몽골, 10만 가구 주거 계획 발표…네 가지 납부 방식 제시

2027년 1만6,000가구에 주택담보대출 지원

몽골은 2027년 연 6% 금리의 주택담보대출을 통해 1만6,000가구를 아파트에 입주시키는 것을 목표로 하고 있다. 이는 N. 우흐랄 총리가 2026년 10월 21일 발표한 국가 프로그램의 첫 주요 금융 목표다. 이 계획은 정부 아파트 4만 가구분과 민간 기업이 건설한 주택 6만 가구분의 구매 자금 지원을 결합한다.

‘굴뚝 5만 개를 없애고 10만 가구를 아파트에 입주시키는 프로그램’은 정부 주택에 네 가지 방식을 제시한다. 일반 임대, 임대 후 소유, 임대와 함께 계약금을 저축하는 방식, 공유 소유다. 방 2개짜리 전용면적 45㎡ 아파트의 월세는 70만 투그릭으로 책정됐다. 소유권 취득을 위한 납부금도 함께 내면 월 부담액은 142만 투그릭이 된다.

정부의 주택 계획 발표에 따르면 정부 아파트의 절반 이상은 게르 지구 주민에게 배정되며, 이들이 보유한 토지 가치는 납부금에 산입된다. 게르 지구는 게르로 불리는 전통 원형 주거지와 일반 주택이 함께 있는 주거 지역이다.

우흐랄 총리는 정례 내각회의에서 주택 프로그램을 논의하면서 이 계획을 발표했다. 이 계획은 주거 계약을 시작하는 데 필요한 자금을 마련하는 문제와 이후 납부금을 감당하는 문제, 두 가지 재정적 과제를 다룬다. 정부 주택 입주에는 여러 방식이 제공되고, 민간 아파트 구매자에게도 서로 다른 주택담보대출 선택지가 마련된다.

무엇을 언제까지 건설하나?

정부는 셀베, 샤르하드, 솔롱고 I·II 등 사업에서 아파트 3,572가구분이 건설 중이라고 밝혔다. 2027년에 8,238가구분, 2028년에 1만1,246가구분을 추가해 2030년까지 정부 아파트 4만 가구분을 완공할 계획이다.

정부가 제시한 완공 목표 시점은 2030년이지만, 2040년으로 보도된 바도 있다. 정부 발표에 따르면 민간 부문은 2030년까지 아파트 8만2,000가구분 이상을 건설할 예정이며, 이 가운데 민간 아파트 6만 가구분이 프로그램의 주택담보대출 지원 대상으로 지정됐다.

발표된 일정에는 건설과 가구별 금융 지원 계획이 모두 포함돼 있다.

• 2026년 10월 21일: 우흐랄 총리, 국가 주택 프로그램 발표.
• 2026년: 민간 기업이 아파트 1만4,832가구분을 완공할 예정.
• 2027년: 정부, 1만6,000가구에 연 6% 주택담보대출 지원 및 정부 아파트 8,238가구분 추가 공급 목표.
• 2028년: 정부 아파트 1만1,246가구분 추가 건설 계획.
• 2030년: 정부 주택 4만 가구분 공급 목표 달성, 민간 기업은 아파트 8만2,000가구분 이상 건설 예정.

정부 아파트 4만 가구분과 주택담보대출 지원 대상으로 지정된 민간 아파트 6만 가구분을 합하면 프로그램의 목표인 10만 가구가 된다. 이 6만 가구분을 초과하는 민간 건설 물량은 정부가 밝힌 더 큰 규모의 주택 공급 계획에 포함된다.

계약금 없이 임대

우흐랄 총리는 방 2개짜리 전용면적 45㎡ 아파트를 예로 들어 정부 주택의 네 가지 선택지를 설명했다. 가장 기본적인 방식은 계약금 없이 월 70만 투그릭에 임대하는 것이다.

이 방식을 선택하는 가구는 12개월 동안 총 840만 투그릭의 임대료를 내게 된다. 따라서 입주 전에 목돈을 모으는 대신 매달 정기적으로 납부하면 된다.

N. 우흐랄 총리는 일반 임대와 임대 후 소유 방식 모두 최초 계약금이 필요하지 않다고 명확히 밝혔다. 그는 몽골어로 다음과 같이 말했다.

다시 한번 강조하지만, 임대주택과 임대 후 소유 주택 모두 계약금이 필요하지 않습니다.

나머지 선택지는 서로 다른 방식으로 소유권 취득을 지원한다. 한 방식은 5년에 걸쳐 계약금을 마련하고, 다른 방식은 아파트 자금을 임대 방식과 은행 대출로 나눈다.

월 142만 투그릭 납부 방식

임대 후 소유 방식은 월 납부액이 두 항목으로 구성된다. 임대료 70만 투그릭에 소유권 취득을 위한 납부금 72만 투그릭을 더해 월 142만 투그릭을 내는 방식이다.

소유권 취득 납부금은 임대료보다 약간 많다. 1년 동안 임대료로 840만 투그릭, 소유권 취득을 위해 864만 투그릭을 내며, 총액은 1,704만 투그릭이다.

일반 임대와 비교하면 매달 72만 투그릭을 더 내야 하므로 월 납부액은 임대료만 낼 때의 두 배를 조금 넘는다. 대신 납부액 일부가 거주 비용으로만 쓰이는 것이 아니라 아파트 소유권 취득에 충당된다.

보도에 따르면 우흐랄 총리는 20년 뒤 완전한 소유권을 넘길 것이라고도 밝혔다. 월 납부액이 그대로 유지된다고 가정하면 20년간 중단 없이 납부할 경우 총액은 3억4,080만 투그릭이며, 이 가운데 1억7,280만 투그릭이 소유권 취득에 충당된다. 이 계산은 두 항목의 월 납부액이 해당 기간 내내 변하지 않는다는 가정에 따른 것이다.

5년에 걸쳐 계약금 마련

세 번째 방식은 임대하면서 계약금을 모을 수 있도록 한다. 통상 계약금 30%를 먼저 마련하는 대신, 가구는 5년 동안 매달 86만 투그릭을 추가로 납부한다.

60개월간 추가 납부액은 총 5,160만 투그릭이다. 예시의 월 임대료 70만 투그릭을 더하면 저축 기간의 월 부담액은 156만 투그릭이 된다.

이는 임대 후 소유 방식의 월 납부액보다 14만 투그릭 많다. 두 방식의 목적은 다르다. 월 72만 투그릭은 소유권 취득에 쓰이고, 월 86만 투그릭은 추후 주택담보대출을 받기 위한 계약금으로 쌓인다.

주택담보대출은 주택을 구매하는 데 쓰는 대출로, 이자를 붙여 장기간 상환한다. 이 방식을 고려하는 가구는 첫 5년 동안 주거비를 내는 동시에 대출 계약을 시작하는 데 필요한 저축도 해야 한다.

공유 소유로 자금 분담

네 번째 선택지는 공유 소유다. 우흐랄 총리는 은행과 수도 주택공사(NOSK)가 아파트 소유권 증서에 공동으로 등재된다고 밝혔다.

아파트 가치의 절반은 임대 또는 임대 후 소유 방식으로 납부한다. 나머지 절반은 가구가 대출을 받는다. 실질적으로 구매자는 아파트 전체 금액이 아니라 절반을 담보로 대출받는다.

우흐랄 총리는 이 방식으로 필요한 계약금 기준액과 대출금 및 이자 납부액이 절반으로 줄어든다고 말했다. 가구는 은행 대출금을 상환하는 한편, 부동산의 나머지 절반에 해당하는 임대료나 소유권 취득 납부금도 내야 한다.

따라서 이 방식은 납부금의 구성을 바꾼다. 더 적은 금액의 주택담보대출과 아파트 나머지 절반을 충당하는 납부 방식이 함께 적용돼, 전체 금액을 대출받기 어려운 가구에 또 다른 주거 마련 경로를 제공한다.

게르 지구 토지 가치, 납부금에 산입

정부 아파트 4만 가구분 가운데 절반 이상은 게르 지구 주민에게 공급할 예정이다. 정부는 이들이 보유한 토지를 평가해 납부금에 산입하겠다고 밝혔다. 이미 가진 자산을 이주 자금 마련에 활용할 수 있게 하는 것이다.

우흐랄 총리는 가구들이 정부 아파트로 이주하면서 굴뚝 2만5,000개를 없앨 것이라고도 밝혔다. 이는 국가 프로그램의 굴뚝 5만 개 철거 목표의 절반이며, 정부 아파트 4만 가구분의 62.5%에 해당한다.

토지 평가 방식은 주택 공급뿐 아니라 굴뚝이 있는 개별 주택에서 주민을 이주시키는 기능도 프로그램에 부여한다. 참여 가구의 토지에 매겨지는 가치에 따라 주거비 중 토지로 충당되는 금액이 직접 달라진다.

정부 아파트 배정과 전체 굴뚝 철거 목표는 규모가 서로 다르다. 정부 주택으로 이주하면서 없애는 굴뚝은 2만5,000개이며, 프로그램 전체 목표는 5만 개다.

민간 주택 구매자에게 두 가지 대출 선택지

금융 지원 대상으로 지정된 민간 아파트 6만 가구분은 생애 최초 주택 구매자를 위한 것이다. 이 가운데 3만9,000가구는 연 6% 금리의 주택담보대출을 받을 예정이다.

나머지 2만1,000가구에는 첫 3년간 연 6%, 이후 17년간 연 12% 금리를 적용하는 선택지가 제공된다. 대출 기간은 총 20년이며, 대부분의 기간에 더 높은 금리가 적용된다.

이에 따라 6만 가구의 65%는 연 6% 금리 대출 대상이 되고, 나머지 35%에는 3년 뒤 금리가 오르는 방식이 제공된다. 후자의 경우 초기 금리 적용 기간이 끝나면 금리가 두 배로 오른다.

이후의 월 상환액은 남은 대출금과 상환 일정에 따라 달라진다. 해당 구매자에게 중요한 현실적 문제는 초기 3년뿐 아니라 우대 금리가 끝난 뒤에도 대출금을 감당할 수 있는지 여부다.

우흐랄 총리는 인구 밀집도, 수요, 도시의 부담, 교통 혼잡을 고려해 도시 지역과 위치에 따라 금리와 조건도 달라질 것이라고 말했다. 따라서 금융 지원 계획은 아파트가 있는 지역과 대출 조건을 연계한다.

다음 단계는 재원 마련과 대상자 선정

우흐랄 총리는 가구 선정 절차를 공개적이고 투명하게 진행하겠다고 약속했다. 첫 입주 가구는 의회가 2027년 예산안을 승인한 뒤 선정될 예정이며, 예산안 승인이 다음 절차상 주요 일정이다.

총리는 민간 주택담보대출 프로그램을 위해 금융 부문에서 1조8,000억 투그릭을 조달하고 스와프 비용을 예산에 포함하는 방안도 제시했다. 스와프는 흔히 통화나 금리와 관련해 지급 의무를 교환하는 금융 계약이다. 이 방안에 따라 관련 비용을 공공 지출 계획에 반영하게 된다.

발표에는 신청 시작일, 상세 자격 기준, 소득 요건, 토지 평가 방식, 연체 시 처리 방안, 주택담보대출의 추후 상환액 등 실무 세부 사항이 아직 제시되지 않았다. 예산안 표결 날짜도 공개되지 않았다. 이 내용에 따라 어떤 가구가 자격을 갖추는지, 각 방식에 얼마가 드는지가 결정된다.

프로그램의 단기 성과를 가늠할 기준은 구체적이다. 현재 건설 중인 아파트를 완공하고, 계획된 자금을 확보하며, 2027년 주택담보대출 지원 대상인 1만6,000가구를 선정하는 것이다. 장기 일정은 정부의 2030년 건설 목표까지 이어진다.

핵심 내용

• 몽골은 2026년 10월 21일 주택 프로그램을 발표했으며, 10만 가구 지원과 굴뚝 5만 개 철거를 목표로 한다.
• 계획은 정부 아파트 4만 가구분과 민간 아파트 6만 가구분에 대한 주택담보대출 지원으로 구성된다.
• 전용면적 45㎡ 정부 아파트의 임대료는 월 70만 투그릭이며, 임대 후 소유 방식의 월 납부액은 142만 투그릭이다.
• 또 다른 방식은 임대료에 더해 매달 86만 투그릭을 5년간 납부해 계약금을 마련하는 것이다.
• 정부 아파트의 절반 이상은 게르 지구 주민에게 공급하며, 이들이 보유한 토지 가치는 납부금에 산입된다.
• 민간 아파트 구매자 중 3만9,000가구는 연 6% 금리 대출 대상이며, 2만1,000가구에는 3년 뒤 금리가 연 12%로 오르는 선택지가 제공된다.
• 정부는 2027년 1만6,000가구에 연 6% 금리의 주택담보대출을 지원하는 것을 목표로 하며, 예산 승인 뒤 첫 대상자를 선정할 예정이다.