매매 부진·대출 부담에 하노이 20억~40억동 아파트 자취 감춰

매매는 줄었지만, 살 만한 집도 드물다

2026년 3분기 하노이 아파트 시장은 급격히 위축됐지만, 20억~40억동의 예산을 가진 구매자들은 여전히 조건에 맞는 주택을 구하기 어려웠다. 10월 15일 발표된 사빌스 베트남의 시장 보고서에 따르면 아파트 매매는 전년 동기 대비 48% 감소했고 신규 공급은 51% 줄었다.

시장 둔화로 개발업체가 내놓는 주택과 가계가 감당할 수 있는 주택 사이의 불균형이 드러났다. 하노이 인민의회 도시문제위원회는 2026년 상반기 신규 상업용 아파트 공급의 78%가 고가 주택이었다고 밝혔다. 개발업체가 직접 분양한 주택 가운데 ㎡당 2,500만동 미만 아파트는 시장에서 거의 자취를 감췄다.

매매가 줄면서 일부 가격이 인하됐고 현금 구매자의 협상력은 커졌다. 주택담보대출에 의존하는 가계의 사정은 다르다. 연 12~15%의 변동금리로는 할인된 아파트조차 자금 조달이 쉽지 않다.

사빌스는 4분기 11개 신규 사업에서 약 7,000가구가 분양될 것으로 내다봤다. 이 주택들이 일반 구매자의 공급난을 덜어줄지는 분양 건수 자체보다 가격, 면적, 금융 조건에 달려 있다.

줄어든 중저가 주택

사빌스에 따르면 비교적 저렴한 C등급 아파트 공급은 2022년 이후 연평균 27% 감소했다. 향후 공급에서 이 부문이 차지하는 비중은 12%에 그칠 것으로 전망된다. 사빌스의 최근 평가에서 20억~40억동 가격대 주택은 거의 찾아보기 어려운 수준이다.

이런 변화는 올해 시장 둔화에 앞서 시작됐다. 사빌스 집계에서 2024년 첫 9개월 동안 20억~40억동 아파트는 매매의 29%를 차지했고, 20억동 미만 주택 비중은 1%에 불과했다. 40억동 이상 아파트 비중은 70%로, 2020년의 2%에서 크게 높아졌다.

2026년 상반기에는 아파트가 신규 부동산 공급의 약 70%, 거래의 73%를 차지했다고 인민의회 위원회가 밝혔다. 신규 상업용 아파트 공급에서는 ㎡당 5,000만~8,000만동 가격대와 8,000만동 초과 주택이 주를 이뤘다.

따라서 아파트가 하노이에서 가장 활발한 부동산 유형으로 남더라도 저축이 많지 않은 가계에는 선택지가 거의 없을 수 있다. 아파트 시장의 거래가 늘어난다고 해서 해당 가계가 감당할 수 있는 가격대의 주택이 자동으로 늘어나는 것은 아니다.

40억동으로 살 수 있는 집

에이비슨 영에 따르면 3분기 개발업체 분양 아파트의 하노이 평균 가격은 ㎡당 약 1억800만동, 즉 미화 4,180달러였다. 이 가격으로는 추가 비용을 제외해도 40억동으로 약 37㎡, 20억동으로는 약 18.5㎡를 살 수 있다.

인근 지역 개발 사업까지 포함한 CBRE의 시장 전반 평가에서는 부가가치세와 유지관리비, 할인액을 제외한 평균 호가가 ㎡당 8,600만동으로 더 낮았다. 그래도 예를 들어 60㎡ 아파트는 51억6,000만동에 이른다. 하노이 도심 내 사업지의 평균 가격은 ㎡당 1억200만동으로, 같은 면적의 아파트 가격은 61억2,000만동이다.

준공된 지 5~10년이 지나 소유권 증서가 발급된 기존 아파트는 가격대가 다르다. 이런 주택은 ㎡당 약 5,100만~6,500만동에 거래됐다. 가상의 60㎡ 아파트라면 30억6,000만~39억동으로, 신규 공급에서 갈수록 찾기 힘든 예산 범위에 일부 기존 주택이 들어온다.

이런 계산은 구매자들이 신규 분양 외의 선택지를 살펴보는 이유를 보여준다. 또한 아파트의 ㎡당 광고 가격뿐 아니라 면적도 중요하다는 점을 드러낸다.

전반적인 둔화를 보여주는 매매 지표

사빌스 집계에서 아파트 매매는 전 분기 대비 26% 감소했으며, 전년 동기 대비 감소 폭은 48%였다. 나이트프랭크는 2,960건을 집계해 전 분기 대비 40%, 전년 동기 대비 52% 감소했다고 밝혔다. CBRE는 3,900건 이상을 집계했으며 각각 33%, 66% 줄었다.

각 업체가 추적하는 시장 범위는 서로 다르다. CBRE의 집계에는 하노이 행정구역 바깥인 흥옌성 반장 지역의 대규모 개발 사업이 포함된다. CBRE 수치상 해당 지역이 분기 신규 공급의 절반 이상을 차지해, 지역 범위가 비교에서 중요한 요소가 된다.

에이비슨 영이 집계한 분양률은 약 31%로, 1년 전의 70~80%보다 낮았다. 분양률은 일정 기간에 매물로 나온 아파트 가운데 구매자를 찾은 비중을 뜻한다. 쉽게 말해 매물 100가구 중 약 31가구가 팔린 셈으로, 1년 전에는 70~80가구가 팔렸다.

나이트프랭크가 집계한 신규 공급 및 기존 재고의 판매율은 38%로, 2024년 이후 최저치였다. 두 지표 모두 주택이 팔리는 데 시간이 더 걸리고 구매자의 선택이 까다로워진 시장을 보여준다.

엇갈리는 가격 흐름

사빌스는 개발업체가 제시하는 평균 신규 분양가가 3분기 연속 하락했다고 밝혔다. CBRE의 광역 시장 집계에서는 분기 대비 9%, 전년 동기 대비 6% 하락했고, 하노이 도심 가격은 각각 6%, 3% 내렸다.

에이비슨 영은 분기 대비 1.5~2.3% 상승했다고 집계했지만, 상승 속도는 2025년 말 이후 둔화했다. 나이트프랭크가 집계한 평균 가격은 ㎡당 미화 4,349달러, 약 1억1,400만동으로 전 분기보다 0.15% 낮았지만 전년 동기보다는 여전히 25% 높았다.

지역과 각 데이터에 포함된 아파트 구성 차이가 가격 편차를 설명하는 데 도움이 된다. 에이비슨 영은 동부·서부 위성지역 신규 고가 아파트 가격을 ㎡당 미화 3,300~4,500달러, 도심 핵심 지역과 서호 서부 지역은 5,500~9,800달러로 집계했다.

사빌스 베트남의 까오 티 타인 흐엉 리서치·컨설팅 부대표는 저렴한 주택이 부족한 가운데 신규 공급이 고가 부문에 집중되면서 신규 분양가가 높게 유지됐다고 설명했다. 신규 상업용 아파트의 78%가 고가 또는 고급 주택이었다는 인민의회 위원회의 조사 결과는 이러한 설명을 뒷받침한다.

대출 비용에 발 묶인 구매자

연 12~15%의 변동형 주택담보대출 금리는 상당한 대출이 필요한 가계에 큰 장벽이다. 변동금리는 약정 기간 동안 금리가 고정되는 대출과 달리 대출 기간 중 금리가 바뀔 수 있다.

예를 들어 20억동을 해당 금리로 빌리고 원금이 줄지 않는다고 가정하면 1년 이자는 2억4,000만~3억동이다. 원금 상환액을 제외하고도 이자만 매월 2,000만~2,500만동에 이른다. 실제 납부액은 대출 약정과 잔액이 줄어드는 속도에 따라 달라진다.

개발업체들은 금융 지원으로 대응하고 있다. CBRE에 따르면 일부 업체는 입주 이후 기간을 포함해 최장 5년간 고정금리를 제공한다. 납부 기간을 늘리거나 구매자가 원금 상환을 시작하기 전까지 유예 기간을 연장하는 혜택도 있다.

레탄 건설무역 유한회사 레 흐우 응이어 사장은 금융 비용과 약 15%에 이르는 은행 금리가 주택 가격에 큰 부담을 준다고 지적했다. 개발업체도 이자를 부담하며, 인허가나 공사 기간이 길어지면 주택이 시장에 나오기 전까지 금융비용과 관리비 등 지출이 늘어난다.

부동산 플랫폼 밧동산닷컴닷브이엔이 중개인 530명을 대상으로 실시한 설문에서 응답자의 63%는 고객들이 시장을 계속 지켜보며 선택지를 따지고 있다고 답했다. 48%는 거래량이 전 분기보다 절반 이상 줄었다고 밝혔다.

기존 주택 시장에서 유리해진 현금 구매자

대출 상환 압박을 받는 주택 소유자들은 협상에 더 적극적으로 나서고 있다. 에이비슨 영은 일부 매도자의 원금 상환 유예 기간이 끝난 뒤 협상 과정에서 8~12% 가격 인하가 이뤄졌다고 집계했다. 기존 아파트 일부의 협상 인하 폭은 대체로 5~12%로 나타났다.

CBRE가 집계한 기존 아파트 평균 호가는 ㎡당 약 6,000만동으로, 전 분기 대비 5%, 전년 동기 대비 8% 하락했다. 사빌스도 자사가 조사하는 범위에서 분기 가격 하락을 집계했으나, 가격은 1년 전보다 여전히 높았다. 사빌스는 A등급 아파트의 분양가와 재판매 가격 차이가 28%, B등급은 17%라고 밝혔다.

밧동산닷컴닷브이엔은 분기 아파트 거래에서 기존 주택이 54%를 차지한 것으로 추산했다. 해당 부문의 수요 가운데 실거주 목적은 83%, 투자 목적은 17%였다. 재판매 호가 지수는 연초부터 9월까지 15% 하락한 반면 개발업체 분양 아파트는 9% 내렸다.

매수 행태를 추적하는 부동산 서비스업체 에이비슨 영은 가격 상승을 좇아 서둘러 매입하던 흐름이 바뀌고 있다고 설명했다.

“주택 구매자들은 가격 상승을 좇으려는 충동을 의도적으로 접고, 신중하게 따져 실질적인 가치를 찾는 쪽으로 옮겨가고 있다”고 에이비슨 영은 밝혔다.

CBRE 베트남 주거 서비스 부문 보 후인 뚜언 끼엣 이사는 개발업체들이 광고 가격을 폭넓게 낮추기보다 각종 혜택에 크게 의존할 것으로 내다봤다. 그는 조기 납부 할인율이 8~15%에 이르며, 혜택을 모두 합치면 실질 거래가가 최초 분양가보다 7~12% 낮아질 수 있다고 말했다. 빠르게 대금을 낼 수 있는 구매자들이 이런 할인을 가장 잘 활용할 수 있다.

외곽으로 이동하는 신규 공급

에이비슨 영은 3분기 신규 아파트 공급을 3,200가구 이상으로 집계했다. 이에 따라 분양 중인 신규 아파트 재고는 거의 1만1,500가구에 달했다. 신규 공급의 80% 이상은 주로 동부와 서부 지역의 고가·고급 주택이었다.

CBRE는 더 넓은 시장 범위에서 분양 물량 약 6,200가구를 집계했다. 전 분기 대비 28%, 전년 동기 대비 40% 줄었다. 반장이 이 가운데 절반 이상을 공급했으며, 첫 9개월 전체 공급에서는 약 40%를 차지했다.

CBRE는 첫 9개월 동안 약 2만2,820가구가 분양돼 2025년보다 8%, 2024년보다 20% 늘었다고 집계했다. 따라서 3분기 감소는 공급이 늘어난 장기 흐름 뒤에 나타난 것이다. 매매가 약해지자 일부 개발업체는 분양을 연기했다.

사빌스의 B등급 아파트는 해당 분기 아파트 매매의 73%를 차지했다. 이 분류는 다른 업체가 사용하는 가격대 구분과 다르며, 다른 업체들은 신규 재고 대부분을 고가로 분류한다. 각 지표에서 공통으로 드러나는 핵심 문제는 최저가 주택의 공급이 제한적이라는 점이다.

인프라로 사업은 늘지만 매매는 부진

사빌스 평가에 따르면 하노이의 빌라와 타운하우스 공급은 전년 대비 5% 증가했다. 개발 사업들은 메트로 5호선, 호아락 하이테크파크, 계획 중인 빈패스트-쫑동 스타디움 일대에 맞춰 입지를 잡고 있었다.

구매자들은 도시계획 방향과 대출 비용을 우려해 신중한 태도를 유지했다. 사빌스는 높은 신규 분양가와 빌라·타운하우스의 연간 재판매 가격 상승을 집계했다. CBRE가 조사한 범위에서는 매매가 500건을 조금 웃돌아 신규 공급의 약 30%에 그쳤다. 평균 재판매 호가는 토지 ㎡당 1억8,300만동으로, 전 분기 대비 6%, 전년 동기 대비 4% 하락했다.

인민의회 위원회는 부동산 가치가 지역 경제 활동과 실제 인프라 사업의 진척도에 점점 더 좌우되고 있다고 밝혔다. 모니터링 과정에서는 투자 절차 장기화, 토지 수용의 어려움, 토지 가치 산정 문제, 기관 간 협조 부족도 확인됐다.

이런 지연은 주택 공급 시점뿐 아니라 비용에도 영향을 준다. 인허가를 기다리는 동안 사업의 금융비와 관리비가 쌓여 저렴한 주택을 시장에 내놓기가 더 어려워질 수 있다.

사회주택 계획, 실제 공급이 관건

인민의회 위원회에 따르면 하노이는 사회주택 및 군·경 주택 158개 사업, 약 13만9,000가구를 승인했다. 이는 2026년 7월 말 집계보다 사업 11개, 약 7,000가구 늘어난 수치다.

위원회는 올해 약 3만 가구 규모의 사회주택 사업 33곳에서 공사가 시작돼 착공 목표를 초과했다고 밝혔다. 그러나 10월 13일 열린 전국 주택 정책 회의에서 건설부는 하노이를 사회주택 목표 달성이 어려울 것으로 보이는 6개 지방자치단체 가운데 하나로 꼽았다. 두 수치는 공급 단계가 다르다. 사업 승인과 착공은 완공 주택이 공급되기 전에 이뤄진다.

팜 자 뚝 상임부총리는 회의에서 지연된 사업을 해결하고 시민이 감당할 수 있는 가격의 주택을 늘릴 것을 촉구했다. 응우옌 반 신 건설부 차관은 전국 부동산 사업 약 5,012곳이 여전히 난관에 직면해 있으며, 집계에 응한 27개 지방의 미분양 재고는 주택과 토지를 합쳐 약 5만1,950건이라고 밝혔다.

인민의회 위원회는 성급한 자금 모집, 고객 자금의 부적절한 사용, 담보로 잡힌 사업, 입주 및 소유권 증서 발급 지연과 관련된 위험도 지적했다. 거래 금액을 비정상적으로 낮게 신고하는 사례를 찾아내기 위해 공증·세금·토지 기록을 더 긴밀히 공유할 것을 제안했다. 이런 관행은 세수를 줄이고 가격 통계를 왜곡한다.

구매자가 주목할 다음 일정

사빌스 하노이의 도 티 투 항 리서치·컨설팅 선임 이사는 주택 가격 부담에도 도시화, 소득 증가, 인프라 개선에 힘입어 실수요는 뒷받침되고 있다고 말했다. 향후 공급 일정은 2026년 4분기부터 10년 말까지 이어진다.

• 2026년 4분기: 사빌스는 신규 사업 11곳에서 아파트 약 7,000가구가 분양될 것으로 전망한다.
• 2027년 말까지: 나이트프랭크는 아파트 약 3만5,000가구가 추가 공급되고, 3분의 1 이상이 서부 지역에 들어설 것으로 예상한다.
• 2027년: 하노이는 사회주택 사업 27곳을 통해 2만8,696가구를 공급할 계획이다.
• 2028~2030년: 시의 사회주택 계획에는 약 8만6,216가구 규모의 사업 101곳이 포함돼 있다.

4분기 예상 분양 물량의 가격대별 구성은 공개되지 않았다. 20억~40억동 예산의 가계가 당장 찾을 수 있는 기회는 일부 기존 아파트와 협상 매매에서 나올 가능성이 크다. 사회주택은 자격 요건과 사업 진행 상황에 따라 이용할 수 있다.

CBRE 하노이의 응우옌 호아이 안 선임 이사는 시장이 약 2년간의 지속적인 성장 이후 균형을 찾아가는 중이라고 설명했다. 구매자에게는 주택을 비교하고 협상할 시간이 더 생긴다. 개발업체와 당국의 과제는 다음 공급 물량이 현재 가격 부담 때문에 구매하지 못하는 가계에 실제로 닿도록 하는 것이다.

핵심 내용

• 사빌스에 따르면 2026년 3분기 하노이 아파트 매매는 전년 동기 대비 48%, 신규 공급은 51% 감소했다.
• 신규 공급에서 20억~40억동 가격대 주택은 극히 드물어졌다.
• 인민의회 위원회에 따르면 2026년 상반기 신규 상업용 공급의 78%가 고가·고급 아파트였다.
• 연 12~15%의 변동형 주택담보대출 금리는 대출이 필요한 구매자들의 부담으로 남아 있다.
• 일부 기존 주택 소유자는 협상 과정에서 8~12% 가격 인하를 받아들여 현금 구매자에게 유리한 상황이다.
• 4분기 아파트 약 7,000가구가 분양될 예정이며, 이후 몇 년간 사회주택 공급 계획도 확대된다.