중국 7개 도시, 준공 주택 판매로 전환…선전, 주택 선분양 규정 강화

개발업체, 선분양 전 지붕 구조물 공사 마쳐야

선전시는 2026년 10월 15일 주택 판매 규정을 도입해, 새로 공고된 개발용 토지에 들어서는 주거용 건물이 구조 공사를 마쳐야 개발업체가 아파트 선분양을 신청할 수 있도록 했다. 구체적인 기준도 정했다. 선분양 대상 건물의 지붕 구조물 콘크리트 타설이 완료돼야 한다.

개발업체는 프로젝트 발주자, 설계자, 시공업체, 공사 감리자가 서명하고 날인한 주요 구조물 품질 검수 기록도 제출해야 한다. 이 요건은 국유 토지 사용권 양도 공고가 2026년 8월 28일 이후 발표된 상업용 주택 프로젝트에 적용된다.

이번 조치는 개발업체가 구매자에게서 대금을 받을 수 있는 시점보다 앞서 더 많은 공사를 진행하도록 한다. 선전시는 준공 주택 판매도 우선시하고, 예약 계약금은 일반적으로 매입 가격의 3%로 제한하며, 프로젝트 자금은 지정 은행을 통한 관리 체계에 두도록 했다.

선전시 주택건설국, 계획·천연자원국, 국가금융감독관리총국 선전 감독관리국이 공동으로 시행 의견을 발표했다. 해당 의견은 10월 15일 발효됐다.

항저우도 같은 날 자체 규정을 발표해 시행 계획을 마련한 주요 도시가 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 우한, 톈진, 항저우 등 7곳으로 늘었다. 중국 1선 도시 4곳 모두 이번 개혁을 위한 세부 시행 방안을 갖추게 됐다.

구매자 입장에서 달라지는 점은 분명하다. 개발업체는 아파트 선분양에 나서기 전에 공사를 더 진행해야 하고, 준공 주택 판매는 구매자가 매입할 주택을 직접 살펴볼 기회를 넓혀준다. 개발업체는 판매 대금을 받을 수 있을 때까지 더 오랜 기간 공사에 자금을 투입해야 한다.

구매자에게 ‘골조 공사 완료’가 의미하는 것

선전시의 지붕 콘크리트 요건은 ‘구조물 골조 공사 완료’라는 기준을 측정 가능한 형태로 제시한다. 선분양 허가를 신청하는 개발업체는 해당 건물의 주요 구조 골조가 지붕까지 올라갔고, 필요한 품질 검수 서류도 갖춰졌다는 점을 입증해야 한다.

이 단계의 건물도 입주 전까지 추가 공사가 필요하다. 구조 공사가 끝난 뒤 내부 공사, 설비, 승강기, 공용 시설 설치와 준공 절차가 이어질 수 있다. 따라서 선분양으로 주택을 사는 구매자는 여전히 입주까지 기다려야 하지만, 판매가 시작될 때 공사는 더 진척된 상태여야 한다.

준공 주택 판매는 이보다 늦은 단계에서 이뤄진다. 선전시는 준공 주택을 판매하기 전에 해당 부동산의 최초 부동산 등기를 마치도록 했다. 이는 준공된 부동산을 공식 부동산 등기부에 처음 등록하는 절차다.

신규 토지 프로젝트에서는 준공 주택 판매를 우선한다. 토지 양도 공고에 해당 판매 방식이 명시돼 있으면 개발업체는 이를 따라야 한다. 요건을 충족하는 프로젝트는 더 높은 공사 진척 기준과 금융 관리 요건을 전제로 선분양도 할 수 있다.

어떤 프로젝트가 유예 기간을 적용받나?

기준일은 8월 28일이지만, 프로젝트의 적용 방식은 토지 및 계획 관련 서류에 따라 달라진다. 선전시는 모든 프로젝트의 규정을 한꺼번에 바꾸는 대신, 일정한 조건을 충족하는 기존 개발 사업은 종전 규정을 따를 수 있도록 했다.

8월 28일 또는 그 이전에 건설공사 계획 허가를 받은 프로젝트는 종전 선분양 정책을 계속 적용받을 수 있다. 계획 허가는 승인된 개발 계획을 확정하는 서류로, 공사를 허가하는 건설 허가와는 다르다.

토지를 취득했지만 계획 허가는 받지 못한 개발업체에는 일반적으로 새 요건이 적용된다. 다만 요건을 갖춘 프로젝트는 필요한 신고 절차를 마치면 2027년 말까지 종전 조건으로 선분양을 계속할 수 있다.

선전시는 일부 기존 재개발 프로젝트에 대해서는 별도로 검토할 방침이다. 여기에는 구시가지, 공장, 마을 재개발과 관련된 과거 프로젝트가 포함되며, 중국에서는 이를 통칭해 ‘3구(舊城·舊廠·舊村)’ 사업이라고 부른다.

주요 일정은 다음과 같다.

• 2026년 8월 28일: 개혁에 따른 신규 프로젝트와 기존 프로젝트의 구분 기준일.
• 2026년 9월 18일: 주택도시농촌건설부가 언론 브리핑에서 기존 주택 재고 중심으로 재편되는 부동산 시장을 언급.
• 2026년 10월 15일: 선전시 시행 의견 발효. 항저우도 자체 규정 발표.
• 2027년 12월 31일: 기준일 당시 토지를 취득했지만 계획 허가는 받지 않은 선전시 적격 프로젝트의 유예 기간 종료일.
• 2028년 12월 31일: 항저우와 우한의 적격 과거 프로젝트에 적용되는 더 긴 유예 기간의 종료일.

3% 예약 계약금은 어떻게 적용되나

선전시는 준공 주택 판매를 추진하는 개발업체가 건설 허가를 받은 뒤 정해진 절차와 인도 위험 평가를 거쳐 예약 계약금을 받을 수 있도록 했다. 계약금은 일반적으로 총 매입 가격의 3%를 넘을 수 없다.

예약 계약금은 주택이 준공 주택 판매 단계에 이르기 전에 구매자가 향후 매입을 약정하는 데 쓰인다. 새 제도에 따라 계약금은 관리 대상 계좌에 입금돼 프로젝트의 감독 대상 금융 체계 안에서 관리돼야 한다.

개발업체가 주택을 예정대로 인도하지 못하면 구매자는 계약금 계약을 해지할 수 있다. 개발업체는 계약금을 반환하고 계약에 명시된 책임을 부담해야 한다. 따라서 인도 예정일과 계약상 의무는 구매자와 개발업체 간 합의에서 여전히 핵심이다.

선전시의 계약금 비율은 상하이의 3%와 같다. 베이징은 1%로 제한하고, 광저우·우한·톈진·항저우는 최대 5%까지 허용한다. 이 수치는 예약 계약금에 관한 것으로, 주택담보대출의 계약금과는 다르다.

중국지수연구원 선전지부의 선임 애널리스트 쑨훙메이는 선전의 접근법이 개발업체의 판매 방식과 구매자 자금 보호 사이에서 균형을 맞춘다고 말했다. 계약금 허용 비율은 베이징의 더 엄격한 상한과 광저우의 더 높은 비율 사이에 있다.

은행 한 곳이 프로젝트 자금 관리

선전시는 모든 프로젝트 자금을 통합 계좌 체계에 넣고 감독을 받는 결제 절차 안에서 관리하는 주거래 은행 제도를 도입한다. 주택 개발과 관련된 자금이 해당 개발 사업에 쓰이도록 하는 것이 목적이다.

구(區) 주택 당국이 행정 감독을 맡고, 시 주택공적금센터가 별도의 관리 계좌를 통해 실무 감독을 담당한다. 중국의 주택공적금 제도는 일반적으로 근로자의 주택 저축과 관련 대출을 관리하며, 이번 제도에서는 자금 감독이라는 특정 역할도 수행한다.

더 광범위한 개혁은 주택담보대출금 지급 시점을 건설 준공 기록 신고와 연계한다. 중국지수연구원의 기업연구 책임자 류수이는 이 요건과 강화된 선분양 기준, 준공 주택 판매 우선이 7개 도시의 공통 요소라고 짚었다.

개발업체에는 판매 시점뿐 아니라 실제로 사용할 수 있는 현금이 들어오는 시점도 달라진다. 선분양 자격을 얻기 전에 공사를 더 진행해야 하고, 프로젝트 수입은 관리 대상에 남으며, 주택담보대출금도 더 늦은 단계에 지급된다. 이에 따라 건설 금융과 개발업체 자체 자본이 공사 과정에서 더 큰 비중을 감당해야 한다.

토지 대금 분납 허용, 단 확실한 조건 붙어

선전시는 새로 양도되는 주거용 토지의 대금을 개발업체가 나눠 낼 수 있도록 했다. 30일 안에 50%를 납부하고, 나머지는 일반적으로 1년 안에 내야 한다. 특별 프로젝트는 최대 2년까지 연장할 수 있다.

최초 토지 등기와 첫 선분양 허가 발급을 위해서는 대금을 전액 납부해야 한다. 개발업체는 토지 취득 초기 비용을 분산해 낼 수 있지만, 해당 판매 단계에 이르기 전에 토지 대금을 모두 정산해야 한다.

항저우는 30일 안에 최소 50%를 납부하고 나머지는 이자 없이 2년 안에 낼 수 있도록 했다. 베이징도 잔금을 최대 2년에 걸쳐 납부할 수 있다. 선전·상하이·광저우·우한·톈진은 일반적으로 1년 안에 납부하도록 하며, 승인을 받으면 1년 더 연장할 수 있다.

쑨훙메이는 분납 제도가 초기 재정 부담을 덜어주지만, 대금 완납을 선분양 자격과 연계해 베이징보다 제약이 큰 체계를 만들었다고 말했다. 개발업체는 토지 대금, 공사비, 예상 판매 시점을 함께 계획해야 한다.

개발업체들이 분양을 서두른 이유

선전시 개발업체들은 개혁 기준일을 전후해 선분양 허가 취득에 속도를 냈다. 선전 부동산 정보 플랫폼에 따르면 8월 28일부터 10월 10일까지 주거용 개발 사업 27곳이 허가를 받았다. 7월 1일부터 8월 27일까지는 7곳이었다.

후반기 기간이 더 짧았는데도 허가를 받은 사업 수는 7곳에서 27곳으로 거의 4배 늘었다. 도시가 전환을 위한 세부 규정을 마련하는 가운데 개발업체들이 더 많은 프로젝트를 선분양 단계로 가져간 것이다.

선전의 신규 주택 재고는 비교적 많지 않은 상태에서 이번 변화가 시작됐다. 세빌스 남중국 지역 총괄 이사 우루이는 2026년 6월 말 선전의 신규 주택 재고가 2만2,000가구를 조금 넘었고, 재고 소진 기간은 13.1개월이었다고 밝혔다.

재고 소진 기간은 산정에 사용된 판매 속도를 기준으로 해당 재고를 모두 판매하는 데 걸릴 기간을 추산한 것이다. 우루이는 준공 주택 판매로 공급 증가 속도가 느려지면 수급 균형을 맞추고 단기적으로 가격 안정에 도움이 될 수 있다고 말했다.

선전 중위안의 연구센터는 2026년 1~9월 신규 주택 판매에서 준공 주택이 차지한 비중이 41%로, 2024년의 거의 두 배라고 집계했다. 향후 1~2년 사이 이 비중이 절반을 넘을 수 있다고 전망했다. 50% 초과는 발표된 41%보다 9%포인트 이상 늘어나는 것을 뜻한다.

같은 개혁도 항저우에서는 다르게 시행

항저우와 선전은 개혁의 큰 방향은 같지만, 준공 주택 판매에 필요한 절차는 다르다. 선전은 최초 부동산 등기를 요구한다. 항저우는 건설 준공 기록이 완료되고 부대 시설이 기준을 충족하면 준공 주택 판매 신고를 허용한다.

항저우는 토지 공고에서 준공 주택 판매를 명시적으로 요구하지 않는 한 개발업체가 선분양과 준공 주택 판매 중 하나를 선택할 수 있도록 했다. 적격 과거 프로젝트의 유예 기간은 2028년 말까지로, 우한과 같은 방식이다.

항저우는 내부 마감이 포함된 주택의 경우 미완성 건물 단계와 실내 장식 단계에 대해 준공 신고를 각각 할 수 있도록 허용한다. 이로써 한꺼번에 처리하던 두 단계의 준공 절차를 분리한다.

개혁 관련 평가에서 언급된 부동산 연구 애널리스트 옌웨진은 이 제도로 관련 처리와 자금 회수 기간이 6개월 넘게 단축될 수 있다고 추산했다. 이는 해당 프로젝트의 처리 절차에 관한 추산이며, 실제 효과는 단계별 절차가 어떻게 운영되는지에 달려 있다.

우한은 또 다른 형태의 유연성을 제공한다. 요건을 갖춘 은행 보증을 통해 관리 대상 자금의 최대 30%를 대체할 수 있게 하면서, 주택 인도를 보장하기 위해 필요한 최소 70%는 유지한다. 은행 보증은 개발업체가 보증 대상 의무를 이행하지 못할 경우 은행이 지급하겠다는 약속으로, 일부 현금을 풀어주면서도 재정적 담보를 유지할 수 있게 한다.

더 길어진 자금 회수 기간을 감당할 곳은?

류수이는 준공 주택 판매로 개발업체의 프로젝트 자금 회수 기간이 기존 선분양보다 약 1~2년 늘어날 수 있다고 추산한다. 이에 따라 공사비를 자본과 차입금으로 충당해야 하는 기간도 길어진다.

중국지수연구원의 기업연구 책임자 류수이는 번역된 발언에서 이번 변화를 다음과 같이 설명했다.

8월 28일 발표된 상업용 주택 판매 제도 개혁 정책은 중국의 상업용 주택 판매 체계를 체계적으로 재편했으며, 선분양 대금에 의존해 빠른 자금 회전을 추구하던 기존 개발 모델을 점진적으로 바꿀 것이다.

궈성증권 애널리스트 런허는 준공 주택 판매가 개발업체의 내부수익률을 낮출 수 있다고 말했다. 내부수익률은 투자 수익의 규모뿐 아니라 수익이 얼마나 빨리 발생하는지도 반영하는 지표다. 이에 따라 개발업체들은 토지 매입 가격을 결정할 때 더 높은 프로젝트 이익률을 요구할 수 있다.

카이위안증권 애널리스트 치둥은 개발업체가 주택 가격과 판매 속도를 더 먼 미래까지 내다보고 판단해야 할 것이라고 말했다. 중국국제금융공사(CICC)의 애널리스트 위안원보는 재무 여력이 더 크고 핵심 도시에서 입지가 좋은 기업이 경쟁 우위를 얻을 수 있다고 말했다.

광둥 주택정책연구센터의 수석 연구원 리위자오는 선전이 상대적으로 전환을 관리하기 좋은 위치에 있다고 본다. 그는 연간 신규 주택 판매량이 약 3만 가구이고 기존 주택 거래 비중이 크며, 개발 대기 중인 프로젝트가 비교적 적고 선분양 감독도 이미 엄격하다는 점을 근거로 들었다.

우루이는 시간이 지날수록 개별 개발 사업의 품질이 더 중요해질 것으로 전망한다. 입지가 좋고 사양이 매력적인 주택에는 계속 구매자가 몰릴 수 있지만, 경쟁력이 약한 프로젝트는 준공 후에도 팔리지 않을 가능성이 있다. 이 경우 개발업체는 공사비와 구매자를 기다리는 비용을 모두 부담하게 된다.

핵심 내용

• 선전시 규정은 2026년 10월 15일 발효됐으며, 개혁 대상은 주요 도시 7곳으로 확대됐다.
• 신규 요건이 적용되는 프로젝트는 선분양 허가를 신청하기 전에 지붕 구조물 콘크리트 공사를 마치고 구조물 품질 기록을 제출해야 한다.
• 준공 주택 예약 계약금은 일반적으로 3%로 제한되며 관리 대상 계좌에 입금해야 한다.
• 선전의 적격 기존 프로젝트는 2027년 말까지 종전 선분양 조건을 적용받을 수 있다.
• 개발업체는 토지 대금을 분납할 수 있지만 첫 선분양 허가 전에 전액 납부해야 한다.
• 선전에서는 8월 28일부터 10월 10일까지 주거용 개발 사업 27곳이 선분양 허가를 받았다. 직전 기간에는 7곳이었다.
• 2026년 첫 9개월 동안 선전 신규 주택 판매에서 준공 주택이 차지한 비중은 41%였다.