 약 6,696곳이 들어서 있다. 최소 숙박 요건 위반과 부적절한 쓰레기 배출 등을 포함해 지난 회계연도에 민원 399건이 접수되자 시는 제도 검토에 속도를 냈다. 오사카부 내 34개 지자체 가운데 27곳은 신규 신청 중단에 찬성했고, 나머지 지자체들도 허용 지역을 제한하겠다는 뜻을 밝혔다.

이 같은 확산의 인적 피해는 2025년 봄 오사카 히가시나리구의 새 아파트로 이사했다가 불과 6개월 뒤 퇴거 통지를 받은 한 주민의 충격적인 사례에서 드러났다. 해외 투자자가 뒷받침한 것으로 알려진 건물주는 건물을 특구 민박 시설로 전환할 계획이었다. 주민 회의에서 해당 주민과 이웃들은 업체 관계자로부터 신청하면 승인받는다는 말을 들었다. 법률 전문가들은 민박 전환을 임대차 계약 해지 사유로 삼는 것은 정당성이 부족하다고 주장해 왔다. 특구 민박 사정에 밝은 오사카변호사회 소속 마스다 다카시는 행정 당국이 사실상 불법이라고 할 수 있는 이 상황을 간과하고 있다고 말했다.

강화된 규제가 역효과를 낼 수 있다는 경고

모두가 단속 강화를 환영하는 것은 아니다. 민박 운영자와 업계 분석가들은 과도한 규제가 시장을 지하로 밀어내 당국이 추적하기 더 어려운 불법·미등록 임대 숙소를 늘릴 수 있다고 경고한다.

도시마구가 처음 영업 일수를 84일로 대폭 줄이겠다고 제안했을 때 운영자들은 특히 단기 임대용으로 아파트를 개조한 경우 수익을 내기에는 제한이 지나치게 낮다고 주장했다. 합법적으로 영업하는 업체가 시장에서 빠져나가면 불법 운영자들이 해당 부동산을 인수해 감독을 받지 않은 채 계속 숙박객을 받을 것이라는 설명이다. 구청은 제한을 120일로 올리며 일부 양보했다.

신주쿠구의 요시즈미 겐이치 구청장은 중앙정부에도 일부 책임이 있다고 지적했다. 민박 제도는 외국인 관광객을 환대하는 데 초점을 맞췄지만, 뒤따른 쓰레기와 소음 문제에 대한 효과적인 대책은 제시하지 않았다는 것이다. 수백 건의 민원을 단속할 위생 담당 공무원이 몇 명뿐인 상황에서 구청은 인력으로는 문제를 따라잡을 수 없다고 인정한다. JTB 관광연구·컨설팅의 펠로인 야마시타 마사키는 외국인 관광객이 가져오는 경제적 가치 때문에 민박이 일본 경제 발전에 필수적이지만 법 제정 이후 7년이 지나 상황이 달라졌다고 말했다. 그는 지역별 상황에 더 잘 맞는 유연한 법 체계를 검토해야 하는 단계에 들어섰다고 지적했다.

일본 정부는 외국인 관광객을 2024년 3,687만 명에서 2030년 6,000만 명으로 늘린다는 목표를 유지하고 있다. 일본 관광청 관계자는 전국적으로 민박의 여건이 달라 일률적인 규제를 적용하기 어렵다며, 지자체가 지역 조례로 대응하기를 바란다고 말했다. 민박에 대한 기준을 지자체별로 정하도록 하는 논란의 결정을 뒷받침하는 것은 바로 이런 분권적 방침이다.

핵심 내용

• 일본 관광청은 지자체가 조례를 통해 민박을 사실상 금지할 수 있다고 통지할 예정이다. 이는 영업 일수를 0일로 제한하는 데 반대했던 기존 입장을 뒤집는 것이다.
• 이번 정책 변화는 주거 지역과 학교 인근에서 소음과 쓰레기, 동네 생활 방해에 대한 주민 민원이 늘어난 데 따른 것이다.
• 지자체는 운영자에게 감시 카메라와 소음 측정기 설치를 요구할 수 있으며, 중앙정부는 야간 민원 콜센터를 시범 운영할 예정이다.
• 교토와 가루이자와, 오사카 등은 이미 규제 강화에 나섰으며, 오사카는 특구 민박 신규 신청을 중단했다.
• 업계 단체들은 지나치게 엄격한 규제가 감독을 완전히 벗어나는 불법·미등록 임대를 부추길 수 있다고 경고한다.